浅谈经济学供求理论的实际意义
摘要：从古至今，人们都在努力解决着经济问题，生存和发展关乎着国家、社会的关键。

同样，生活无处不经济，经济类问题也是人们最关心的热门话题。

众所周知，供求理论是微观经济学的核心所在。

本文依据最近的时事热点——房价，对供求理论展开研究、讨论。

正文：
一、供求理论及相关概念概述
1.商品需求
需求是指消费者在某一特定时期内，在各种可能的价格条件下愿意购买而且能购买的某种商品的数量。

一般来说，商品自身价格、消费者偏好、消费者收入、替代品的价格是影响市场需求的主要因素。

在商品与价格之间存在一定的理论关系，对于一般商品来说，随着价格上涨，伴随着消费者需求量减少；反之，随着价格下降，伴随着消费者需求量减少，例如鸡蛋。

但是有些商品却有反向的影响，商品的价格越下降，需求越小。

例如，珠宝、项链等装饰品。

出现这些商品需求量与价格呈反向变动的原因可能是因为商品价格下降后，出现新的购买者，从而使需求增加；或者由于出现了替代品，消费者会增加对其购买而是需求增加；还有就是随着百姓生活水平提高，有能力支付商品而增加对商品的购买，是需求量增加。

经调查可知，上世纪70年代开始中国老百姓对房屋的需求已从生活基本需求转向投资需求。

客观来说，中国人对房产的需求是巨大的。

北京作为全国政治、文化和经济的中心城市，各地打工者、求学者纷纷涌入，不断增加的城市人口最终决定了购房需求有增无减的现状。

经过2011年一年的调控，北京房价虽然有了明显的下降，但是，当前的房价仍然远远高于大多数普通民众所能承受的范围。

尽管民众对于房价下跌后，住房商购的意欲表现显著，但民调显示，这仍然难以转化为实际的购买力，大多数民众的住房需求无法得到满足。

2.商品的供给
供给是厂商在某一特定时期内，在所有价格水平上愿意而且能够出卖的商品量。

包括之前市场的存货量和新增加的商品量。

供给是指厂商对商品的提供能力与欲望。

商品的价格也是影响厂商供给的主要因素，商品自身价格、生产要素的价格、厂商的目标、其他商品的价格、预期价格、技术水平、自然条件、政府政策等是影响供给的因素。

一般来说，在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间存在者同方向的变动关系，即商品
的供给量随价格升高而增加。

但是有些时候会出现反相变动，因为某种商品价格上升后，现有的厂商愿意生产和出售更多的商品；或者是这种商品价格上升后，会吸引新的厂商进入该商品的生产行列。

因此，商品供给量必然增加。

二、中国房价的现状与存在问题
近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。

拿北京举例：2000年，北京常住人口1380万人。

2011年，北京常住人口已经超过2000万每年新增62万人。

已经持续增长10多年。

2010年北京住宅市场全年成交111046套，2011年北京市住宅成交总量仅9万套，住房需求和供给的矛盾太大了，而且矛盾约来越大，永远解决不了，你想自己有房，其实就是要从别人手里抢房。

某种程度上来说，现在的无房户，很多已经注定未来10年是不会有房了。

如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足、释放了需求。

三、从供求定理方面分析如何有效减缓房价上涨
1、住房需求的管理
区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理，做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。

当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。

强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。

培育住房梯度消费。

强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

2、房屋供给管理
当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，
对房地产开发中容积率等问题应当做出相关的规定。

许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。

政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。

同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。

市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。

四、十八大后对房价的影响
根据对实事的关注，十八大对房价的影响也是巨大的。

十八大后，整个房地产市场总体趋势是稳中有降，而且降幅会逐步增大。

年底或明年三月人代会后将出现大的拐点。

房价将会大幅度回落。

房地产市场将面临重新洗牌的新格局。

一些中小型房地产公司或将被市场淘汰出局，一些房地产企业资金链或将断裂，房地产企业将会在席卷全国降价潮的影响下掀起一股破产潮。

房地产业将正式从原来的国民经济支柱产业蜕变为民生保障型产业。

国家将会采取更加严厉的房地产调控政策，进一步巩固调控成果，大力发展民生地产。

十八大后我国房地产市场绝不可能反弹。