专业实践总结报告^^^^^^摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。

在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作事务、工作流程、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。

关键词：估价依据估价方法估价风险正文：“知之愈明，则行之愈笃；行之愈笃，则知之益明。

”这句名言出自朱熹《朱子语类》，大意是理解得越清楚，实践就越扎实；实践越扎实，认识就会更加清晰。

土地评估行业也是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需要在工作过程中进行积累，而不仅仅是通过估价师考试的那些实例题目。

同时还需要对国家出台的土地相关法律法规比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济金融的相关知识的经验。

总之，估价师是一个较为新兴的行业，无论房屋估价还是土地估价，前人的经验都不太充分或可参考性并不大，需要自己在前行中摸索。

在通过全国土地估价师考试之后的专业实践过程中，我学到了许多考试中无法深刻体会到的知识和经验，下面现就专业实践过程中的主要工作、感受和认识分三部分做简要总结陈述。

第一部分专业实践的单位基本情况,,,,,,,,,,,,,,。

第二部分专业实践期间完成的主要工作及流程一、主要工作：,,,,,,,,,,二、工作流程：,,,,,,,,第三部分专业实践的感受及认识一、对土地评估行业的了解1、土地评估行业产生的时代背景：,,,,,,2、土地评估行业的法律基础：（1）由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于 2007 年 8 月 30 日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》中的第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

（2）1992 年 4 月 27 日国家物价局、建设部发出《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》。

（3）1995 年 3 月 23 日建设部、中国人民银行联合发出《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》（建房[1995]152 号）。

（4）《国有资产评估管理办法》 1991 年 11 月 16 日中华人民共和国国务院令第9l 号发布3、评估行业的现状,,,,,,二、对估价方法的实践认识理论考试，会给出评估人员相应的数据，要求利用公式来计算地价，但实际工作中，所有的数据都要自己的收集，下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：（1）基准地价系数修正法。

其计算基本公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝ [ 基准地价×（ 1±∑ K）×K1×Ｋ 2×Ｋ 3±开发程度修正幅度 ] ×K4（其中式中： K1 ──期日修正系数K2──容积率修正系数K3 ──其它因素修正系数 K4 ──土地使用年期修正系数∑ K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）。

该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。

在实践过程中，首先要收集当地最新的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。

其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要。

本方法存在的不确定因素主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。

（2）假设开发法。

,,,,,,（3）成本逼近法。

,,,,,,,,（4）市场比较法。

,,,,,,,,（5）收益还原法。

,,,,,,由于各种方法都存在一定的局限性和不足，这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。

三、对土地评估风险的实践认识原来认为评估行业是个低风险行业，所谓估价，有些偏差总是难免的，但经过专业实践过程中，发现评估行业其实存在着很多风险，下面就个人理解风险主要体现在：（1）,,,,,,（2）,,,,,,（3）,,,,,,（4）,,,,,,,,综上所述，在专业实践过程中，对不同估价目的的评估流程、估价方法的现实应用以及评估行业存在的行业风险有了较深刻的认识和理解，而这些认识和感受是书本上没有的，只有在实践过程中不断积累和加深的。

作为取得了估价师资格证书的估价人员，就是要在现实生活中不断积累各种经验，把实践和理论很好地结合在一起，只有这样，才能称得上是一名真正意义上合格的土地估价师。

潇湘大道加油站兼商业土地出让底价评估案例分析报告**** 湖南众联评估有限公司425000摘要：潇湘大道是永州火车新站的主干道，本案例分析报告就该大道旁边的规划加油站兼商业用地在确定出让底价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。

关键词：出让底价基准地价系数修正法假设开发法期日修正系数正文：第一部分评估项目的背景一、估价目的本次评估的目的是为委托方确定估价对象的出让底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。

二、宗地概况根据委托方提供资料，待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，用途为加油站用地，站区用地面积为2700 平方米。

待估宗地的实际开发程度为红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内场地基本平整。

本次评估土地面积为2700 平方米 , 设定用途为商业用地，设定土地使用年期为 40 年，待估宗地位于梧桐路以北100 米处临潇湘大道，该段道路尚未拉通，临规划中潇湘大道约为60 米，深为45 米，离火车站中心广场约为1000 米，基础设施及公用设施完备程度一般，人流量少，交通便捷度较差，宗地红线内场地基本平整。

三、地价定义本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二 00 七年五月二十日 , 评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，设定土地使用年限为 40 年的商业用地出让土地使用权价格。

第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、估价方法的确定根据《城镇土地估价规程》（ GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。

估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，处于永州市城区基准地价覆盖范围内，故选择基准地价系数修正法。

又该土地为待开发空地，适合采用假设开发法进行评估。

二、基准地价系数修正法技术难点及解决方案1、基准地价存在一定滞后性。

据《永州市人民政府关于更新永州市城区基准地价的通告》（永政函[2004]130 号），基准地价的依据是《永州市城区基准地价评估报告》，基准地价的内涵为基准日于 2004 年 12 月 31 日，土地开发程度为红线外“五通”，红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

永州城区土地级别、基准地价表（元/ 平方米）,,,,,,由于本次估价采用的是2004 年度的基准地价，随着当地经济的不断发展，火车新站区域的房地产市场已日趋成熟，地价升值明显，采用 2004 年确定的基准地价存在一定的滞后性。

为解决这个问题，本次估价在期日修正时，适当采用了最新的贷款利率来确定修正系数，从一定角度上提升了该宗地的测算结果，经对周边地区详细的房地产市场调查和综合分析后，我们认为通过技术处理后的价格能更好地反映区域价值的表现。

2、本地没有公布地价指数期日修正系数的确定。

期日修正系数取值的依据种类繁多，主要有中房价格指数、综合用地价格指数、分类用地价格指数、价格变动系数；有直接运用价格指数，也有运用统计的、数学的方法调整价格指数后再运用。

湖南省物价局在网上公布了 2001 年至 2005 年主要市州房地产价格指数，如下表：,,,,,,但从 2005 年度后，湖南省物价局未公布价格指数，本次估价是采用最新的贷款利率做为期日修正的参考，假设从银行贷取等额土地款需要支付的利息，具有一定的代表性和理论基础。

3、大面积商业用地全部参照商业用地基准地价存在一定的不合理性。

商业用地基准地价的内涵是主干道20 米进深的土地价值，本次土地面积为2700 米，土地进深最高达到 60 米，考虑到本次估价为修正这个因素，采用了深度修正系数对宗地价格进行修正。

三、假设开发法技术难点及解决方案1、商业售价的确定存在不确定性。

按照规程要求，售价的确定要通过市场比较法来确定。

但由于宗地用途为加油站兼商业，本地新近类似用途没有 3 个以上的可比案例，为解决这个问题，我们致电了周边市州的类似用途的销售情况及市场价值，并通过对宗地区域的房地产拍卖成交案例综合分析，确定宗地开发后的总价值。

2、建筑造价没有参考的依据。

由于永州本地未公布明确的建筑造价依据，本次估价主要依据湖南省现行建筑工程概（预算）标准测算，同时参照永州市统计局公布的同类物业重置成本统计值及委托方提供的有关资料，确定该类房屋重建单价为360 元/ 平方米 , 3、本地房地产开发市场上涉及的费用存在一定的不平衡性。

房地产开发市场上涉及的费用主要有：获取土地阶段费用：包括拍卖佣金、交易服务费、契税、评估费、测量费、登记费；勘察设计及报建费用：可行性研究费用、勘察设计费、施工图审查费；报建费用：基础设施配套费、质量监督费、安全检查费、人防费、消防费、规划管理费；建设阶段费用：施工招标代理费、施工用水、用电开户费、办理预售许可证费用；销售交房阶段费用：广告宣传费用、产权登记费、房产过户费、土地过户费；以及整个过程中的管理费用。

由于费用种类繁多，各类房地产开发商交纳的费用种类以及比例也各有不同，本次估价的费用取值参照行业的平均水平，另参照规程的相关要求综合确定，经多次对比分析，该取值具有一定的合理性。

4、容积率的取值存在一定不确定性。

由于在估价期日宗地容积率尚未明确，本次评估参照区域的平均容积率并综合参考行业的平均容积率确定。

第三部分评估项目的难点解决办法及启示一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。

基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。

二、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场调查和估价经验综合确定。