继承关系中的房屋产权问题——身边的法律问题今年是“六五”普法启动年，20多年的普法学习使广大居民的法律责任得到了很大的提高，法律意识不断的增强，社区居民学法热情不断高涨，万松街普法办、司法所加强与湖北诺亚律师事务所的联系，开展了所所对接工作，深入开展法律“六进”活动，进街道、进机关、进学校、进企业、进社区、进乡村，是我们的重要工作内容之一，我们通过深入社区开展法律咨询，当场解答了居民的法律诉求，有效地解决了居民群众的家庭矛盾纠纷，从构建和谐社会工作角度出发做出了努力工作。

为了使每个家庭成员都能和谐友好的相聚相处，不把家庭矛盾推向社会，我们律师通过接待咨询，调查了解到了当今一个突出尖锐的矛盾，就是房产，所以我今天就讲一讲继承关系中的房屋产权的问题。

近几年，房屋价格上升蛮快，连一些老房子也都增了很多值。

对有房子的人来说，是个好事；对于有房子的老人，更是个好事。

房子值钱了嘛，在儿女面前，老人也觉得能给后人留点什么，蛮好。

不过，从实际上来看，这几年的房价上涨也给一些家庭带来意想不到的麻烦和纠纷，特别是在房产继承这一块，矛盾明显比以前多了。

通过一些案例分析，和接触该类咨询的经验，我们对于这类矛盾得出了以下结论：几乎所有当事人出现这类矛盾都是因为法律常识的缺失、对相关问题重视不够和过于依赖传统观念或一般市民的认识进行了简单判断而将不必要的矛盾积累出来的。

一、以案说法，有些麻烦还真不小我以前有个朋友，有一套旧房子想转卖，不过因为产权问题过不了户，结果房子买不了。

他的房屋产权问题是么样来的咧？这个房子，是他父亲厂里的房改房。

他是家里唯一的儿子，还有个妹妹，母亲早走了，父亲还在。

房子在他结婚的时候作为结婚房就给他去了，不过，一直没办过户，房子还记在父亲的名下。

现在，想卖房子，房管局的规定，二手房买卖要产权清晰，而产权清晰的证明只看公证处的公证或者法院的确权判决。

他就去办公证，他父亲支持，他妹妹也没有意见。

问题是，他母亲走得早，走在外婆前面，而外婆除了他母亲外，还有六个子女，按继承法的规定，这些人现在都是对这个房子有产权份额的，如果没他们的同意，这个房子就办不了公证，也就没法转手出去了。

这个问题一出来，我那个朋友是一头的包。

这在我们中国人的观念里简直是没法接受的：爸爸的房子，儿子要卖，还要舅舅的同意，简直是么事啊？！这里说一哈继承法对他这个情况是么样规定的：按照《继承法》，法定继承人是指在没有遗嘱、遗赠的情况下，可以直接继承遗产的人员。

包括：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

其中，配偶、子女、父母是第一顺位的。

也就是说，发生继承时，第一顺位这些继承人平均继承遗产；另外，如果被继承人的配偶、子女、父母等人都没有了，上面列的其他亲属作为第二顺位继承人才能继承遗产。

我这个朋友的情况是，房子因为没办过户，就是他父母的共同财产，母亲有一半的产权。

母亲走的时候，外婆还在（得亏外公不在），那么，他母亲这一半的产权份额要在他父亲、他、他妹妹和他外婆这些第一顺位继承人之间平分，也就是说，外婆要分得他妈妈遗留下来的二分之一产权的四分之一。

又过了段时间，他外婆也走了。

他外婆除了他妈妈外，还有六个子女，他外婆继承的这八分之一产权再在他外婆的七个子女之间继承。

他和他妹妹通过代位继承（简单的说，就是子女走在父母前面，孙子女直接继承他们的父亲或母亲应该继承的份额）这八分之一的七分之一，每个人得到一百一十二分之一；其他各家亲戚各分得五十六分之一，如果这个房子能卖一百一十二万元，那么，这些亲戚家各能得到两万元。

现在，要是想顺利办这个公证好过户，就得征得这些亲戚的同意，放弃这两万元的利益或者给他们两万元钱让他们同意。

同前面一样，如果他舅舅姨妈中要是哪个已经走了，他们的子女也一样代位继承，那么，就是说，我这个朋友为这个事要招呼的亲戚还不止六个舅舅姨妈，可能还有表兄表妹、甚至可能还有表侄表姑娘！要是好说话还好点，稍微有个把不好说话喜欢歪拐的人，躲着不露面，这个房子就根本买不了。

现在这样的二套房政策，他要是想换个新房子都不行。

现在，让我从头来重新来审视这个案例。

如果我这个朋友法律意识足，重视这个问题，在妈妈走之前就把户过了，就没这个问题了；再不行，在外婆走之前把他妈妈的遗产弄清楚，也不存在这大的麻烦了。

害得他现在这么困难的原因，就是我们中国人传统的“父母的财产天然是子女的”这一想当然的认识。

今天给大家讲这个案例，就是要提醒大家，在遗产继承安排上，大家要多了解法律，不要想当然，要提高重视，特别是涉及到房产的遗产安排，更是要注意，把麻烦提前解决，是非常有必要的。

二、简要说法，其实法律就在身边今天来给大家讲继承关系中的房屋产权问题，其实压力很大，因为这个话题涉及到的是遗产继承和房地产纠纷两个比较大的法律领域，而且，这两个领域受现实情况影响很大，复杂程度因人、因地区有很大的差异，要完全说清楚，不是一两个小时甚至一两天的事。

不过，这两个方面的法律问题，大家日常应该也碰到过不少了，今天，我就给大家讲点框架，相信大家能有个概念后，对这个问题也会有个大概认识：（一）、继承关系房产继承，是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。

它是房地产转让中的一种方式。

但这种转让方式主要是指土地使用权或房屋所有权的转移行为，而不是直接反映商品的关系。

继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。

下面，先讲讲继承：1、几个继承相关基本概念：A、继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后才能发生。

这是继承的首要条件。

有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。

B、继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。

这是继承的第二个条件。

被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。

C、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。

这是继承的第三个条件。

有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡以后，并不是所有的房产都成了遗产。

这时，应当先将房产进行产权分割将属于被继承人配偶的份额（除有约定者外，一般应分出房产份额的一半）分割出来以后，再对遗产进行继承。

2、继承个流程：继承开始后,按照法定继承办理:有遗嘱的,按照遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠扶养协议的按照协议办理。

被继承人死亡后,如果生前立有遗嘱,或是曾经与某一社会组织或个人签订有遗赠扶养协议的,应当先按遗嘱或遗赠扶养协议的内容对遗产进行处理。

没有遗嘱或协议的,则按法定继承处理。

3、法定继承人的范围和分配方式：法定继承是依照法律的规定,由继承人按继承顺序、继承份额进行继承。

《继承法》规定的法定继承人是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

如前面案例所讲，继承是分继承顺序的，继承顺序是指上述继承人继承遗产的先后顺序。

《继承法》将继承人分成两个继承顺序：第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，先由第一顺序的继承人继承，没有第一顺序继承人继承（包括没有第一顺序继承人及虽有第一顺序继承人但全部放弃或丧失继承权的，才由第二顺序继承人继承。

继承份额是指同一顺序继承人继承遗产时，份额一般均等。

对于有特殊困难的人、未成年人、缺乏劳动能力又无生活来源的继承人，应该予以照顾，适当多分配一些遗产。

对于有抚养能力和抚养条件的继承人，不尽抚养义务的，在分配遗产时应当不分或少分。

继承人经过协商一致，可以平均分配遗产,也可以不平均分配遗产，这一点在房产的继承上尤为重要。

另外，如果一个继承人在被继承人之前就已经过世了，那么，在发生遗产继承时，他本该继承的遗产，就由他（她）的子女直接通过代位进行继承，这里需要指出的是，这种代位继承关系不涉及他（她）的配偶。

4、一些特别情况：继承人的继承权可以因继承人的下列行为而丧失——A、故意杀害被继承人的；B、为争夺遗产而杀害其他人的；C、遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；D、伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。

(二)、房产继承特点以上是关于一般继承的基本框架，房产继承在继承关系的基础上，有一些其他的特点：一方面，房产的继承和分割与其他财产不同，房产虽然可以分割，但这种分割是有限的，如不能把一间房屋分成许多份。

在这种情况下，可以由继承人共同继承，作为共有的房产。

如一定要分割时，可以采用作价分割的方法。

另一方面，房产有物权性，也因此而引入了物权的一些复杂关系。

比如：房屋过户就是物权登记的一种，房管部门对继承得来的二手房转让过户必须有权属公证或法院确权的要求，也从相当的程度上增加了房屋继承过程的复杂性。

1．房产继承时如何申请产权转移登记？房产继承时申请所有权转移应提交下列文件：①申请书；②继承人身份证伯；③原房地产权证；④被继承人死亡证明；⑤继承证明文件及公证书。

2．分割房屋遗产，采取何种方式为宜？房屋遗产分割不同于其他财产的分割，因为房屋是不动产，不能随意移动，或因继承人人数较多不易分割，或因房屋遗产本身的结构也难以分割等，如果强行分开、割断，可能损害房屋的效用，以致造成生产无法正常使用，或给生活带来不便。

因此，如果分割房屋遗产在客观上可行，且不损害房屋的效用，不影响生产、生活，可以分割处理。

对于不宜分割的房屋，可以采取以下两种方法处理：A、折价补偿方法。

一般是归居住使用者所有，由其按各继承人应继承的房屋遗产份额折价补偿。

房屋作价标准可以由继承人自行协商确定，或根据房屋所在地人民政府规定的私房评估标准，并参照当地的市场价格合理评定。

B、共有方法。

各继承人也可以商定遗产房屋为共同所有，可以是按份共有，也可以是共同所有。

在房屋遗产分割中，应尽量采取折价补偿的方法，共有的方法并没有彻底解决纠纷，应视为对第一种方法的补充，如折价一方因经济能力负担不起折价款时，采取共有方法，也可减少矛盾。

3、权属问题，最好提前考虑，而且要稳妥的考虑！无论折价还是共有，权属问题，都是个不能回避的问题。

折价，需要转手，就要考虑过户的问题。

从现实情况来看，房价的不断上涨以及旧城区拆迁改造，使一些房子价值升高，在巨大的利益面前，人容易不淡定。

于是，一些本不该争执的地方出现争执。

冷静想一想，很多麻烦和烦恼，是可以提前避免的。

现在，很多人也意识到这个问题，提前立个遗嘱什么的。

可以说是个进步，以前不重视这个。

到老人走的时候，儿女们各有各的理由、各有各的欲望，闹个不可开交。

有鉴于此，有些老人为了身后儿女不闹，就开始立遗嘱了，不过，从实际情况来看，这还是做得不够的。