城市综合体
顾问及招商服务合同书..............................................................
甲方：
法定代表人：
联系人：
地址：
传真：
乙方：
法定代表人：
联系人：
地址：
传真：.............................................................
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和其他规范性文件要求，遵循平等、自愿、公平和诚信的原则，经甲、乙双方友好协商一致，就甲方委托乙方为“广东兴一广场城市综合体项目”（以下简称“该项目”）提供专业化、高质量的顾问、招商服务，以资双方共同信守。
项目名称及标的物概况
1、项目名称：
2、地理位置：
3、规划总占地面积: 亩
4、规划总建筑面积：平方米
（第一条内容以政府有关部门许可或批准的规划意见书内容为准）
一、合作要求
甲、乙双方的合作，应符合兴宁市政府关于城市建设规划、房地产开发建设等相关政策、法规及国家相关政策及法规的要求；
甲方委托乙方负责临该项目开业前期商业顾问及招商服务，此合同为独家代理服务合同。甲方开放地向乙方提供关于该项目的相关资料信息并履行合同付款义务；
一、顾问工作
1、顾问工作的服务内容和服务费用：
服务内容：乙方可为甲方提供《市场调研、商业定位及可行性分析方案》
①拟定商业业态组合，商品MD；确定该项目终端客户定位及经营租户定位。
②空间及室内设计建议；
③配合设计单位在项目施工图设计前完成各主力业态的设计要求（包括但不限于：面积、内部布局、主力店位置、设备机电、空调、载荷等设计要求）；
④制定详细的招商计划，阶段性商业计划，及根据前期的招商情况及时作出商业资源的调配，业态组合调整。
⑤设计任务书的提交。
服务费用：费用总额人民币。
乙方完成上述①项工作时甲方支付顾问费用人民币。乙方于2013年7月28日完成提交上述②③④项工作，甲方于2013年7月31日前支付顾问费用人民币。
二、招商服务：
乙方为甲方提供《商品大类结构布局及业种品牌规划方案》、《招商运作实施方案》
1、区域内主力店筛选
2、商圈内商业经营特点及现状；
3、竞争对手的调研分析经营情况调查、商场定位、诚信、业态规划；
4、主要商业区店铺租金调查；
5、经营目标；
6、经营特点；
7、业态组合、分布；
8、招商原则及形式；
9、招商策略实施；
10、招商政策实施；
11、招商的条件及合作方式；
12、招商组织实施；
13、招商管理办法；
14、招商处的设计及现场包装意见；
15、招商宣传资料的设计审核；
16、媒体、推广方式的选择；
17、招商对外宣传；
18、品牌商户洽谈及资料派发；
19、商户谈判；
20、招商活动的组织、策划；
21、租金及销售价格，租赁销售合约的制定。
根据招商工作需要，由乙方为甲方举办几场不同业态、不同规模、不同地点的招商大会，地点分别在兴宁、梅州、广州、深圳，每场次招商大会品牌商户不低于50家，费用30万元/场次，费用甲方承担，按时按照乙方意见支付。
三、招商服务及费用
3.1招商的基本佣金计算方式
月租金是整个租赁合同租金金额除以总月数，因为有养商期和免租期等优惠，必须平均计算。
基本佣金比例确定的前提条件，此佣金比例为基本比例，所有因合约期限、合约质量、扣点合约等带来的佣金比例变化均以此为基础（此方面的考虑见3.3）
3. 1.1此佣金比例基于如下基本条件：
合约期限2年及2年以下
计租方式不扣点，纯租金
租户来源暂不考虑差异
3.1.2佣金比例和时间节点和该阶段整体出租率挂钩；
按照招商规律和兴宁市场现状，对每个时间节点设置三种不同的出租率，分别为：悲观出租率、中性出租率、乐观出租率。其中悲观出租率指低于此出租率佣金比例将大幅下调；中性出租率为市场正常情况下的出租率，为项目出租率的基本目标；乐观出租率指出租率超出预期，佣金比例顺应上调，以奖励代理商；
每个时间节点根据整体出租率的三种不同情况分别给与不同的佣金比例，比如，如果该阶段招租率超过既定目标，我们将给与超过1.5的佣金比例，如果达不到则给与低于1.5的佣金比例；
由于最终的目标是开业时出租率达到既定目标，所以开业时的出租率的变化对佣金比例影响最大，前期仅是阶段性目的，更注重佣金比例对项目招商把控和激发代理商积极性的效果；
时间以2013年8月份开始招租，2014年10月份主力店正式营业，2015年10月购物中心正式营业（实际的起始招租时间以取得报规批准文件的时间开始计算，具体开业时间以工程施工完毕时间推算）
时间节点佣金比例
悲观出租率中性出租率乐观出租率
开业
（2014.9月底）75%以上
1.3
80%以上
1.5
85%以上
2 ③
开业前3个月（2014.6月底）60%以上
1.4 ⑥
70%以上
1.5
80%以上
1.8
②
开业前半年(招商启动半年) （2014.4月底）50%以下
1.45 ①
50%
1.5
⑤
55%以上
1.7
招商后7月(2014.2月）25%以下
1.45
30%
1.5
35%以上
1.6
④
3.2.出租率和佣金比例确定原则
3.2.1中性出租率是比例基准，为1.5倍佣金；
3.2.2在乐观出租率情况下，佣金比例逐阶段增加；而在悲观出租率情况下，
佣金比例随着时间递减，意味着如果商在悲观出租率情况下不改善出租率
的话，佣金将降低，受到惩罚。体现在表中，从下往上，悲观出租率的佣
金比例是下降的，而乐观出租率的佣金比例是上升的。比如④->③佣金比
例增加，而①->⑥佣金比例下降
3.2.3任何前一时间节点的较高出租率情况转变到下一阶段的较低出租率
情况都将受到惩罚，即佣金比例将下调，从前一阶段的较低出租率情形转
到下一阶段的较高出租率情形，都将受到奖励，即佣金比例将上升。表现
在表中为，从表的左下角往右上角呈斜对角变化时，佣金比例是上升；而
从表的右下角往左上角呈斜角变化时，佣金比例是下降的。如①->②->③
时，佣金比例上升；④->⑤->⑥时佣金比例下降。
3.2.4从市场条件，分别估算出悲观、中性和乐观三种情形的概率为0.3、
0.5、0.2,则计算发现各阶段的概率平均佣金比例大致为1.5左右。
3.3本佣金计算基础：
3.3.1、出租率计算：
以面积计算，项目供出租的面积划分如下表：
层数总建面（平方米）非招商面积（平方招商面积（平方米）
一层（出售）
二层
三层