经济适用房和廉租房的定义 与开发流程
目 录
• 【一】小产权房、经济适用房、廉租房的简 要区分 • 【二】经济适用房的定义 • 【三】经济适用房的开发流程 • 【四】廉租房的定义 • 【五】廉租房的开发流程
【一】小产权房、经济适用房、廉 租房、的简要区分
• • ●小产权房 在很多城市郊区或一些城中村，一些村集体经济组织在本村集体 土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外 ，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，这些房子一 般俗称“小产权房”。这类房屋的价格一般不及周围商品房的一半， 价格优势迎合了不少有住房需求的城市居民的需要。 但建设部曾明确表示，非集体经济组织成员购买此类“小产权房”， 将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允 诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护 ，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。“小产权 房”也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理 房屋的产权过户手续。如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠 纷，购房者将缺少法律支持。 适宜人群：城中村或城郊村民；希望以较低的价格享有住房的城 市居民； 存在问题：价格虽低，但不合法，风险较大；
– 购买经济适用住房可提取个人住房 公积金和优先办理住房公积金贷款。
• 保障对象 城市低收入住房困难家庭，是指 城市和县人民政府所在地镇的范 围内，家庭收入、住房状况等符 合市、县人民政府规定条件的家 庭。 • 保障主体 省、自治区、直辖市人民政府 建设行政主管部门 县级以上人民政府发展改革(价 格)、监察、财政、国土资源、税 务及金融管理等部门
• 经济性和实用性
保本微利；价格低 满足住宅基本功能需求
经济适用房与商品房的联系:经济适用
房是政策性、保障性商品房
经济适用房与商品房的区别:
1、销售对象 2、销售价格 – 经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价 出售。商品房出售价格完全由市场决定。 – 经济适用房价格低 3、政策优惠 – 土地、税费 4、产权限制
免收的各种行政事业性收费和政 府性基金
• 免收的全国性行政事业性收费包括防空地 下室易地建设费、城市房屋拆迁管理费、 工程定额测定费、白蚁防治费、建设工程 质量监督费等项目。 • 免收的全国性政府性基金包括城市基础设 施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体 材料专项基金、城市教育附加费、地方教 育附加、城镇公用事业附加等项目。
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•括实物配租、租金补贴两种保障方式。实物配租就是由 政府建设或购买一批廉租住房，以低于市场价的方式向困难家庭 配租；租金补贴是由困难家庭自行租房，政府给予适当补贴。 国务院新出台的《意见》要求,新建廉租住房套型建筑面积控制在 50平方米以内,主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建, 并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回 购。 适宜人群：住房困难的低保家庭； 存在问题：适用范围较小，多数低收入家庭既无力购买经济适用 住房,也达不到享受廉租住房保障的条件,缺乏政策支持。此外，部 分城市小户型租赁住房供应总体短缺,严重供不应求。
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●经济适用房
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经济适用房属于政策性住房,建造经济适用房所用的土地是国家以 划拨方式无偿给开发商使用的，这是经济适用房价格低的主要原 因。
国务院最新出台的《意见》指出，经济适用住房建筑面积应控制 在60平方米左右。经适房购房人拥有有限产权。购买经适房不满5 年,不得直接上市交易，住满5年也要交纳一定差价才能转让，而且 政府可优先回购。经济适用房供应对象的家庭收入标准和住房困 难标准,由城市人民政府确定,每年向社会公布一次。过去享受过福 利分房或购买过经济适用房的家庭不得再购买经济适用房。已经 购买了经济适用房的家庭又购买其他住房的,原经济适用房由政府 按规定回购。 适宜人群：具有本城市户口，且符合政府规定申买条件的中低收 入家庭； 存在问题：大部分城市和地区供应不足，户型面积偏大，在供应 对象和上市交易方面管理不到位，“暗箱操作”和“倒卖”现象时有发 生。
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【二】经济适用房的定义 • 一、概念和特点
• 经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套 型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城 市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政 策性住房。 • 特点：
– 政策性； – 保障性； – 经济性； • 适用性
政策性
• 1、经济适用住房建设用地以划拨方式供应。 经济适用住房建设用地应纳入当地年度土 地供应计划，在申报年度用地指标时单独 列出，确保优先供应。 • 2、经济适用住房建设项目免收城市基础设 施配套费等各种行政事业性收费和政府性 基金。
免税
• 税费方面：经济适用住房建设用地免征城镇 土地使用税及印花税；
– 开发商在商品住房项目中配套建造经济适用住 房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按 经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免 征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。
• 3、经济适用住房建设单位可以 以在建项目作抵押向商业银行申 请住房开发贷款。
法律规范 • 《经济适用住房管理办法》
– 2007中国建设部、国家发展和改革委员会、监 察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、 国家税务总局等七部门联合发布。
• 《经济适用住房价格管理办法》 （[2002]2503号 建设部）
• 二、经济适用房管理制度
• （一）建设管理 1、经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入 住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。 2、经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应 当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口 等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严 格管理。 3、建设单位和施工单位、监理单位 建设单位： – 项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发 企业 – 市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构 施工和监理单位 – 采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司 实施。