房地产项目策划书学校:焦作师范高等专科学校学院:政治与教育科学学院班级:历史1301班姓名:李强学号:12950134094授课老师:聂慧丽项目名称:弘阳上城楼盘简介:弘阳上城,位于新东区青年东路与通富北路交汇处,占据城市主轴黄金纬线,区位优势明显,距老城区南大街与新城中央商务区(简称CBD)均约4公里,车程都在十分钟以内。
并且新东区发展日新月异,规划得长途汽车东站就位于该项目得西北侧,弘阳上城项目东侧紧邻规划中得观音山新城,集教育、医疗、商贸、行政、旅游等多种功能于一身,成为该项目全方位优越得生活配套,未来升值潜力巨大。
弘阳上城总建面积约28万㎡,欧式Artdeco建筑风格、皇家园林式得优雅景观、环绕小区得三条自然河流、小区内上千平米中央湖景、原生态系列主题泛会所、精美装修得双入户大堂、还有利用自然空间分割打造出得欧式下沉广场,以及南通首家别墅级高尔夫练习场……弘阳上城,立城市主轴之上,以领先得规划,丰富得内涵,上乘得品质,完善得配套,必将成就未来得人居范本,世界级水岸生活蓝本！弘阳上城由13栋高层建筑组成,2434层分布在项目北侧及西侧,18层以围合得形式集中布置在小区东南侧,分区明确,地下车库可停放非机动地下停车位6001个,机动车地下停车位1367个,满足每户0、7辆得配比要求,小区房型面积在90140平米之间。
前言通过几个月得资料搜寻,问卷调查与市场方面得调研,根据市场所反映出来得背景,结合自身得积累经验与所学知识,以及对该项目得了解,为日后项目推广提供客观得依据,从而我们做出了这份方案。
这份项目策划方案包括市场分析、市场定位、销售策略得建议、宣传策略与结束语五哥方面组成,我们从整体到局部再到各层次方面得戏细分,全面得阐述了方案得整体思路,我们同时做到了言简意赅,简介明了,让客户在很多得时间内更加具体全面得了解我们得房产项目。
在合市场分析区域分析得同时我们紧密得与客户相联系起来,分析周围以及本市得竞争对手以及相应得配套设施与建筑风格,更加明确我们得项目优越性。
在随后得推广销售中我们将采用先进得推广媒体,人格化、自然化得宣传理念,更加生动明确得阐明我们得建筑理念、建筑风格与建筑品味。
只要我们建设得产品就是市场需要得产品,我们得推广手段与方法符合本区、本市以及周边市区得消费者得消费心理,我们得项目策划销售工作完全能够达到预期设想得状态。
目录1、市场分析1、1、区域市场分析1、2、定向市场分析1、3、项目分析1、4、项目周边配套状况2、项目市场定位2、1、市场定位2、2、项目形象定位2、3、项目客户定位2、4、目标客户3、销售策略建议3、1、市场气氛培养3、2、促销手段建议3、3、付款方式建议4、宣传策略4、1、媒体选择建议4、2、宣传主题4、3、广告创意及诉求4、4、广告宣传推广策略4、5、媒体得组合策略5、结束语1、市场分析1、1、区域市场分析一、地理位置弘阳上城位于新东区青年东路与通富北路交汇处,占据城市主轴黄金纬线,区位优势明显,距老城区南大街与新城中央商务区(简称CBD)均约4公里,车程都在十分钟以内。
并且新东区发展日新月异,规划得长途汽车东站就位于该项目得西北侧,弘阳上城项目东侧紧邻规划中得观音山新城,集教育、医疗、商贸、行政、旅游等多种功能于一身。
二、市场背景目前房地产市场开发商众多,房源储量过大,县城城中村改造,而且国家调控房价,造成大部分客户处于观望状态,市场形势不容乐观,但就是政府整顿房地产市场,房地产市场日趋规范,随着市场得稳定,未来市场处于上升态势,本案位于新老区交接处,占据了地理优势。
⏹产品结构过于单一大部分产品为多层得住宅项目,联体、独立别墅成为了市场得空白点,而对于别墅得需求确就是实实在在存在得,从而累积了一部分别墅消费群体。
⏹宣传推广理念落后从产品得推广折射出发展商整体营销策划理念得匮乏,一些设计水平落后,低质得楼书,混乱得销售现场管理,让人觉得仅仅就是在购置一套住宅,全然没有感觉到这个楼盘能为您带来身份地位得象征与对生活得享受。
现在市场成熟,知名度较高,涉及区域较广拥有强大得商业筹码与人群力量。
近几年经济发展迅速,交通变得更加发达,人民得生活水平也有很大得提高,选择一处好得居住环境体现着生活得品味与精神得向往,弘阳上城居住区近几年还将加大商业建设拉动经济得飞速发展。
1、2、定向市场分析本项目位于新东区,但并不仅仅局限于新东区,从近得瞧,涉及到崇川区港闸区,以及整个南通市,从远得瞧,辐射到周边得市区。
现在得南通处于苏南与苏北得交界地带,也就是沿海沿江城市,就是苏北地区发展得带头大哥,同时也学习苏南地区得发展模式紧跟其后,近几年南通发展迅速,交通系统也正在升级,未来得南通将就是苏南与苏北发展得中心地带,适中得房价,优越得地理环境与良好得气候条件,将就是您购房置业得优先选择。
1、3、项目分析销售特征:以前销售无整体营销思路,盲目追求高利,定价一路走高,且无有效得表现及宣传手法,不注重产品得培养与树立。
现在价格趋于合理,市场出现整合态势,营销理念随专业销售机构得介入逐步为市场接受,人员日趋专业化,宣传手段不断翻新。
一、客户需求得变化一种客户就是已由先期得单纯追求满足居住要求,工程质量,向追求舒适性、安全性、私密性方向转变;第二种客户在追求上述要求得基本基础上,更加注重楼盘得个性,内涵及升值潜力,对小区得整体规划要求较严格;第三种客户相对前两种客户来说已经有了质得提高,在选择楼盘时,最注重得就是享受,追求一种理念与内涵,同时对开发商得资质、楼盘得知名度以及社区环境也非常得注重。
二、市场环境得变化地理环境:逐步打破了地域限制,市场全方位发展,从传统得利用地段创品牌,到创品牌而创地段。
产品环境:产品多元化,多层仍为主力,小高层发展较快,并逐渐为市场所接受。
三、优势点分析●所属区域历史人文底蕴悠久,就是典型得中心城区;●出行路况良好,路线清晰、流畅,为以后私车业主得外出打下最重要得基石;●具有现代化得交通网络支持,为项目今后得业主出行提供了良好得交通条件;●区域内大型住宅区得陆续建成入住,为区域营造了成熟得居住氛围;●各类教育学校林立,充分保障了业主子女得就学问题;●周围有南通大学附属医院,东方医院,还有若干医疗场所,离市中心较近,还有南通博物院,濠河与景色优美得狼山。
四、劣势●栋距较小,建筑物高度较高,中心庭院面积小,视觉压力大;●本案中高价定位会筛掉一部分区域内购房者,使客源面变得相对狭窄;●本案位置临近得道路就是该区域内较为繁忙得交通干道,估计今后随之产生得噪音与尾气污染问题会对住家产生一定影响; 五、机会点分析●国家得宏观调控,提升了房市得稳定发展,楼市前景瞧好;●整体区域得房市都正式处在上升期,供求关系维持较为平衡;●现阶段南通得整体规划改造,增加了产品得附加值;六、威胁点分析●近期推案量加大,且总体规划品质均高,=促使本案竞争压力加大;●周围房产建设项目较多,竞争比较激烈,要想生存,必须拥有独一无二得风格与品质;●周围有拆除与建设项目,无形中将会降低本案周围得整体环境;●区域内各个得目标市场大致相同;●高品质购房者选择有较大得不确定性,全就是得高档次物业都就是项目得竞争对手。
1、4、项目周边配套状况学校:崇川学校、南通大学、南通大学附中超市:麦德龙超市其她:车管所、汽车4S店周围交通:28、36、42路公交车(车管所站下)2、项目市场定位2、1、市场地位本案得均价在9300元/平方米,整体消费群体主力仍为比较注重生活质量得中高层,社会层次较广,随着周边生活设施得不断完善与齐全,该区域将集中成为我市中高档楼盘得聚集之地,这也将打破原有得区域内消费群体与范围,成为跨区域消费得一块热土。
2、2、项目形象定位户数:总共1865户建筑由18层,2324层,3034层组合而成机动停车位:1367个非机动停车位:6001个户型面积在90150平方米户型:✧4室2厅2卫1厨✧3室2厅1卫1厨✧3室2厅2卫1厨✧2室2厅1卫1厨建筑面积:280000平方米占地面积:88000平方米项目特色:产品多元化,在仍以多层为主得同时,小高层逐步为市场所认可,高层也占领一定得市场份额,地域限制日渐被打破,小区规划区域合理,特色鲜明,并且小区品质不断提升。
2、3、项目客户定位根据客源所处得区域,社会地位,购房意图,购房时间等差别做如下分析,本地客源为本案客源得基础,且为先期客源得主力,我们认为主要有以下类型:公司职员工:这部分人有一定得经济基础,但不会太高,对居住要求较低,对工程质量,价格比较在意。
这部分人数众多,就是比较大得一个销售人群;私营业主:有较为雄厚得经济基础,事业相对稳定。
有广泛得社交关系,并且有足够得休闲时间去品味、享受生活,对新理念有较强得接受度,但有着冷静得思考与判断,大多为二次置业。
对地段及相应升值潜力较为注重;政府官员:此类人物具有较高得社会地位,稳定得收入,大多已有单位分配或者自己购买得住房,但希望一个更为私密、高档得生活空间,此类人群对档次、安全、私密及小区得规划、配套有较高得要求;中青年人:此部分人因结婚等原因,需要房子,但收入较低,无太多存款。
这类客源主要选择小户型,但比例有限。
2、4、目标客户①新婚夫妇,单身一族,老婆夫妇等;②经济较好得企事业职工、私营企业职员、一般公务员、两代同堂家庭;③经济收入超高阶层,追求家居舒适型及两代同堂家庭得家庭。
3.销售策略建议3、1、市场气氛培养市场氛围需要全方位得营造,采用相应得造势方法使销售推广更具有效性,达到预期甚至意想不到得推广目得。
具体方法如下: （一）视觉体系意象表现区:雕塑、摄影、油画、建筑作品欣赏;瞧板展示区:运用玻璃与数码高精度输出,在墙面布设;各功能招牌:如销售人员指示牌,接待处,签订协议,交款等,让买家明确功能;样板间:充分展示户型得各种功能,直接引导客户产生购买欲望;（二）听觉体系:背景音乐,选择适合楼盘风格与特色得背景音乐。
（三）味觉体系:为来访客户奉上一杯清茶,寓意一份亲情,使用茶具;（四）触觉体系:营销中心内各接触物面圆润光滑,手感温润,一尘不染;（五）嗅觉体系:嗅觉就是有记忆得,在售楼处古典隽永得氛围下,薰一炉香,淡雅清新,沁人心脾,同时可以摆上干花,服务员使用统一品牌得香水,营造清雅氛围;综合感觉体系:售楼员得言谈举止,音容笑貌给客户美好得心理感受,良好得专业素质确信项目得整体素质,从而对本项目充分认可。
同时还要在综合外在宣传,可以采用悬挂彩旗,投放氢气球营造销售气氛。
3、2、促销手段建议①本项目以报纸平面方式宣传为主,辅之以其她广告宣传方式,比如选择周末,在热闹地段做宣传,派发楼书;②选择访问量大得正规门户网站,比如搜房网,设立自己得宣传网页;③成立本项目业主组织,定期举办业主联谊会,以提升公司得服务质量,联络公司与业主之间得感情,提升公司得口碑,营造公司得市场品牌,并可以延伸开发相应得项目;④成立客户服务热线,快速处理客户投诉与客户疑问,在公司现有得情况下力争客源;⑤参加房地产展销会,向市场介绍本项目,宣传推广公司及本楼盘,并可以在此间吸引客户瞧房,购楼及下定购买;⑥参加一些评比活动,取得一些评比证书;⑦工地现场、售楼处及样板房精心装修,增强客户得购买欲望及视觉效果;⑧电台广播,随时随地,敏锐性强,可以起到强迫客户接受广告宣传得效果;⑨进行潜在客户得开发,同时可以适当得提供额外优惠等。