城市综合体规划设计要点解析
天泽地产
2010.12.25
前言：城市综合体的最新发展（一）
▪ 房地产巨头集体转型搏杀商业地产
▪ 继华润置地上月底在香港2009年的业绩发布会上率先披露公司商业地 产在未来资产比例和利润贡献将上升至40%以后，一直专注于住宅开 发的雅居乐地产随后也在中山抛出20万平方米商业地产的项目。近日 ，宣布涉足商业地产后，万科三个大体量的商业地产项目在10余天内 先后曝光；昨天，央企地产大佬保利地产再度向记者透露，该公司计 划到2010年商业地产方面的投资总额将占到总投资的30%，商业物业 面积将增加到300万平方米。
城市综合体
▪ 楼盘类型：写字楼、商住公寓、购物中心 ▪ 建筑规模：总规划占地逾10公顷，总建筑面积超过48万平方米 ▪ 开 发 商：北京万达广场房地产开发有限公司 ▪ 项目简介：北京万达CBD聚合品牌商业中心、国际商务港、五星级酒店、5A级
写字楼、特色商业区于一身，是CBD核心区钻石级商务聚合体。XWHO的设计师 试图以更有吸引力的方式创造城市生态空间，而不仅仅是对自然进行模仿。 广场上有两处规整的“城市森林”，商铺前茂盛的树丛也构成了一个小森林。
▪ 城市综合体是城市化进程和体现城市经济实力的重要载体，多种业态 相互作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约，将大大提 升城市区域的价值，带来巨大的社会价值；其发展是适应区域开发和 提高土地集约利用的趋势，也将成为中国未来房地产业发展的主流模 式之一。
憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意 识形态高度集中的街区群体。
▪ 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，它具备完整的城市街区 的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能 集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机 结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。
城市综合体
▪ 楼盘类型：写字楼、国际公寓、豪华酒店、国际商城 ▪ 建筑规模：总占地面积6万平方米，总筑面积100万平方米 ▪ 开 发 商：北京国华置业有限公司 ▪ 项目简介：华贸中心由三栋高逾百米的5A智能写字楼、2座豪华酒店、大型国
际商城、国际公寓和中央公园组成。华贸中心的整体设计由世界著名的美国K PF建筑设计事务所担纲，建筑设计极富纪念性和时代感。
▪ 当前中国不少城市提出城市升级的概念，第一阶段是以改造城区和打 造商务为主旋律；第二阶段是从现在开始以打造新城、新区为主旋律 。以上海和杭州为例，目前上海提出要打造147个商业中心，杭州明 确提出要打造100个商业综合体。
▪ 目前中国赶上了城市化发展的“钻石时期”，每年将有1300万人进城 。如果按照每人商业配套1平方米，将是1300万平方米的增量工作。 目前中国社会商品零售总额是13万亿人民币，而美国社会商品零售总 额高达10万亿美元，与国外相比我们还很落后。
络和信息网络
高楼林立的景象，城 市的标志；人口密度 大，昼夜人口、工作 日与周末人口，功能
不同而形成互补
建筑风格统一，各 个单体建筑相互配 合、影响和联系； 建筑群体与外部空 间整体环境统一、
协调
可实现自身完整的工 作、生活配套运营体 系，各功能之间联系 紧密，互为补充，缺
一不可
1.2 城市综合体的特征（三）
▪ “商业地产是房地产业发展的必然阶段。”
▪ 在中国房地产巨头集体转型的背后，逐渐成熟的中国房地产业正掀开 商业地产时代。
前言：城市综合体的最新发展（二）
▪ 商业地产每年增量将达1300万平方米
▪ 在5月8日举行的2010中国（深圳）商业房地产合作大会上，诸多业内 人士认为商业地产可能将进入新一轮快速扩张。
1.3 城市综合体的价值前景
▪ 城市综合体各子项在功能上的互补性和实际生活中的互动性，使各子 项互为配套，互为支持，最大程度地形成资源共享，从而使各项子功 能有可能在综合体自身一体化价值平台上，对自身的价值链进行全面 超越。
▪ 一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会为开发商、运营商带来 巨大的品牌价值和高升值的前景。
内外部联系完整性
内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合； 对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模
巨大的社会效应 /升值潜力
因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应； 同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力
1.2 城市综合体的特征（一）1 2ຫໍສະໝຸດ 8 765 4 3
高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 社会效应及升值价值
1.2 城市综合体的特征（二）
高可达性
高密度，集约性
整体统一性
功能复合性
位于城市交通网络 发达、城市功能相 对集中的区域，拥 有与外界联系紧密 的城市主要交通网
提纲
第一篇 城市综合体概述
第一章 城市综合体的定义、特征与价值前景 第二章 城市综合体的主要产品构成及特点
第二篇 城市综合体规划设计
第一章 城市综合体开发的前期策划 第二章 城市综合体的商业规划设计 第三章 城市综合体的规划建筑设计
第三篇 案例分析
第一篇 城市综合体概述
第一章 城市综合体的定义、特征与价值前景 第二章 城市综合体的主要产品构成及特点
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能
空间连续性
鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面和空间均表现为连续性、统一性：其设计通常 采用整体设计，内部建筑物风格统一；建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形 成互补、流动、连续的空间体系。
第一章 城市综合体的定义、特征与价值前景
1、城市综合体的定义 2、城市综合体的特征 3、城市综合体的价值前景
1.1 城市综合体的定义
▪ 《中国大百科全书》：建筑综合体为多个功能不同的空间组合而成的 建筑。
▪ 《美国建筑百科全书》：建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多 个功能的一组建筑。
▪ 城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游