预约合同效力分析
——商品房买卖合同效力争议问题
彭插三中国人民大学法学院, 杨璐北京市浩天律师事务所
一、案情介绍
2000年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》采用的是商品房买卖通用的空白格式文本，包含了通常的商品房买卖合同所具备的条款内容。在此《商品房买卖合同》中双方约定，原告购买被告商品房一套，该房屋的建筑面积共320平方米，单价10，000元，房屋总金额3，200，000元，2001年10月31日前交付房屋，并约定了相应的违约责任。原被告在当日签订了一份《补充协议》，约定，买受人自愿在出卖人尚未取得国家批准销售证明的情况下，签订《商品房买卖合同》及补充协议。买受人同意在本合同签订3日内将购房款的50％汇入出卖人指定银行，余款由买受人到出卖人指定地点办理银行按揭手续。补充合同还约定，双方同意在签订本合同后，在出卖人取得政府颁发的销售证明后7日内换签由北京市国土资源和房屋管理局监制的《北京市商品房买卖合同》，并在换签后，按原合同规定的时间，持本合同和有关证件到房地产管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。其后，原告诉称被告未按约定履行交房义务，要求被告承担违约责任，并且由于被告向原告交付的房屋实测面积比合同约定面积减少了98.5平方米，被告应当按照合同约定对超出部分的房价款双倍方还给原告。被告则称：原告未按照合同约定支付后50％的房款，故被告对未按期交付足额房款的原告不负交房义务，不承担违约责任；并且双方签订的是预约协议，在协议中约定的主要是签订本约，依预约的性质，预约权利人仅可履行签订本约的义务，不可以依据预定的协议请求履行。
二、对本案的不同观点
原审法院认为：原被告经协商一致所签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，应为有效合同。被告在签订合同并收取了原告交付的50％房款后，未履行合同及补充协议规定的向原告交付房屋及办理剩余50％房款按揭手续的义务，已经构成违约，应向原告承担逾期交付的违约金责任。被告交付的房屋与合同约定相差98.5平方米，依据合同约定和《商品房销售管理办法》，对于面积误差绝对值超出3％部分的房价款，应由被告双倍返还给原告。被告关于原告未按规定支付余下50％房款并拒绝收房以及上述合同是预约合同，未能正式生效等抗辩意见，没有事实和法律依据，不予采信。
二审法院认为，双方签约时的真实意思是在被告取得合法销售房屋手续后双方重新签订新的买卖合同。原被告签订的《商品房买卖合同》属于意向书。此后，由于双方各自对于补充协议的理解产生争议，未能签订新的合同，在此情况下，被告拒绝交付房屋，并不存在违约。据此，双方签订的《商品房买卖合同》究竟是属于预约还是本约意义上的合同成为本案的主要争议所在，由此引发一审法院和二审法院对双方当事人责任承担的不同意见。
三、作者的观点
本文认为，对于本案中原被告双方责任的分担，原告诉请被告承担违约责任能否得到支持，关键在于对原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的定性。究竟是经协商一致的商品房买卖合同，还是属于预约合同的范畴？如果认为合同已经成立并生效，无疑被告应当承担违约责任；如果认为此时因为相关法律要件未具备，即出卖人尚未取得国家批准销售证明，达成的仅为预约合同，则原告并不能够仅仅依据预约合同要求被告承担逾期违约金和双倍返还房款的违约责任。
本文欲深入阐述预约合同的概念、成立以及效力，并在此理论分析的基础上，分析对本案如何进行处理。
（一）预约的定义及特征
预约是约定将来订立一定契约之契约，其将来应订立之契约成为本契约。[1]那么，预约从本质上而言，仍是形式完备的合同，该合同为双方当事人确立合同关系，明确双方权利义务，应适用有关合同成立生效及履行等一般原则。但预约与其他一般合同最主要区别在于预约以将来与相对人签订特定合同为目的。一项交易、合同的最终达成，通常要经过双方当事人反复的磋商。进入缔约阶段后，双方当事人虽未能形成合同关系，但较之无关的第三人，无疑关系要更为紧密。通过达成预约，对未来双方之间能达成特定合同的意向或目的进行确定，从而起到稳固双方交易机会的作用。预约与本约相比，具有以下法律特征：
首先，就缔约时间而言，预约属于在双方缔约过程中达成的协议，而本约则是缔约最后阶段双方权利义务关系已经定型后签订的。
其次，就缔约目的而言，预约虽然也会对双方的权利义务作出初步的安排，但其主要目的在于将来订立特定的本约合同，而本约则是双方特定权利义务的确定。
再次，就违约责任而言，一种观点认为，预约和本约的性质和效力都有不同，一方不依照预约订立本约时，他方仅得请求对方履行订立本约的义务，尚不得依照预约的内容请求对方履行本约的义务，惟债务人因可以归责事由对于订立本约应负迟延责任时，债权人得依照一般的规定，请求损害赔偿。[2]另一种观点则认为因预约所产生的债权与普通债权有同样的效力，即预约义务人如果不订立本约，那么，预约权利人可以请求其履行或者依强制执行以判决代其意思表示。[3]本文认为，违反预约合同虽不排斥损害赔偿、违约金及定金罚则的适用，但除非预约中已经包含了本约的主要条款，对于违反预约的法律责任，不能包括强制履行以及期待利益的赔偿，这里的强制履行不仅仅包括强制缔约，也包括按照已经达成的条款的约定强制实际履行；而本约合同可以要求全面履行合同。
预约亦不同于附条件的合同。“预约，与附停止条件之契约不同。在附停止条件之契约，本约于订约时已成立。反之，在预约，本约尚未成立，当事人间不过有使之成立之债权债务。”
[4]针对实践中合同条款在表述上的多样性，有人提出以下方法来对预约和附停止条件合同进行区分“其一，在附停止条件的合同，停止条件是否成就不确定，故合同是否生效也不确定；在预约，由其效力所决定，除非有法定事由，本约的签订是可以预见的。其二，在附停止条件的合同，当事人之间的债权债务已经明确，停止条件成就时，合同生效，当事人即直接旅行合同规定的义务；在预约，本约尚未成立，当事人之间权利义务不明确，预约生效时，当事人不是直接进入合同债权债务的履行阶段，而是通过要约与承诺签订本约。”[5]附停止条件的合同效力是否发生取决于将来条件的成就与否，条件影响的只是效力问题，而合同当时已经成立；而预约合同中双方以将来签订合同为目的，本约于当时并未成立，有待双方的进一步磋商，这可谓二者的主要区别。
虽然预约具有上述不同于本约的特征，但预约仍为独立有效的合同，应当具备合同的基本要件，包括当事人、标的、意思表示等要素，即预约从形式到内容上而言，都是确定的。（二）预约的分类与效力
预约既然为独立有效的合同，那么预约双方当事人自然根据预约条款的规定享有权利并履行义务。预约的主要目的为将来订立的合同，但对于将来订立的合同的主要条款，即双方当事人所欲达成特定合同享有何种权利义务关系，在某种程度上于缔约过程中也进行了相应的磋商，并通过预约中具体条款得以确定，如果磋商过程顺利，最终达成了本约，并以本约中的固定形式和相关条款取代预约中具体条款，预约中具体条款的效力通过转化为本约的相应条款得以约束双方当事人，自是无疑。但如果预约后双方未能达成协议，即预约中将来达成特定合同的目的落空，那么预约中的相关条款是否仍能发挥效力，对双方具有何种约束力，则
是预约的效力这一范畴所应解答的问题。
在对预约的效力问题进行分析之前，需要先考察一下预约的分类。对此，英美法系和大陆法系有不同的分类。
法国学者一般将预约分为三种：其一为“优先性协议”，一方同意赋予另一方以订立某一特定合同的优先权，只要一方决定订立该合同就必须首先向另一方发出要约。享有优先权的一方并不承担任何义务，当对方发出要约时，有权优先承诺，也有权拒绝承诺或发出反要约。这种预约已经脱离了本文所定义的预约的范畴。其二为“原则同意性协议”，当事人有义务进一步就合同的具体条件进行协商以最终订立合同。这种协议的结果是，当事人并不承担订立合同的义务，但负有善意进行协商的义务。其三为“订立合同的单方面允诺”，根据一方对另一方的允诺，另一方一旦在某一特定的时间内提出请求，该方当事人就必须依照已确定好的条件与之签订合同。[6]
美国学者一般将预约合同分为“将进行谈判的预约”（preliminary agreement to negotiate）和“带未决条款的预约”（preliminary agreement with open terms）两种。[7]
“将进行谈判的预约”有可能规定了交易的实质性条款，但当事人的未来交易行为不是受预约的直接约束，双方当事人只承担继续谈判、直接达成最后本约的义务。受预约约束的双方当事人负有诚信谈判或磋商的义务，但如果双方当事人诚信履行其继续谈判义务但仍未能达成“本约”时，则不承担任何责任。即将行谈判的预约对双方当事人施加的是“必须磋商”而非“必须缔约”的义务。
而“带未决条款的预约”中对交易的大部分条款进行了规定，双方当事人都同意受其约束，同时双方负有就未决条款继续谈判的义务，达成所谓“关于未决条款的协议”，再整合成最后本约。对于此种类型预约，双方当事人不仅负有诚信谈判的义务，当他们不能达成“关于未决条款的协议”时，法院可以对此未决条款进行补充。即此种带未决条款的预约对双方当事人的约束力是双重的，其一是当事人负有诚信谈判的义务，如其违反诚信谈判义务、导致不能达成“关于未决条款的协议”应当承担责任；其二是如当事人继续谈判仍不能达成“关于未决条款的协议”、从而达不成最后本约时，预约条款亦对其产生约束力，而未决条款则由法院进行填充，预约条款与法院填充条款一起构成本约。即此类预约，具有强制实现交易的作用。实际上，对于该类型的预约的性质，有两种截然不同的观点，一种观点认为虽然该种预约与本约是如此的接近，以致于常常会与本约相混淆。但它与本约的区分在于它明示地约定还有“未决条款”，只不过该“未决条款”双方有义务继续谈判予以补充，否则由法院补充。[8]而另一种观点则认为“带未决条款的预约”由于已经包含了对双方当事人有约束力的实质性条款，因而并非一个真正的预约。当事人就未决条款进一步协商，乃是对一个已经生效的合同进行解释和补充，而并非在促成一个新的合同。[9]
对于一项合同是否成立，其主要判断标准是当事人对合同的主要条款达成一致意见。[10]由于预约的根本目的是在将来达成特定的合同，则根据判断合同成立的标准，只要当事人就未来达成特定的合同形成一致意见，预约即已成立。然而毕竟预约的成立是为将来的合同即本约的成立做准备，预约中除了对将来达成合同的意思表示进行确定以外，对于本约的相关内容或多或少都有所涉及，甚至预约中对于本约的主要条款均已达成一致并通过预约的条款进行确认，这也不在少数。实际上，根据预约中是否包含本约的主要条款，我们可以将预约分为“未包含主要条款的预约”和“包含主要条款的预约”，二者分别对应了上述英美法系中的“将行谈判的预约”和“带未决条款的预约”。这种分类的主要目的在于希图对预约的效力进行较为准确的界定，这种分类实际上也体现了预约与本约的接近程度以及当事人之间信赖关系的紧密程度。
对于“未包含主要条款的预约”而言，双方当事人只是进入初步磋商阶段，虽对未来达成特定合同达成初步意见，但对于本约的具体条款，并未有具体的约定，而是留待进一步的磋商。
达成此种预约的双方当事人，仅负有诚信磋商的义务，而并未负有将来一定要达成合同的义务。
而对于“包含主要条款的预约”而言，双方当事人经过磋商的初级阶段，并对未来欲达成的本约的具体内容作出相应的约定，但此时可能因为缔约要件的欠缺，如缺乏订立本约的法定要件，不能即时达成本约，但又希望通过某种形式将双方已经达成的一致意见固定下来，此即预约所欲发挥的作用。至于所欠缺的订立本约的法定要件的实现，双方亦通过某种形式进行约定或担保。对于这种形式的预约，双方当事人负有的就仅仅不是诚信磋商的义务，双方对本约的最终达成亦具有合理的期待。那么最终达成本约，也就成为预约的应有之义。于此情况下，双方不能轻易的违反预约，即仅以支付定金或其他信赖利益赔偿的责任方式来解除此种预约的约束力。
（三）违反预约的法律责任
基于上述对预约的不同分类，当事人违反预约所产生的责任，不能一概而论。
对于“未包含主要条款的预约”而言，如上所述，双方仅负有诚信磋商的义务，对于经双方诚信、善意磋商后仍未达成最后本约，则难以归咎于任何一方当事人，此时预约目的落空，预约丧失其效力；而如果一方未能履行其诚信磋商义务，即在恶意磋商的情况下，则违反义务一方将承担责任，如预约中具备相应的定金、违约金责任条款，按约定承担责任自是无疑；而如果缺乏相应的定金、违约金责任条款，此时违反预约一方因恶意磋商所承担的责任实际上相当于缔约过失责任，只不过因为磋商过程中形成了预约这种形式，恶意磋商、缔约（本约）过失责任通过违反预约的责任形式表现出来，此时违反预约一方应当赔偿非违反预约一方信赖利益的损失，但非违反预约一方的请求权并不能包括强制缔约或者直接依本约请求履行的权利。原因在于：其一，该种预约双方不承担必须达成本约的义务，因而不能强制缔约；其二，双方当事人就未来欲达成的本约的具体内容并未有深入的磋商亦未能形成一致意见，所以无从依本约直接请求履行。
对于“包含主要条款的预约”，如上所述，双方当事人对于未来欲达成的本约的主要条款已经形成一致意见，此时双方当事人对未来达成本约具有合理的期待，且在预约中对于未来达成本约及其主要内容的一致意见的基础上，通过合同的补充、解释等原则，双方完全能够达成一个独立完整的合同。在这种基础上，违反预约所应承担责任的范围较之违反尚未包含主要条款的预约，则远为宽泛。
首先，双方不仅负有必须磋商的义务，更具有达成本约的合理期待，即双方承担必须缔约的义务。其次，对于未来欲达成本约的主要条款已直接对双方当事人形成约束力。在此情况下，强制缔约的处理是适当的，即使因强制缔约的不可能或不现实，违约一方亦要通过其他责任形式的承担，使得对方当事人达到如同强制缔约一样的效果。此时，由于产生了强制缔约的效果，关于预约具有等同于普通债权效力的学说是可以适用的。即预约义务人如果不订立本约，预约权利人得请求其履行预约或依强制执行以判决代其意思表示。请求此判决之诉、请求本契约上债务履行之诉得合并提起。本契约为要物契约时，并有请求契约标的物之交付之权利。债务不履行之时，并得请求损害赔偿。[11]
由上可知，预约中是否包含将来本约的主要条款，对于预约的效力影响甚巨。对于已经包含了主要条款的预约而言，其效力已经与本约的效力相差不大。该种预约的效力程度同双方当事人的磋商程度以及对于未来预约已经达成的一致程度是相协调的。那么，包含主要条款的预约（或带未决条款的预约）已经具备了本约的基本条件，通常也被赋予如同本约一样的效力，虽其仍具有某种程度上的预约形式，如某些具体的法律要件尚未实现，预约中尚有待补充的条款，但鉴于双方对具体法律要件的实现进行约定或担保，且待补充的条款不影响整个合同的效力或可通过合同的一般补充或解释原理进行补充，那么，直接赋予包含主要条款的预约以等同于本约一样的效力，与直接认定为本约的法律效果是一样的。
（四）预约理论于商品房买卖合同中的应用
商品房买卖实际上需要运用预约理论以解决实践中因大量出现的商品房认购、预购协议或意向书等而引发的争议问题，甚至关于商品房预售合同也通常陷入是否为预约合同的困惑之中。关于上述协议或意向书的性质及其效力难以认定，亦难以明确双方当事人权利义务关系。
实践中当事人签订认购、预购协议或意向书的原因是多种多样的。房屋建设工程尚未开始，未来交易指向的标的物仅仅只是当事人之间的允诺或者图纸中的设计，尚未客体化和具体量化。于此时双方当事人之间对于未来欲签订的合同的具体内容，并未明确，但双方之间亦愿意通过预约的形式固定未来的交易机会，并以定金、违约金责任或对信赖利益赔偿的承担与否来换取未来是否缔约的自由。对于诸如此类的商品房预定协议，符合上述未包含主要条款的预约范畴。签订了该种预定协议的当事人，仍需要进一步的磋商尚能完成本约的内容，因而其只能具有预约的效力，尚难达到本约或可直接认定其为本约的法律效力。
然而实践中大量的情况是，开发商以格式合同的形式预制的认购、定购、预购协议或意向书中通常对未来交易之标的作出实质性的量化的约定，诸如对房屋位置、面积、价格以及支付方式等条款进行明确的约定。这种合同，虽然表面上仍有认购、定购等预约的形式，但综观整个合同内容，实质上已经符合了房屋买卖合同的成立条件，即双方当事人已经对合同的主要条款进行了约定。此类合同，符合上述包含了主要条款的预约的界定范畴，已经达到了等同于本约的法律效力。将来不能实现交易时，并不能简单的通过定金、违约金或信赖利益的赔偿等责任形式达到其解约的目的，通常要施加如同违反本约一样的责任形式。
对于预约协议，我国民法通则以及合同法尚无具体的规定，但2003年6月1日实施的由最高法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)对商品房预售认购书在现行法律状态下的性质及责任进行了较为明确的规定。
《解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人将定金返还买受人。”该条的核心内容为认购书中的定金处理办法。该条规定实际上颇为符合上文分析的不包含主要条款的预约，此时需要双方当事人对未来商品房交易合同的内容进行进一步磋商，远未达到本约的效力程度。此时，定金责任、信赖利益的赔偿等责任形式对于双方当事人而言，已经足够。
《解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该种商品房的认购、定购、预定实际上已经具备了未来交易的主要条款，可以归于上述包含主要条款的预约范畴。《解释》对于此种名为商品房买卖认购书的协议，实际上强制性的赋予了商品房买卖合同的效力。
（五）对本案实际处理的看法
1、本案所涉合同性质的认定
通过以上对两种预约的分类及其效力的分析，并结合本案实际情况，不难得出原被告于2000年10月1日签订的《商品房买卖合同》属于包含主要条款的预约。
首先，本案所涉合同具有某种程度上的预约性质。其一，双方在该《商品房买卖合同》之补充协议中对换签《北京市商品房买卖合同》进行了明确的约定。对此可看作是双方对于目前不能达成本约的现状的认可，即因出卖人尚未取得国家批准销售证明，签订完备形式的本约具有法律上的障碍，基于此，双方对未来交易已经达成共识的内容通过预约的形式固定下来，并在此预约中对将来签订（实际上的换签）商品房买卖合同进行约定。其二，对于房屋面积的约定以预测为基础，虽然双方对于实测与预测之间的误差的解决办法进行了约定，但此种约定从另一方面表明此时双方对于房屋面积的约定仍具有某种程度上的不确定性；其三，补
充协议中尚有如卖方未能于2001年1月按时办下销售许可证，买受人有权退还卖方所交的50％房款的约定，这实际上是双方对于未来不能达成协议作出相应的安排。由此，原被告于2000年10月1日签订的《商品房买卖合同》具有将来签订正式的本约的目的，即具有一定程度上的预约性质。
其次，虽然如上所述，该合同具有一定程度上的预约性质，但双方当事人对于将来交易的主要条款或内容已经达成了相当程度的一致。其一，双方当事人之间对于欲交易之商品房建筑面积、单价、交付时间、付款方式等均作出详尽而明确的规定，这表明，双方对于交易的性质或主要内容理解是无误的；其二，阻止双方即时达成完备形式的本约的主要原因在于出卖人于当时尚未取得国家批准销售证明，但仔细观察合同条款，出卖人对于将来取得销售证明实际上作了明确的承诺，实际上是对出卖人义务的约定，合同中并对不能履行此种义务时出卖人的责任作出规定，此即相当于违约责任的约定。由此，双方对于合同主要内容的约定实际上已经符合了合同成立的基本要件，即对于合同的主要条款，双方已经达成意思表示的一致。
那么，综合上述两点，本案中合同应当归于包含了主要条款的预约范畴，具有等同于本约一样的效力。而本案最后的焦点集中在换签合同的性质以及未能换签的法律后果。
2、换签合同条款的性质及效力
关于本案合同中换签合同条款的性质及效力，首先需要探讨的是出卖人未取得国家批准销售证明这一情况对于双方之间已经签订的合同的影响力的问题。双方当事人之所以签订合同时约定将来换签《北京市商品房买卖合同》，在于当时出卖人尚未取得国家批准销售证明。根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件。有学者认为取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。[12]本文则认为，由于被告已经于2001年2月取得认购许可证，影响合同效力的阻却性因素已经消失，虽然原合同中规定如卖方未能于2001年1月按时办下销售许可证，买受人有权要求退还所交的50％房款的约定，该条实际上约定了买受人在一定条件下的合同解除权。然而由于本案中原告请求被告承担逾期以及房屋面积误差的违约责任，这表明原告已经放弃了该条的合同解除权，而是进一步要求履行合同，并在合同未能如约履行的时候要求对方承担违约责任。
其次，出卖人未能取得国家批准销售证明是导致双方签订的房屋买卖合同具有预约性的主要原因。至于房屋买卖的主要条款，包括房屋面积、价款以及支付方式等，双方已经达成意思表示的一致。那么根据上述对于包含主要条款预约的效力分析，本案合同中当事人具有必须缔约的义务，该义务即包括了出卖人取得国家批准销售证明的义务，那么在出卖人取得销售证明后双方当事人之间达成协议就成为双方当事人之间的约定义务，任何一方因违反该义务应当向另一方承担违约责任，非但如此，对于先前达成的预约中的约定义务，并非随着双方未能按约如期换签合同也即达成本约而归于消灭，此种于预约中的约定条款仍然对双方产生效力，一方对于该种义务的违反，也应当承担违约责任。
综上所述，2000年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》属于本文中所分析的包括主要条款的预约。双方当事人不仅负有进一步磋商的义务，更具有最终达成本约的义务。本案中虽然被告履行了取得国家批准销售证明的义务，但在签订本约已无任何法律障碍的情况下，双方最终仍未能签订正式的《北京市商品房买卖合同》。在此种情况下，任何一方都可以要求对方继续履行签订本约的义务。此外，对于合同中已经约定的条款，仍然对双方当事人具有效力，被告有为原告办理剩余50％房款按揭手续以及按约定面积质量等向原告交房的义务。本案中，被告未能按照约定及时为原告办理按揭手续，未能履行交房义务，并且
房屋的面积误差也远远超出了双方约定的误差范围，因此被告应当按照合同的约定，对上述违约行为向原告承担逾期交房的违约金责任以及对房屋误差承担双倍的赔偿责任。
注释:
[1]史尚宽：《债法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第12页。郑玉波：《民法债编总论》，中国政法大学出版社2004年版，第30－31页。
[2]王泽鉴：《债法原理》（第一册），中国政法大学出版社2001年版，第149－150页。
[3]史尚宽：《债法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第13页。
[4]同上。
[5]刘俊臣：《合同预约若干法律问题初探》，载《法律适用》，2002年第4期，第35页。
[6]尹田：《法国现代合同法》，法律出版社1995年版，第56－57页。
[7]吴颂明：《预约合同研究》，梁慧星主编《民商法论丛》，第17卷，法律出版社1995年版，第529－530页。
[8]姜丛华朱宁：《预约研究》，载中国私法网。
[9]吴颂明：《预约合同研究》，梁慧星主编《民商法论丛》，第17卷，法律出版社1995年版，第542页。
[10]王利明崔建远：《合同法新论?总则》，中国政法大学出版社1996年版，第133页。
[11]史尚宽，《债法总论》，中国政法大学出版社，2000年版，第13页。
[12]张东伟：《对商品房预售认购书法律效力的探讨》，参见《法律图书馆》网站，法律论文资料库。
预约合同初论 摘要：预约合同的本质是契约。预约合同最早存在于买卖、使用借贷、消费借贷等个别契约之中，后被有些国家扩及于所有契约。不同国家对预约合同的立法模式不同。预约合同的成立与效力原则上适用一般合同的规定；违反预约合同侵害了一方当事人的信赖利益，应承担违约责任。我国立法上应补充预约合同的规定，完善合同法。 基于法律上或事实上的原因，如赠与须在完成物的交付后成立或者需订立土地使用权转让合同但暂无资金等，当事人之间直接订立本合同的条件尚未成熟，但当事人又担心在条件具备时丧失交易的机会，因此，就采取先订立预约合同的办法，使相对人受其约束，以保护预约债权人嗣后订立本合同的权利。这在实践中颇为常见。由于囿于现行法律规定的空白，因预约合同而引起的纠纷普遍存在，如何认定预约合同的效力、如何适用法律等，成为探讨的问题。 一、预约合同：法概念和立法例 （一）法概念分析 对预约合同（或称预约）这一法概念，目前尚无立法上明确的解释，学理上一般将其定义为：“约定将来订立一定契约之契约。”[1]根据《布莱克法律词典》的解释，“预约（precontract），是指由一个
人作成的契约或约定，它具有排除这个人合法地进入另一项性质相同的合同的属性。”[2]从这些解释中可以发现，预约合同本身就是一种契约，只不过它的标的比较特殊，是一种订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。 在民法理论上，是否任何契约都可以订立预约合同，存在着一定的分歧。一种观点认为，预约合同仅存在于要物契约或要式契约，对于诺成契约无从成立预约。[3]因为要物契约是一种实践法律行为，除双方当事人意思表示一致外，仍须交付标的物始能成立，所以，“要物契约在未交付其标的物前，其意思表示得解为预约。”[4]同理，要式契约因法律对合同形式的要求，当事人达成合意后，合同并不立即成立，只有符合法律规定的形式方能产生合同的效力。因此，在当事人未达到合同形式要求之前的合意，属于预约合同。而对于诺成契约，持该观点的学者认为，诺成契约因当事人双方的意思表示一致而成立，即使约定内容附有始期或停止条件，也属于本合同而非预约合同。[5]另一种观点则认为，凡契约均得为预约。[6]“基于契约自由原则，当事人间自可有效约定，而且对任何债权契约均得订立预约，不限于要物契约，在诺成契约（尤其是买卖）实务上也颇常见。” [7]从法制史上讲，预约合同起源于要物契约，目的是为了弥补“物之交付”方能成立合同的弊端。但由于近年来对要物契约存在的合理性提出了普遍的质疑，有的国家和地区在修正民法典时开始逐步缓和
编号：JY-HT-08043 农作物种子预约生产合同样 本(2021新版) The contract is a guarantee for both parties and protects legitimate rights and interests 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订日期：_____年____月____日
农作物种子预约生产合同样本(2021新版) 合同编号：_________ 预约方：_________________________ 承约方：_________________________ 签订地点：_______________________ 签订时间：_______年_____月_____日 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国种子管理条例》及有关规定，为明确双方的权利义务，经双方协商一致，签订本合同。 一、预约生产的农作物种子品种、质量、数量、金额 二、预约方繁育材料 三、农作物种子预约生产的环境及技术要求：____________________________________ 四、预约方提供技术服务的种类、方式及保密要求：______________________________
五、农作物种子质量检验及检疫严格按国家颁布的有关规定办理，检验执行___________________________。 1.承约方必须持有《种子生产许可证》，交售种子时还须提供该批种子的有效田间检验结果单、产地检疫合格证和《农作物种子质量合格证》。 2.预约方收货后复检，发芽率、净度、水分三项指标在收货后两个发芽周期内复检完毕，纯度在收货后该作物第一个生产周期内复检完毕，发现问题及时通知对方，逾期视为种子合格。 3.双方对经销的每批种子必须同时取样分别封存，以备种子复检和鉴定，样品保存至该批种子用于生产收获以后。 4.申请种子委托检验和鉴定，费用由__________________(单位)负担。 六、超幅度损耗及计算方法：___________________________________________________ 七、包装要求及包装费用负担：_________________________________________________ 八、交(提)货时间、地点、发运方式、运费负担：
民法典预约合同的理解 民法典于合同编通则部分规定了预约合同，这意味着预约合同已经成为我国一项正式的法律制度。预约合同在社会生活中大量存在，但对预约合同的认识和预约合同纠纷的处理，实务中存在不少争论，审判思路亦未臻一致，有讨论的必要。笔者拟结合民法典和相关司法解释的规定，将自己的学习心得略述如下，以供批评。 一、预约合同的沿革 预约合同，指约定于将来一定期限内订立本约合同的合同。我国民法理论上虽一直承认预约合同，但合同法并未予以规定。最早作出与预约合同有关规定的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释），该司法解释第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条规定并未使用预约合同的概念，也无预约合同的规则，但从其后半段文字表述可以进行反面推论，商品房的认购、订购、预定等协议是一种与商品房买卖合同性质不同的合同，其实质是预约合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称买卖合同司法解释）第二条首次使用了预约合同的概念，并明确预约合同乃是一种独立的合同类型，即“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”民法典采纳了买卖合同司法解释的规定，并对预约合同的概念进行了更清晰科学的界定。民法典第四百九十五条规定，“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”与买卖合同司法解释的规定细微的区别在于，民法典更强调预约合同的实质要件，即有于将来一定期限内订立合同的意思表示，同时损害赔偿不再单列，而将之归入违约责任。 二、预约合同的认定 从概念来理解预约合同，似乎并不困难，但预约合同认定却是一个非常棘手的问题，尤其是在预约合同已经具备了本约合同的基本内容时，应当认定为预约合同还是本约合同，实务中莫衷一是。
编号：_____________采购预约合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方（购货单位）： 法定代表人： 地址： 联系方式： 乙方（供货单位）： 法定代表人： 地址： 联系方式： 根据《中华人民共和国合同法》及有关法规的规定，经供需双方友好协商，本着平等、自愿、诚实、信任、互惠互利的原则签订本合约，以兹同意遵守以下意向条款。 第1条采购的基本内容 1.1 价格明细 此项目所需如下： 1.2 供货周期 供货周期为天。
1.3 付款方式 供销合同签订生效后15日内支付20%；发货前支付60%；通过当地技术监督局验收合格后支付15%；两年质保期满后支付5%。 1.4 质保期 质保期：自通过当地技术监督局验收合格之日起24个月。 第2条采购意向条款 2.1 供方签订本预约合同后，需方将在设备安装主合同签订之后个月内，正式通知供方签订正式的供销合同（以下简称“供销合同”）。 2.2 供方同意在接到需方正式通知的日内签订供销合同。 2.3 双方签订供销合同时，共同遵守以下约定： 2.3.1 供销合同应包括本预约合同第一条所载明的内容以及符合本预约合同的双方均同意的其他条款。 2.3.2 供销合同的核心内容（标的、价格、供货周期、付款方式、质保期等条款）必须与本预约合同一致，否则视为无效。 第3条供方的声明和承诺 3.1 本预约合同所有的内容和条款，都经过了需方的明确解释和说明，供方已全部知悉和理解，并承诺予以遵守。 3.2 本预约合同系双方自愿签订，具有法律效力。 第4条其他 本预约合同一式四份，供方和需方各执两份。双方在签字盖章后开始生效。供销合同签订后，本预约合同自动作废。
【精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成 精彩内容一、涉预约合同裁判规则集成1、约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同裁判要点：当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人可以放弃交易的权利和处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。2、基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行裁判要点：当是否继续履行预约合同产生争议时，若根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。3、欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同裁判要点：商品房买卖《意向性协议书》约定的内容须同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。4、预约合同中具体明确的内容应视为本约合同的组成部分裁判要点：本约合同中虽未明确的内容，但由于双方当事人在预约合同中协商一致的、确定性的条款，基于合同目的和交易习惯，也应视为本约的一部分。5、名为预约合同实为本约合同的应直
接认定为本约合同裁判要点：协议中有“待双方签订正式合同后”的表述，虽形为预约合同，但若协议本身约定的权利义务关系明确、具体，且包含了合同内容主要内容的，则应当直接视为本约合同。二、关于最高法院5个案例的详细剖析案例一约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同——海南嘉博投资开发有限公司与张小侠、海口南川实业有限公司、海南南国置业有限公司股权转让合同纠纷案【关键词】合同| 预约合同| 本约合同| 股权转让【裁判要点】当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人放弃交易权及处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。【案件索引】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第10号【基本案情】2010年1月6日，嘉博公司与张小侠、南川公司签订《股权转让意向书》，约定：张小侠与南川公司拟将各自持有的南国公司的股权转让给嘉博公司，同时约定了转让标的、价款和支付方式。该意向书第三条第4款明确约定：若张小侠、南川公司或南国公司不具备意向书约定的8种情况的任一情形，嘉博公司有权随时单方面解除意向书并要求退还定金；若因嘉博公司的原因导致不能签订《股权转让协议》，嘉博公司所付定金，张小侠与南川公司有权没收；
预约合同若干问题研究 ——我国司法解释相关规定述评 王利明 摘要：预约合同是当事人订立合同的重要方式并在实践中广泛采用。预约合同是一种独立的合同。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条首次在法律上正式承认了预约合同，具有重要意义。预约合同在是否具有订立本约合同的意图、包含订立本约合同及一定期限内订立合同的内容、受意思表示拘束、交付定金等方面有别于订立合同的意向。只有具备预约合同条件的订约意向书才能认定为预约合同。预约合同和本约合同在是否具有设定具体法律关系的意图及合同内容上有所不同。违反预约合同构成独立的违约责任，不能涵括到缔约过失责任中，一般有定金责任、实际履行责任、损害赔偿责任及合同解除责任。 关键词：预约合同本约合同订约意向书违约责任 预约合同，是当事人订立合同的重要方式并在实践中广泛采用，如订购房屋、预订座位、预购机票和车船票等，许多国家也对预约合同作了规定。2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第2条规定："当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。"该条首次在法律上正式承认了预约合同，但对预约合同的认定、法律效力等问题并未作出明确规定，仍然有待于从理论上进一步探讨。 一、预约的独立性 所谓预约，或称为预备性契约，是指当事人约定为在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议。[1]根据《布莱克法律词典》的定义，"预约，是指由一个人作成的契约或约定，它具有排除这个人合法地进入另一项性质相同的合同的属性。"[2]将来应当订立的合同，称为本约合同，而约定订立本约的合同，称为预约合同。如当事人购买飞机票的合同为本约合同，预先约定将来购买飞机票的合同则为预约合同。在预约合同订立时，本约合同尚未成立，当事人负有将来按照预约合同约定的条件订立本约合同的义务。当事人之所以订立预约合同，是因为当事人遇到某些事实和法律上的障碍暂时不能订立本约合同，或者为了防止一方当事人将来不订立本约合同，从而采取订立预约合同的办法，使一方当事人预先受到订立本约合同义务的拘束。[3]
预约买卖合同范本 甲方（卖方）： 身份证号码： 电话： 乙方（买方）： 身份证号码： 电话： 本着诚实信用的原则，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜进行预约，并确认、达成如下条款以资双方共同遵守： 一、房屋基本情况 甲方拟出售的房屋位于___________，该房屋系甲方于_____年 ____月____日向公司（以下简称开发商）购买的商品房，《商品房买卖合同》编号：________，合同约定建筑面积______平方米（其中套内建筑面积_____平方米，公摊_____平方米），购买总价人民币_____元整，房屋用途为住宅，甲方现已向开发商付清全部房款，房屋尚未办理土地房屋权证。 二、甲方自愿将该房屋转让给乙方，乙方确认已对房屋的权属及
使用状况等现状作充分、必要的了解并自愿受让。双方应依据本预约合同之约定，完成房地产转让的相关法律程序，并最终实现双方房屋买卖之目的。 三、转让款项的支付 双方约定上述房屋的总价款为______人民币（以套计），单价为每平方米人民币_______元整，上述转让款分次付清。 1、本合同签定当日，乙方向甲方支付购房定金人民币________元； 2、乙方于____年____月___日起负责仍以甲方名下的账户支付按揭款（共计____人民币）及其利息。（以银行实际对账单为准） 3、余款当日支付给甲方。 4、双方约定于____年____月____日前到公证处办理全权委托公证 四、房屋相关凭证的保管及交房时间 为确保交易的安全进行，乙方向甲方付清本合同第三条约定的第2笔款项后，甲方应将上述银行按揭合同及保险单据等有关该套房产的凭证原件交付乙方保管。甲方并委托乙方指定的人员申办土地房屋权证及今后的转让、银行按揭手续及接收、管理房屋。甲方应于全权委托当日将房产交付乙方使用,并结清水、电、煤气、有线电视、物业管理，乙方有权对房屋预先装修、支配使用。 五、过户手续的办理及税费承担。 1、甲方承诺在接到开发商办理权属证书通知后七日内，备齐相关资料，到____市国土资源与房产管理局申办房地产权属登记手续，
商品房预约合同纠纷裁判观点整理｜法律讲坛 2015-04-20 法律讲坛 一、商品房预约合同性质的认定 案例一：成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案《最高人民法院公报》 2015年第1期（总第219期） [裁判观点]判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。 最高院认为蜀都实业公司与讯捷公司之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审、二审判决认定《购房协议书》即构成本约的理由不当，但其关于蜀都实业公司和讯捷公司之间成立房屋买卖法律关系的结论是正确的。理由如下：
首先，仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，蜀都实业公司与讯捷公司在 2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“……3．甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5．甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋
试论合同行为的法律效力 目录 一、限制行为能力人订立的合同………………………………………… (1) 1.限制行为能力人可为的行为…………………………………………… (1) 2.限制行为能力人所为的有偿行为……………………………………… (2) 二、表见代理人签订的合同……………………………………………… (4) 1.无代理权人“代理行为”的相对人是否都值得保护? (4) 2.相对人的信赖客观上有无应当信赖的理由？………………………… (4) 3.相信表象的相对人主观上应否不具有过失？………………………… (4)
4.对于善意无过失而信赖表象的人，法律上可提供怎样的保护?…… (5) 5.令本人对相对人负责时，究竟应就何种代理权存在的表象负责?… (5) 6.本人对相对人承担责任是否以有过失为条件？…………………… (5) 7表见代理的效力如何？………………………………………………… (6) 三、无权代理签订的合同……………………………………………… (7) 1、在无权代理情况下被代理人与相对人（即第三人，下同）的关系(7) 2..代理人与相对人的关系 (7) 四.可撤销合同………………………………………………………… (7)
1.《合同法》的规定 (7) 2.《合同法》规定的利弊 (8) 3.关于可撤销行为的性质 (8) 4.关于可撤销合同、无效合同的法律后果 (9) [内容摘要]：本文主要结合《合同法》与《民法通则》，来探讨合同行为效力方面的几个特殊问题：一、限制行为能力人订立的合同；二、表见代理人签订的合同；三、无权代理签订的合同；四.可撤销合同。 [关键词] 合同行为效力 《合同法》第三章为“合同的效力”，规定的是合同行为的效力问题。只有依法有效成立的债权合同，才能在当事人间形成合同债的关系，合同之债的效力则主要规定于《合同法》第四章和第七章。）
预约合同VS.预售合同： <最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释>第四条肯定了对商品房销售可签订商品房预约性质的合同。（详 见附录一）预约合同与预售合同的关系上，实务界普遍赞同是“预约”与“本约”的关系。但对于“预约”和“本约”两者之间关系问题上 仍然存在争论。（详见附录二-2、3、4） ?如果该预约合同包含商品房买卖合同的主要内容，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》，该合同应当认定为商品房买卖合同，在开发商违约的 情形下，买受人可请求开发商支付违约金或双倍定金。在此，有 律师认为，无法继续履行合同的情形可以分为两种，若是由于开 发商的不诚信造成的无法履行，则买受人可请求开发商支付违约 金或双倍定金；若是由于不可归责与开发商的原因造成无法继续 履行合同的，只须返还预付定金。（详见附录二-2、3、4）?如果该预约合同只是约定双方意向签订某份正式合同，本身不包含商品房买卖合同主要条款的，不能要求强制履行商品房买卖合 同中拥有的义务，只承担预约合同中的违约责任。一般而言就是 双方负有对“本约”诚信磋商的义务。(详见附录二-2、3、4) 商品房销售合同VS.商品房预售合同： 根据<商品房销售管理办法>第三条规定商品房销售包括商品房预售和 商品房现售。建设中的商品房，开放商取得预售许可证等符合预售条 件后，与买受人签订的是商品房预售合同。而在商品房竣工建成验收 合格之后与买受人签订的是商品房现售（详见附录一）。 律师也认可，商品房的预售合同即商品房的买卖合同，只是房屋的交 付期是在竣工后的将来。(详见附录二-1)
(协议范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-016077 预约服务协议(协议示范文本) Appointment service agreement
预约服务协议(协议示范文本) 甲方：_________乙方：_________ 为满足企业在开展3C认证及国外认证工作中对标准文本的急需，提高企业检测认证人员的工作效率，节省信函往来时间，本中心特推出一种方便快捷的“标准预约服务”。甲、乙双方就标准预约服务达成如下协议： 一、本协议签订后_________周内，甲方将标准资料预付款人民币_________元汇入乙方帐户：户名：_____________开户银行：_________帐号：_____________ 二、甲方将所需标准订单（标准编号或产品名称）以电话或传真的方式通知乙方，同时指定邮递方式。 三、乙方在收到甲方的采购订单后的第二个工作日内（如代购标准，应在十个工作日内）以甲方指定的邮递方式将标准（连同本次服务所需的费用）送出。四、乙方根据以下收费标准将所需的费用在甲方预付款中扣除。（1）国内标准销售价格：按照目录上所标注的价格出售。（2）国外标准销售价格：国外标准是以查询复印形式进行提供的，复印费（含查询费）：______元／页，______页以内；____元／页，_________页以上。（3）标准代购费：_________元／份（4）标准传真：_________元／A4／页；_________元／A4／页（市内）（5）邮费：按标准款总价的_________％收取，不足_________元的按_________元计。（如需特快专递，则按实际费用收取）
合同怎样才有法律效力 篇一：如何制定具有法律效力的规章制度 如何制定合法有效的规章制度 为更好地适应公司的良性发展，增强公司的社会竞争力和提高员工工作效率，很多公司都为自己量身制定了公司规章制度。公司如何才能制定出具有法律效力的规章制度呢？以下就由易法通专业律师为大家一一指导。 一、规章制度的制定程序合法 合法的企业规章制度要经过民主程序制定。也就是说，公司在制定规章制度的时候，特别是直接涉及劳动者切身利益的重大事项（例如：劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等）应当经职工代表大会或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定，这是认定企业规章制度合法的重要依据。 二、规章制度的内容合法 也就是规章制度的内容不与法律法规相抵触。这一点容易理解，与国家法律法规相抵触的企业规章制度肯定得不到认可。例如，我国《劳动合同法》明确规定加班有加班费，费用标准也都列明了，但是如果企业在规章制度中约定低于法律规定的加班费标准，这样的约定是无效的。
三、规章制度应当向员工公示 这就意味着公司应当将其制定的规章制度向员工告知并公示。最可靠的作法是，一人发一本《员工手册》，在手册中列明企业与员工管理相关的所有规章制度，员工在领取时签字，或者是组织员工参加《员工手册》培训，并且安排员工签到、进行考试。员工的签字和培训的签到和考试的答卷都可以成为向员工公示的证据。 易法通专业律师提醒您：在现实工作中的实践问题，也许看起来跟本文的 问题差不多，但细微的差别就可能需要不同的处理方法，所以遇到细节问题时最好还是事先咨询一下律师的意见，尽可能避免产生不必要的麻烦！法律依据 《劳动合同法》 第四条规定，用人单位应当依法建立和完善劳动规章制度，保障劳动者享有劳动权利、履行劳动义务。 用人单位在制定、修改或者决定直接涉及劳动者切身利益的劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定。 在规章制度实施过程中，工会或者职工认为用人单位的规章制度不适当的，有权向用人单位提出，通过协商作出修
房屋买卖预约合同 甲方（转让方）：身份证号： 乙方（受让方）：身份证号： 本着诚实信用的原则，甲、乙双方在平等、自愿、协商一至的基础上，就座落于_____________ 房产买卖事宜进行预约，并确认、达成如下条款，以资双方共同遵守。 一、房屋基本情况 1、甲方拟出售的房屋位于________ 房产，该房屋系甲方于二零一一年向四川中虹房地产开发有 限公司购买的商品房，《商品房买卖合同》NO. _____________ ，合同约定建筑面积_________ 平方米（其中套内建筑面积 _________ 平方米，公摊___________ 平方米）购买总价为人民币叁拾捌万肆仟元整（RMB384,OOO.O0），甲方已于2011年2月19日向房地产开发有限公司一次性支付购房款 人民币叁拾捌万肆仟元整（RMB384,OOO.O0），房屋用途为住宅。 2、该房屋尚未办理土地房屋权证。 二、甲方自愿将该房屋转让乙方，乙方确认已对房屋的权属及使用状况等现状作充分、必 要的了解并自愿受让。双方应依据本预约合同之约定，完成房地产转让的相关法律程序，并最终实现双方房屋买卖之合同目的。 三、转让款项的支付 1、双方约定上述房屋的成交总价为人民币叁拾捌万肆仟元整（RMB384,OOO.OO。 2、甲方确认已收悉乙方转来购房款人民币叁拾捌万肆仟元整（RMB384,OOO.OO。 四、权证办理及税费承担 1、甲方承诺在接到开发商办理权属证书通知后1O日内，备齐相关资料，到南充市房地产管理局申办房产权属登记手续，及时办出甲方名下的土地房屋权证。若双方对甲方应予办理土地房屋权证的日期发生争议的，以该商品房项目2O%勺业主平均开始办证的时间作为甲方应予办理的时日。 2、产权登记之房屋座落名称与原《商品房买卖合同》不一至的，以甲方土地房屋权证记载为 准。
从模糊到清晰：预约合同继续 履行问题探析 作者简介： 肖锭，男，1985年生，法律硕士，毕业于湖南大学法 学院，现任湖南省新化县人民法院助理审判员，2012年撰 写的论文《司法公正的理性回归：给自由裁量一片天地─ ─兼论同案同判的应然与实然》获中国审判理论研究会 2012年年会一等奖；2013年撰写的论文《司法确认制度虚 置背后的法经济学分析──以对中部某市法院的调查为分 析对象》获第八届中国法学青年论坛征文一等奖；2013年 撰写的论文《非举证责任方证明妨碍问题的类型化思考─ ─以非刑事司法赔偿案件为研究对象》获中国审判理论研 究会国家赔偿理论专业委员会第二届年会一等奖。 从模糊到清晰：预约合同继续履行问题探 析 【论文提要】《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律 问题的解释》第2条明确创设了关于预约合同的适用规则，
但该条规定在预约性质、效力和违约责任方面规定模糊， 需要对预约合同制度有更加清晰的梳理。从目前司法实践 案例来看，预约合同主要问题集中在预约合同的内容确定 性存争议、预约合同的法律约束力认识不一和预约合同违 约责任适用混乱三个方面。通过对国内外各种学说理论的 梳理与辨析，预约合同属于独立契约，在内容上具备本约 的必要性主要条款，不同于无约束力的意向书和具有完全 约束力的本约，具有应当缔约的法律效力，如果当事人违 反预约合同可以适用继续履行。继续履行的内容是本约缔 结而非本约履行，对于预约中本约非必要条款意思表示可 以通过法律拟制的方式加以弥补，同时继续履行也必须符 合《合同法》110条关于继续履行的限制规定。（全文约8000余字） 以下正文： 引言 2012年6月5日，最高人民法院公布的《关于审理买 卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖 合同解释》）第2条明确创设了关于预约合同的适用规则，然而该条规定过于简单与模糊，对如何界定预约合同、违 反预约合同应如何承担法律责任,无论是理论界还是实务界 观点并不统一，尤其在预约合同能否适用继续履行等法律 问题上分歧较大，以致出现了“同案不同判”现象。基于此，笔者从司法实务中商品房预售案例出发，结合现有学说，从预约合同的认定、效力分析及继续履行具体执行问 题进行了逐步分析，认为预约合同可以适用继续履行，并
篇一：合同法试题 一、单项选择题( 本大题共30 小题。每小题l 分，共30 分) 在每小题列出的四个选项中只有 一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1. 合同法律效力的主要内容体现于( ) a. 合同的签订 b. 合同的履行 c. 合同的解除 d. 合同的变更 2. 甲外贸公司与 a 企业签订一份进口物料合同，约定l8 个月内分四批交货。在合同签订后三个月，该物料的国际市场价格飞涨，甲外贸公司向 a 企业提出请求相应提高价格，被 a 企业拒绝，而诉至法院。法院最后判决对合同约定价格进行调整，法院所依据的合同履行原则是 ( ) a. 适当履行原则 b. 协作履行原则 c. 经济合理原则 d. 情事变更原则 3. 关于合同履行地点，下列说法不正确的是( ) a. 履行地点只能由当事人约定 b. 履行地点在法律有特别规定时，依其规定 c. 履行地点可由习惯确定 d. 履行地点可由合同性质确定 4. 下列关于合同保全制度的表述不正确的是( ) a. 合同的保全与合同的担保并无实质区别 b. 合同保全是合同相对性规则的例外 c. 合同的保全主要发生在合同有效成立期间 d. 合同保全与违约责任不同 5. 下列关于代位权的表述正确的是( ) a. 代位权的行使可以意思通知的方式为之 b. 代位权的行使范围以债权人的债权为限 c. 债权人行使代位权时，应以债务人的名义为之 d. 债权人的代位权与代理权十分近似 6. 债务人转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法 院撤销债务人的行为，其标准是( ) a. 以损害债权为目的转让 b. 未经债权人同意的转让 c. 低价转让 d. 以明显不合理的低价转让 7. 债权人转让债权( ) a. 应通知债务人 b. 应取得债务人的同意 c. 未通知债务人的，转让行为无效 d. 以上均不正确 8. 陈某与何某约定将债权转让给何某，下列表述正确的是( ) a. 陈某必须转让全部债权 b. 陈某转让权利的通知不能撤销，除非何某同意 c. 陈、何二人必须签订书面转让合同 d. 如陈某转让债权未通知债务人的，则转让无效9. 下列属免责的债务承担的生效要件的是( ) a. 通知债权人 b. 取得债权人同意 c. 通知债权人或取得债权人同意 d. 原合同当事人与合同承受人达成合意即可生效 10. 下列情况下，在法律没有特别规定，合同也没有特别约定时，一方当事人有权解除合同的 情形是( )
一、商品房预约合同性质的认定 案例1：成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案 《最高人民法院公报》2015年第1期（总第219期） 【裁判观点】判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。 最高院认为蜀都实业公司与讯捷公司之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审、二审判决认定《购房协议书》即构成本约的理由不当，但其关于蜀都实业公司和讯捷公司之间成立房屋买卖法律关系的结论是正确的。理由如下：
首先，仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，蜀都实业公司与讯捷公司在2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“……3．甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5．甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，案涉《购房协议书》的性质为预约合同，一审、二审判决认定该《购房协议书》的性质为本约是错误的，应予纠
预约合同的性质与特征 本篇论文目录导航： 【题目】我国预约合同制度优化探究 【引言第一章】预约合同概述 【第二章】预约合同的性质与特征 【第三章】预约合同的法律效力 【第四章】预约合同的违约责任 【结语/参考文献】预约合同立法完善研究结语与参考文献 2 预约合同的法律性质 2.1 预约合同性质的不同观点 在预约合同审判实践中，由于预约和订约意向书、本约关系认识的不清，经常导致对预约合同效力和违约责任的错误认定。而在民法发展史上，关于预约是否独立于本约，也一度争论了很长时间。关于预约和本约的关系，主要有以下几种观点： （1）同一合同说。即预约与本约是同一个合同，预约虽然处于本约成立之前，但却是本约缔结过程中的一个过程，是本约的一部分。预约达成了本约的框架性协议，主要内容是在本约合同成立后才确定的。 （2）从合同说。即预约的存在是保证本约的成立。预约存在于本约成立以前，作为本约缔结的一部分，是本约合同的从合同，预
约对于本约具有从属性。 （3）附停止条件本约说。预约的订立是有由于某些事实或法律上的障碍，当这些障碍消除时，当事人会选择订立订立本约，因此有学者认为预约实质上是附停止条件的本约。 （4）独立契约说。即预约为独立合同，预约当事人在订立预约合同时可能会对本约合同的部分条款进行磋商，本约合同的部分内容也可能会出现在预约合同中，但预约合同毕竟不同于本约合同，预约合同的法律效果等都不同与本约合同。应当认为预约合同有其独立存在的意义，它完全符合《合同法》的规定并受其调整，遵守《合同法》的基本原则，是一个独立的合同。正确区分预约与订约意向书及预约与本约的区别是辨明预约合同的法律性质的关键。 2.2 预约合同与订约意向书的区别 《买卖合同司法解释》第二条中规定了预约合同的几种存在形式，如意向书、认购书、备忘录等，从表面看来，最高人民法院是以列举的形式将上述书面材料列为预约合同，但只能认为预约合同可以以这些形式表现，而不能当然认为具有这些形式的协议都是预约合同。学界多同意一份协议是否为预约合同不能仅仅从其名称来判断，欠缺意思表示的意向书就不是预约合同。在现实中，预约经常与订约意向书难以区分。 意向书（Letter of Intent）的概念来自于英美法①，一般而言，意向书的存在是为了相对方表达诚意与对方缔结最后契约的诚意，在从事更为复杂和深层的行为前作出。意向的内容一般只是对前期谈判
预约买卖合同范本(Word版） 预约买卖合同范本1 甲方（卖方）： 身份证号码： 电话： 乙方（买方）： 身份证号码： 电话： 本着诚实信用的原则，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜进行预约，并确认、达成如下条款以资双方共同遵守： 一、房屋基本情况 甲方拟出售的房屋位于___________，该房屋系甲方于_____年____月____日向公司（以下简称开发商）购买的商品房，《商品房买卖合同》编号：________，合同约定建筑面积______平方米（其中套内建筑面积_____平方米，公摊_____平方米），购买总价人民币_____元整，房屋用途为住宅，甲方现已向开发商付清全部房款，房屋尚未办理土地房屋权证。 二、甲方自愿将该房屋转让给乙方，乙方确认已对房屋的权属及使用状况等现状作充分、必要的了解并自愿受让。双方应依据本预约
合同之约定，完成房地产转让的相关法律程序，并最终实现双方房屋买卖之目的。 三、转让款项的支付 双方约定上述房屋的总价款为______人民币（以套计），单价为每平方米人民币_______元整，上述转让款分次付清。 1、本合同签定当日，乙方向甲方支付购房定金人民币________元； 2、乙方于____年____月___日起负责仍以甲方名下的账户支付按揭款（共计____人民币）及其利息。（以银行实际对账单为准） 3、余款当日支付给甲方。 4、双方约定于____年____月____日前到公证处办理全权委托公证 四、房屋相关凭证的保管及交房时间 为确保交易的安全进行，乙方向甲方付清本合同第三条约定的第2笔款项后，甲方应将上述银行按揭合同及保险单据等有关该套房产的凭证原件交付乙方保管。甲方并委托乙方指定的人员申办土地房屋权证及今后的转让、银行按揭手续及接收、管理房屋。甲方应于全权委托当日将房产交付乙方使用,并结清水、电、煤气、有线电视、物业管理，乙方有权对房屋预先装修、支配使用。 五、过户手续的办理及税费承担。 1、甲方承诺在接到开发商办理权属证书通知后七日内，备齐相关资料，到____市国土资源与房产管理局申办房地产权属登记手续，
公章合同协议书章等的 法律效力 集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）
公章、合同章等的法律效力 1、公章在所有印章中具有最高的效力，是法人权利的象征，在现行的立法和司法实践中，审查是否盖有法人公章成为判断民事活动是否成立和生效的重要标准。除法律有特殊规定外(如发票的盖章)，均可以公章代表法人意志，对外签订合同及其他法律文件，具有极高的法律效力，凡是以公司名义发出的信函、公文、合同、介绍信、证明或其他公司材料均可使用公章。盖有公章的介绍信、合同乃公司意思表示的法律文件。在法律实践中，持有上述法律文件的行为人一般会被视为公司的代理人(即授权代表)。代理人在代理权限范围内以公司的名义所实施的民事法律行为，其法律后果概由公司承担。 2、法人章在规定的有限用途内使用，如税务申报.开支票等。在法律上，盖章是法人的行为，而不是一个自然人的行为;在代表人签署个人名字的文件上，再盖有法人印章，以此可确定该签字行为是属于职务行为，而不是签字人的个人行为。如印章所有人基于自己的意思将印章交与他人使用，具有授予他人代理权的法律效果，印章所有者必须为该意思内容承担责任。 3、财务专用章的用途为办理单位会计核算和银行结算业务等。 4、发票专用章，单位用于开具发票时使用。
5、合同专用章，单位对外签订合同时使用，可以在签约的范围内代表单位，单位需承受由此导致的权利义务;公章可以代替合同专用章使用。 而关于合同专用章和公章的效力高下，实际上在使用过程中和司法实践中是一样的，对合同和协议而言具有同等法律效力。《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。对于盖合同专用章和公章没有做出明确的限定。但这不说明使用合同专用章签合同生效，公章签合同不生效。实际上，公司的合同专用章和公司公章，在代表该公司对外签订合同时，均产生法律效力。 6、电子签名章：《中华人民共和国电子签名法》其中第三条规定：“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。”这部法律宣告了电子签名的在市场经济往来活动中的法律效力，标志着能够表明企业法人法定身份和资格条件的方式有了一个新的突破。这必将为今后的电子招投标活动即网上招投标活动，开拓了一个新的、广泛应用的模式。