案例1：王先生从2001年入住小区后，按照每平方米0.5元的标准向该小区物管公司缴纳了2002年6月1日至2003年8月31日物业管理费后，再未缴纳物业管理费。和王先生一样不交物业费的业主还有很多，由于小区大部分业主未缴纳物业管理费，该物管公司不得不于2007年9月7日撤离小区，不再对此进行物业管理。2007年8月30日，物业公司在小区张贴通知将此事告知了业主，随后将拖欠物管费的王先生等业主告上了法庭，要求其支付拖欠的物管费和滞纳金。

王先生居住的房屋面积有119.28平方米，从2003年9月1日至2007

年8月30日，他拖欠物业管理费2862元。

审理天心区法院一审认为，该物管公司为王先生进行物业管理，在其居住小区内配备保安，提供了卫生管理、绿化养护、花园楼宇及其配套设施的日常管理、维修保养等各种服务，并为其代收代交水费，王先生也向该物业管理公司缴纳物业管理费，双方已形成事实上的物业管理关系，故王先生应交纳物业服务费用。

至于物管公司要求王先生支付拖欠物业管理费的滞纳金，起算时间应从2007年8月30日物管公司正式通知王先生撤离小区后计算。法院作出一审判决：王先生在判决发生法律效力后10日内支付物管公司拖欠的物业管理费2862元及滞纳金（滞纳金的起算时间从2007年9月1日起至实际给付之日，按每日万分之二点一的标准计算）。

王先生不服一审判决向长沙市中院上诉。“王先生称物管公司提供的物业服务质量与收费标准不符，应通过协商等其他途径解决，不能以此作为交纳物业管理费的抗辩理由。”长沙中院经审理认为，原审法院判决从2007年9月1日起计算滞纳金符合法律规定，长沙中院驳回了王先生的上诉，维持原判。

说法在本市的不少小区，对家中被盗得不到赔偿、小区乱停车没人管、收费高服务质量差等种种物管问题，拒交管理费已成为业主维权的首选武器。但是，业主一旦以“拒交物业管理费”来表达不满，物管公司只要告上法院，业主大多败诉。

“业主拒交管理费来对抗物管的做法胜率很小。”湖南万和联合律师事务所律师李志员表示，“物管收费”和“物管质量”是两个不同的法律关系，业主以

对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务,也就是说，物管收费是双方约定的合同关系，只要物管提供了服务，业主就有义务按合同交费,如果业主认为物管混乱，业主有权更换物管，但不能以不缴费来对抗。

案例2：张先生觉得自己住的小区管理不规范，就连续17个月不交物业费。在多次催要未果的情况下，物业公司将张先生告上了法庭。今年7月，和平区人民法院作出了判决：张先生需给付物业管理费2075元。

张先生住在和平区的南湖新园小区，从2003年8月起，他就没交物业费。物业公司几次催促其交费，但张先生都有自己的理由：“这费用我不能交。你看咱这小区管理多乱啊！好几家的自行车被偷了；电梯也不作定期检查，存在安全隐患；更让人不能容忍的是，居民楼下的歌厅、浴池和药房的噪音太大，业主的权益受到了侵害。”

而物业公司觉得张先生是强词夺理，并通知张先生拖欠的物业费必须交。但从2003年8月到2004年12月长达17个月的时间里，张先生坚持自己的看法，一直没交物业费。物业公司无奈将张先生告上了法庭，要求交纳拖欠的物业费管理费共计2075元。

法院开庭审理此案时认为：原告物业公司与张先生所在小区的业主委员会签订的物业管理委托合同有效。被告张先生作为小区的业主，应受合同的约束。关于被告提出的，小区未规范管理发生住户被盗、车辆丢失等问题，因证据不足，法院不予支持；歌厅、洗浴和药房的噪音、废气及扰民问题，属有关行政管理部门监管范围，且上述问题是否给张先生造成了事实上的侵害，以及该侵害行为是否属于物业公司的过错，张先生的证据不足，故法院也不予支持。被告在接受原告提供的物业服务后，未履行支付物业管理服务费的义务，属违约行为。

物业官司多为业主输的多，就其原因，主要是业主举证难和物业管理条例不健全。

案例3：薛先生在市区买了一套住房，是小高层，购房至今一年多没有入住，物业通知物业管理费应该同长期居住的居民一样全额缴纳，请问：物业的做法合理吗？

市物业管理办公室物业的做法是合理的。根据《物业管理收费管理办法》的有关规定：物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理的对象是“物业”，即业主的房产及配套设施、场地，而房产身处物业管理范围，受益于物业管理，并不以业主是否入住、是否在家而启动和终止。因此，已实施物业管理的住宅小区，自房屋交付使用起业主就应缴纳物业服务费用。

在一些住宅小区中，业主因拖欠物业公司的物业费而常常被物业公司告上法庭，欠费的业主几乎100%败诉。业主拖欠物业管理费的原因比较复杂，例如开发商遗留下来的一些房屋质量问题，业主和物业管理公司之间产生矛盾，物业公司服务不到位，甚至没有和业主签订书面合同，物业公司服务质量“缩水”等等。近日，北京昌平法院回龙观法庭根据多年的办案经验，在调查研究的基础上提出了对物业纠纷案应该在立案前实行“五审查”的要求，不能通过“五审查”的诉讼请求都将不予以立案。这“五审查”对切实维护各方当事人的合法权益，更加有效地化解社会矛盾，构建社会主义和谐社会具有重要意义，它的实施可以说是走出了一条新路，并给了我们许多有益的启示。

第一，业主没有与物业公司签订合同不能成为拒交物业费的理由，重要的在于业主是否接受了物业管理公司所提供的服务。按照我国《合同法》第36条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要合同义务，对方接受的，合同成立。在司法实践中，如果业主已实际接受了物业服务，物业公司就有权收取物业费。双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。

第二，物业公司服务的缩水也不能成为拒交物业费的理由。如果物业公司的服务不能达到双方合同约定的相关标准，业主可依照合同要求物业公司承担违约责任，业主还可以要求减免物业费的数额，而不能以拒交了之。另外，只有加强竞争才能有更好的物业管理水平。我们现在为什么能够花更少的钱买到很好的电视机？是强化竞争的结果。强化竞争，一方面政府要推行招投标管理；另一方面，