何嘉敏与广州金钺物业管理有限公司租赁合同纠纷上诉案

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2014)穗中法民五终字1681号

上诉人（原审原告）何嘉敏。

委托代理人叶发泮、黄圆，均系广东君和政通律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）广州金钺物业管理有限公司。

法定代表人李书军，董事长。

委托代理人齐再红，广东昂扬律师事务所律师。

委托代理人王斌。

上诉人何嘉敏因与被上诉人广州金钺物业管理有限公司（下简称金钺公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第577号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年5月1日，何嘉敏作为乙方，金钺公司作为甲方，签订《哈街商铺租赁合同》，其中约定：乙方承租甲方的哈街商铺位于广州市番禺区桥南路108号C4楼首层123号商铺；乙方经营的项目是甜品、精品；租赁期限由2010年8月1日起至2015年7月31日止；租赁起始日以实际交铺日期为准，如实际交铺早于或晚于约定租赁起始日，则实际租赁期限相应调整；租金以建筑面积（含公摊面积）计算该铺每月租金为9020元，首年租金不变，以后租金递增方式均在相应的上一年度租金的基础上递增，具体为：第二年起，租金递增7%；第三年起，租金递增7%；第四年起，租金递增10%；第五年起，租金递增10%；具体数额为：2010年8月1日至2011年7月31日每月租金9020元，2011年8月1日至2012年7月31日每月租金9651元，2012年8月1日至2013年7月31日每月租金10327元，2013年8月1日至2014年7月31日每月租金11360元，2014年8月1日至2015年7月31日每月租金12496元；2010年8月1日至2010年10月31日为装修等事项免租金期；乙方须在签定合同当日一次性交纳租金保证金27060元及一个月租金9020元给甲方；乙方须在签定合同时交纳相当于一个月租金金额9020元给甲方作水电费保证金；乙方须在签定合同时一次性交纳三个月服务管理费924元给甲方作为服务管理费保证金；合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，上述各项保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；乙方必须在每月5日前向甲方交纳当月租金及有关费用；乙方在签定合同时应向甲方交纳首月服务管理费（服务管理费包括治安人员的配备、公共设施维护、公共场所清洁费卫生费用），以后应于每月5日前向甲方交纳当月的服务管理费；服务管理费5元／m2，该铺（按铺位建筑面积计）每月的服务管理费为308元，首年为3元／m2，即185元；乙方同意接受甲方授权的第三方专业管理公司或个人负责对商业街的运营、管理收费和服务。

之后，何嘉敏作为乙方，金钺公司作为甲方，签订《哈街房屋租赁合同》（合同编号：C4-123），其中约定：乙方承租甲方的哈街房屋位于广州市番禺区桥南街桥南路108号C4栋首层123号房屋；该房屋建筑面积约为61.50平方米；乙方经营的项目是甜品、精品；乙方在签定本合同时已明确知道所租房屋不具备餐饮行业所需的环境评测报告资格，日后因此引起的一切后果由乙方独自承担；本合同初步约定租赁期限由2010年8月1日起至2015

年7月31日止；甲方有权根据房屋建设是否达到交付标准等实际情况向乙方发出收房装修通知，实际租赁起始日以收房装修通知送达之日起第三天为准，如收房装修通知送达之日早

于或晚于约定租赁起始日，则实际租赁期限相应调整；乙方应在甲方收房装修通知送达之日三天内及时到甲方办理收房等相关手续，并应于收房当天向甲方提交乙方或其代理人签名画押（盖章）的书面收房证明，乙方自甲方收房装修通知送达之日起三天内仍未收房的，甲方可视为乙方已经收房，并可同时追究乙方的违约责任；租金以建筑面积（含公摊面积）计算该房每月租金为4600元，首年租金不变，以后租金递增方式均在相应的上一年度租金数额的基础上递增，具体为：第二、第三年按7%递增，第四年起及以后按10%递增；2010年8月1日至2010年10月31日为装修等事项免租金期，但免租期间由乙方使用而发生的水电费及其它款项由乙方承担并及时向甲方支付；乙方承租房屋须在签定合同当日一次性交纳相当于三个月租金金额的租赁保证金13800元给甲方，合同依法终止前，乙方不得主张以保证金充抵租金等款项；合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，本条所述保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；为推广营造番禺最旺的专业商业街，乙方同意并决定聘请甲方推荐的第三方专业物业管理公司（目前为广州鑫康物业管理有限公司）经营、推广、管理并服务本合同哈街商业街租赁房屋等物业，乙方聘请的有关付费由乙方直接向第三方物业管理公司商定支付；乙方必须在每月5日前向甲方付清当月的租金等有关费用款项；甲方负责将房屋按本合同签定时约定的标准交付乙方使用，乙方应当收房的标准是：房屋建筑主体已建起，房屋为毛坯房，地面为水泥地面，墙面为扇灰、抹白，电接通到该房屋独立电表；因下列情形之一，乙方应按本合同约定承担违约责任，甲方并有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：1、乙方未交租金或水电等其他款项的达20天以上；2、未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋经营范围，违反商业街统一规划和管理；3、一个月未开门经营累计超过3天或无故连续关门停业两天以上（因个人不可抗力的特殊事情或中国法定节日除外）；自合同签定之日起，甲乙双方都不得无故解除本合同，乙方未经甲方同意无故终止合同的，则视乙方违约，全部保证金作为违约金归甲方所有，并另追索乙方给甲方造成的损失。上述合同的落款日期倒签为2010年5月1日。

2010年11月16日，何嘉敏在《哈街商铺交铺确认书》上签名，上载明：何嘉敏本人已签《租赁合同》所承租的广州市番禺区桥南街南郊路136号商铺，经验收合格，本人同意于2010年11月1日起接收使用该铺，并承诺履行《租赁合同》、《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》之相关条款。

2011年8月10日，何嘉敏作为乙方，金钺公司及广州鑫康物业管理有限公司作为甲方，签订《租金、经营管理服务费优惠协议》，约定：乙方承租了甲方位于番禺区桥南街南郊路136号的房屋，经双方协商一致，甲方对乙方实行以下优惠及扶持：一、乙方在签定本协议当天一次性向甲方支付2011年7、8月租金及经营管理服务费共18040元，甲方向乙方赠送2011年9月租金及经营管理服务费；二、因乙方已支付2011年7月的租金及经营管理服务费，故本次乙方只需实际支付9020元；三、未经甲方同意，乙方如有将房屋转租、退房、终止合同等行为，或是有其它违约行为的，所享受的租金等款项的赠送等优惠自动取消，所收款项作为违约金的一部分归甲方所有。

另查明：2010年10月13日，金钺公司收取了何嘉敏涉案房屋租赁保证金13800元及首月租金4600元。

2011年3月14日，金钺公司收取了何嘉敏涉案房屋2011年3月1日至2011年5月31日的租金4600元（优惠9200元）、经营管理服务费4420元（优惠8840元）。

2011年6月1日，金钺公司收取了何嘉敏涉案房屋2011年6月1日至2011年6月30日的租金4600元、经营管理服务费4420元。

2011年7月25日，金钺公司收取了何嘉敏涉案房屋2011年7月1日至2011年7月31日的租金4600元、经营管理服务费4420元。