Finance and Economy Centre
Trilec Nanchang International Finance Plaza
北京 北京 武汉 北京 北京
南昌
瑞信中心
RICHEN CENTER
北京
开发商 森大厦株式会社
北京银泰置业有限公司
深圳市新世界集团 北京凯晨置业有限公司 北京德胜投资有限责任公司 新世界发展（武汉）有限公司 北京方恒房地产开发有限公司 北京正华致远房地产投资有限公司
若干条问题；再由专家在独立的环境下对各问题做出书面回答；然后将回收的专家意见进行
统计归纳，并将统计结果回馈给专家再行修订。经过 3～4 轮类似的回馈过程，最终取得相
对统一的意见。Delphi 法主要依靠人的经验和综合知识进行评测，具有匿名性、反复性、统
计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。
AHP 法是在 Delphi 法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP
法，构建了“城市建筑新地标评价体系”。 2）主成分分析方法（Principal Component Analysis） 主成分分析是一种数学变换的方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一
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2006-2007 中国城市建筑新地标 TOP10
中国房地产指数系统 中国指数研究院
组不相关的变数，这些新的变数按照方差依次递减的顺序排列。在数学变换中保持变量的总
圖 1 國內新建築綜合體的分佈情況
本次研究旨在客观反映当前中国城市建筑的整体状况和发展水平，发掘对城市或区域经 济和文化发展起推动作用的地标性建筑，彰显中国城市的杰出建筑作品，记载建设者的睿智 与卓见，让更多人领悟其精髓，推动中国建筑文化的进步，同时也为国际资本选择地标性建 筑提供参考。
研究过程中得到了房地产业界的大力支持，特别致谢森大厦株式会社、北京银泰置业有 限公司、深圳市新世界集团、北京凯晨置业有限公司、北京德胜投资有限责任公司、新世界 发展（武汉）有限公司、北京方恒房地产开发有限公司、北京正华致远房地产投资有限公司、 南昌红谷置业投资有限公司、北京天鸿房地产开发有限责任公司和其它参评企业对研究主持 单位在基础数据收集过程中的帮助。
1、序 言
中国城市发展日新月异，每个城市不断涌现出具有城市人文特征和时代气息的地标性建 筑。纵观国内外著名地标建筑，如纽约·帝国大厦、香港·国际金融中心、北京·国贸大厦、 上海·金茂大厦等，它们不仅是城市地理位置的标志，也是城市和区域的时代象征，更是经 济发展的源动力，见证和记载了这个时代建筑文化及经济发展的水平。随着中国经济的快速 发展，越来越多的国内外投资机构更加关注中国市场，特别是一些具有投资吸引力城市的地 标性建筑，如何将国内外资本与新地标建筑对接成为迫切需要解决的问题。
4、2006-2007 中国城市建筑新地标 TOP10 研究结果分析
4.1 中国新建筑综合体总体状况分析
中国新建筑综合体大多数分布在东部的三大经济圈。通过研究发现，100 个重点研究项 目在全国 23 个城市中都有分布，但大部分都聚集在我国东部沿海的三大经济圈，占到总数 的 77%。其中，环渤海经济圈占到 37%，长江三角洲经济圈新建筑综合体数量占 28%，珠江三 角洲占 12%。另外随着西部开发和中部崛起战略的实施，中西部地区近年经济发展迅速，凸 现出了一些有代表性的新建筑综合体项目。
中国指数研究院经过几年的快速发展，研发能力逐步提高，研究体系更加成熟，独立承 担了多项房地产相关课题的研究，得到了房地产业界广泛好评。在总结过去几年研究成果的 基础上，中国指数研究院和中国房地产指数系统主持启动了“2006-2007 中国城市建筑新地 标 TOP10 研究”课题。在参考国内外有关理论研究方法的基础上，该课题是在中国房地产 TOP10 研究组已取得的研究成果：“2004 中国 10 大新地标建筑研究”、“2005 中国房地产投 融资质量研究”和 2004-2006 年“中国城市房地产开发投资吸引力研究”的基础上，借鉴并 完善了 Vivian Constantinopoulos 在“10×10 Architects”中所用的评价方法，经过半年 来对最具投资吸引力城市中的 400 个项目的系统研究，形成了“2006-2007 中国城市建筑新 地标 TOP10”研究成果。
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2006-2007 中国城市建筑新地标 TOP10
中国房地产指数系统 中国指数研究院
通过研究主持单位的系统化研究，“2006-2007 中国城市建筑新地标 TOP10”分别是：上 海环球金融中心、北京银泰中心、深圳新世界中心、北京凯晨广场、北京德胜国际中心、武 汉新世界中心、北京方恒国际中心、北京国际财经中心、泰耐克（南昌）国际金融大厦、北 京瑞信中心。
2006-2007 中国城市建筑新地标 TOP10
中国房地产指数系统 中国指数研究院
2006-2007 中国城市建筑新地标 TOP10 研究报告
目录
1、序言 2、研究方法 3、研究结果 4、研究结果分析 5、结语
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2006-2007 中国城市建筑新地标 TOP10
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进出口总额/GDP
人均可支配收入
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中国房地产指数系统 中国指数研究院
市场供求对比因子
人均消费性支出 就业率 人均 GDP 销售额/开发投资额 竣工面积/施工面积
2）城市建筑新地标评价体系 城市建筑新地标评价体系分为两个部分（见下面评价模型）：第一部分是功能性指针， 主要用来评测 2005~2006 年建成或部分建成（2007 年底前全部竣工）的新地标的建筑特征， 主要包括建筑规模（建筑面积、建筑高度、配套设施等），市场表现（销售价格、出租价格 等），技术含量（新材料和新技术的应用）；功能性指针采用主成分分析法（Principal Component Analysis）进行量化分析。第二部分是标识性指标，用来评价新地标是否具备地 标的特质，这包括显性和隐性两种标识性的评价。显性标识主要通过外观、区位环境表现出 来，规模也对提高建筑的显性标识产生影响。隐性标识则是通过对当地社会、文化、经济的 影响表现出来。该部分结合德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）对各指标进行非量化分析。
2.2 研究指标体系Fra bibliotek1）城市商用物业开发投资吸引力评价体系
城市商用物业开发投资吸引力评价体系是在总结“2004-2006 年中国城市房地产开发投
资吸引力研究”基础上，结合中国商用物业开发现状提出的。城市商用物业开发投资吸引力
= F（市场总量因子，城市经济发展水平因子，市场供求对比因子），具体包含指标如下（此
南昌红谷置业投资有限公司 北京天鸿房地产开发有限责任公司
城市建筑新地标有四层含义：首先，“新”指的是入选项目必须是在 2005-2006 年建成 或部分建成（2007 年 12 月前全部竣工）。其次，地标项目必须是位于最具投资吸引力城市的 中心或副中心，具有区域核心地位的在建或已建成的建筑，代表城市时代形象，对城市和所 在区域的经济发展具有重要带动作用。另外，新地标还要求单体建筑规模在 5 万平方米以上 或综合建筑规模在 10 万平方米以上，物业形态为建筑新地标、写字楼、商业及酒店。最后， 地标（Landmark）指的是具有双重（显形、隐性）标识意义的建筑物。研究主持单位从最具 投资吸引力的城市中，初选近 400 个项目作为研究对象，运用“城市建筑新地标评价体系”， 从功能性和标识性两个方面对其进行系统分析，评价产生“2006-2007 中国城市建筑新地标 TOP10”。
处各项统计资料主要来自于国家及各地统计局，商用物业的开发投资额、销售额等指针是对
统计报表中办公楼、商业营业用房相关指标的加总）：
表 1 城市商用物业开发投资吸引力评价体系
因子
指标
开发投资额
销售额
市场总量因子
销售面积 新开工面积
施工面积
竣工面积
城市经济发展水平因子
GDP
社会商品零售总额
进出口总额
实际利用外资
则称 Zi 为 X 的第 i 个主成分。
3）德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）
Delphi 法在 50 年代初由 Rand Corporation 首创并应用到咨询研究中，之后迅速普及，
目前在美国各大咨询机构中有高达 24.2%的使用率。该方法首先将评价内容列成含义明确的
方差不变，使第一变量具有最大的方差，称为第一主成分，第二变量的方差次之，并且和第
一变量不相关，称为第二主成分。依次类推，i 个变数就有 i 个主成分。
设 X(x1,x2，…，xp)为 p 维随机变数，构造
Zi = L/i X ,i = 1,…, p
（1）
其中 Li 为 p 维正交化向量（Li＊Li＝I），Zi 之间互不相关并且按方差由大到小排列，
功 能 性
指 標 體 系
標 識 性
技術含量 市場表現 建築規模 顯性標識
隱性標識
建築材料、建造技術 建築每平米售價、租價 建築面積、高度、配套設施
外觀、區位環境
對當地文化、經濟等方面的作用
2.3 研究方法 1）借鉴并完善 Vivian Constantinopoulos 在“10×10 Architects”中所用的评价方
法通过指针的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标
的影响力大小。AHP 法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专
家意见不一致的情况。
2.4 数据来源
1）由企业填报并经研究主持单位复核确认的相关资料； 2）中国房地产指数系统十大数据库；
3）房地产企业对外公布的信息（包括年报、网站公开信息和对外派发的宣传资料）；