旅游总人口
旅游总收入（亿元）
2003-2006淳安旅游人口增长图
200
100
0
-100 2003
旅游总人口 100
增长率
-4.8
2004 2005
119.7
150
19.4
25.3
年份
2006 182.1 21.4
2003-2006淳安旅游收入变化图
60
40
20
0 2003
旅游收入 8.6
增长率
20
2004 2005
– 旅游市场状况 – 旅游地产现状 – 酒店业状况 – 在售项目扫描
– 市场发展分析
– 总体定位 – 客群定位 – 产品建议 – 开发建议
– 17英里
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区域旅游市场状况
旅游经济、人口增势迅猛，旅游步入快速发展阶段
项目属性
§东南湖区景观相对较一般 §道路系统完善、可达性较好 §周边有滨江索菲特等高端酒店规划，北面有居住小区规划
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项目背景
旅游市场分析 区域旅游地产 项目定位 项目借鉴
– 项目地理 – 项目四至 – 区域规划 – 属性分析
年份
近几年来，千岛湖接待境外游客呈逐年增长的趋势，但区域旅游依然以接 待国内游客为主，观光游是当前区域旅游的主要旅游方式。
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长三角城市步入休闲度假的快速发展阶段
达到3000美元，度 假需求快速扩张
超过20比较表
定位 位置 建筑面积 风格 客房量 客房配置
客房利用
餐饮配置 餐饮利用 会议配置
开元度假村
风景区休闲度假型酒店，兼会议
千岛湖镇麒麟半岛，距镇中心约3公里，正 对中心湖区
4.1万平方米
夏威夷风格 227间，其中标间115间
保管箱、迷你吧、专业洗熨、护发吹风机，宽带
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对区域属性和项目属性的分析，帮助我们明确研究方 向和深入挖掘项目核心价值
§杭州“十一五”重点建设的旅游度假目的地
区域属性
§国际花园城市、湖泊旅游城市 §千岛湖大道的开通，融入大杭州９０分钟城市圈
§旅游发展快速，带动旅游地产的投资 §杭州、上海等大城市国际知名度提升，带动区域旅游的发展 §项目规模大，地理位置较佳
– 总体定位 – 客群定位 – 产品建议 – 开发建议
– 17英里
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区域规划
《 杭州“一十五”旅游规划》
“十一五”期间，形成“一心·一 轴·六区·五翼”的旅游空间格局。
“一轴”——“三江一湖（钱塘江 ─富春江─新安江─千岛湖）旅游发展 轴”；
千岛湖星级酒店
开元度假村 海外海大酒店 阳光大酒店 千岛金日酒店 外高桥大酒店 林业大厦
★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★
历年千岛湖星级酒店客房率状况
2003年为49% 2004年为51% 2005年为56%左右
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10.5
15
22.1 42.9
年份
2006 19.3 28.6
2006年千岛湖旅游设施建设改造加快推进，休闲度假、农家旅游持续发展。 千岛湖全年共接待中外游客182.1万人，同比增长了21.4%，其中，湖区接待 140.1万人，同比增长19.1%。接待境外游客3.1万人，增长25.0%。全年实现旅 游经济总收入19.3亿元，同比增长28.6%。
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人数(万人)
以国内旅游为主，处于观光旅游阶段
2003-2006千岛湖接待境外游客状况
10
0
2003 2004 2005 2006 境外游客 1.9 4.37 5.39 6.7 增长率 0.645 1.3 0.233 0.25
“六区”——西湖风景旅游区、大 运河国际旅游区、湘湖旅游度假区、钱 江观潮旅游区、千岛湖风景旅游度假区、 天目山自然旅游区。
“十一五”期末，将淳安、萧山等区、 县（市）建成“旅游强区、县（市）”
千岛湖 休闲旅游区
①适度高品位发展休闲度假酒店、游艇俱乐部、温泉度假村等休闲度假项目。 ②完善游客码头等旅游基础设施，建设旅游集散中心、咨询中心，加强城市管理， 提升滨水旅游度假区整体形象。 ③实施千岛湖湖区观光旅游整合工程，对现有景点进行改造和提升，对湖区吃、购 、行、游、娱等要素进行整合，对服务进行规范，对游览路线进行优化。 ④建设具有浓郁渔乡风情的度假及候鸟观赏区。 ⑤建设千岛湖会展中心。
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区域酒店业状况
目前千岛湖有带星级酒店37家，其中五星一家、四星一家、三星五家，标准 床位6300个。
受区域以观光游为主的旅游特征影响，区域酒店经营状况处于中低水平，目 前区域游客平均逗留天数为1.2天，人均消费在500元左右；其中高星级酒店 （开元度假村）的平均逗留2-3天，人均消费在2000元左右。
千岛湖项目市场分析报告
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项目背景
旅游市场分析 区域旅游地产 项目定位 项目借鉴
– 项目地理 – 项目四至 – 区域规划 – 属性分析
– 旅游市场状况 – 旅游地产现状 – 酒店业状况 – 在售项目扫描
– 市场发展分析
超过1000美元观光 旅游快速增加
人 均 GDP(美 元 )
8000 7189 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
上海
2006年长三角城市人均GDP图 6505 6568
4835 3054
2257.36
杭州 宁波 温州 台州 绍兴
据统计2006年浙江省人均GDP为3975美元，杭州、宁波、绍兴等主要城市人均居民收入 居全国前列，长三角沿海发达地区已经越过休闲的临界点，休闲度假需求步入快速增长期。