智慧物业管理平台（微信方案）江苏省公安厅社会公共安全重点实验室江苏省建筑智慧节能重点实验室苏州市移动网络技术与应用重点实验室苏州市英菲斯智能科技股份有限公司2018年3月目录一、项目需求分析 (3)项目需求概述 (3)微信系统需求 (3)后台管理系统需求 (4)项目需求分析 (4)微信系统需求分析 (4)后台管理系统需求分析 (5)二、项目设计原则 (6)三、系统技术框架设计 (7)四、微信系统的功能设计 (7)登录 (7)资讯 (8)互动 (9)物业报修 (9)报修处理 (10)居家服务 (11)微团购 (11)生活缴费 (12)在线调查 (12)在线招商 (13)个人中心 (13)五、后台管理系统功能设计 (14)信息发布与管理 (14)数据统计与分析 (15)用户与权限管理 (15)一、项目需求分析1.1项目需求概述项目依托微信开放平台，旨在加强物业管理者与业主之间的联系，提升物业整体信息化管理水平。

根据需求，主要涉及信息获取、小区互动、个人管理和统计分析等内容。

基于此，系统共分微信系统、后台管理系统两个子系统。

微信系统需求微信系统以小区为单位，主要用户对象是小区居民和物业维修人员，系统集信息获取、小区互动、个人中心为一体，形成以小区业主、维修人员和物业管理员为核心的闭环管理。

分别包括如下需求：信息获取物业公告：住宅方面的政策介绍、过年过节的节日祝福等；社区服务：政府类信息发布，包括政策推送、文明宣传等；微活动：家庭亲情活动、社区文化活动、赞助商活动等；常用服务：公共服务与号码；免费活动体验：提供免费活动体验公告，业主可申请免费体验并反馈；小区互动物业报修：业主报修公共部位的损坏；物业客服：物业客服人员能够实时响应业主服务需求、投诉咨询，能够实时在线交流；居家服务：提供家政、干洗、家庭维修、中介等服务。

并能对服务进行预约和评价；微团购：可提供商品、服务的团购销售以及业主自发的拼单式团购；在线缴费：可通过账户余额或者微信支付缴纳物业费、代缴水电费、缴纳停车费；招商功能：可以提供供服务类提供商加盟申请的界面；个人中心积分功能：业主在提出损坏报修、服务提供、商品购买后，提供积分途径，并可查询；会员服务：提供电子会员卡，可充值并支付。

余额可查询，可以充值赠送配置功能、会员管理功能；后台管理系统需求后台管理系统作为微信子系统的运维支撑系统，功能设计主要面向物业管理人员，分别包括如下需求：信息发布：编辑各类公告信息，可对信息进行编辑、添加、删除；信息统计分析：对服务和商品的销售进行统计，能够生成统计报表；在统计的基础上，可进行量化分析；运维管理：工作人员依据工作机构分配账号权限。

1.2项目需求分析1.2.1微信系统需求分析根据微信功能需求，微信系统可分为资讯、互动、个人三大模块，如图1所示。

资讯：整合物业品牌介绍、物业公告、社区公告、常用服务、免费体验活动、微活动等信息，形成一站式信息整合推送。

互动：提供物业报修、报修处理、居家服务、微团购、在线缴费、在线调查、在线招商，集商业互动、业主与管理者互动一体化。

个人：提供会员服务、积分功能、支付功能，业主真实信息注册登记。

图1 微信功能示意图互动模块中的报修处理只限物业工作人员使用，对业主提出的报修项进行处理后拍照上传，普通业主无法进入该模块进行操作。

互动需求中的物业客服功能（即交互模块）由于腾讯公司所提供的服务限制，暂时无法实现，后续可将此功能添加至APP。

1.2.2后台管理系统需求分析根据后台管理系统功能需求，系统可分为信息管理与发布、数据统计与分析、用户与权限管理三大模块，如图2所示。

图2后台功能示意图信息发布与管理：编辑发布微信系统内的各项信息公告，并提供删除，添加等功能。

数据统计与分析：对微信系统所提供的互动内容数据进行统计，并可分业主、区域、数量类型进行分析。

用户与权限管理：以小区为机构设置使用权限，每小区规划设置唯一系统管理员，具有最高的使用权限。

其在权限内可根据工作人员的职责建立不同使用账号，并逐一分配权限。

二、项目设计原则为加强物业公司信息化管理小区的能力，提高小区居民参与小区管理的积极性，项目依托微信公众平台，建设物业企业服务号，提供信息化管理功能。

基于上述目标，系统在设计时因遵循下述原则：安全性原则系统运行具有高效的稳定性，确保数据搜集的安全、可靠、保密。

（1）系统在使用之初，需用户实名注册系统，与微信主题账号绑定。

原则上，属于某一小区的居民只能获取本小区的信息，无法跨区域获取。

（2）系统采用HTTP+SSL协议，保证业主虚拟货币和积分的安全。

（3）系统后台管理人员分级管理，对涉及业主私密信息的模块，只有高权限的管理者可获取。

先进性原则系统的开发工具、设计方法、运行模式等充分利用现今微信和计算机网络的先进技术，充分利用现有的网络设备，最大限度保护现有的投资。

灵活性原则系统应充分考虑到业务不断变化的需要，对用户权限和栏目等参数能进行自定义设置，并可随时调整。

扩展性原则系统应充分考虑物业管理的需要，便于系统的扩充，并提供与其他系统的应用连接和数据接口，如OA、ERP、APP等。

易用性原则系统应使用参数化设计，界面友好，操作简便。

三、系统技术框架设计为有效兼容与扩展系统，在程序架构上，拟采用B/S和C/S的混合模式应用结构，结合轻量级JSON和HTML5，建设具有多展示效果的微信公众服务号。

服务器采用稳定、高效的Microsoft windows 2008 R2 操作系统作为平台，使用SQL Server 2008 R2作为后台数据库，使用WCF 描述网站业务逻辑，开发工具使用windows visual studio 2013。

物业管理者通过带SSL安全协议的HTTP，使用IE浏览器访问系统服务器，采用用户身份认证机制和用户密码进行MD5加密算法等技术，保证数据信息的传输安全。

四、微信系统的功能设计登录业主在关注微信公众号后需实名登录，才能使用该系统的后续功能。

实名登录需输入的内容如表1所示：表1登录工作人员实名登录输入的内容，后续跟物业公司协商，以一种统一的格式认证。

在信息输入之后，系统默认要求用户输入账号和密码信息，为后续APP的接入提供认证接口。

登录之后，系统自动与其微信的主体账号绑定，获取其昵称和头像。

之后信息的获取和交互都已其微信账号为参数，业主登录界面如图3所示：图3 登录资讯资讯信息主要由物业品牌介绍、物业公告、社区公告、常用服务、免费体验活动、微活动等信息组成，界面如图4(a)所示。

其余资讯信息的获取仍然采用信息获取式，通过微信后台实时推送到客户端，每次获取一条主菜单，三条副菜单，界面如图4(c)所示。

(a)主界面 (c)信息获取图4资讯互动互动作为XX物业信息化管理中的主打模块，主要包含物业报修、报修处理、居家服务、在线调查、微团购、在线招商、生活缴费等，如图5所示。

图5 互动物业报修业主可对小区公共部位的损坏进行报修，系统提供两种方式以应对不同情况。

电话拨打：选择保修类别，系统筛选出负责人电话供报修者拨打，适用于紧急情况。

信息上传：业主通过拍照并输入损坏的具体细节信息，上传至管理后台，由物业管理者接收，并派遣维修人员就行维修。

社区报修界面如图6所示。

其中信息上传方式，业主可查看处理进度和处理结果，一旦被采纳，将相应获得一定的积分。

图6 小区报修报修处理报修处理仅限物业工作人员使用，在点击该模块时，系统自动判断登录该系统的角色类别。

进入后，获取到报修列表，并可针对其中一项进行报修处理。

处理完毕后，进行拍照认证，传回后台管理系统，如图7所示。

图7报修处理居家服务居家服务提供家政、干洗、家庭维修、中介等一系列家庭服务模块。

业主可在某一模块中选择自己中意的服务人员或机构，进行服务预约或电话咨询。

在服务完成后，可在线支付款项。

系统提供两种方式：账户余额支付：用户在个人界面可在线冲入一定数额的RMB，用于在线支付。

微信支付：系统调用业主在微信上绑定的账户进行支付。

支付成功后，获得一定的积分，并对服务人员或机构可进行评价和评分。

居家服务中，系统不定时提供免费服务功能，已登录的业主可申请体验并反馈体验意见，如图8所示：图8 免费活动微团购系统提供商户商品和服务类的团购类目；系统也支持业主发起拼单式团购，供其他业主参加拼单。

界面示意图如图9所示。

团购类目可在线支付，支付方式也分为两种。

不同的支付方式获得不同的积分额度。

图9 团购生活缴费系统提供在线缴纳物业费和停车费，并可查询到物业费支付详单以及停车费计算规则。

支付方式可选择余额支付或者微信支付。

为吸引业主使用余额支付，系统可配置两种付款方式的打折力度。

在线调查物业公司可就针对某一服务或者活动满意度，在线发起投票或评分。

系统可自动分辨单选或多选，也可设置最多投票次数，投票结果用户可在个人模块查询。

在线调查界面如图10所示：图10 在线调查在线招商微信界面提供在线招商入口，物业可在其板块上发布招商公告，并提供相关负责人信息（姓名、电话），另外提供信息录入界面，由有意向的公司输入相关信息，见表2所示，最终由负责人进行洽谈。

表2 在线招商输入表编号所输内容是否必须1公司名称是2负责人是3负责人电话是4官网地址否5主要业务否个人中心个人中心显示微信主体账号的相关信息，并以此为链接参数访问业主在互动参加过的服务和团购信息，主界面如图11所示：图11 个人中心我的账户提供会员卡功能（已登录的业主分配唯一会员卡）、我的积分和我的余额。

账户余额提供充值功能，系统可进行充赠送值配置，吸引业主充值。

我的报修、我的团购、我的缴费、我参与的活动及我参与的调查都以历史类标的形式的展示。

五、后台管理系统功能设计后台管理系统承担着微信公众号信息的发布与统计功能，同时需要设置管理权限，分小区进行管理。

其主要功能包括信息发布与管理、数据统计与分析及用户权限管理。

信息发布与管理公众平台的资讯信息需由后台工作人员编辑后推送至微信后台，信息的管理包括编辑、删除、修改等功能，如图12所示。

图12 信息发布与管理鉴于微信平台所展示的信息类别较多，在后台统一配置信息类别，分别对应资讯中的各个子模块系统及互动模块的子系统。

数据统计与分析数据统计与分析功能包含两大块内容：a)用户需求分析：分析的标尺可按照业主类型、区域、数量和趋势加以统计分析；b)模块使用频率分析：鉴于后续APP功能的开发，分日、周、月统计分析模块的使用率，用于增删改相应模块。

用户与权限管理考虑到物业旗下管理小区及未来管理小区数量和规模的扩大，故以小区为机构设置使用权限。

每小区规划设置唯一系统管理员，具有最高的使用权限。

其在权限内可根据工作人员的职责建立不同使用账号，并逐一分配权限，以达到最优管理。