xx物业管理服务方案
前言
根据xx市xx房地产开发有限公司开发的xx项目，xx房地产委托xx物业公司对“xx”小区提供专业化、一体化的物业管理服务。

xx是xx市高档次的居住小区，是xx市xx房地产开发公司精心打造品牌性高尚社区。

小区的安全防范系统、有线电视系统、消防综合控制系统、广播及xxxx系统、综合布线系统等构成复杂的集成控制联动系统，并规划设计了令人耳目一新的中式园林绿化美景，其物业管理要求与普通住宅区有着根本性的区别，对智能管理、机电管理、园林绿化管理有着特殊的要求。

一方面，需要物业管理企业必须拥有高档物业的管理服务经验。

另一方面，需要物业管理企业必须在智能化、机电管理、园林绿化等方面具备相应的技术力量，以确保小区各种设施良好运行，充分发挥其各种使用功能。

此外，需要对传统物业管理模式进行科学创新，特别是要建立与普通住宅区管理有所区别的物业管理模式。

让xx的业主真正享受到“精诚服务”与“精彩生活”，以能成为xx的业主而倍感尊贵和自豪。

一、 xx概况
xx位于xx市七星区，小区地势平坦，形状方正。

xx由xx市xx房地产开发有限公司投资建设，其占地面积20xx0平方米，建筑面积近52340多平方米，分二期开发；其中：住宅
2xxxx筑面积29100平方米，会所1000平方米，其它xxxx有住户520户，车位有180个。

二、xx物业管理总体思路及分阶段目标
（一）、总体思路:
针对xx市物业发展现状和xx的实际情况，确定对xx小区物业管理的总体思路为：一体化管理；高质素队伍；军事化制度；规范化运作；高标准服务。

1、一体化管理
对xx的建筑物及相配套的公共设施设备、小区治安、园林绿化、车辆行驶与停泊、社区文化等事项实施综合一体管理和服务。

通过打基础、创品牌，以一流的管理与服务赢得社会认可，促进开发商物业的销售。

2、高质素队伍
通过精选管理人员，优选服务人员，辅之以系统有效的用工机制、奖惩严明的激励机制，培养和建立一支综合素质高的员工队伍。

3、军事化制度
在员工管理过程中实行全军事化管理模式，制订详细的员工培训制度，从理论学习、军事训练和作风建设等方面强化员工队伍建设，建立一支业务技能熟练、服务水平高、军事素质过硬的员工队伍。

4、规范化运作
按照公司规定的标准，结合当地同行业现状和xx物业特点进行物管目标定位，建立一套科学、规范、可操作性强并行之有效的管理服务制度，做到人人有章可循，事事有据可依。

从xx一期物业管理筹备开始，规范运作。

5、高标准服务
建立有针对性的设计服务项目，提供高质量、为小区业主提供高水平的服务，体现物业管理人性化、人情化。

（二）、阶段目标：
第一阶段（Ｘ年Ｘ月Ｘ日至Ｘ年Ｘ月Ｘ日）：
实现xx客户服务中心的运作和各专业管理体制与公司的管理模式顺利接轨。

分解目标：
☆完成xx客户服务中心组织架构的设置、内部各岗位的设置及人员编制等工作。

☆完成对员工物业管理基础知识、服务意识、礼仪规范、服务业应注意的礼节礼貌、操作层员工岗位职责、各岗位工作流程、物业管理从业人员应知应会等方面的培训，并取得良好效果。

☆完善xx客户服务中心各项管理制度及建立相关资料文件。

☆完成对客户服务中心员工紧急集合方案的制定与演习，并形成制度。

☆完成Ｘ年社区文化活动建议计划。

第二阶段：（Ｘ年Ｘ月Ｘ日至Ｘ年Ｘ月Ｘ日）
按规范完成对xx一、二期物业的前期接管与入伙工作。

分解目标：
☆完成对xx实施封闭式管理方案的制定并协助实施。

☆完成对员工实施军事化管理方案的制定并协助实施。

☆完成对员工物业管理综合服务技巧、投诉处理技巧、工作目标的制定、楼宇接管、入伙基本程序等业务知识技能的培训，并取得良好效果。

☆xx客户服务中心与开发商、施工单位等做好对一、二期物业的交接验收。

☆编制xx一、二期入伙方案，并协助实施。

☆客户服务中心做好对一、二期工程资料进行交接、并加以规范存档。

☆编制xx装修管理规定，协助客户服务中心对小区家庭装修施工进行规范管理。

☆员工对岗位职责和操作规程能熟练掌握。

第三阶段：（Ｘ年Ｘ月Ｘ日至合同期满）
建立xx客户服务中心，形成良好的社会效益。

分解目标：
☆客户服务中心完成对xx业主资料的搜集、整理和归档工作。

☆完成对消防知识、消防演习方案的制定、企业文化、物业管理综合知识等方面知识的培训。

☆员工对小区业主资料熟悉率达85%以上。

☆各类资料、台帐和档案管理达到国优标准。

☆完成楼检制度的建立，确保xx物业管理运作形成良性循环。

☆合同期满前的各项工作交接，确保xx物业管理能够持续运作。

三、 xx客户服务中心组织架构和人员配置
（一）组织架构：
受理、接待等事务;安全管理部负责小区治安、交通与消防管理;工程维护部负责机电设备及智能化设备的运行、维护，消防监控
和房屋本体维护；保洁、绿化服务部负责小区公共区域的清洁工
作和绿化维护工作。

（二）人员的配备和员工素质要求
1、管理层员工素质要求：
（1）客户服务中心经理1名，中专以上文化程度或中级以上技术职称，40岁以下，有3年以上物业管理工作经验，工作积极热情，责任心强，有较强的管理、组
织和协调能力。

（2）维修主管兼护卫主管1名。

中专以上学历，土木建筑或机电等相关专业，35岁以下，从事物业管理2年以上。

（3）收款员1名，兼客户员。

大专学历或助理会计师以上职称，女性，35岁以下，物业财务管理经验1年以上。

（4）客户服务中心人员2名：中专以上学历，30岁以下，男一名，身高1.72米以上，女一名，身高1.60米以上，形象好，语言表达力强，熟练操作电脑。

2、作业层员工素质要求：
（1）护卫员；要求男性，25岁以下，复退军人，高中以上学历，身高1.73米以上，形象好，思维敏捷，身体健康，无犯罪记录。

班长和军训教员须有较高的军事
素质。

（2）维修工：具备高中（中专、中技、职高）以上学历，持有特种作业操作上岗证书，三年以上工作经验，身体健康，。

（3）清洁、绿化工：初中以上文化，40岁以下，以女性为主。

(三) 智能化管理
一、小区的整体规划：小区现规划有三个出入口，建议规划三个出入口：一个行人出入口，设于2栋和3栋之间；两个车辆出入口，在管理上设一主一次，实现人车分流，汽车与摩托车分流，达到小区封闭管理的需要。

二、闭路电视监控系统建议配置
1、室外监控部分
2、室内监控部分
小区内共24单元。

多层住宅如没有大堂可不配置摄像机，小高层在电梯内可选用一般半球摄像机，广角镜头，增大监视范围。

安装位置要求能看清进入电梯的人的面貌和电梯楼层显示。

3、地下停车场监控部分
会所出入口可选用一般中档摄像机，可选用10mm镜头增加监视范围。

4、监控中心设备配置
三、周边围墙红外报警系统配置建议
该方案中监控系统包括矩阵控制设备，所以周边围墙红外报警系统可以和闭路监控系统联动，并且不需要报警主机，红外报警可直接与矩阵控制主机连接。

四、停车场
小区有三个出入口，一个行人出入口、一个汽车出入口、一个摩托车出入口。

一个汽车出入口，配置一进一出标准停车场收费管理系
统，用于住户车、临时车收费、出入管理。

五、门禁、巡更、消费系统品牌和停车场一样，保持IC卡兼容性，要求外观大方美观，造价低。

另应考虑单元门和闭门器的质量，防备单元门不能自动关闭。

巡更点的配置是多层单元配置一个安装在顶层，小高层配置两个，中间和顶层各安装一个，小区花园和停车场适当配置巡更点。

四、xx物业管理服务内容。