万州房地产市场简报
PART １
项目认知
城市解读
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三峡库区腹心, 渝东北门户 重庆第二大城市
重庆市万州区地处三峡库区腹心，渝东北的门户，是长江中上游结合部，因“万川毕汇、万商云集”而得名，是长江 十大港口之一。万州作为渝东北门户及重庆第二大城市，其城市战略地位随着城市建设的加快日趋彰显。城市化进程的加 快将带动万州房地产业的快速发展。
片
区
枇杷坪组团
东部为仓储区，西部以居住功能为 主
五
桥 片
百安坝组团
西部以居住功能为主，东部以发展 工业为主
区
江
南 新
江南新区组团
全区的行政中心，同时包括高档居 住、高新产业、港区等功能
区
6
三峡旅游线上新兴旅游目的地和重要接待地与集散地
2011年，大万州区范围内旅游总接待人数866万，在 2007年基础上翻了一番，日均接待人数约2.37万，年 增速达20.2%，2011年旅游总收入达31亿元，其中国际 旅游收入约3亿元。 万州主城区年均接待游客仍不足100万人，旅游景点和 项目不足是制约主城旅游业发展的最大瓶颈，导致目 前万州仅是旅游的过境地。
（以上为2011年万州土地市场成交数据。数据来源：万州区国土局）
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政策加压下需求市场受到一定抑制 供应市场及价格仍持续递增
2010-2011年万州主城商品房供需价走势图
2011年宏观调控影响，商品 房成交量得到抑制，较2010年下 跌34万方，跌幅约28%。
但商品房供应量仍处于高位 ，基本与2010年持平，约128万 方，由于大量高端物业的面市销 售，2011年均价较上2010年上涨 1200元/平米，涨幅达29%，价格 涨幅已超过重庆主城区价格涨幅
天城大 道
万州大 桥
万安大 桥
建成城 市拓展
区
石宝大 桥
北滨 路
万州长江二 桥
长江四桥（规 划）
太白岩公 园
万州万 达
三峡学 院
沙龙 路 北滨 路
区委区政府
南滨 路
建成 城市 拓展 区
长江三桥
（2012年动工）
高速 路下 道口
备注：长江三桥预计2015年建成
万州长江大 桥
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一个城市中心、三个城市副中心、一个行政中 心和一个文教中心形成 “多中心组团式”发展
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PART 2
万州区房地产 市场发展现状
土地及商品房市场分析 住宅市场分析 商务市场分析 商业市场分析 酒店市场分析 文化产业分析
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2011年万州主城土地成交分别图
江南新区土地成交量最大 且楼面地价仅次于天城区
区域
土地 单价 楼面 地价 成交面积 建筑体量
（㎡）
（㎡）
（万元/亩） （元/平米）
江南 新区 260744 425784 182.82 1366
区域
GDP（亿元） 增速（%）
渝北区 九龙坡区
767.86 690.54
15.3 16.7
渝中区
665.29
15.5
万州区 沙坪坝区
622.59 560.25
24.49 24.2
涪陵区 江北区
557.34 516.52
20.5 17.3
南岸区
434.16
16.1
巴南区 江津区
395.10 383.85
全区幅员面积3457平方公里，辖52个镇乡、街道。总人口174.56万，在重庆40个区县中人口最多；城市建成区面积55 平方公里，城区人口77万，城镇化率56.76%与重庆水平相当。
3
GDP增速远高于重庆; GDP总量全市第四 区县第一。
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
2011年尽管政策高压下万州需求受到一定抑制，但对比重庆其他区县，万州楼市明显优于其他 区县，而价格方面已成为重庆所有区县榜首，达到5203元/ ㎡ 。
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高层产品为市场绝对主力 供应区域集中于天城区和江南新区
天城片区
渝东大花
香满庭
园
财富金都
山水国 际 都市家园
清江上 城
心水 岸 滨江花园
第一城
龙宝片区
天城 片区 56271 72946 120.53 1377
五桥 片区 5947
14867 59.27 356
龙宝 片区 66259 246236 212.35 858
万州市 588800 1259800 179
1256
2011年江南新区土地成交量占万州主城二分之 一，土地单价排列全区首位，楼面地价仅次于天城 区，约1366元/平米，而本项目楼面地价约400元/平 米，为后期实现更高380.20
19.8
长寿区 合川区
317.69 306.36
20.0 16.2
北碚区 綦江区
303.01 264.41
17.8 15.6
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一环一空八铁八高九港立体交通体系，辐射周边区 县及武汉、四川、陕西等省、市
中心城区
规划城区
外部交通发达，已经形成区域性中心城市的辐射 力，足以辐射至周边区县及城市，可为本项目带来 大量外部消费需求。但内部交通环线尚未建成，江 南新区与老城区之间交通极为不便，长江三桥建成 后，将形成内部交通换线，拉近老城与江南新区之 间的距离，有助于项目后期分流老城区消费客群。
锦江金都
南山绿庭
云水间
滨江一号 御江
水岸新都 山
江南新区
区域 项目名称 建筑面积 容积率 物业类型
面积
均价 （建面）
龙宝 锦江金都
——
——
高层
77-123㎡ 5000
片区 御景江城 450000㎡
1.7
高层、商业 80-130
旅游发展方略
万州区以山水生态移民新城为龙头，以移民新城 作为整体产品推向大市场，以山水移民城市旅游 带动景观大建设、发展大旅游。
致力于打造成三峡旅游线上新兴旅游目的地和 重要接待地与集散地
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城市解读小结：
1.万州是重庆第二大城市，典型的山地滨江城市，移民城市。 2.万州GDP总量名列重庆第四，区县第一，增速高达24.49%，城镇化率5 6.76%. 3.万州亟需第三产业的发展，以弥补三峡移民造成的城市产业空心化. 4.万州的对周边６个区县城市的辐射能力较强，渝东北的区域性中心城 市. 5.万州定位为三峡旅游集散地、接待地，但现阶段只是一个旅游过境 地。
片区
组团
功能定位
高笋塘组团
商业金融中心，是水上客运交通枢 纽
龙 宝 片 区
龙宝组团
北部主要发展居住及第三产业，南 部为公路、铁路、航运交通枢纽， 重点发展工业和现代物流业
山顶组团
主要功能为居住和科研教育，同时 在远期形成万州区级文化中心
周家坝组团 主要功能为居住、旅游服务
天
城 申明坝组团 核心工业园区，主要发展工业