7.固定资产折旧费用
按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
8.公众责任保险费用
指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。
9.不可预见费和经业主同意的其它费用，按1%计提。
附件一：
物业服务费用评估技术报告
一、物业项目基本情况
（一）项目综合经济技术指标
表一 主要技术指标
序号
指标名称
单位
指标
总建筑面积
㎡
25850.33（产权登记面积）
26821.07（全部建筑面积）
其中
地上建筑面积
㎡
19011.14
地下建筑面积
㎡
7809.93（含人防面积851.79）
二、物业服务费用测算方法说明
为保持公共区域和整个项目清洁卫生而产生的卫生间厕纸费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、垃圾清运费和处理费、外墙及首层地面清洗费等。常用的清洁工具及材料费因保洁外包而计入外包费用中。本项费用不包括本项目客户使用区域内部的清洁费用。
4.绿化养护费
绿化工具购置费及维护费，绿化用水、用电费，补苗费，农药化肥费等，不包括应由产权人支付的苗木更新费。
0.21
3992.34
交通费
19,011.14
0.10
1901.11
通讯费
19,011.14
0.13
2471.45
能源费
19,011.14
0.38
7224.23
培训、 饮用水、证照年检、审计、法律顾问费
元/月
12
500.00
6000.00
洗衣费
元/人.月
33人
10.00
3960.00
25549.13
0.75%
见表2
3
物业管理区域清洁费
133570.80
3.95%
见表3
4
物业管理区域绿化、美化费用
23044.32
0.50%
见表4
5
物业管理区域秩序维护费
4800.00
0.12%
见表5
6
物业管理区域公用设备设施运行维护费
305347.81
9.02%
见表6
7
公共设备设施能耗
381747.12
11.28%
12
249,600.00
20,800.00
含日常保洁用品300元每人
2
保安
16
2,800.00
12
537,600.00
44,800.00
含餐费
小计
24
787,200.00
65,600.00
表1-5员工餐费
项目
人数
标准
月工作日
月餐费
年合计
33
10元/日
21.75
7177.50
86130.00
管理面积分摊
人工费中不包含地上地下停车管理的人工费用、不包括空调运行维护的人工费用。上述两项费用成本分别单独计入停车管理费和空调费中。应分摊的人工成本按照收费面积和总管理面积之比例值进行了分摊测算。只计入依管理面积比例分摊的费用部分。
2.行政办公管理费
办公用品费、交通费、能源费、通讯费及其它费用。
3.清洁卫生费
表3 物业管理区域清洁卫生费
序号
项目
标准
月费用（元）
年费用（元）
1
外墙清洗费
7211.8平米。每年1次，6元/平米
3605.90
43270.80
2
首层大厅地面、墙面石材清洗费
25元/平米。按300平米计算
625.00
7500.00
3
灭“四害”消杀
600元/月
600.00
7,200.00
4
化粪池清掏费
套数
总和
月平均 服装费
1
项目经理
1
600.00
1
600.00
50.00
2
行政
人事部
文员
2
300.00
1
600.00
50.00
3
财务部
财务部经理
1
500.00
1
500.00
41.67
会计
1
300.00
1
300.00
25.00
出纳
1
300.00
1
300.00
25.00
3
客服部
客户服务部经理
1
500.00
2. 对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表 ）
3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表）
4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。
1
500.00
41.67
客服员
3
300.00
1
900.00
75.00
4
工程部
工程经理
1
500.00
1
500.00
41.67
工程维修
13
300.00
1
3900.00
325.00
5
安保部
监控
8
300.00
1
2400.00
200.00
安保经理
1
500.00
1
500.00
41.67
小计
33
11000.00
916.67
（二）市场比较法
同类物业项目概况
表二同类物业项目的物业费调查明细表
项目名称
项目地址
物业公司
物业费（元/月.平米
备注
雍贵中心
东城区广渠门内大街43号
北京中天如日物业管理有限公司
26元
2012年
温特莱中心
西大望路1号
锦江（北方）物业 管理有限公司
25元
2012年
嘉禾国信大厦
东城区白桥大街15号
北京嘉禾国信投资有限责任公司
管理面积分摊人工成本
7796.80
649.73
表1-3 加班工资
序号
项目
月（元）
年（元）
备 注
1
法定节假日加班工资
5891.95
63117.24
管理面积分摊人工成本
3728.13
44737.50
表1-4 劳务外包人员费用
序号
人员类别
人数
费用标准（元/月）
计薪周期
年薪（元）
平均月薪
备注
1
保洁
8
2,600.00
1
3500
13
45500
3791.67
出纳
1
2500
13
32500
2708.33
会计
1
3000
13
39000
3250.00
4
客服部
经理
1
3500
13
45500
3791.67
客服员
3
2500
13
97500
8125.00
5
工程部
经理
1
4000
13
52000
4333.33
工程维修
5
2500
13
16250
13541.67
（3）涉及分摊的人工成本不包括外包劳务部分。
表1-1 人员工资
序号
部门
职务名称
人数（人）
工资标准（元/月）
计薪 周期
年薪
平均月薪
1
经理
1
6000
13
78000
6500.00
2
行政
人事部
行政助理
1
2800
13
36400
3033.33
档案管理兼库管
1
2500
13
32500
2708.33
3
财务部
财务部经理
地上部分为物业收费面积编制33人。地面、地下停车场的管理服务人员和空调运行维护人员不包括在内。在计算项目自身管理人员成本时，按照收费面积和实际管理面积之比例系数进行了分摊。将相应比例的人工成本计入人工成本中。
（2） 收费面积分摊系数=收费面积/总管理面积*100%=70.88%。
物业费测算只包含地上收费面积部分。地下车库鉴于其使用性质和管理的特殊性。未纳入收费面积中。该区域应分摊的管理成本和自身管理成本的费用支出。由停车管理费中列支。其它维护维修费用由产权方自行支出。
物业费各项内容说明如下：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的各项费用
指管理服务人员工资、法定节假日加班费、员工因连续工作而不能休假产生的加班费用、员工工作餐费、置装费等；按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。（各项福利及保险计提比例组成：社会保险33.1%（医疗10%、养老20%、工伤0.8%、失业1.5%、生育0.8%）、住房公积金8%（低限）、教育经费3%、工会经费2%（46.1%））
人工成本
1114.58
61066.17
表1-6 企业上缴残疾人保障基金
标准
月
年
残疾人保障金（2012年数据）
总人数*1.7%*33636元