中海地产工程管理公司质量安全评估操作手册（试行）工程管理部2013年1月一、前言从公司的总体战略目标出发，质量将是企业能否经得起市场考验的重要因素，随着公司的高速发展，产品质量、安全文明管理的制度化、标准化已成为提高产品质量的必然趋势。

为持续提高质量、安全文明施工管理水平，客观评价项目质量状况，不以单纯提高实测分数为原则，以提升客户质量满意度为导向。

关注工程质量的三大要素：结构、防水、材料，更进一步提高产品品质及质量，规避工程的过程及交付风险，现拟定中海地产工程管理公司《质量安全评估操作手册》（试行），明确改进和提升方向，促进建筑工程质量、安全文明施工管理水平提升、降低工程风险，推动工程项目管理向“精细化”转移。

二、目的1、规范工程质量、安全文明评估过程中的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。

2、提供工程质量、安全文明评估的标准操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。

三、适用范围中海地产工程管理公司《质量安全评估操作手册》（试行）适用于中海地产工程管理公司所有在建工程（自开工至交付完成）项目，包括全资项目以及非全资但中海负责经营管理的项目。

四、取样总则1、随机原则：各质量安全评估取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。

2、可追溯原则：对质量安全评估的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。

3、即时原则：质量安全评估主要目的是为了反映当前施工过程质量、安全现状，以对后续施工进行及时纠偏，因此要求针对在施工序进行全面实测。

效率原则：在选取质量安全评估套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高评估效率。

五、操作要求1、工程管理公司（总部）、综合评估、工程管理公司（地区）、项目部、承建商形成五级检查体系，具体分工如下表：2、检查记录结果的应用：各检查体系应留存保管好各自层级的原始数据记录资料、影像资料，以备检查；2.1、承建商每周五前应完成本周检查、汇总编制检查报告并上报项目部，项目部抽查并复核整改完成情况；2.2、项目部每周五前应完成本周检查、汇总编制检查报告并上报项目事务部，项目事务部抽查并复核整改完成情况；2.3、项目事务部部每月25日之前应完成月度评估、汇总编制检查报告并上报工程管理部（总部），项目事务部抽查并复核整改完成情况（检查结果计入半年、年度考核）；。

2.4、工程管理部（总部）每年3、5、8、11月组织综合评估，分析并发布综合评估报告（检查结果计入半年、年度考核），督促项目事务部抽查并复核整改完成情况。

六、月度评估1、检查内容：质量风险、安全文明、管理行为1.1、质量风险：防渗漏管理、防空鼓/开裂、观感1.2、安全文明：安全生产、文明施工。

1.3、管理行为：项目部过程管理动作和闭合检查。

2、组织方式及评分原则：2.1、组织方式：中海地产工程管理公司（地区）项目事务部组织。

2.2、测区抽选原则：同综合评估。

2.3、评分原则2.3.1、标段综合得分标段综合得分= 90%×质量管理合格率×100＋10%×安全文明施工合格率×100。

质量管理合格率= （质量风险合格率＋管理行为合格率）/2 安全文明施工合格率= 70%×安全生产合格率＋30%×文明施工合格率2.3.2、工程管理公司（地区）综合评价得分工程管理公司（地区）综合评价得分= 90%×质量管理合格率×100＋10%×安全文明施工合格率×100质量管理合格率= （所有标段质量风险合格率算术平均值＋所有标段管理行为合格率算术平均值）/2安全文明施工合格率= 70%×所有标段安全生产合格率平均值＋30%×所有标段文明施工合格率平均值3、附件质量风险计算表.xls 项目管理行为评估表.xlsx七、综合评估1、检查内容综合评估内容包括项目实测实量、安全文明施工、质量关键指标三部分内容。

1.1、项目实测实量包括尺寸控制、工艺节点、渗漏隐患实测等内容。

1.2、安全文明施工分为安全生产和文明施工两个维度，安全生产包括安全防护、脚手架及卸料平台、安全用电、施工机具、机械设备、基坑支护、防火安全等内容，文明施工包括工完场清、材料堆放、场容场貌、集中加工区、文字标识等内容。

1.3、年度质量关键项为年度质量评定的关键指标，工程管理部（总部）每年根据客户质量满意度与集团质量战略进行动态调整。

2、组织方式及评估原则住宅和商业：住宅项目按照住宅评估体系评估，商业项目按商业估体系评估，住宅和商业项目进行分开排名。

3、综合评价得分计算规则3.1、单项合格率标段单项合格率= 某分项合格点数/总点数；工程管理公司（地区）单项合格率= 工程管理公司（地区）所有标段某分项合格点数/总点数工程管理公司（集团）单项合格率= 工程管理公司（集团）所有标段某分项合格点数/总点数3.2、标段综合得分标段综合得分= 90%×实测实量合格率×100＋10%×安全文明施工合格率×100－年度质量关键项扣分实测实量合格率= 各分项合格点数/总实测点数。

安全文明施工合格率= 70%×安全生产合格率＋30%×文明施工合格率3.3、工程管理公司（地区）综合得分工程管理公司（地区）综合得分= 90%×实测实量合格率×100＋10%×安全文明施工合格率×100－年度质量关键项扣分实测实量合格率= 工程管理公司（地区）所有标段各分项合格点数/总实测点数。

安全文明施工合格率= 70%×（地区）所有标段安全生产合格率＋30%×（地区）所有标段文明施工合格率年度质量关键项扣分= 所有标段年度质量关键项扣分算术平均值3.4、工程管理公司（集团）综合评价得分工程管理公司（集团）综合评价= 90%×实测实量合格率×100＋10%×安全文明施工合格率×100－年度质量关键项扣分实测实量合格率= 工程管理公司（集团）所有标段各分项合格点数/总实测点数。

安全文明施工合格率= 70%×（集团）所有标段安全生产合格率＋30%×（集团）所有标段文明施工合格率年度质量关键项扣分= 工程管理公司（集团）所有标段年度质量关键项扣分算术平均值4、对结构剔凿、修补、打磨的相关说明为进一步保持实测实量工作的公平性，避免一些不合理的质量处理方法，对相关计算进行说明。

4.1、对结构质量缺陷，施工单位上报质量缺陷修补方案，有审批手续，现场可按照经审批的方案进行修补。

在实测时需尽量避开修补测区；如全数已经修补没有原始结构状态，只能在修补测区进行测量，则实测数据按80%计算合格率。

4.2、除模板拼缝、胀模的混凝土可以打磨、剔凿外，对于现场已经进行其它结构缺陷修补现象，在实测时需尽量避开修补测区；如全数已经修补没有原始结构状态，只能在修补测区进行测量，则实测数据按80%计算合格率。

4.3、对纯粹是为了规避实测的不合理修补（如大面积水泥砂浆修补），按照上述第（2）条进行了实测，实测数据按50%计算合格率；5、项目评估作业指导书项目评估作业指导书6、住宅实测实量合格率计算表7、安全生产、文明施工评分表8、2014年度质量评定关键项9、《产品质量实测实量操作指引3.0》10、商业项目综合评估10.1、《商业项目进度采集表》商业项目进度采集表.doc10.2、《商业项目实测实量合格率计算表》商业项目实测实量内容：混凝土结构、钢结构、砌筑工程、通风与空调工程、给排水及采暖工程、设备安装工程、装修工程、幕墙安装等几部分组成。

详见附件《商业项目实测实量合格率计算表》10.3、安全生产、文明施工评分表商业项目安全生产、文明施工评分标准同住宅项目10.4、2014年度商业项目质量评定关键项2014年度商业项目质量评定关键项及评分标准同住宅项目八、交付评估为了督促项目部加强施工过程中的质量管理，同时对交付前预验收及物业移交的质量整改效果进行检查，在建项目交付前由工程管理部（总部）组织进行交付前质量风险评估，对可能存在的交付质量风险进行评估和预警，以最终实现降低户均问题数和提升客户质量满意度的管理目标，另外，让项目管理人员熟悉交付标准，了解业主关注点，前期施工时提前进行预控。

1、交付评估内容1.1、项目交付评估内容包括：装修工程、园建工程、实测实量三部分内容。

项目交付评估得分= 装修（毛坯）工程（60%）+园建工程（20%）+实测实量（20%）。

1.2、装修（毛坯）工程包括：户内观感、公共部位及外立面观感。

装修（毛坯）工程得分= 户内观感（80%）+公共部位（10%）+外立面（10%）。

1.3、园林工程包括软景、硬景和软硬景交接部位处理。

园林工程得分= 软景（40%）+硬景（40%）+交接处理（20%）。

1.4、实测实量为室内装修的实测指标。

2、交付评估组织及评分原则2.1、评估组织方式工程管理部（总部）组织进行项目交付评估，工程管理公司（地区）项目事务部要全程参与项目交付评估的配合、协调和现场见证。

交付前观感评估工作应在项目交付前10-30天内完成，各工程管理公司（地区）项目事务部须提前60天向工程管理部（总部）上报项目交付时间。

2.2、测区抽选原则2.2.1、户内观感测区按不同装修标准随机抽取总套数的5%，抽样总数不少于10套不多于15套。

由三位评估人员进行分组评分，户内观感得分为各户观感得分的平均值。

2.2.2、公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5%，抽样总数不少于5个楼层不多于10个楼层；由三位评估人员进行分组评分，公共部位观感得分为各楼层得分的平均值。

2.2.3、外立面观感应全部评测，由三位评估人员进行分组评分，外立面观感得分为各栋外立面观感的平均值。

2.2.4、园林观感应全部评测，由三位评估人员进行分组评分，园林观感得分为各组园林观感的平均值。

2.2.6、实测测区按总套数的5%进行随机抽取，且在户内观感测区范围内，抽样总数不少于3套不大于5套。

3、评分原则对观感的缺陷问题，通过定性及定量的两个维度进行评分，具体见附件《交付评估合格率计算表》。

3.1、问题的定性分为严重、一般、轻微三个等级，分别对应［0，60］，［21，80］，［41，100］的得分区间，各分项打分均为整数。

严重定义为对后期交付影响影响较大、无法整改；一般定义为对后期交付存在一定影响、但是不易整改；轻微定义为对后期交付影响较小、易及时整改。

3.2、问题的定量分为普遍、局部、个别三个等级。

普遍定义为该项问题出现次数在5处及以上；局部定义为该项问题出现次数在3-4处；个别定义为该项问题出现次数在1-2处。