入以及通过打理农庄获得务工收入，实现贫
困户持续稳定增收。
肆
投资回报型
消费者及投资主体通过众筹等方式募集资
金用于发展“共享农庄”，农庄为消费者
及投资者提供农资供应、技术指导、托管
代种代养、产品销售等配套服务，消费者
及投资者按约定获得实物或投资收益回报。
文化创意型
伍
立足特色资源，吸引各类艺术家、创客利用品牌设计、故事
2、“安、居、乐、业”四个要义
“共享农庄”是由中国人民大学土地政策与制度研究中心紧密结合农 村集体土地政策改革方向，从城乡需求端出发，参与设计完成的这一农村 集体土地改建租赁住房的创新性解决方案。中国人民大学土地政策与制度 研究中心主任，博士生导师叶剑平教授说，整个模式设计突出了“安、居、 乐、业”四个要义。
挖掘、艺术再造、农业科普等文创艺术方式，打造特色农庄。
建设内容
加强“共享农庄”基础设施建设
改善农业生产条件，完善农庄通信网络基础设 施，完善物流体系建设，推进快递下乡工程。 提升旅游功能，完善农庄及周边的道路、景观、 旅游厕所、生态停车场、污水处理、标识标牌
等设施，实现农庄景区化。
打造标准化“共享农庄”品牌
共享农庄(民宿)策划方案 思路框架
2018-11
CONTENTS
壹 民宿现状分析及发展趋势 贰 政策背景-共享农庄 叁 项目建设原则及内容 肆 开发模式、扶持政策 伍 相关要素：设计、核心、系统、补充、创新等要素
民宿分布格局
1、民宿需求有多火爆？ 非标准化酒店预订市场正处于爆发式增长时期； 非标准化酒店预订用户主体年轻化， 26岁至35岁用户占50.7%的份额。 2、民宿行业规模有多大？ 主要依托于乡村景观、自然风景及特殊文化资源， 以景区为核心向周边辐射，形成了独特的休闲旅居度假形态。 截止2015年上半年，我国民宿超过4万家， 民宿行业从业人员约84.7万人，市场规模112亿元。
销，将销售收入返还消费者。鼓励省外大型
农产品批发市场、菜篮子集团、酒店、企业、
学校等在海南省投资“共享农庄”。
贰
休闲养生型
鼓励农村集体组织和农民以出租、合作等
方式发展特色民宿客栈，吸引消费者特别
是“候鸟”前往农庄休闲养生度假。打造
“民宿+农地”休闲养生产品，把经营权租
赁给0个“中国乡村旅游创客示范基地”分布图
民宿发展趋势
概念更新 从概念上，我们提出广义民宿的概念——泛民宿
传统的民宿定义已无法涵盖兴盛的各类民宿，泛民宿其特征 表现为根植于乡村文化形态，为旅游者驻留而设计的文化主题 鲜明、功能复合、兼具人文情怀与经营理性的特色住宿产品。
是一种生活体验 一场主客的交流，共有情怀的互动 经营规模小，服务个性化人群 地域文化的充分展现 精彩的建筑设计，极致的服务理念 理性的投资回报，关注持久性
民宿分布格局
从投资端看
返乡创客 文创和跨界为特征的新造乡运动，革新了乡村 旅游的开发逻辑
地域文化得以传承，乡村活力得以延续。
资本狂潮 各路资本注入，社会的财富和一部分资源正从 都市向乡村转移
品牌、连锁运营模式助推民宿品质高端化发展。 2011-2013年，非标准化住宿市场投资年均增长13.1%， 超过酒店行业整体增长率的3个百分点。 首旅酒店旗下首旅寒舍，计划在全国各地筹建近6-10个项 目；众安集团旗下香港主板上市企业中国新城市转战民宿市 场；外婆家跨界投资6000万元发力高端民宿……
生产或农事体验。
5种类型的“共享农庄”
1、产品订制型 3、投资回报型 5、文化创意型
2、休闲养生型 4、扶贫济困型
建设内容 ➢ 5种类型的“共享农庄”
叁
扶贫济困型
引导消费者及投资主体与贫困村或贫困户直
接对接，消费者认养贫困户的农作物或者承
租贫困户的农地、农房，贫困户通过出租土
地、房产或以土地、房产入股获得财产性收
什么是共享农庄？
村民可将现有房屋进行改造升级，将民宿出租，民宿的经营权、股权可转让。城里人、候鸟老人可租赁 农田农庄，用于农业生产或农事体验。这就是未来的“共享农庄”。
建设原则
1 逢建必报不能超过三层
坚持规划管控。强化农庄、民宿（客栈）建设的体量、高度和风貌管控，民宿（客栈）不能超过三层，充分体现海南地域特色。
民宿分布格局
民宿行业规模有多大？
主要依托于乡村景观、自然风景及特殊文化资源，以景区为核心向周边辐射，形成了独特的休闲旅居度假形态。 截止2015年上半年，我国民宿超过4万家，民宿行业从业人员约84.7万人，市场规模112亿元。 数据来源：2015年中国民宿发展研究报告
民宿分布格局
民宿火爆根源 大时代背景:全民度假时代，旅游业持续火爆，度假市场投资前景美好 全民休闲度假时代来临，度假人群剧增，市场需求增长。 1/2 中国每年国内旅游人次达36亿人次，其中超过18亿人次在乡村、古街。 20亿 预计未来5到10年，乡村旅游接待人次可达20亿人次，农民直接接待可达10亿人次。
“居”，简单来说就是在保障集体土地权属不变的前提下，村集 体和农民出空间，社会资本或城市居民、企业主要出资，共同翻 建提高人居环境，改善周边宜居配套，形成宜居宜营的合作农庄， 吸引城市居民或团体短租、长租或承包运营。
“业”，就是真正实现农民不离乡不离土实现创业、就业。城 市资本、管理、人员有序进入农村投资兴业，过去单纯经济利 益导向的大规模开发变为各方和谐共赢，这才是是可持续发展 的基础。
民宿发展趋势
功能复合 从产品功能上，以住宿体验为核心，功能复合才是更好的发展思路
共享农庄
1、“共享农庄”来袭，近十万套闲置农宅院落将盘活利用，你准备好了吗？
共享经济的商业模式，正在暴风骤雨般地改变我们的生活方式。正在举行的北京创新创业“双创周”上，由北京市农委重点推荐的一种创新型住房模式—— 共享农庄引人关注。
“安、居、乐、业”四个要义
“安”，就是安心、安全。不改变农民产权归属，农民、农 村资产安全，“庄家”平台提供信息中介、法律确权、规划 设计、改建报批、租赁运维服务，城市消费者同样安心安全。
安居 乐业
“乐”，就是农民将闲置资源租赁经营权有偿让渡，不仅获 取闲置资源的合理回报，农民增收满意，市民能实现田园梦、 创业梦，提升居住品质和感受，政府税收增加，何乐而不为。
开发模式
02 村庄农房改造升级开发模式
由企业或农民合作社将村庄现有房屋进行改造升级， 其房屋可以出租。将村庄部分农用地进行统一生产 经营，消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物， 企业或农民合作社为消费者提供系列服务。
03 基地开发模式
企业或农民合作社利用农业基地内农业附属设施用 地等建设管理用房，或利用基地已有的建设用地建 设民宿，民宿可以出租，民宿的全部或部分经营权、 股权可以转让。消费者可以租赁农用地经营权或认 养农作物，企业或农民合作社为消费者提供系列服 务。
民宿分布格局
从投资端看 地方政府响应 顺应旅游产业变革的时代潮流 民宿行业标准纷纷落地，业态创新、有序竞争，局势大好。 2015年11月25日《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》： 推动了民宿合法化。 2016年1月27日《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若 干意见》：大力发展休闲农业和乡村旅游，有规划地开发休闲农庄、乡村酒店、 特色民宿、自驾露营、户外运动等乡村休闲度假产品。 2016年3月2日出台的《关于促进绿色消费的指导意见》：鼓励个人闲置资源有 效利用，有序发展民宿出租等。 2016年3月两会期间，政协委员朱鼎健提出建议编制推行农家乐、民宿综合评 定国家标准：引发全国针对个性化住宿规范讨论。 空心村涌现 乡村空心现象为民宿发展提供了建筑载体和活动空间 全国空心村综合整治增地潜力可达约1.14亿亩。 我国自然村十年锐减92万个
建立健全“共享农庄”标准体系，并进行认证。 为消费者提供绿色、优质、安全的农产品。支 持农庄建立农业物联网系统和可视化监控系统，
实行全程可视化生产。
建设内容
开展“共享农庄”专项营销
设计全省统一的“共享农庄”品牌形象，公 开遴选专业营销公司，开展推介，打造“共 享农庄”品牌。
搭建“共享农庄”网络平台
深化农村土地制度改革，实行所有权、承包权、经营权“三权分置” 是继家庭承包制后农村改革的又一大制度创新，是农村基本经营制度的自我 完善。要围绕正确处理农民和土地关系这一改革主线，不断探索农村土地集 体所有的有效实现形式。2017年8月29日，国家允许包括北京在内的13城 市试点集体土地建设租赁住房政策直接催生了“共享农庄”创新项目。
“共享农庄”模式的优点在于农民最大程度的自愿、自主、自发参与， 充分尊重了农村发展现状与传统民俗风情，在不影响正常农村生产生活的环 境下，引导农民盘活资源、参与创业或发展第三产业，增加农民收入，增强 市场与经营意识。
“共享农庄”提倡因地制宜，在统一规划下小规模、创新性发展农庄经 济，避免了过度城镇化过程中对农业生产环境的侵害，能让无法规模城镇 化或不满开发商开发的区域也享受人居升级，又逐步实现农民增收与科技 导入、城乡交流融合。“共享农庄”第三个优势是，农庄使用权共享，收 益在合作各方共享，资产增值收益大部分归属农民，平台获得信息中介服 务费用，日常经营与承包经营权流转中税费归属政府。
民宿分布格局
从需求端看 逆城市化现象 城市人群“回归”，追寻一种乡野生活方式 他们渴望的是与乡村生活产生共鸣，而不单单是离 开城市。民宿承接了城市人群的返乡住宿需求，成为 对话乡村的载体。 乡愁的文化表达 感受“活”着的乡村，体现为一种对在地文化的深 度体验 民宿所携带的文化基因是乡愁的依托，其建筑设计 及服务理念都在传递一种文化表达。
“共享农庄”就是在不改变农民所有权的前提下， 将农村闲置住房进行个性化改造，形成一房一院一 地，并根据需求改造为市民田园生活、度假养生、 文化创意产业等多种模式，通过互联网、物联网技 术为平台，与城市租赁住房需求对接，形成政府、 集体经济组织、农户以及城市消费者“四赢”局面。