中国房地产信托风险分析与控制方法探讨摘要：随着房地产行业调控的深入和银行信贷收紧，房地产信托成为各大房地产企业解决资金困境的重要途径。

经过两年的爆发式增长，房地产信托在2012年和2013年迎来兑付高峰。

面对巨大的兑付压力和频频出现的提前清盘现象，房地产信托行业是否存在兑付风险？文章从房地产信托兑付风险产生的根源、市场参与主体、提前清盘的影响等方面进行分析，揭示出房地产信托业的风险状况及对房地产市场未来发展的影响。

关键词：房地产信托；兑付风险；清盘中图分类号：f293 文献标识码：a 文章编号：1674-1723（2013）03-0206-03一、中国房地产信托发展现状（一）房地产信托房地产信托，即委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产行业并进行管理和处分的行为。

（二）房地产信托发展现状房地产信托作为信托公司的重要业务，2003年开始在我国资本市场上出现。

当时由于其规模较小，并没有受到太多关注。

2008年12月3日，国务院常务会议确定了“国九条”金融促进经济发展的政策措施，首次明确将房地产信托投资基金作为创新融资方式。

自2010年以来，国家为遏制房价过快增长，出台了限购、限贷等一系列房地产调控政策。

受此调控政策影响，房地产市场销售逐渐放缓，再加之银行信贷收紧，融资难成为各大房企共同面临的问题。

此时，房地产信托以其融资模式多样灵活的特点不仅成为中小房地产商的融资渠道，更成为像万达、万科等大型房企解决资金困境的“救命稻草”，房地产信托的发行规模和数量在近两年呈爆发式增长。

据中国信托业协会统计，房地产信托的密集发行主要集中于2010年及2011年上半年。

2010年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元，2010年末就增加到4300余亿元，2011年二季度末继续增加到6000多亿元，2012年二季度末为6752亿元，2012年年末，房地产信托余额为6881亿元，与前几个季度信托余额基本持平，与历史最高点2011年三季度末相比，当前房地产信托余额仍处于历史高位。

2012年年末，房地产信托余额占比从2011年三季度末的17.24%降低至9.85%，下降了7.39个百分点。

随着房地产行业调控政策的不断深入及监管部门对房地产信托融资的更高要求，之前一直呈快速增长的房地产信托扩张趋势，从2011年下半年开始，增长势头开始回落，见下图1所示：经过两年的爆发式增长，房地产信托行业已经累积了一定风险。

将2010年到2011年发行的信托产品，根据其成立日期及发行期限推算起止兑付日期可计算出，这两年发行的信托产品其兑付高峰将在2012年下半年及2013年上半年。

据中金公司数据显示，2012年全年房地产信托到期规模达2234亿元，总还款额约为2500亿元，其中2012年三季度到期规模达到了1000亿元。

房地产信托在有惊无险中度过2012年的巨大兑付压力后，2013年将迎来更大的兑付高峰。

据中金公司预测，2013年预计到期的房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元。

对比2012年，到期规模及还款额度增幅均接近25%。

尽管目前市场上并没有爆出房地产信托兑付失败的信息，但市场中频频出现的房地产信托提前清盘现象则一定程度上引起一些市场恐慌。

2012年全年共有近50支房地产信托提前清盘。

在2013年房地产信托兑付高峰真正到来之前，已有4支房地产信托提前清盘。

高额的兑付金额以及频频出现的大批房地产信托提前清偿现象，不禁令人们思考：房地产信托业是否会发生无法兑付的风险？整个信托体系是否存在系统性风险？二、国内关于房地产信托风险的讨论由于我国房地产信托的兑付高峰期主要集中于2012年和2013年，因此，国内有关近两年来我国房地产信托业风险研究的参考文献较少。

穆一总结了2000年到2011年以来房地产信托市场的发行规模及数量，指出房地产信托风险会进一步攀升。

在此基础上，分析了房地产信托未来的发展趋势及投资价值。

李茸，李丹介绍了我国房地产信托计划的主要模式及其发展现状，并以阳光城集团为例，阐述了房地产信托在房企发展中的影响，并进一步指出监管房地产信托计划到期偿还的主要方向，为探索我国未来房地产信托的发展提供借鉴和参考。

曹黎娟，王洪卫，杨刚从房地产信托的严格监管、开发商资质、信托公司的风控以及信托项目本身的关键保障措施设计等方面分析2012年房地产信托兑付压力，指出2012年房地产信托兑付爆发行业性风险的可能性不大，并针对信托公司的风险防范提出一系列应对措施。

杨玉龙从我国房地产市场调控大背景出发，分析了我国房地产资金现状、企业融资模式，指出政策组合对我国房地产行业资金链的影响、房企融资中存在的问题以及如何在紧缩政策下解决融资难问题。

普益分析了2012年集合信托投资领域的分布特点，指出房地产信托兑付风险依然存在，并从行业监管和政策层面对我国房地产信托未来的发展进行解读。

王辉指出在我国的房地产信托市场中存在着与政府信用捆绑在一起的隐性担保，这种信政合作模式使得整个信托市场的系统性风险加大。

作者建议监管部门不能因为风险而对影子银行进行无谓的严厉管制，应当在承认影子银行对经济发展的支持和贡献的基础上对其进行有效引导。

三、房地产信托风险分析房地产信托风险主要是指房地产信托的到期兑付风险。

面对我国房地产信托密集兑付的现状，监管部门明确表示，一旦发生房地产信托到期无法兑付且无人接盘状况，信托公司的资产或股权将在监管部门的主导下进行处置，所得款项优先用来偿还投资人的兑付。

这实质上确认了房地产信托的刚性兑付原则。

所谓房地产信托刚性兑付原则是指，房地产信托产品在到期后，兑付没有弹性，必须实现。

（一）兑付风险的根源分析房地产信托的刚性兑付原则使得房地产信托面临一定的到期兑付压力，然而，这种到期兑付压力并不等于兑付风险。

兑付风险产生的根源在于房地产企业资金的流动性。

由于房地产信托产品到期兑付资金的主要来源是房地产商的销售回款，因此，导致当前房地产信托兑付问题的根本原因是市场因素，而不是信托产品设计因素。

由此可见，房地产商能否及时收回销售回款，不仅关系到房地产企业自身的财务状况，也是决定其信托兑付的关键。

销售回款能否及时收回，取决于房地产项目本身有没有问题。

只要房地产项目本身没有问题，即使发生房地产信托兑付危机，也有人愿意接盘，从而保证刚性兑付的实现。

（二）市场参与主体分析房地产信托市场的参与主体有三方：房地产企业、投资者及信托公司。

根据用益信托工作室房地产信托发展报告对房地产信托开发商资质状况分析，房地产信托主要针对一些资质状况较好的房地产开发商或项目，房地产信托交易对手中具有二级以上资质的开发商占比为58%。

近年来，大型房地产企业在房地产信托中的规模和数量都在快速增长。

一般来说，大型房地产开发商融资能力较强，出现资金流动性风险的可能性较小，而小型房地产开发商及单体项目则风险较大。

因此，数量众多的大型房地产企业一定程度上降低了房地产信托行业的整体风险。

与此同时，用益信托工作室统计数据显示，2012年房地产开发商新增资金96538亿元，其中房地产信托只有3163亿元，信托占比只有3.3%。

可见，信托资金对房地产开发商来说，只是杯水车薪，作用有限。

由此可以判断，信托资金对房地产开发商的影响也非常有限。

从投资者角度分析，过高的房地产信托收益率增加了整个房地产信托市场的兑付风险。

面对可能存在的高兑付风险，投资者则要求更高的收益率以弥补其风险损失，而这又进一步增加了房地产信托行业的风险。

从房地产信托自身来说，中国房地产信托的年收益率普遍高于10%，这在为投资者带来收益的同时，也为到期时需兑付的巨额本息埋下伏笔。

用益信托工作室集合资金信托产品统计数据显示，从2013年1月开始，集合资金信托产品的平均预期收益率开始逐月下降。

这一定程度上可以缓解房地产信托行业未来的兑付风险。

不可否认，一些信托公司确实接受了一些风险较高、其他金融机构不能做或不愿做的业务，但这决不是全行业的普遍现象。

随着监管的加强，信托公司对合作开发商的资质选择和风险控制将更为谨慎。

从宏观层面看，虽然目前房地产行业面临严厉的政策调控，但房地产行业依旧是国民经济的支柱行业。

短期内，房地产行业的资金短缺现象依旧存在，因此，房地产信托未来仍有市场。

长期内，随着监管的不断深入，整个房地产行业将进行整合。

未来中小房企的融资难问题会进一步加剧，其运营风险也会更大，这将促使房地产信托公司与大型房企的合作更加密切，从而使房地产行业将出现大型房企更强、中小型房企被边缘化的局面。

并且，随着国家对保障房项目的重视，房地产信托也会出现新的发展方向。

（三）提前清盘的影响房地产信托提前兑付，一定程度上说明房地产企业找到了更加优惠的融资方式，这样房地产商就可以利用新的融资提前结束该信托项目，毕竟房地产信托的融资成本远高于银行贷款。

对于一些资质较好的房地产商，在四证齐全并拿到地的情况下，则可以到银行申请开发贷，从而其后期融资成本会大大降低。

这时，开发商就会先补足信托余额以降低成本，从而使得信托项目提前终止。

但也不排斥这样的情况，信托公司预期某房地产项目未来可能出现风险，因此要求融资方提前进行信托清盘。

从客户角度分析，提前清盘虽然是在确保客户收益的情况下使其提前拿到资金，具有一定的资金运用灵活性，但这种提前清盘，一方面打乱了客户的投资计划，另一方面也使客户的资金在后续投资中遭受再投资风险。

对于信托公司，提前清盘虽然可以避免信托违约风险的发生，但信托公司后续的信托管理费收入也因此丧失。

并且，提前清盘，对信托公司的声誉也有一定影响。

信托产品提前清盘，对投资各方各有利弊，但整体上还是利大于弊。

四、房地产信托风险的控制方法2013年，国家对房地产行业的监管将延续以往的调控政策，房地产信托依旧会成为房地产商解决融资难困境的重要手段。

对于整个房地产信托行业来说，未来，房地产信托将保持新增规模，但其占比将低位运行，收益率也将呈下降趋势。

假如未来房地产企业的项目销售不理想，房地产商无法实现资金回笼来清偿到期信托兑付，信托公司和房地产企业可以通过以下四种途径解决兑付问题。

一、在经过投资者同意后，可以对房地产信托产品进行延期支付，缓解兑付压力。

二、借新还旧，即发布新的信托产品，以此偿还即将到期的信托兑付。

三、找第三方接盘，通过项目重组，出售抵押资产来偿还投资者信托产品的到期兑付。

一般来说，可将房地产项目卖给资产管理公司、房地产商等，保证到期信托的刚性兑付。

由于地产基金的期限一般比较长，因此，也可以将房地产项目卖给房地产基金，使房地产信托的兑付风险在时间中消耗。

四、自有资金接盘。

在延期支付、借新还旧以及第三方接盘无法保证刚性兑付的情况下，信托公司可用自有资金收购投资者的收益权，完成兑付。