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本科生毕业论文
商品房买卖预约合同的法律责任
——龚海波与州金龙房地产开发公司商品房买卖预约合同纠纷判决评析
姓名付文超
学号304
专业法学
指导教师李永安
2013年5月19日
摘要：一般认为，预约合同是约定将来订立一定合同之合同。预约合同制度作为大陆法系各国存在已久的一项法律制度，自十九世纪初在法国民法典确立开始，就引起了各国的广泛关注，并被纳入到各自的法律体系之中。预约合同作为规范合同缔结程序的一项制度，很好地适应了市场交易和商业发展的需求，然而我国目前对预约合同制度的研究成果并不多。本文通过合理利用网络数据库与图书馆图书资料查找相关资料，合理利用演绎推理、价值分析、归纳、比较等方法对商品房买卖预约合同进行了较为系统的研究。
商品房买卖是一项涉及社会公众利益的交易，在当前我国关于预约合同的法律规定相对缺失的情况下，研究商品房买卖预约合同案件的审理，具有特别的理论意义、现实意义和社会意义。
关键词：预约合同；法律效力；诚实信用；商品房错误!未找到引用源。
Abstract：Generally, the appointment contract is a contract concluded future contract. The appointment contract system as the countries of the continental law system is a legal system for a long time, since the beginning of the nineteenth Century in the French civil code establishment, has attracted wide attention, and has been incorporated into the legal system respectively. A system of appointment contract as a standard contract procedures, well adapted to the market and business development needs, but the current research results on the appointment contract system is not much. In this paper, through the rational use of network database and library books to find information, reasonable use of deductive reasoning, value analysis, induction, comparison and other methods, the systematical research on precontract.
The sale of commercial housing is a public interest in the transaction, the relative lack of current our country about the booking contract law, the sale of commercial housing contract cases, has special theoretical significance, practical significance and the social significance.
Key Words:precontract;legal effect;honesty and credibility;commercial residential building
目录
摘要 (2)
引言 (4)
一、案例事实评析 (5)
（一）本案事实 (5)
（二）本案争论点 (5)
（三）判决理由 (5)
二、商品房买卖的特殊之处 (6)
（一）出卖人具有特定性 (6)
（二）买卖标的的特殊性 (6)
三、国家对商品房买卖效力的特别规定 (6)
（一）商品房现售 (7)
（二）商品房预售 (7)
四、商品房买卖预约合同法律辨析 (7)
（一）商品房买卖预约合同在商品房买卖中的意义及其含义 (7)
（二）商品房买卖预约合同的种类 (8)
（三）商品房买卖预约合同的成立和效力 (9)
1.商品房买卖预约合同的成立 (9)
2.商品房买卖预约合同的效力 (10)
五、商品房买卖预约合同的责任 (11)
1.商品房买卖预约合同的责任类型 (11)
2.商品房买卖预约合同承担责任形式 (11)
六、立法建议 (13)
参考文献 (15)
致谢 (16)
引言
预约合同，通常被定义为约定将来订立一定合同的合同。预约合同制度是在大陆法系各国存在很久的一项法律制度。自从预约合同在1804年法国民法典诞生开始，预约合同制度就引起各国的注意并逐渐被纳入各国的法律体系之中。合同的订立是缔约主体为意思表示并达成协议的状态，是合同全过程最初的关键环节。然而，合同的订立并不是一触而就的，它是一个过程，是当事人相互协商、互相妥协的长期的过程，预约合同就是一种处于谈判过程中的双方当事人为将来确定性本约的成立而缔结的合同，是当事人自发的、主动的对合同缔结过程所做的一种规划，这种规划使合同的缔结能够在当事人预想的轨道上进行。
可以说，预约合同的应用，有利于交易的迅速发生，适合现代商业社会的要求。商品房预约合同作为预约合同的一种表现形式被广泛应用。然而，我国现有法律对商品房预约合同的规制仍处于空白期，这使得预约合同的双方当事人在权益上不能得到更完备的保护。因而，有必要对商品房买卖预约合同作较为深入系统的研究。
此外，民法作为一个高度体系化的法律部门，它强调制度间的相互协调。商品房买
卖预约合同制度被引入民法或者是对民法中已经有的预约合同制度的修订都会牵涉到民法的原来的体系，所以我们不能够脱离民法的固有制度体系去孤立地讨论商品房买卖预约合同制度。
一、案例事实及评析
（一）本案事实
2009年11月2日，原告为购买被告某房地产开发公司准备开发的约12000平方米的住宅楼，双方签订了一份商品房认购协议。协议约定:套型暂定为每套80-150平方米;该项目每平方米造价约2400元，被告同意以每平方米2400元将该幢住宅5-18层约12000平方米全部出售给原告;因原告要求，被告同意给购买该幢住宅楼的每一户免费配备储藏室，每户面积不低于6平方米;被告具备开工条件、证件齐全后(政府立项证明、国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证等)，要及时通知原告签订商品房买卖合同，同时原告要向被告支付定金288万元人民币。商品房户型由被告提供图纸，经原告选择书面表示同意，并经相关部门批准后建设:双方签订的商品房买卖合同生效后本认购协议自行终止:交房日期为2010年12月30日前。双方还就商品房建设标准、商品房质量、不可抗力等情况进行了约定。协议还约定:具备商品房销售(预售)条件，如果被告故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，被告应承担违约责任:在保留期届满之日前，被告不得与第三人签订该房屋的认购协议或买卖(预售)合同，并承诺在原告携本协议与被告签订《商品房买卖(预售)合同》时，被告将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款，如被告违反上述约定，要赔偿原告每平方200元共计240万元的赔偿金。2010年4月16日双方当事人又签订了一份补充协议，对有关问题进行了明确和重申。此后，被告一直未取得该建设项目的审批手续，原告起讼要求判令被告按照双方约定支付原告赔偿金240万元。一审法院判决:被告赔偿原告240万元。被告不服该判决，提起上诉。二审中，最终双方当事人经过调解达成调解协议并当日履行，该案以调解结案。
（二）本案争论点
在案件审理过程中，双方当事人的主要焦点集中在:
其一，这份商品房认购协议的性质是什么？是商品房预售合同还是商品房预约合同？
其二，如果是预约合同，该合同能否独立成立？
其三，这份商品房认购协议签订前后，被告一直未取得商品房预售许可证明，如果合同成立，该合同是否有效？
其四，违反预约合同约定的义务，是否构成违约？即一方违反约定，应根据预约合同本身的约定承担违约责任，还是以因造成本合同未成立而承担缔约过失责任？
（三）判决理由
一审中法院认为，双方当事人签订的商品房认购协议，虽然约定了房屋的基本状况、交付日期、房屋的价款等内容，但是并不具备建设部《商品房销售管理办法》第16条规定的实质条件是对下一步签订正式的商品房买卖合同等未来事项的预先规划，签订商品房认购协议以及补充协议的目的是明确双方在缔约过程中的权利义务，进而签订正式的商品房买卖合同。该协议应认定为预约合同。该预约合同有效成立。在预约阶段，需要双方本着诚信原则，履行预约合同。本案被告在2009年11月签订了房屋认购协议书后，应积极筹备项目的批准立项及开工建设手续，在未能取得上述手续的情况下仍然在2010年4月向原告再次作出承诺，在本案审理期间，被告仍未取得相关的准建手续，违反了诚实信用的原则，使得原告在客观上受到了因房价上涨而造成的信赖利益损失，被告应承担缔约过失责任。对于原告的损失，双方当事人在协议书和补充协议中都作了明确的约定。该约定是双方当事人对预约合同不能履行造成损失的估算，并不违反法律规定，应予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第6条、第42条第(三)项的规定，判决:被告赔偿原告240万元。
二审中，双方当事自愿调解，并且符合法律规定，当庭履行完毕。
二、商品房买卖的特殊之处
房屋和土地是人类社会生活不可须臾分离的生活责料和生产责料，随着人类社会的不断进步，房地产已成为国家经济发展的基础性、支柱性、先导性产业，其地位日益凸显，现代西方国家将房地产与汽车、钢铁并称为国民经济的三大支柱产业。因此，了解商品房买卖的特殊之处有重要意义。
（一）出卖人具有特定性
商品房买卖的出卖人是法律专门规定的，并且须符合法定条件、具备法定责任。其一，从事商品房买卖的主体是特定的。商品房的出卖人，只能是房地产开发企业及其委托的房地产中介服务机构。其二，作为出卖人须具备法定责任。《城市房地产管理法》第30条规定了房地产开发企业的法定条件、审查及备案程序。对房地产中介服务机构，法律也严任限定其责任。《城市房地产管理法》在其第四章“房地产交易”的第五节“中介服务机构”对房地产中介服务机构成立条件、设立登记等设专节进行规定。（二）买卖标的的特殊性
其一，一般房屋的买卖并无是否已经进行生产、生产已达何种规模的限制，而商品房买卖则有此限定，达不到一定规模，则买卖无效。其二，一般房屋买卖的标的物，都是现实存在的房屋，而商品房买卖的标的物既包括已经竣工的现房，也包括尚未竣工、正在建设甚至尚未建设的期房。
三、国家对商品房买卖效力的特别规定
（一）商品房现售
关于已经竣工的商品房，除法律的一般规定外，其买卖有效还须具备以下条件:第一，商品房已经竣工并经验收合格。第二，商品房不存在不能转让的情形。《城市房地产管理法》第38条规定了不得转让的情形。
（二）商品房预售
应该说，商品房开发占用资本巨大、投资风险高，为尽快回收建设责金、减少投资成本、降低投资风险，香港立信置业公司于1954年首创商品房预售形式，也就是期房买卖、“卖楼花”，其后该方式被房地产开发企业大量借鉴和使用。但在尚未开工建设或即使房屋已经开始建设但未达到一定规模的情况下，即大量销售并取得买受人往往是维持生计的巨额责金，几与非法融责相同，为了维护交易程序，保护消费者利益，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害，国家对商品房预售作了特殊规定，规定了商品房预售的法定条件，实行商品房预售许可制度。
第一，商品房预售有效的消极条件，是指商品房不存在法定不能转让的情形。
第二，商品房预售有效的积极条件，是指符合预售的条件。主要包括:一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书:二是持有建设工程规划许可证;三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四是向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。现在审判实务界基本倾向于取得商品房预售许可证明即符合预售的条件。
四、商品房买卖预约合同法律辨析
（一）商品房买卖预约合同在商品房买卖中的意义及其含义
在商品房买卖过程中，存在一系列的合同，包括商品房买卖合同、现售合同、预售合同、预约合同等，首先要理清其相互关系。
商品房买卖的各类合同，是与商品房买卖的不同种类、不同阶段相适应的。顾名思义，商品房买卖合同就是以商品房为标的物的买卖合同。商品房买卖有现房、期房两类，对应的合同分别是现房买卖合同、预售合同。就是说，商品房买卖合同包括商品房现售合同、商品房预售合同。
从上述分析可看出，国家对商品房买卖采取了谨慎的态度。在商品房符合买卖条件之前，房地产开发企业基于降低投资风险、尽快收回投资而希望提前固定出售对象，实践中大量使用了房屋买卖订购书等预约合同，“提前以签楼宇认购书的形式将房产推向市场，并迅速占领市场，快速筹集责金，并以简单的内容促使买卖双方签约，使得买方从一个潜在的买家变为一个具体的买家。”商品房买卖预约合同，就是当事人约定将来经过进一步磋商订立商品房买卖合同的协议。
本文案例中合同的名称为“商品房认购协议书”，商品房认购协议书是购房人在选中所购商品房后，与商品房出卖人为将来一定期限内订立商品房买卖合同等事宜而签订
的合同。从本案合同的内容上看，双方约定商品房面积“约12000平方米"，储藏室每户面积“不低于6平方米”，约定“套型暂定为每套80-150平方米”等。合同不仅包括了上述面积、户型等未确定的内容，还进一步约定有关未确定内容如何进行确定，并约定待商品房具备开工条件、证件齐全后，双方“签订商品房买卖合同”。本案合同明示了还有未决条款，并约定将来对该未决条款予以磋商，待条件成熟后签订商品房买卖合同。因而，本案合同属于预约合同。另外，本案原告未向被告房地产开发公司交付购房款。因此本案合同的性质应认定为商品房买卖预约合同，而非商品房预售合同。（二）商品房买卖预约合同的种类
大体上可以分为“必须磋商”的商品房买卖预约合同和“必须缔约”的商品房买卖预约合同。
“必须缔约”的商品房买卖预约合同，是指当事人已约定了商品房买卖的主要条款，条款已相当完备，可以根据这些条款直接缔结商品房买卖合同的预约合同。该类预约合同，当事人就未来的商品房买卖合同的必要之点(主要条款)已经达成合意，只是合同内容的非必要之点有待于继续磋商。
“必须磋商”的商品房买卖预约合同，是指当事人只约定了未来商品房买卖的基本条款，但未约定未来的商品房买卖合同主要条款，当事人的未来商品房买卖行为不是直接受预约合同的约束，而是要受将来订立的商品房买卖合同约束的预约合同。
就本文案例而言，当事人就商品房基本状况、商品房销售面积(该住宅楼5-18层约12000平方米的全部商品房)、单价(每平方米2400元)、定金交纳(签订商品房买卖合同的同时原告要向被告支付定金288万元)等进行了约定，双方还就商品房建设标准、质量、不可抗力等情况进行了约定。交房时间，也是商品房买卖需要确定的内容之一，原告购买商品房对交房时间有一定预期，被告根据项目进度情况也可以预计商品房交付时间。本案中，双方在协议中商定的交房时间为2010年12月30日前，是一个期间，且该交房时间的最后期限距离签订“商品房认购协议书”的时间有一年多，该约定也无不当之处。因此，应当认定该预约合同已约定了商品房买卖的主要条款，而且条款已相当完备，可以根据这些条款直接缔结商品房买卖合同，认定该预约合同属于“必须缔约”的商品房买卖预约合同。
“必须缔约”的商品房买卖预约合同已经具备了缔结买卖合同的条件。本案中，如果此时已经消除了缔约障碍，为促进交易，法院在审理案件时，可以听取当事人意见、进行调解，如争执不下，法院可依据合同条款约定不明的解释和补充规则进行补正，判决订立商品房买卖合同。
（三）商品房买卖预约合同的成立和效力
1.商品房买卖预约合同的成立
商品房买卖预约合同的成立要件，包括三个方面:
(1)有二个以上的当事人
其中出卖人须为房地产开发企业或其委托的房地产中介服务机构;买受人是具有民事权利能力和民事行为能力的公民、法人或其它组织;
(2)当事人应当有“预约”的合意
商品房买卖预约合同，是约定将来订立商品房买卖合同的合同。所谓有预约的合意，就是当事人关于订立商品房买卖合同“预约”的意思表示达成一致。
(3)对基本条款达成合意
作为预约合同，商品房买卖预约合同也应当具备与其相适应的程度，即预约合同的条款应当完备到一定程度，预约合同至少应对基本条款达成合意。
由于预约合同的目的就是将来订立本合同，所以商品房买卖预约合同的内容应当指向未来的商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条，规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容:当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;等等。
预约合同应包括将来订立的本合同的基本条件并具体明确地指向本合同的标的及与交付标的不可分开的基本内容。基于房地产的特殊地位，各国对其立法都给予了例外的规制。
笔者认为，商品房买卖预约合同至少应包括将来买卖商品房合同的基本条件(如本文案例中的“证件齐全后”订立商品房买卖合同)、将来买卖商品房的基本状况(如坐落位置、楼层、方位、户型、大约面积等)及数量(是指商品房的套数)、商品房基本价款(可能只明确基本价任)、交付的期间(如某年某月至某年某月)。如果内容仅仅包含未来订立合同的意愿，但并未针对特定商品房，所有条款均不确定，如双方约定购买楼盘中的一套楼房，但未表明商品房的楼层、方位、户型等基本状况，也无商品房基本价款等约定，则商品房买卖预约合同不成立。
就本案而言，在协议书中，双方当事人约定了将要购买的商品房的位置，价款也已由被告进行了测算并约定了销售价格，有关房屋的建设标准和质量双方也已经商定，并且还约定当事人“签订《商品房买卖(预售)合同》时，甲方(即被告)将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款”。应当认定该协议约定了商品房基本情况、未来商品房买卖合同中的主要条款，也约定了将来订立买卖合同的条件，该预约合同已经成立。
2．商品房买卖预约合同的效力
商品房买卖预约合同属于一种独立的债权合同，如果违反法律法规的禁止性规定，根据合同法不难判断其是否有效。但商品房又是一种特殊的商品，既关乎公众的生计，又关乎国家、社会利益。因而，国家对商品房买卖予以特别规定。
理论上，虽然应当对商品房买卖预约合同有效设定更为严厉的条件，但具体列举其无效的情形，又面临困难，商品房买卖预约合同的效力也成为案件审理中最难于把握的问题之一。因而，本文仅对其中两种情形进行分析。
(1)过早签订的预约合同无效
在房地产开发实践中，存在的较为突出的问题就是房地产开发企业通过签订预约合同大量融资，引发各种纠纷。商品房买卖钱款数额大、交易风险高，项目尚未立项时，商品房尚未正式开发，合同的条款难于确定，缺乏商品房买卖的基础，可以说此时的合同是建立在“空中楼阁”之上的，房地产开发企业规避签订正式商品房买卖合同无效的责任，以签订预约合同的形式“销售”远未存在的商品房，无异于非法融责，极易危害交易安全，侵害买受人的权益，危及社会稳定，是“规避法定商品房销售条件的行为”，同时也违背了预约合同的目的和宗旨，这种规避法律、以合法形式掩盖非法目的的行为，应当认定为无效。因此，所签订的预约合同也是无效的。
最高人民法院民事审判第一庭认为，商品房买卖预约合同应当在房地产开发企业办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订，结合该庭对预约合同效力的态度，可以认为，该庭主张在取得相关手续之前签订的预约合同无效。对此，笔者持谨慎的同意，具体而言，笔者认为:
第一，在取得相关手续之前签订合同，是预约合同无效的条件之一。如上所述，签订预约合同时，如果开发项目已经取得审批手续，开发项目已定型，预约合同就“有的放矢”，在此阶段签订预约合同应为妥当。
第二，认定预约合同无效，应以非法融资为标准。上述认定预约无效的根本原因是房地产开发企业通过签订预约合同的方式非法融资，那么，如果当事人在房地产开发企业取得相关审批手续之前虽然签订了预约合同，但该合同并不会导致房地产开发企业收取购房款，该商品房买卖预约合同不应认定为无效。
第三，商品房买卖预约合同不只限于该期间。预约更多是取决于当事人的合意，即使已经取得预售许可证明，但因商品房尚未竣工，仍有不确定的事项，当事人此时选择先订立预约合同，约定对未确定的条款再行磋商，待商品房完全竣工后再根据现房情况订立商品房买卖合同，不应禁止。同时，即使对现房，如果存在障碍，当事人也可选择先订立预约合同。
(2)出卖人实施欺诈行为导致合同无效
依据《合同法》第52条的规定，对一般合同而言，以欺诈的手段订立合同，在损害国家利益的情形下，才导致合同无效。以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方只能请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该合同。考虑到商品房涉及公众重大利益，在商品房买卖过程中，房地产开发企业通过实施欺诈行为而一房多卖、重复抵押，严重损害广大公众的根本利益，导致大量纠纷出现，扰乱了社会秩
序，有必要认定其无效。《商品房买卖司法解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，可导致合同无效。
有的学者认为，未取得预售许可证的情况下订立的商品房认购书是无效的合同。笔者认为此观点欠妥，法律规定此时订立商品房买卖合同(预售)无效，但商品房认购书是预约合同，取得预售许可证并不是签订预约合同的要件。如果取得预售许可证后才能签订预约合同，那么，预约合同也就失去了存在的价值。商品房买卖预约合同的经济学价值，正是由于商品房交易存在法律和事实上的障碍，预约合同才扮演着一个“缓冲器”的角色，降低交易成本，提高交易效益。
法律对商品房买卖限定了严格的条件，禁止未取得商品房预售许可证明的出卖人销售商品房，是为了维护交易秩序，防止房地产开发企业提前收取买受人的购房款，进行非法融资，损害买受人的利益。
本文案例中，协议书是双方真实意思表示，当事人约定待有关证件齐全后，双方再签订商品房买卖合同，原告再按总房价的10%支付定金。该预约合同中未约定提前交付购房款，事实上被告事先也未收取购房款，不存在房地产开发企业非法融责的情形，合同内容并不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为有效合同。
五、商品房买卖预约合同的责任
（一）商品房买卖预约合同的责任类型
与一般预约合同相同，商品房买卖预约合同责任也存在一个以违约责任为核心，包括缔约过失责任、后契约责任、无效和被撤销责任在内的责任体系。
（二）商品房买卖预约合同责任承担形式
1.强制订立商品房买卖合同
强制履行属于承担预约合同违约责任的一种责任形式。并非所有的商品房买卖预约合同均适用于强制履行，必须是该预约合同有效成立后没有实际履行或者没有完全履行，并且该预约合同能够履行、也有继续履行的必要。“必须磋商”的商品房买卖预约合同，当事人只是约定将来“必须磋商”，但对未来的商品房买卖合同的主要权利义务约定欠缺，由法院或者仲裁机构无从补充和解释，若当事人对此不能自行磋商，则无从强制履行。而“必须缔约”的商品房买卖预约合同，当事人已就商品房买卖合同的必要之点(主要条款)达成合意，预约合同中约定的将来磋商的未决条款，只是未来商品房买卖合同内容的非必要之点，其反映的未来商品房买卖合同的权利义务约定欠缺可由法院或者仲裁机构依一定规则进行补充和解释，则应适用强制履行。
“必须缔约”的商品房买卖预约合同已经具备了缔结买卖合同的条件，如果此时已经消除了缔约障碍，为促进交易，法院在审理案件时，可以听取当事人意见、进行调
解，如争执不下，法院可依据合同条款约定不明的解释和补充规则进行补正，判决订立商品房买卖合同。
2.赔偿损失
当事人因过错违反商品房买卖预约合同义务，致使对方造成损失，应当承担补偿性损害赔偿责任。商品房买卖预约合同的违约责任、缔约过失责任、后契约责任、无效和被撤销责任均适用赔偿损失。
赔偿损失的范围既包括直接损失，又包括合同履行后可以获得的可得利益损失。在商品房价格日渐上涨的情况下，房地产开发企业为了将商品房以更高价格销售、获得更高利润而违约，就买受人而言，往往因先前订立的预约合同不能履行，而事后不得不购买更高价的房产，承受损失。预约合同履行后可获得的最终可得利益，就是本合同的订立并履行后的利益。因此，“必须缔约”的商品房买卖预约合同可以判决强制订立商品房买卖合同，此时不应存在赔偿损失问题。如商品房买卖预约合同无法判决强制履行或者虽然可强制履行，但守约方坚持主张请求赔偿损失，从维护交易角度，并考虑与可强制订立商品房买卖合同的处理方式衡平，赔偿损失的范围应包括财产的直接减少(所受损失)和机会损失(所失利益，主要是因房价上涨造成的损失)，但其损失总额不应超过履行该预约合同应当得到的利益。
商品房买卖预约合同的缔约过失责任、后契约责任、无效和被撤销责任的赔偿损失的范围，也应以信赖利益为赔偿范围，并按照当事人的过错分担责任。
3.支付违约金
违约金是当事人双方约定的一种责任方式，商品房买卖预约合同也是合同，如其有效成立，当事人之间关于违约金的约定自应对双方均具有拘束力，在当事人违反预约合同时，应按照约定给付对方。在商品房买卖预约合同中支付违约金，也适用实际违约、预期违约情形，也可以依据损失的大小进行增减。并且，商品房买卖预约合同的违约金也可包括不履行违约金和迟延履行违约金，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还可依据预约合同的条件要求对方继续履行。
4.定金适用
如果当事人通过订立商品房买卖预约合同收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，债务人履行债务后，定金应当收回或者抵作商品房买卖合同的购房款等。适用定金罚则，须以不履行合同的一方当事人有过错为要件。给付定金的一方存在过错不履行预约合同约定的，无权要求返还定金;收受定金的一方因过错不履行预约合同约定的，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人的原因，致使商品房买卖合同未能订立时，笔者认为，预约合同的理论基础是诚实信用原则，当事人在履行预约合同过程中，如果均诚实守信进行磋商谈判，则为全面履行了预约合同义务，因客观原因致使本合同未能订立，不应适用定金罚则。此时，只需返还定金即可。最高人民法院《商品房司法解释》
第4条也规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
本案中，交房时间为2010年11月30日之前，被告应在此前积极对项目进行筹备、办理相关审批手续，取得相关证件，以便双方签订商品房买卖合同，但交房期限已过，被告的相关手续尚未完备，致使不能如期订立买卖合同，应认定被告违约。在商品房买卖过程中，买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，特别是对有关规划和建设的审批手续，商品房开发企业拥有更全面的信息。本案在2009年11月订立认购协议商定交房时间时，项目并未得到审批;后在2010年4月订立补充协议时，被告再次承诺按原商定的时间交房，但直到二审时相关审批手续仍未齐备，致使商品房买卖合同未能订立，应认定被告违反诚实信用原则，存在过错。
被告违反预约合同的义务，应承担违约责任。买受人可要求对方赔偿损失、支付违约金、适用定金罚则。另外，本案的预约合同又属于“必须缔约”的商品房买卖预约合同，如果起诉时被告已经取得商品房预售许可证明，买受人还可要求强制订立商品房买卖合同。本案中，双方当事人约定被告如违反协议书条款应赔偿原告每平方200元共计240万元的赔偿金，应认定为有效。原告要求判令被告按照双方约定支付原告赔偿金240万元，该请求应予支持。
六、立法建议
英国的杰出法官丹宁在《法律的训诫》中说道:“如果我们不做任何前人没有做过的事情，我们就会永远呆在一个地方，法律将停滞不前，而世界上的事物则继续进行。”从审判机关的角度，预约合同立法虽然缺失，但人民法院审理预约合同纠纷案件自然不能拒绝裁决，非等立法体系和司法解释灿然大备才处理预约合同纠纷。但毕竟，我国不属于英美法系，法官不能“造法”，面对实践中大量出现的预约合同及纠纷，也应加快预约合同立法。进行预约合同立法，一方面可以规范形形色色的预约合同，并为法院的裁判提供适用的依据;另一方面，从各国立法情况看，对预约合同进行立法也是合同法的体系完善所不可或缺的。
因预约合同本身属于债权合同，且各种债权本合同可订立预约合同，在立法上可参照我国澳门民法典，将预约合同规定于《合同法》总则之中，或者专门规定于一个单独的章节中，或者将其成立、效力、权利义务终止、违约责任等分别规定在总则的有关章节中。就预约合同立法的具体内容，笔者认为，市场经济既是法治经济，也是诚信经济，当事人为了进行交易，而签订预约合同，该合同就应当具有拘束力，当事人就应当履行合同的义务，“由信用交易而产生的信赖利益必须得到法律的确认和保护，”在法律中规定预约合同具有一般合同的属性和效力也会促进社会信用制度的建立。
参考文献
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[8]隋彭生.合同法要义[M].中国政法大学出版社，2006.
[9]王利明.违约责任论[M].北京，中国政法大学出版社，2000.
[10]《英汉法律词典》(修订版)，法律出版社，1999．
[11]傅静坤著：《二十世纪约法》，法律出版社，1997．
[12]许国栋著：《民法基本原则解释》，中国政法大学出版社，2004．
[13]黄正江：《预约合同制度架构》，苏州大学硕士学位论文，2003．
[14]王泽鉴著：《债法原理》，中国政法大学出版社，2003．
[15]黄茂荣著：《债法总论》，第一册，植根法学丛书编辑室，2002．
[16]黄立著：《民法债编总论》，中国政法大学出版社，2002．
致谢
光阴茬蒋，毕业在即，不胜烯嘘。求学十几年来，回首过往与父母、师长、同窗、好友一起走过的路，爱恨悲喜，几多欣慰，亦几多遗憾。在财大求学的这四年中，诸位老师的谆谆教导和深深关怀令我在知识、能力、品德等多方面多有受益，感谢所有老师的指导、帮助和鼓励，为我指点生活迷津；感谢所有赐予我学识和智慧的教授、学者，引我进入法学殿堂。尤其感谢我的指导老师李永安教授，严谨的治学、渊博的学识、洒脱豪迈的人品魅力是我终身受益和难忘的，指导老师的精彩传授和不倦教诲是我人生路上宝贵的财富。本论文的写作过程中，确定选题、材料收集、结构安排到修改定稿，李老师都给予了精心指点。在此谨对我的指导老师再次衷心地表示感谢和诚挚地祝福。
感谢我的父母，在我成长的路上每一步都给予了无私的奉献和爱，而我将逐步承担起责任，用不断的努力报答父母。
毕业在即，令我难忘的还有许多朝夕相处的同窗和好友，尤其是读本期间寝室的王成龙、何永鑫、李云志和李春生同学。我们在学习中生活，在生活中交流，在交流中思考，所有这些都将终生难忘。祝愿所有的朋友人生的航程都能万事如意，一帆风顺!
本文由于笔者能力不足和客观条件所限，错误之处在所难免，恳请各位老师、同学斧正，以便更好完善，我将不胜感谢。
商品房买卖购买合同完整 版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________
商品房买卖购买合同完整版 下载说明：本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务，一旦发生纠纷，可以通过法律途径来保护自己的权益，实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 出卖人：_______________ 注册地址：_____________ 项目地址： 营业执照注册号：______________ 企业资质证书号：______________ 法定代表人：_____________联系电话：_________ 邮政编码：_____________ 买受人：______________ 【本人】【法定代表人】姓名：___________国籍______________
商品房买卖合同：房屋租赁合同范文：商品房认购书电子版 ——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印—— 这篇关于房屋租赁合同范文：商品房认购书，是特地为大家整理的,请大家参考！ 房屋租赁合同范文：商品房认购书 以下内容从原文随机摘录，并转为纯文本，不代表完整内容，仅供参考。 认购人选择第3种方式付款，认购人可以首期支付购房总价款的____％，其余价款可以向__________银行或住房公积金管理机构借款支付。 第四条认购定金 认购人应当自签订本认购书之日起______日内，向出卖人支付认购定金_____________元人民币（大写）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。 认购人同意在支付定金之日起_____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止
时限）。 第五条认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。 第六条认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。 第七条出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。第八条该商品房的买受人为【本人】【同一户籍内亲属】：__________。（若选择其他的，应在空格部位写出买受人姓名） 第九条其他约定 ___________________________________________________________ ____。 第十条本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当【返还认购人】【抵作商品房价款】。 第十一条本认购书未尽事项，可签订补充协议。 第十二条本认购书一式两份，双方各执一份，两份具有同等法律效
正规商品房买卖合同范本1 合同双方当事人： 出卖人：____________________________________________________________ 注册地址：__________________________________________________________ 营业执照注册号：____________________________________________________ 企业资质证书号：____________________________________________________ 法定代表人：______________________ 联系电话：_______________________ 邮政编码：_________________________________________________________ 委托代理机构：______________________________________________________ 注册地址：__________________________________________________________ 资质证书号：________________________________________________________ 营业执照注册号：____________________________________________________ 法定代理人：________________ 联系电话：_____________________________ 邮政编码：__________________________________________________________ 买受人：____________________________________________________________ 姓名：___________________国籍(身份证)(护照)_____________________ 地址：______________________________________________________________
编号：FS-HT-05018 商品房买卖合同(GF-- 2000--0171) Commercial housing sales contract GF 2000 0171 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订日期：_____年____月____日 编订：FoonShion设计
商品房买卖合同(GF--2000--0171) 1．本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。 2．本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 3．为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 4．本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5．对合同文本〔〕中选择内容、空格部位填写
及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。〔〕中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。 6．在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 7．本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。 商品房买卖合同 合同编号：_______ 合同双方当事人： 出卖人：__________________ 注册地址：________________ 营业执照注册号：________________ 企业资质证书号：________________ 法定代表人：________联系电话：________ 邮政编码：________________ 委托代理人：________地址：____________
商品房认购合同 甲方：_________ 地址：_________ 邮政编码：_________ 电话：_________ 乙方：_________ 地址：_________ 邮政编码：_________ 电话：_________ 为了爱护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议： 第一条房屋差不多情形：乙方预定甲方开发建设的位于_________市_________区县 _________路_________号 _________楼盘：_________号楼_________单元_________号房屋，建筑面积_________平方米，其中套内建筑面积 _________平方米，公用建筑分摊面积为_________平方米。房屋单价_________元（美元）/平方米，总房款为（小写）_________元（美元），（大写）元（美元）。户型为_________。 第二条认购期间：甲方承诺为乙方所预定房屋保留_________天（自_________年 _________月_________日至_________年_________月_________日）。 第三条定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币（小写）_________元（美元），（大写）_________元（美元）。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖（预售）合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。 1．一次性付款 2．分期付款：于签约当日付_________%，剩余房款在_________日内分_________次付清；3．个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价_________%的首付款。 第五条证明文件：甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料，甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。 1．企业法人营业执照证号：_________ 2．政府立项证明证号：_________ 3．房地产开发企业资质证书证号：_________ 4．国有土地使用权证书证号：_________ 5．建设工程规划许可证（包括附图）证号：_________ 6．建设用地规划许可证证号：_________ 7．施工许可证证号：_________ 8．房屋销售许可证证号：_________ 1．具备商品房销售（预售）条件，假如甲方有意隐瞒重要事实或者提供虚假情形导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方定金外，还应赔偿乙方利息等资金缺失及其他有关财产缺失。 2．在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖（预售）合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效。
编号：YB-HT-7589 标准版商品房买卖合同书 Sample of standard commercial 甲方： 乙方： 签订日期：年月日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 编订：Yunbo Design
标准版商品房买卖合同书样本 商品房买卖合同范本参考 卖方(以下简称甲方)：____ 买方(以下简称乙方)：____ 甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法取得北京市_____区(县)____地块的国有土地使用权，土地面积为_____平方米，土地使用年限___年，自___年___月__日至____年__月__日止，国有土地使用证号为____。甲方在上述地块上建设的_____现已竣工，取得房屋所有权证(证号为____)，经北京市房屋土地管理局审核，准予上市销售，北京市商品房外销销售许可证号为京房市外证字第____号。 乙方自愿购买甲方的____房屋，房屋用途为____。甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的土地使用权转让给乙方。双方经协商，就上述房屋的买卖事项，订立本契约。
第一条_____房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为_____平方米(包括套内建筑面积_____平方米，分摊的共有共用建筑面积____平方米)，共有共用部位详见附件二。土地使用面积为_____平方米(含共有共用面积)。土地使用期限自房屋产权过房之日起至____年__月__日止。 上述面积已经北京市房屋土地管理局测绘。 第二条双方同意上述房屋售价为每建筑平方米____币____元，价款合计为(大写)___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整(小写____元)。乙方预付的定金____元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。 第三条乙方同意____年__月__日前将购房价款全部汇入甲方指定银行。 甲方指定银行：_____ 银行帐号：_____ 第四条甲方同意在____年__月__日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程
商品房买卖合同样本标准版商品房买卖合同样本标准版第1篇正规商品房买卖协议书出售方(甲方)： 地址： 电话： 购买方(乙方)： 姓名： 性别： 出生日期： 年月日 国籍： 身份证号码： 电话： 地址： 第一条本合同依据中华人民共和国法律制定。 第二条甲方经 人民政府文件批准，取得位于市 地段，占地面积平方米的土地使用权，使用期限自 至 止，共计年，土地所有权属中华人民共和国。
甲方在上述土地兴建楼宇，属结构，定名为，由甲方出售。 第三条乙方自愿向甲方购买上述楼宇内的第座(幢)楼单元，建筑面积为平方米，占地(分摊面积平方米) 平方米。由甲方于年月日交付乙方使用，如遇特殊原因可延期交付使用，但延期不得超过三百六十天，特殊原因是： 1.人力不可抗拒的自然灾害; 2.施工中遇到异常的困难及重大技术问题不能及时解决; 3.其他非甲方所能控制的事件。 上述原因必须以 市有关主管部门的证明文件为依据。 第四条甲乙双方同意上述楼宇单元售价为币仟佰拾万仟佰拾元角整。 付款方式由乙方按指定收款银行： 账户名称： 账号： 付款办法： 第五条乙方如未按本合同第四条第二款付款，甲方有权追索违约利息，以应付款之日起至实际付款之日止，按 银行当时贷款利率计算利息。如乙方逾期三十天仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人，出售之款不足以清还甲方之款时，甲方可向乙方追索;如转售盈利则盈利属甲方所有。 第六条甲方如未按本合同第三条的规定将楼宇单元交付乙方使用，应按合同规定交付日第二天起至实际交付日止，以当时
银行贷款利率计算利息，以补偿乙方的损失。 第七条在签订本合同时，甲方应将乙方原认购时所交付的定金退回给乙方或抵作购楼价款。 第八条甲方出售的楼宇须经市建筑质量检验部门验审合格，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将乙方付款在三十天内退回乙方。 第九条乙方在交清购楼款后，由市房管部门发给房产权证书，业主即取得出租、抵押、转让等权利。 乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。 乙方所购楼宇只作使用。在使用期间不得擅自改变该楼宇结构，如有损坏应自费修缮。乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。 第十条乙方所购楼宇，如发生出租、抵押、转让等法律行为，应经市公证处办理公证后，由市房产管理部门办理房产权转移、登记手续。 第十一条本合同用钢笔填写的与打字油印的文字，均具有同等效力。 第十二条本合同自签订并经市公证处公证之日起生效。 第十三条如发生纠纷，双方应本着友好精神协商解决，不能解决时，按下列第种方式解决; 1.向 仲裁委员会申请仲裁; 2.依法向人民法院起诉，
( 购房合同) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YB-BH-079022 商品房认购合同通用版Commercial housing subscription contract
商品房认购合同通用版 商品房认购合同 合同编号：_____ 出卖人：_____ 认购人：_____ 本认购书不是签订商品房买卖合同的必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。认购人以交付预付款性质费用的方式认购商品房的，不适用本认购书。 出卖人：_________ 通讯地址：_________ 邮政编码：_________ 营业执照注册号：_________ 企业资质证书号：_________ 法定代表人：____联系电话：_____ 委托代理人：____联系电话：_____ 委托销售代理机构：________
通讯地址：_________ 邮政编码：_________ 营业执照注册号：_________ 认购人：_________ (法定代表人)(负责人)：_____国籍：____ (身份证)(护照)(营业执照注册号)( )：_____ 出生日期：____年____月____日，性别：_____ 通讯地址：_________ 邮政编码：____联系电话：_____ (法定代理人)(委托代理人)：_____国籍：____ (身份证)(护照)( )：_______ 出生日期：____年____月____日，性别：_____ 通讯地址：_________ 邮政编码：____联系电话：_____ 第一条基本情况 (一)认购人所认购的商品房(以下简称该商品房)为出卖人所开发的位于_____市_____区____项目中的第_____(幢)(座)_____(单元)(层)_____号房，朝向为：_____。 (二)该商品房的用途为：_____，建筑面积共_____平方米，其中，套内建筑面积_____平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积_____平方米。 第二条销售依据 1.该商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：_____，预售许可证号为：____。
商品房买卖合同 （合同编号：） 合同双方当事人： 出卖人： 注册地址： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人：联系电话： 邮政编码：
委托代理人：地址： 邮政编码：联系电话： 委托代理机构： 注册地址： 营业执照注册号： 法定代表人：联系电话： 邮政编码： 买受人： [本人][法定代表人]姓名：国籍 [身份证][护照][营业执照注册号][ ] 地址：
邮政编码：联系电话： [委托代理人][ ]姓名：国籍： 地址： 邮政编码：电话： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条项目建设依据。 出卖人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权。[土地使用权出让合同号][土地使用权划拨批准文件号] [划拨土地使用权转让批准文件号]为 . 该地块土地面积为，规划用途为，土地使用年限自年_____月_____日至年_____月______日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名][暂定名]___________. 建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________. 第二条商品房销售依据。 买受人购买的商品房为[现房][预售商品房]。预售商品房批准机关为 ___________，商品房预售许可证号为___________. 第三条买受人所购商品房的基本情况。 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第 ___________[幢][座]___________[单元][层]___________号房。 该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。 该商品房阳台是[封闭式][非封闭式]。 该商品房[合同约定][产权登记]建筑面积共___________平方米，其中，套内
STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-030092 青岛市商品房买卖合同书(合
青岛市商品房买卖合同书(合同范 本) 出卖人（以下简称甲方）：____ 注册地址：______ 营业执照注册号：______ 企业资质证书号：______ 法定代表人：______ 联系电话：______ 邮政编码：______ 委托代理人：______ 联系电话：______ 地址：________ 邮政编码：______ 委托代理机构：______ 注册地址：______ 法定代表人：______
联系电话：______ 邮政编码：______ 买受人（以下简称乙方）：____ 【本人】【法定代表人】姓名：____ 国籍：________ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】：____ 地址：________ 邮政编码：______ 联系电话：______ 【委托代理人】【】姓名：____ 国籍：________ 地址：________ 邮政编码：______ 电话：________ 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售的《_____》商品房事宜，订立本合同。 第一条甲方通过土地使用权【出让】【转让】【划拨】方式取得_____区／市（县）_____地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：_____，土地面积为：_____，土地用途为：_____。 甲方经批准，在该地块上投资建造《_____》【暂定名】【现定名】商品房，主体建筑物的建筑结构为_____结构；建筑物地上层数为_____层，地下层数为_____层。
商品房买卖合同填写 In accordance with the relevant provisions and clear responsibilities and obligations of both parties, the following terms are reached on the principle of voluntariness, equality and mutual benefit. 甲方：__________________ 乙方：__________________ 签订日期：__________________ 本合同书下载后可随意修改
合同编号：YH-FS-578540商品房买卖合同填写 说明：本服务合同书根据有关规定，及明确双方责任与义务，同时对当事人进行法律约束，本着自愿及平等互利的原则达成以下条款。文档格式为docx可任意编辑使用时请仔细阅读。 一、填写范本合同，一定要认真阅读范本说明，按照说明要求的格式、图例填写; 二、合同内容填写指导内容： (一)合同双方当事人： 出卖人： 按照合同法的有关规定，原则上该当事人应当是符合下列条件的法人： ①具有合法的营业资格和资质; ②是项目的所有人，持有建设用地规划许可证，国有土地使用权证、建设工程规划许可证、持有商品房销售许可证和建设工程施工许可证; ③具有固定的营业场所或者住所; ④电话、邮政编码、法定代表人的情况真实、可靠; ⑤一定要填写全称，不得使用间写内容，商品房买卖合
同范本填写。 在填写该出卖人必须注意以下几个方面： 1、区别开发商和投资商或者发展商：在投资房地产开发过程中，按照契约关系可以把参与房地产开发的法人企业区别为开发商、投资商、代理商或者联建方，但是只有符合出卖人条件的当事人才能在本条出卖人一览中署名; 2、代理商即使具备包销资格，也不能作为出卖人在本览中署名，只能在代理机构一栏中署名;关于包销问题涉及开发商和包销商之间的，对于商品房买受人不具备任何约束力。 3、代理商必须具备代理资格和资质;曾经有代理商在郑州市房地产管理局没有办理异地执业手续和备案，郑州市房管局为此停止了该代理机构的所有代理业务，还连累了房地产开发企业，甚至因此处罚房地产开发企业。我们姑且不问郑州市房管局的行政行为是否合法，但是这样做客观上影响了开发企业的形象和销售。 买受人： 可以是法人，也可以是自然人。如果是法人，应当按照法人单位的称谓填写全称，地址，法定代表人以及其他联系
房屋认购协议范文(标准版) Model text of housing subscription agreement (Standard Versi on) 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日 合同编号：XX-2020-01
房屋认购协议范文(标准版) 前言：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本文档根据买卖合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 双方当事人： 出卖人（以下简称“甲方”）__________ 认购人（以下简称“乙方”）__________ 根据相关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方认购甲方商品房相关事宜达成如下协议： 一、认购标的的基本情况 乙方所认购的商品房为甲方开发的位于_____市_____区_______________（以下简称商品房）该商品房的建筑面积为_____平方米。以上面积均以房地局测绘中心最终测绘面积为准。 二、认购标的的价款
该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币__________ 元/平方米，房款计人民币__________元（大写： _______________） 三、认购款 乙方于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购款计 人民币______________________元（大写：_______________）该商铺属一次性付清款项，出卖人和买受人无任何争议。且在签订本协议时表示甲方已收到该款项。 甲方在取得预售许可证后，应立即通知乙方。乙方在接 到甲方的签约通知次日起____日内，到销售现场与甲方协商商品房买卖合同的相关条款，协商一致并签署《商品房买卖合同》。 甲方应在取得预售许可证____日内通知到乙方，因甲方 取得预售许可证后未在规定时间内通知到乙方，因此产生的不利于乙方的后果均由甲方承担。 甲、乙双方在上述约定的期限内协商商品房买卖合同的 相关条款，但双方未达成一致意见，自约定的期限届满次日起超过____日的，本认购书自行解除。甲方应当在本认购书解除
编号：ZS-202193969 商品房买卖合同电子版 Any amendment to this contract shall become effective only by a written agreement by Patry A and Party B. 甲方：_______________________ 乙方：_______________________ 签约地点：____________________ 签约时间：_____年____月_____日
商品房买卖合同 商品房买卖合同 本合同双方当事人： 卖方(以下简称甲方)：_____ 注册地址：_____ 营业执照号码：_____邮政编码：_____ 法定代表人：_____职务：_____联系电话：_____。 委托代理人：_____职务：_____ 地址：_____ 邮政编码：_____联系电话：_____。 委托代理机构：_____ 注册地址：_____ 营业执照号码：_____邮政编码：_____ 法定代表人：_____职务：_____联系电话：_____。 买方(以下简称乙方)：_____ (本人)(法定代表人)姓名：_____国籍：_____ (身份证)(护照)(营业执照号码)： _____
地址：_____ 邮政编码：_____联系电话：_____ 委托代理人：_____国籍：_____电话：_____ 地址：_____邮政编码：_____ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其 他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买 商品房，甲、乙双方达成如下协议： 第一条甲方用地依据及商品房坐落位置。 甲方以_____方式取得位于_____、编号为_____的地块的土地 使用权。 (土地使用权出让合同号)(土地使用权划拨批准文件号)为_____。 划拨土地使用权转让批准文件号为_____。 土地使用权证号为_____，土地面积为_____。地块规划用途为__ ___，土地使用权年限自___年___月___日至___年___月___ 日止。 甲方经批准，在上述地块上建设商品房，(现定名)(暂定名)_____， 主体建筑物的性质为_____，属_____结构，建筑层数为_____层。 工程建设规划许可证号为_____。 第二条乙方所购商品房的面积。 乙方向甲方购买商品房(以下简称该商品房)建筑面积共_____平方米(
金家律师修订 本协议或合同的条款设置建立在特定项目的基础上，仅供参考。实践中，需要根据双方实际的合作方 式、项目内容、权利义务等，修改或重新拟定条款。本文为Word格式，可直接使用、编辑或修改 商品房买卖合同 出卖人（以下简称甲方）：___________________________ 法定代表人：______________________________________ 委托代理人（房地产经纪机构）：_____________________ 法定代表人：______________________________________ 买受人（以下简称乙方）：___________________________ 国籍/法定代表人：_________________________________ 身份证（护照）/营业执照号码：_____________________ 国籍/法定代表人：_________________________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共 和国城市房地产管理法》、《天津市商品房管理条例》、《天津市房地产交易管理 条例》、《天津市房屋权属登记条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循 平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款： 第一条：商品房情况 该商品房销售许可证号： 商品房座落：区、县河东区，路、 道、街 津滨大道与泰兴南路交口 设计用途居住型公寓，建筑结构剪力墙，建筑层数为层。 建筑面积 平方米，其中：套内建筑面积平方米，公共部位分摊建筑面 积平方米。 商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。 商品房土地来源为出让。以出让方式取得土地使 用权的， 土地使用年限自年月日至年月日止。
(协议范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-007293 商品房认购协议书(协议范本) Commercial housing subscription agreement
商品房认购协议书(协议范本) 甲方：（出卖人） 法定代表人： 地址： 邮编： 电话： 传真： 乙方：（买受人） 地址： 邮编： 电话： 身份证号码：为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议： 一、房屋基本情况：乙方预定甲方开发建设的位于市区县路号楼盘：号楼单元号房屋，建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，公用建筑分摊面积为平方米。房屋单价元（美元）/平方米，总房款为（小写）元（美元），（大写）元（美元）。户型为。 二、认购期间：甲方承诺为乙方所预定房屋保留天（自年月日至年月日）。
三、定金：本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币（小写）元（美元），（大写）元（美元）。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖（预售）合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。 四、付款方式：乙方同意选择下列种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》后向甲方支付购房价款。 1、一次性付款 2、分期付款：于签约当日付%，剩余房款在日内分次付清； 3、个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价%的首付款。 五、证明文件：甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料，甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。 1、企业法人营业执照证号： 2、政府立项证明证号： 3、房地产开发企业资质证书证号： 4、国有土地使用权证书证号： 5、建设工程规划许可证（包括附图）证号： 6、建设用地规划许可证证号： 7、施工许可证证号： 8、房屋销售许可证证号： 六、甲方承诺： 1、具备商品房销售（预售）条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方定金外，还应赔偿乙
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 商品房买卖合同电子版 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
口同 合同双方当事人: 出卖人：____________________________________________________________________ 地址：______________________________________________________________________ 法定代表人：联系电话： 邮政编码：________________________ 委托代理人：联系电话： 身份证件号码：______________________________________________________________ 地址：______________________________________________________________________ 买受人：_____________________________________________ 本人/法定代表姓名：__________________________ 身份证：_____________________________________ 地址________________________________________________________________________ 邮政编码：联系电话： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。 出卖人以方式取得位丁、
合同编号：WU-PO-795-100 商品房买卖合同书标准样本 In Order T o Protect The Legitimate Rights And Interests Of Each Party, The Cooperative Parties Reach An Agreement Through Common Consultation And Fix The Responsibilities Of Each Party, So As T o Achieve The Effect Of Restricting All Parties 甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
商品房买卖合同书标准样本 使用说明：本合同资料适用于协作的当事人为保障各自的合法权益，经过共同协商达成一致意见并把各方所承担的责任固定下来，从而实现制约各方的效果。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 出卖人：_________ 注册地址：_______________ 营业执照注册号：____________ 企业资质证书号：____________ 法定代表人：____________联系电话： ___________ 邮政编码：_______________ 委托代理人：____________地址：_____________ 邮政编码：_____________联系电话：___________ 委托代理机构：_____________ 注册地址：_______________
二手商品房买卖合同范本 甲方(卖方)： 单位：职务：身份证号：家庭住址：邮编：电话： 甲方(与上述甲方系夫妻关系)： 单位：职务：身份证号：家庭住址：邮编：电话： 甲方夫妻身份证、结婚证见合同附件一 乙方(买方)： 单位：职务：身份证号：家庭住址：邮编：电话： 乙方(与上述乙方系夫妻关系)： 单位：职务：身份证号：家庭住址：邮编：电话： 买方夫妻身份证、结婚证见合同附件二 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方就买卖商品房事宜达成如下协议： 第一条甲乙双方经协商，乙方决定购买甲方拥有土地使用权、房屋所有权的商品房(以下简称商品房)，商品房位于山东省寿光市清河路华宇文苑幢楼第单元楼号房屋。商品房建于年月日，土地使用权证号为，房屋所有权证号为。属_砖混_结构，建筑层数为6层。 第二条乙方向甲方购买商品房的建筑面积共_____平方米，共_ 室厅卫。(该商品房房屋平面图见本合同附件三)。 第三条自商品房交付之日起，商品房所占用的土地使用权依法随之转移给乙方。 第四条商品房总金额为共( )万___ ( )千___ ( )百___ ( )拾___ ( )(人民币)元整。(括弧外填汉字大写，括弧内填阿拉伯数字，发生争议以汉字大写为准) 第五条乙方应当在甲乙双方共同到房地产产权登记机关进行办理房屋权属变更登记手续之日付房款70%。否则，甲方有权解除合同，或者要求乙方每日甲方支付相当于总房价0.1%的违约金。鉴于乙方经济困难，甲方同意乙方在乙方居住该商品房3个月内付清房款的30%。若乙方违约，甲方有权要求乙方每日甲方支付相当于总房价0.1%的违约金。
编号：_____________ 商品房买卖合同 出卖人：______________________________ 买受人：______________________________ 签订日期： _______ 年______ 月 _____ 日
合同当事人：出卖人；注册地址；营业执照注册号；资质证书号；法定代表人；联系电话；邮编， 商品房买卖合同编号。委托代理人；地址；邮编；联系电话. 委托代理机构； 注册地址； 营业执照注册号；资质证书号；法定代表人；联系电话；邮编. 买受人； 住所（址）； 国籍；性别；出生年月； 【身份证】【护照】【营业执照注册号】邮编；联系电话. 委托代理人；国籍； 住所（址）； 邮编；联系电话. 委托代理机构； 注册地址； 营业执照注册号；资质证书号；法定代表人；联系电话；邮编. 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条项目建设依据 出卖人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权，面积平方米，规划用途为，土地使用年限自年月日至年月日止。 出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房。 该项目的有关批文如下： 1、《国有土地使用证》 颁发机关：；编号：； 2、《建设工程规划许可证》 颁发机关：；编号：；
3、《建筑工程施工许可证》 颁发机关：；编号：. 第二条商品房销售依据 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。 1 、该商品房作为现房，出卖人已于20年月日向武汉市城市综合开发管理办公室备案。 2 、该商品房作为预售商品房，已取得武汉市城市综合开发管理办公室核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为武开管预售［］号。 第三条买受人所购商品房的基本情况 买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第【幢】【座】单元层 号房。 该商品房所在楼宇的主体结构为结构，建筑物地上层数为层，地下层数为层。 该商品房的用途为，层高为米。该商品房户型结构为房厅厨卫，圭寸闭式阳台个，非圭寸闭式阳台个（见附件一） 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二） 如无特别约定，该商品房在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。 第四条买受人所购商品房所在项目的基本情况 1、绿地率％，道路建筑面积平方米，物业管理用房建筑面积平方米，社区居委会用房建筑面积平方米； 2、停车场建筑面积平方米； 3、会所建筑面积平方米； 4、其它： 第五条计价方式与价款 该商品房【属于】【不属于】政府定价的商品房。 出卖人与买受人约定按下列第种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币）千百拾万千百拾元整。
编号：_____________ 2016年商品房买卖合同范本 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________
出卖人：_________ 住所：_________ 邮编：_________ 营业执照号码：_________ 资格证书号码：_________ 法定代表人：_________ 联系电话：_________ 委托代理人：_________ 联系电话：_________ 买受人：_________ 国籍：_________ 性别：_________ 出生年月日：_________ 住所（址）_________ 邮编：_________ 证件名称：_________ 号码：_________ 联系电话：_________ 委托/法定代理人：_________ 住所（址）_________ 联系电话：_________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管
理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条项目建设依据 1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于_________地块的国有土地使用权。 2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：_________，土地使用权面积为：_________，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：_________，土地使用年限自 _________年_________月_________日至_________年_________月 _________日止。 3、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：_________，建设工程施工合同约定的开工日期为：_________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：_________. 第二条商品房情况 该商品房销售许可证号：_________. 商品房座落：_________区_________县_________路、道、街。 设计用途_________；建筑结构_________；建筑层数为_________层。 建筑面积_________平方米，其中：套内建筑面积_________平方米，公共部位分摊建筑面积_________平方米。 商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。