受 CBD 核心物业的价格。多数中小企业
处于发展期，对于居住和工作空间混合 的需求越来越大，顺势而为， SOHO 中 国首次提出“小型办公，居家办公”的 SOHO概念，获得市场追捧。
案例借鉴—SOHO现代城
随着 CBD的发展 , 服务于跨国企业的律师、会计、咨
询、顾问等国际性服务公司对SOHO生活的需求增大
项目属性：以住宅开发为主体的大型城市综合体项目
宗地号 用地性质 用地号码 用地面积 建筑高度 商业 住宅 T201-0071宗地 白地商业开发 4、5、7地块 138592.94 200 51000 223230 T201-0072宗地 上盖商业开发 6、8、9、10 地块 216301.8 120 30100 171900 T201-0073宗地 政策性住房开发 1、2、3、11号地 块 134765.64 120 18000 564000 合计 / / 489660.38 / 99100 959130
办公
商业公寓 酒店 计容总建面
169350
48670 26250 544800
54950
/ / 263050
/
/ / 602150
224300
48670 26250 1410000
项目计算总建面1410000平米，住宅合计约96万平米，商务合计约22.4万平米， 商业合计约10万平米。 综合体意味着项目品质的保证，同时多种物业组合也有利于居住物业的价值挖掘 和提升，有利于卖点的整合和营销；综合体项目将成为前海的一张名片，奠定前 海片区的区域价值。
宅、保障性住宅、学校、幼儿园、市政配套等多种功能的新型的活力之都、
紧缩城市。
案例借鉴—SOHO现代城
SOHO中国的品牌逐步深入人心，SOHO的生活方式 逐步受到CBD先锋人士和都市白领的追捧。
SOHO 现 代 城 处 于 CBD 边 缘 地 段 ， 于 1997 年先行推出。此时，北京 CBD 正处 于发展初期，大型跨国公司的汇聚带动 商务氛围初步形成，为之服务的大量中 小公司迅速崛起。他们的工作或生意行 为与 CBD 有着密切的联系，但又无法承
紧邻火车西站，噪音污染视线干扰，项目整体质素贬损 大体量政策性用房，可能拉低项目档次 紧邻火车轨道及多条市政道路，噪音污染严重 公共租赁住房套型建筑面积小于50平方米，对项目整体形象有一定影响 车辆段上盖物业，在16米板上搭建，建筑规划及高度受限，产品接受度需 经受市场验证
SWOT分析：优势
2002 年前后，北京 CBD 进入迅速 发展期，大批世界 500 强公司和金 融机构业已落户。与此同时，为这 些跨国企业提供高端服务的律师、 会计、咨询、顾问等国际性服务公 司也纷纷进驻。CBD商务氛围愈加 浓厚，高收入群体汇聚。
案例借鉴—建外SOHO
面对CBD 客户群体的变化，SOHO中国在 CBD于2002 年推出第二个综合体 项目“建外SOHO”。
景观条件 ：景观价值不均衡，优势不明显
东面：火车西站及部分住宅小区 南面：有部分大南山景观， 西面：为前海湾，从西侧用地规划来 看，建成后将形成遮挡本案将无海景， 但处于前海湾可提升项目的滨海居住 氛围。 北面：现状为空地，未来为区域规划 绿地，远景可看宝安中心区城市景观
不利因素：景观价值不均衡，优势不明显
根据世联数据平台所知近年将兴建或入市的大型综合体项目有：
项目名称 华润大冲村项目 蛇口海上世界改造工程 金地岗厦项目 水湾村旧改
总建筑面积 136万平方米 100万平方米 107万平方米 23万平方米
预计兴建或入市时间 2010-2012年完成拆迁 2012-2017年完成建设 全部租赁，不对外出售 预计开发周期为5年 2010年入市 2011-2012年入市
1997
发展初期，大型跨 国企业开始集中 迅速发展期，世界 500强和为之服务的 律师、会计、咨询、 顾问等国际性高端 服务公司进驻
中小企业、城市白 领、领先客户
中档
建外 SOHO
2002
CBD 核心 区域
中型企业、跨国企 业高收入人群、先 锋人士
高档
配合CBD的发展周期，先行开发质素相对较差的地块，后期开发质素相 对较好的地块，以实现地块最大价值； 在CBD发展的初期，由于人群相对中端，且区域聚集效应较弱，因此建 议以开发中档物业为主，后期随着CBD人群的变化逐步开发高档物业； 利用先期开发物业建立开发商品牌，为后期开发物业形成溢价。
自 1930 年起，由于认识到功能的 不协调造成了市场的不景气和使 用的不方便，继续建造了大量住 宅和公寓，并在洛克菲勒中心外 围建造了拥有 2153 间客房的希尔 顿酒店，使得功能不协调的局面 大大改观，并给中心带来大量人 流，激发活力。
定位前提
从市场的角度看项目整体属性的价值 从规模指标看——深圳首屈一指的综合体项目
项目四至：项目周边以市政设施、商业服务及仓储物 流用地为主
市政公用设施用地 本 案 商业服务性用地 仓储用地物流园
项目周边主要为规划用地，具体情况如下： 北侧：规划为绿地； 西侧：规划为市政公用设施用地； 南侧：规划为发展备用地； 东侧：距火车西站铁轨大约50米。
周边交通干道分析：处于城市立体交通网络交汇处， 城市交通及城际交通优势突出
SWOT分析：劣势
劣势分析（W）： 车辆段上盖、铁路噪音及高压走廊影响； 车辆段上盖物业属于市场首例，市场接受度有待验证； 前海区域成熟度不高，开发周期； 前海属于市场价值洼地，本案作为片区内形象奠基项目在价值突
破上阻力较大。
SWOT分析：机会
机会（O）： 前海利好规划，提升前海城市地位，促使产业升级，极大的促进了区域 的发展和成熟； 关内土地供应稀缺，本项目作为关内少见的大规模综合物业价值彰显； 立体化捷运系统促进区域的成熟；
谨呈：深圳市地铁集团有限公司
前海车司
项目住宅分析及定位
Part 1
项目分析
项目区位：深圳未来重点发展的核心地区西南角
前海湾车辆段所处的前海片区是深圳未 来重点发展的核心地区，属于深圳5大 城市战略分区之一的西部滨海区（宝安 滨海区和除华侨城以外的南山区）；定 位为以商务服务功能为主的高端服务区， 是深圳建设滨海城区、构建中心服务体 系的重要组成部分。
湾厦海境界
35万平方米
2011年入市
本项目总建筑面积达1409850平方米，其中含住宅959130平方米、办公224300平方米、商业 91100平方米、商务公寓48670平方米、酒店26250平方米，其他（含市政配套及项目配套等） 70400平方米。
通过项目基础指标及入市时间对比可知，本项目以近（计容积率）141万平方米的超大规模将
强化项目的区位价值，将片 区的规划利好贯穿于项目开 发和营销的始终；以区域的 崛起提升项目的价值，增强 客户对项目的价值感知。
劣势（W）： 利用机会，克服劣势
通过区域炒作，提升区域 价值，结合项目作为综合 体的优势，使得项目从区 域价值洼地中跳出，实现 项目的高价值。
威胁（T）：
发挥优势，转化威胁
充分挖掘项目的区域价值和 综合体的城市价值，奠定区 域内的市场地位，弱化政策 性用房对项目的负面影响。
成为深圳首屈一指的综合体项目，规模溢价空间巨大。
定位启示
从区域发展的角度看，前海湾片区将成为全球化背景下深港共建的世界级 物流和贸易中心，而作为前海湾片区核心组成部分的前海湾商务中心将成
为世界级CBD。
从项目综合体物业属性价值来看，本项目以近141万平方米的建面将成为 深圳未来首屈一指的综合体项目，是集办公、商业、酒店、商务公寓、住
建外SOHO前期借助SOHO中国业已形成的品牌优势推广公寓产品，回流现
金。而后期打造更先进和高档的办公物业以达到提升项目价值的目的。
案例启示
项目 名称 SOHO 现代城 入市 时间 所处 地段 CBD 边缘 地区 CBD发展阶段 客群变化 项目 档次 备注 适应CBD发展背景， 以SOHO概念获得大批 崛起的中小企业和城市 白领的追捧 竖立SOHO中国品牌 借SOHO现代城品牌 推广公寓回流现金 以更高档和先进的办 公物业提升项目价值实 现项目整体溢价
务的生产性服务中心、交易中心和结算中心，世界级的CBD 本项目——世界级CBD前海商务中心区的组成部分
定位前提
从市场的角度看项目整体属性的价值 本项目综合体形态的价值——紧缩城市，未来的活力之都
根据柯布西埃、简•雅各布斯和迈克•詹克斯等诸多学者的研究，通过将人类社会活动所需的 多种功能业态（如工作所需的办公功能、娱乐休闲所需的商业功能、生活所需的住宅和相关 配套功能）集中化，并通过建筑规划有效提高集中地的使用密度，将有助于提升人口居住密 度，伴生出丰富多彩的商业娱乐办公休闲业态，从而造就新的、丰富多彩的生活方式，并将 在提升城市土地利用效率、降低城市交通及配套投入压力、降低环境及城市污染等方面起到 巨大的作用。 而这种新型的社区或街区形态，理论界概括为“紧缩城市”。
片区产业集群的发展，为片区成熟及项目客户提供有力支撑。
SWOT分析：威胁
威胁（T）： 政策性用房体量巨大，且租赁群体不确定，对本案档次和纯粹性有一定 干扰和影响； 轨道交通增强了项目片区的辐射力，同时也使得轨道交通沿线的片区外 项目对项目客户竞争分流。
SWOT分析 下的策略
机会（O）：
优势（S）： 发挥优势，抢占机会
减小劣势，避免威胁
通过新型隔音减噪材料 的运用和绿化带设臵， 降低噪音对本项目的影 响；
Part 2
项目定位
定位前提
从区域发展的角度看地块的价值 深港共建——全球化背景下深圳、香港发展的必然途径 前海湾片区——深港共建下的世界级物流、贸易中心
前海商务中心区——前海湾片区的核心组成部分，为物流和贸易中心服
案例参考
洛克菲勒中心占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面 积74万平方米，容积率达18，集 RCA大楼、时代生活 大厦、美联社大楼等商务办公楼，酒店、购物中心、 餐厅、剧场、电影院、美术馆、地下步行街零售系统 于一体，创造了富有生气，并集功能、艺术、休闲于 一体的代表性紧缩城市规划建筑典型案例。