何嘉敏与广州金钺物业管理有限公司租赁合同纠纷上诉案
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2014)穗中法民五终字1681号
上诉人（原审原告）何嘉敏。
委托代理人叶发泮、黄圆，均系广东君和政通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州金钺物业管理有限公司。
法定代表人李书军，董事长。
委托代理人齐再红，广东昂扬律师事务所律师。
委托代理人王斌。
上诉人何嘉敏因与被上诉人广州金钺物业管理有限公司（下简称金钺公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第577号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年5月1日，何嘉敏作为乙方，金钺公司作为甲方，签订《哈街商铺租赁合同》，其中约定：乙方承租甲方的哈街商铺位于广州市番禺区桥南路108号C4楼首层123号商铺；乙方经营的项目是甜品、精品；租赁期限由2010年8月1日起至2015年7月31日止；租赁起始日以实际交铺日期为准，如实际交铺早于或晚于约定租赁起始日，则实际租赁期限相应调整；租金以建筑面积（含公摊面积）计算该铺每月租金为9020元，首年租金不变，以后租金递增方式均在相应的上一年度租金的基础上递增，具体为：第二年起，租金递增7%；第三年起，租金递增7%；第四年起，租金递增10%；第五年起，租金递增10%；具体数额为：2010年8月1日至2011年7月31日每月租金9020元，2011年8月1日至2012年7月31日每月租金9651元，2012年8月1日至2013年7月31日每月租金10327元，2013年8月1日至2014年7月31日每月租金11360元，2014年8月1日至2015年7月31日每月租金12496元；2010年8月1日至2010年10月31日为装修等事项免租金期；乙方须在签定合同当日一次性交纳租金保证金27060元及一个月租金9020元给甲方；乙方须在签定合同时交纳相当于一个月租金金额9020元给甲方作水电费保证金；乙方须在签定合同时一次性交纳三个月服务管理费924元给甲方作为服务管理费保证金；合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，上述各项保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；乙方必须在每月5日前向甲方交纳当月租金及有关费用；乙方在签定合同时应向甲方交纳首月服务管理费（服务管理费包括治安人员的配备、公共设施维护、公共场所清洁费卫生费用），以后应于每月5日前向甲方交纳当月的服务管理费；服务管理费5元／m2，该铺（按铺位建筑面积计）每月的服务管理费为308元，首年为3元／m2，即185元；乙方同意接受甲方授权的第三方专业管理公司或个人负责对商业街的运营、管理收费和服务。
之后，何嘉敏作为乙方，金钺公司作为甲方，签订《哈街房屋租赁合同》（合同编号：C4-123），其中约定：乙方承租甲方的哈街房屋位于广州市番禺区桥南街桥南路108号C4栋首层123号房屋；该房屋建筑面积约为61.50平方米；乙方经营的项目是甜品、精品；乙方在签定本合同时已明确知道所租房屋不具备餐饮行业所需的环境评测报告资格，日后因此引起的一切后果由乙方独自承担；本合同初步约定租赁期限由2010年8月1日起至2015
年7月31日止；甲方有权根据房屋建设是否达到交付标准等实际情况向乙方发出收房装修通知，实际租赁起始日以收房装修通知送达之日起第三天为准，如收房装修通知送达之日早
于或晚于约定租赁起始日，则实际租赁期限相应调整；乙方应在甲方收房装修通知送达之日三天内及时到甲方办理收房等相关手续，并应于收房当天向甲方提交乙方或其代理人签名画押（盖章）的书面收房证明，乙方自甲方收房装修通知送达之日起三天内仍未收房的，甲方可视为乙方已经收房，并可同时追究乙方的违约责任；租金以建筑面积（含公摊面积）计算该房每月租金为4600元，首年租金不变，以后租金递增方式均在相应的上一年度租金数额的基础上递增，具体为：第二、第三年按7%递增，第四年起及以后按10%递增；2010年8月1日至2010年10月31日为装修等事项免租金期，但免租期间由乙方使用而发生的水电费及其它款项由乙方承担并及时向甲方支付；乙方承租房屋须在签定合同当日一次性交纳相当于三个月租金金额的租赁保证金13800元给甲方，合同依法终止前，乙方不得主张以保证金充抵租金等款项；合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，本条所述保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；为推广营造番禺最旺的专业商业街，乙方同意并决定聘请甲方推荐的第三方专业物业管理公司（目前为广州鑫康物业管理有限公司）经营、推广、管理并服务本合同哈街商业街租赁房屋等物业，乙方聘请的有关付费由乙方直接向第三方物业管理公司商定支付；乙方必须在每月5日前向甲方付清当月的租金等有关费用款项；甲方负责将房屋按本合同签定时约定的标准交付乙方使用，乙方应当收房的标准是：房屋建筑主体已建起，房屋为毛坯房，地面为水泥地面，墙面为扇灰、抹白，电接通到该房屋独立电表；因下列情形之一，乙方应按本合同约定承担违约责任，甲方并有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：1、乙方未交租金或水电等其他款项的达20天以上；2、未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋经营范围，违反商业街统一规划和管理；3、一个月未开门经营累计超过3天或无故连续关门停业两天以上（因个人不可抗力的特殊事情或中国法定节日除外）；自合同签定之日起，甲乙双方都不得无故解除本合同，乙方未经甲方同意无故终止合同的，则视乙方违约，全部保证金作为违约金归甲方所有，并另追索乙方给甲方造成的损失。上述合同的落款日期倒签为2010年5月1日。
2010年11月16日，何嘉敏在《哈街商铺交铺确认书》上签名，上载明：何嘉敏本人已签《租赁合同》所承租的广州市番禺区桥南街南郊路136号商铺，经验收合格，本人同意于2010年11月1日起接收使用该铺，并承诺履行《租赁合同》、《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》之相关条款。
2011年8月10日，何嘉敏作为乙方，金钺公司及广州鑫康物业管理有限公司作为甲方，签订《租金、经营管理服务费优惠协议》，约定：乙方承租了甲方位于番禺区桥南街南郊路136号的房屋，经双方协商一致，甲方对乙方实行以下优惠及扶持：一、乙方在签定本协议当天一次性向甲方支付2011年7、8月租金及经营管理服务费共18040元，甲方向乙方赠送2011年9月租金及经营管理服务费；二、因乙方已支付2011年7月的租金及经营管理服务费，故本次乙方只需实际支付9020元；三、未经甲方同意，乙方如有将房屋转租、退房、终止合同等行为，或是有其它违约行为的，所享受的租金等款项的赠送等优惠自动取消，所收款项作为违约金的一部分归甲方所有。
另查明：2010年10月13日，金钺公司收取了何嘉敏涉案房屋租赁保证金13800元及首月租金4600元。
2011年3月14日，金钺公司收取了何嘉敏涉案房屋2011年3月1日至2011年5月31日的租金4600元（优惠9200元）、经营管理服务费4420元（优惠8840元）。
2011年6月1日，金钺公司收取了何嘉敏涉案房屋2011年6月1日至2011年6月30日的租金4600元、经营管理服务费4420元。
2011年7月25日，金钺公司收取了何嘉敏涉案房屋2011年7月1日至2011年7月31日的租金4600元、经营管理服务费4420元。
2011年8月10日，金钺公司收取了何嘉敏涉案房屋2011年9月1日至2011年9月30日的租金0元（优惠4600元）、2011年8月1日至2011年8月31日的租金4600元、2011年9月1日至2011年9月30日的经营管理服务费0元（优惠4420元）、2011年8月1日至2011年8月31日的经营管理服务费4420元。
再查明：2011年1月20日，何嘉敏经营的个体工商户广州市番禺区桥南桃乐丝甜品店登记成立，业户地址为广州市番禺区桥南街南郊路136号。
又查明：广州市规划局于2010年8月25日向广州市番禺区桥南街南郊村民委员会发出《违法建设行政处罚决定书》（穗规决（2010）595号），载明：经查，广州市番禺区桥南街南郊村民委员会未经城市规划行政主管部门批准，于2009年开始在番禺区桥南街南郊路擅自兴建三层综合楼六幢，共计建筑面积24742.65平方米，上述建筑工程的单项工程土建总造价为1080元／平方米，上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条的有关规定，构成违法建设，现我局作出如下行政处罚决定：对违法建设的六幢综合楼，计建筑面积24742.65平方米，处以单项工程土建总造价1080元／平方米的5%共1336103元的罚款，并补交有关费用，罚款后同意保留使用。上述行政处罚决定书作出后已执行完毕。
在原审法院审理的（2012）穗番法民三初字第29-37号案中，广州市规划局番禺分局向原审法院出具《调查复函》（穗规番禺（2012）548号），称《违法建设行政处罚决定书》（穗规决（2010）595号）所针对的违法建设项目名称为综合楼C1、综合楼C2、综合楼C3、综合楼C4、综合楼C5和综合楼C7共6幢。
何嘉敏于2012年2月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认何嘉敏与金钺公司签订的《哈街房屋租赁合同》（合同编号C4-123）无效；2、金钺公司立即向何嘉敏返还收取的租赁保证金13800元及租金18400元；3、金钺公司立即赔偿何嘉敏所遭受的经济损失56670元；4、金钺公司承担本案所有诉讼费用。
金钺公司在原审中答辩称：第一，何嘉敏与金钺公司签订的《哈街房屋租赁合同》合法有效，金钺公司所收的保证金等款项不仅不应退还，根据先履行抗辩权的原则，何嘉敏应当先履行补交齐所有租金等合同欠款、违约金等合同义务后才能主张退还保证金。涉案房屋已经取得房地产权证书，是合法建筑，消防已经验收合格。涉案房屋亦已经产权人广州市番禺区桥南街南郊村民委员会同意并授权金钺公司对外出租经营。何嘉敏在涉案房屋的经营亦已办理了个体工商户营业执照，何嘉敏可以实现合同目的。第二，涉案房屋已经达到合同约定的收房标准，何嘉敏于2010年11月1日检查确认涉案房屋质量合格，并于2010年11月1日起接收使用涉案房屋。第三，何嘉敏不支付租金等费用、不按时开门营业等行为已构成严重违约，不仅其主张的保证金、租金等已交款项按合同不予退还，且金钺公司有权要求何嘉敏按合同支付拖欠的租金等款项并承担违约责任。第四，何嘉敏主张的经济损失无法律和合同依据，也无事实依据。
原审诉讼中，何嘉敏称其向金钺公司支付了涉案房屋的二次消防安装费2050元，并提供了编号为0113346的《收款收据》予以证实。该《收款收据》载明日期为2010年12月8日，内容为：今收到何嘉敏（136号铺位）二次消防安装费2050元。该《收款收据》收款单位处加盖“唐华邦”印章。金钺公司对该《收款收据》不予确认。
为证明涉案房屋的产权情况，金钺公司提交了广州市国土资源和房屋管理局核发的编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》，上载明：房地产权属人为广州市番禺区桥南街南郊村民委员会，规划用途为商铺，登记时间为2011年3月30日，房屋坐落为广州市番禺区桥南街南郊路86-142号（双号），层数为3层。
为证明对涉案房屋有转租的权利，金钺公司提交了广州市番禺区桥南街南郊村民委员会
出具的、落款日期为2011年11月1日的《同意转租证明》，上载明：广州金钺物业管理有限公司（下称金钺公司）在我村土地租赁公开招标时中标，并于2009年与我村委会签订《租赁合同》，约定由该公司投资建设开发并租赁经营土地所有权属我村委会所有的、位于广州市番禺区桥南路及南郊村村前大道（即现市政名称改为南郊路、整条商业街名称为哈街）及其两侧的土地和附着房屋，金钺公司具体出租经营管理的范围包含整条哈街两侧周边商业楼，金钺公司租赁经营的期限为20年，因此，自2009年5月19日起20年内，金钺公司有权把整条哈街上述范围的物业对外出租，具体包括但不限于以下物业：广州市番禺区桥南街南郊路136号房屋（即哈街自编号：广州市番禺区桥南街桥南路108号C4幢首层123号房屋）。
何嘉敏及金钺公司均确认：涉案房屋现在的地址为广州市番禺区桥南街南郊路136号首层。
原审庭审中，何嘉敏认为因涉案租赁物没有经过消防验收、没有合法产权、未取得建设工程规划许可证、未进行环评验收，故何嘉敏与金钺公司签订的《哈街房屋租赁合同》应为无效合同，据此金钺公司应返还收取的款项并赔偿何嘉敏损失。同时何嘉敏明确表示，即使《哈街房屋租赁合同》被认定为有效，何嘉敏亦不变更诉讼请求。
原审过程中，何嘉敏申请对涉案房屋装修的现有价值进行评估。原审法院通过摇珠依法选定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估。该公司于2013年1月14日出具穗华价估（2012）340号价值评估结论书，结论为涉案房屋的装修项目尚存价值（评估基准日2012年9月14日）为56670元。该价值评估结论书所附广州市华盟价格事务所有限公司的价格评估机构资质证书复印件注明有效日期至2012年12月30日止。对此，何嘉敏预付了评估费3450元。在庭审中，何嘉敏明确以上述价值评估结论书作为其主张经济损失的依据。金钺公司则对评估方法、评估价值等提出异议。2013年6月7日，广州市华盟价格事务所有限公司作出《关于本公司资质问题的函》，称该公司于2012年7月按规定上报给国家发改委进行年审，后经各级物价主管部门的层层审核，国家发改委于2013年2月22日下发该公司的机构资质证书，因而造成该公司机构资质有一段时间空白；并明确表示该公司对上述穗华价估（2012）340号评估结论书予以确认。
原审法院认为：本案争议的焦点在于何嘉敏与金钺公司签订的《哈街房屋租赁合同》是否有效。何嘉敏认为因涉案租赁物没有经过消防验收、没有合法产权、未取得建设工程规划许可证、未进行环评验收，故涉案租赁合同应为无效。对此，原审法院认为，第一，相关行政部门已对涉案租赁物所在建筑物作出罚款后同意保留使用的处罚决定，且该处罚决定已经执行完毕。第二，根据金钺公司的举证，涉案租赁物所在建筑物已于2011年3月30日取得《房地产权证》。第三，对涉及有关消防安全、环保等问题是否应验收合格后涉案租赁物所在建筑物方可投入使用的问题，应由专业管理部门依据部门规定程序办理，本案当事人也未将上述验收约定为合同生效的前提条件。第四，最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定：“第一，出租《中华人民共和国消防法》（1998年4月29日颁布）第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”参照该批复，涉案租赁标的物是否经消防安全验收合格，并不是认定本案房屋租赁合同效力的必要条件。因此，何嘉敏上述主张合同无效的理由不成立，且未有证据证明涉案租赁合同有违反法律、行政法规效力性强制规定的情形，故何
嘉敏与金钺公司双方签订的《哈街房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。因此，对何嘉敏要求确认涉案租赁合同无效，并据此要求金钺公司返还租赁保证金、租金及赔偿损失的请求依法予以驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2013年9月5日作出判决：驳回何嘉敏的全部诉讼请求。本案受理费2022元及评估费3450元，由何嘉敏负担。
判后，何嘉敏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据法律的规定，何嘉敏与金钺公司签订的《哈街房屋租赁合同》应属无效。其一，涉案建筑物不具备建设工程规划许可证以及合法产权。从一审庭审中可知，涉案建筑物并未办理有关的报建手续，也未取得建设工程规划许可证或有关的主管建设及规划的政府部门的审批许可。在此后，虽然金钺公司在开庭时就涉案商铺所属的房屋提供了所谓的产权证明，但该产权证明一方面由于建筑物的建设并不具备规划报建手续，因此，我方对于该产权证明的合法性不予认可。另一方面，作为政府的主管部门，番禺区房管局也就涉案商铺出具了相应的房产登记档案查询结果证明，证明南郊路136号并不存在任何产权登记状况。并且，番禺区城市管理综合执法局也出具文件证明该商铺是非法建设。根据金钺公司的陈述以及现场的情况显示，涉案房屋的门牌号编排也与金钺公司提供的产权证明有所矛盾，在何嘉敏与金钺公司签署租赁合同时已经有具体的门牌号，但其房地产权证却是在合同签订后一年多才办理的，明显不符合常理，也不符合法律的规定。对此，金钺公司也未提供任何合法合理的解释。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，《哈街房屋租赁合同》应属无效。其二，行政机关对涉案商铺所在建筑物进行行政处罚的过程存在重大瑕疵。一审法院认为合同有效的其中一个理由为“相关行政部门已对涉案租赁物所在建筑物作出罚款后同意保留使用的处罚决定，且该处罚决定已经执行完毕”。根据一审庭审资料显示：广州市规划局是在2010年8月25日向广州市番禺区桥南街南郊村民委员会发出《违法建设行政处罚决定书》（穗规决（2010）595号），而广州市番禺区桥南街南郊村民委员会却是早在2010年8月24日就将罚款缴纳了。很明显，该行政处罚程序存在重大瑕疵。何嘉敏有充分的理由怀疑该行政处罚程序的作出是违法的，有关房屋主管部门根据该处罚决定书出具所谓的产权证明是违反法律程序的。其三，涉案商铺未经消防验收合格。根据现行《中华人民共和国消防法》第10、11、13条以及公安部的《建设工程消防监督管理规定》第13条的规定，综合本案的案情，涉案商铺所在建筑物的建筑面积即使按照金钺公司宣称其提交给消防部门进行消防备案上面所记载的主楼为9000多平方米，副楼为将近1000平方米来看，其总建筑面积也远远大于一万平方米。这显然属于法律规定的应当向消防机关申请消防设施设计审核，并在相应的建设工程竣工后向消防机构申请消防验收的情形。但是，本案中，并没有任何的证据材料能够显示金钺公司或者广州市番禺区桥南街南郊村民委员会已经就该法定义务履行了相应的申请审核以及验收。因此，根据消防法以及公安部的有关规定，涉案商铺所在建筑物在未经消防验收之前不能投入使用。另外，涉案商铺所在房屋作为大型的人口密集的商场，在有关消防未经验收的前提下，如果有关房屋主管部门仍然违反法律程序出具所谓的产权证明，该产权证明也无法律依据，依法应予以撤销。其四，涉案商铺未经环境保护验收合格。《中华人民共和国环境保护法》第二十六条规定：“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用。”《建设项目环境保护管理条例》第二十三条：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”一审审理过程中，金钺公司并未提交有效的证据证明涉案商铺所在建筑物经过环境保护行政
主管部门的验收。其五，一审判决用于认定租赁合同有效性的法律法规已被废止。一审判决用于认定租赁合同有效性的法律即《最高人民法院﹤关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复﹥》已被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011
年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》废止。因此，根据现行《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，在房屋不具备合法产权，也未经过消防验收、环境保护验收的情况下，金钺公司就涉案房屋与何嘉敏签订租赁合同，该租赁合同应属无效；二、在租赁合同无效的情况下，根据法律的规定，金钺公司应当退还因该合同取得的所有财产，包括租赁保证金13800元及租金18400元。其一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，金钺公司应当返还因该合同取得的所有财产。其二，即使在合同无效的情况下，金钺公司也无权向何嘉敏收取使用费。首先，由于涉案商铺是违法建筑，没有合法产权，涉案商铺的所有人也不是金钺公司，并且也未进行消防验收及环境保护验收，完全不能达到合法开业和正常使用的条件，合同约定的使用费是具备正常条件下的一个对价，现涉案商铺完全不具备合法性和正常使用条件，所以金钺公司无权收取使用费。其次，金钺公司未能按照合同约定以及法律规定提供相应的服务，因此无权收取使用费。合同约定金钺公司应当提供一个可以正常经营的商业环境，但实际上商场周围卫生差、垃圾随处可见、管理混乱，令商场人气冷清，使包括何嘉敏在内的许多商场租户都无法正常营业，而且也未能兑现其承诺的电影院等配套设施的正常开业，导致合同目的无法实现。再次，金钺公司违反财务和税务规定。何嘉敏在使用涉案商铺期间，一直按照合同约定按时开业，按照合同约定缴纳相关费用，金钺公司不仅未能提供物价部门出具的收费资质，其收费的标准也远远超过同行业的平均收费标准，而且收取费用后从未开具法律规定的正式发票，包括水电费的发票、租金的发票、管理费的发票等等，导致何嘉敏无法做财务入账等正常的财务以及税务管理，影响了何嘉敏的正常经营。在签订合同时，金钺公司完全没有向何嘉敏告知上述情况，并欺骗何嘉敏称涉案商铺是合法的、有产权的。何嘉敏是在被金钺公司欺骗的情况下签订合同的，合同不是真实的意思表示。合同约定的租金只有在符合法律规定的条件和提供约定服务的情况下才能收取，因此，金钺公司应当退还租赁保证金13800元及租金18400元；三、造成合同无效的过错在于金钺公司，金钺公司应当向何嘉敏赔偿全部损失56670元。本合同无效完全是金钺公司的责任和欺诈造成的。涉案商铺所在商场在开业招商的时候，广州市番禺区的书记、区长和区政协副主席，以及多个政府部门领导，桥南街党政领导班子成员等都参加了开业庆典，并且挂了很多横幅，有“番禺区政府祝贺哈街盛大开业”、“番禺环保局祝贺哈街开业”等等。当时的新闻也报道商场是番禺区桥南街城中村改造的重要项目，是合法的，金钺公司在招商时也承诺有房产证、是合法的。直至一审庭审中，金钺公司也提供了大量证据辩称涉案商铺是有合法产权的，是经过有关部门批准建设的。根据生活经验法则，租户有理由相信其是合法的，尽了自己的审查义务，但事实却是金钺公司从一开始就在欺骗何嘉敏，商场根本就是违法建筑。在何嘉敏使用涉案商铺期间，其提供的管理服务也不符合合同约定以及法律的规定，造成何嘉敏重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，金钺公司应当赔偿何嘉敏的全部损失，其中包括装修损失56670元。综上，何嘉敏上诉请求：1、撤销（2012）穗番法民三初字第577号民事判决；2、改判确认何嘉敏与金钺公司签订的《哈街房屋租赁合同》（合同编号C4-123）无效；3、改判金钺公司立即向何嘉敏返还收取的租赁保证金13800元及租金18400元；4、改判金钺公司立即赔偿何嘉敏所遭受的经济损失56670元；5、判令金钺公司承担本案一、二审所有诉讼费用及评估费。
被上诉人金钺公司对何嘉敏的上诉请求答辩称：涉案房屋已取得房产证，请求维持原判，
其他意见跟一审一致。
二审过程中，何嘉敏向本院提交了广州市三旧改造工作办公室出具的《关于彭伟燕等人申请我办信息公开的复函》，拟证明金钺公司在一审提交的广州市番禺区三旧改造办出具的证明是伪证。对此，金钺公司对此发表如下意见：一、何嘉敏提交的证据已过了举证期限；
二、我方在一审提交的番禺区三旧改造办出具的证明，已证实涉案建筑地块已纳入番禺区三旧改造的范围，且番禺区三旧改造办已审批通过并上报广州市三旧办，至于广州市三旧办有无最终批准，我方不得而知。即使广州市三旧办未批准，也不可推翻番禺区三旧改造办已批准的事实；三、《复函》载明图斑号已经纳入“三旧”改造地块的标图建库，且第二段载明的“地块未向我办申报‘三旧\’改造方案，未纳入我市2013年三旧改造年度实施计划”，不能推定涉案地块不属于三旧改造的范畴。其一，依据《关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见》第3、4、5条的规定，涉案地块一开始没有控规，不需要向广州市三旧改造办报批，而只需报备即可。其二，涉案地块系列入2011年度而非2013年度的“三旧”改造实施计划，故《复函》不能证明何嘉敏的证明内容。
经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：虽然广州市规划局曾就涉案商铺所在C4栋建筑的建造行为向广州市番禺区桥南街南郊村民委员会发出《违法建设行政处罚决定书》，但该《违法建设行政处罚决定书》明确“罚款后同意保留使用”，该行政处罚决定事实上已执行完毕，且涉案商铺所在建筑此后已由房管部门依法登记到南郊村民委员会名下，而南郊村民委员会已出具证明同意金钺公司向何嘉敏出租涉案商铺。何嘉敏如认为广州市规划局作出行政处罚决定的过程存在重大瑕疵或房管部门核发房产证的行为违法，应通过行政决定处理程序解决。在涉案商铺所在建筑房产证未依法定程序撤销的情况下，应认定涉案商铺具备合法出租条件，故原审判决认定双方所签订的《哈街房屋租赁合同》合法有效并无不当。何嘉敏基于合同无效要求金钺公司返还已收取的租赁保证金及租金、赔偿经济损失缺乏法律依据，故原审判决驳回何嘉敏的全部诉讼请求并无不当，应予维持。
综上，何嘉敏的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2022元，由何嘉敏负担。
本判决为终审判决。
审判长蔡培娟
审判员谭红玉
审判员黄嵩
二〇一四年××月××日
书记员杨银桃
广州市物业服务收费管理实施细则 物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。下文是广州市物业服务收费管理实施细则，欢迎阅读! 第一条为规范我市物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》以及省物价局、建设厅《关于贯 彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知》、《广州市物业管理办法》，结合实际，制定本实施细则。 第二条物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护 相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第三条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 第五条市和区、县级市政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理工作。 第六条业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制、组合制等形式约定计费方式。 包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
组合制是指业主根据物业服务需要，分服务项目聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式。 第七条实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价。 政府指导价由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准 价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 第八条实行组合制的普通住宅物业服务收费和高档住宅、别墅物业服务收费以及非住宅物业服务收费实行市场调节价。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 第九条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 买卖合同约定的物业管理服务时间终止时，应当通过业主大会决定，由业主与物业管理企业按同类同一服务收费标准在物业服务合 同中重新约定。 第十条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金由双方在物业服务合同中约定比 例或数额。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3.物业管理区域清洁卫生费用;
目录 第一部分研究背景与目的 (1) 第二部分百强企业研究方法体系 (2) 第三部分 2019中国物业服务百强企业名单 (4) 第四部分 2019中国物业服务百强企业发展特点分析 (7) 一、管理规模：管理面积均值达3718万平米，市场份额提升至38.85% (7) 1.扩张加速：管理面积均值同比增长17.52%，各层级企业分化明显 (7) 2.扩张有道：兄弟开发企业支持为基础，市场化拓展成趋势 (9) 3.精耕深拓：业务继续聚焦主流城市群，单城市管理面积均值128.21万平方米 (13) 二、经营绩效：营收均值实现8.86亿元，增值服务拓宽盈利空间 (15) 1.营业收入增长19.41%，多种经营收入增幅显著 (15) 2.技术创新与适度加大外包并举，营业成本率下降1.25个百分点 (20) 3.净利润均值超7200万元，多种经营净利润占比超四成，TOP10盈利规模增速最快 (23) 三、服务质量：重点企业满意度80.40分，收缴率、续约率维持高位 (24) 1.绿化养护、客户服务与入户维修满意度高，人员素质、安全管理受关注 (24) 2.升级建筑物维护和业主服务，助力资产保值增值 (25) 3.优质服务获认可，收缴率与续约率连续四年保持在90%以上 (26) 四、发展潜力：万亿级市场容量，资本、技术、人才协同推动企业成长 (28) 1.市场空间巨大，百强企业储备面积均值破千万平方米，马太效应显著 (28) 2.龙头企业加速进入资本市场，金融资本助推企业规模化扩张 (30) 3.20余家企业智能化建设费用超千万，但整体投入不足致效应难显 (32) 4.员工结构持续优化，人均产值、人均利润均提升 (33) 五、社会责任：提供就业岗位逾百万，依法纳税总额超百亿 (34) 1.解决就业促进社会和谐稳定，积极承接保障房服务践行社会责任 (34) 2.纳税额均值4937.27万元，投身公益事业，为业主和基层奋斗者营造美好生活 (35) 第五部分 2019中国物业服务百强企业专项研究分析 (37) 第六部分结语 (51) 专题：做有价值的物业服务企业 (52)
广州市物业服务收费管理实施细则 第一条为规范我市物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》以及省物价局、建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知》、《广州市物业管理办法》，结合实际，制定本实施细则。 第二条物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第三条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 第五条市和区、县级市政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理工作。 第六条业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制、组合制等形式约定计费方式。 包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 组合制是指业主根据物业服务需要，分服务项目聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式。 第七条实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价。
政府指导价由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 第八条实行组合制的普通住宅物业服务收费和高档住宅、别墅物业服务收费以及非住宅物业服务收费实行市场调节价。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 第九条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 买卖合同约定的物业管理服务时间终止时，应当通过业主大会决定，由业主与物业管理企业按同类同一服务收费标准在物业服务合同中重新约定。 第十条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金由双方在物业服务合同中约定比例或数额。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3.物业管理区域清洁卫生费用； 4.物业管理区域绿化养护费用； 5.物业管理区域秩序维护费用； 6.物业管理企业所管物业支付的办公费用； 7.物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧； 8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
【物业品牌百强】2017中国物业服务品牌百强企业名单华润置地(北京)物业服务有限公司 招商局物业管理有限公司 万达物业管理有限公司 北京首华物业管理有限公司 金科物业服务集团有限公司 佳兆业物业管理（深圳）有限公司 成都嘉善商务服务管理有限公司 深圳市明喆物业管理有限公司 浙江祥生物业服务有限公司 雅居乐物业管理服务有限公司 四川民兴物业管理有限公司 四川嘉宝资产管理集团股份有限公司 广州奥联物业股份有限公司 北京住总北宇物业服务公司 广东众安康后勤集团有限公司 成都成飞物业服务有限责任公司 上海锐翔上房物业管理有限公司 深业集团（深圳）物业管理有限公司 绿城物业服务集团有限公司 厦门海投物业有限公司 保利物业管理有限公司 重庆加州物业服务有限公司
河南建业物业管理有限公司 深圳天安智慧园区运营有限公司 广东公诚设备资产服务有限公司 昆明银海物业服务有限公司 幸福基业物业服务有限公司 南京紫竹物业管理股份有限公司 远洋亿家物业服务股份有限公司 重庆市长安物业管理有限公司 长城物业集团股份有限公司 第一物业（北京）股份有限公司 广东碧桂园物业服务股份有限公司成都金房物业服务有限公司 北京首开鸿城实业有限公司 广东省华侨物业发展有限公司 卓达物业服务股份有限公司 浙江浙大新宇物业集团有限公司 山东省诚信行物业管理有限公司 深圳市华佳宏物业投资集团有限公司山东明德物业管理有限公司 狮城怡安（上海）物业管理有限公司江苏银河物业管理有限公司 上海中企物业管理有限公司 广州广电物业管理有限公司 浙江大管家物业管理服务有限公司
山东东晨物业管理有限公司 厦门联发（集团）物业服务有限公司北京金融街物业管理有限责任公司浙江浙大求是物业管理有限公司 广州奥园物业服务有限公司 中土物业管理集团有限公司 世茂天成物业服务集团有限公司 北京和泓物业服务有限公司 上海科瑞物业管理发展有限公司 江苏金枫物业服务有限责任公司 新中物业管理（中国）有限公司 安徽诚和物业服务有限公司 上海文化银湾物业管理有限公司 重庆泽京物业管理集团有限公司 河北恒辉物业服务集团有限公司 湖南都美物业管理有限公司 阳光城物业服务（福建）有限公司深圳市东部物业管理有限公司 廊坊荣盛物业服务有限公司 深圳市特科物业发展有限公司 珠海葆力物业管理有限公司 上海航天实业有限公司 深圳市保利物业管理集团有限公司北京恒富物业服务有限公司
1 广州市物业管理办法 第一章总则 第一条为加强物业管理，维护业主、使用人及物业管理公司的合法权益，保障物业的合理使用，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内的物业管理适用本办法。 第三条广州市房地产行政主管部门是本市物业行政主管部门，负责本办法的组织实施。区、县级市房地产行政主管部门是本辖区内的物业行政主管部门，委托街道办事处、镇人民政府依照本办法对辖区内的物业管理进行指导、监督。 第四条建设、规划、公安、价格、工商、综合执法等行政主管部门按照各自职责，协同实施本办法。 第二章业主、业主大会及业主委员会 第五条业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。 业主是指： （一）物业的所有权人。 （二）已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。 （三）持有空置物业的建设单位。 第六条业主的主要权利是： （一）参加业主大会。
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权。 （三）表决通过业主公约和业主委员会章程。 （四）决定有关业主利益的重大事项。 （五）监督业主委员会的管理工作。业主的主要义务是：（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定。（二）遵守业主公约。 （三）遵守有关物业管理的制度、规定。 （四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。 第七条符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会， 选举产生业主委员会： （一）物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。（二）物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的。分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。 第八条首次业主大会或业主代表大会应在物业所在地物业行政主管部门指导下进行。 第九条业主在300名（包括300名）以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主人数在300名以下的，由业主组成物业管理区域的业主大会。
物业管理在互联网时代的变革 一、物业管理与互联网结合带来的变革（一）互联网金融对 业主购房贷款方式的变革 互联网金融是互联网与传统金融基于支付、云计算等互联网平台，实现安全、移动等网络技术水平上结合产生的新兴领域。近期一些互联网金融领域的公司与方房地产公司的联姻，将互联网金融与房产电商打通，为潜在购房客户提供更加广阔的选择空间和解决方案，提升客户的购买力，进一步提高开放商意向客户转化率，从而达到物业销售及盈利目标。 1、P2P网贷买房 例如平安好房的“好房贷”、新浪与易居旗下的“一宝六贷”、搜狐旗下的“首付贷”等等,传统的房地产行业接受着来自互联网的翻天覆地的改造。如搜狐的“首付贷”, 在无抵押贷款的条件下,如购房人看中的房源价格为100万，按首付款最低30万,通过搜狐焦点的“首付贷”最高能贷款20万，12个月的贷款期限,年利率6. 5%o也就是说购房者只需利用一成房价即可完成 首付。 、众筹买房和众筹建房 不管是以“众筹平台+开发商+投资人”的理财为主的模式或者是”众筹平台+开发商+购房者”的以营销为主的模式。无疑使得购房者有机会参与到从最初的土地项冃众筹,
获得最大购房优惠，极大地降低购房成本。众筹买房使得开放商减轻资金压力，今早确定购房者，降低开放商的运营风险。也使得投资者又机会通过售房获取溢价，降低投资门槛。 （二）互联网云服务对物业管理服务方式和服务水平的变革 物业行业即将被革命的显著特征是：在传统的物业管理行业屮，业主与物业公司的矛盾背后所体现的深层次的原因是物业公司的服务无法及时有效地满足业主全方位多角度的需求。当互联网技术发展到可以使传统物业管理公司为业主提供更便捷更多样化的服务时，新旧迭代就产生了。互联 网在物业公司的日常管理中的变革可以简单概括为打造三个生态圈：物业管理生态圈、社区人际关系生态圈和社区商 务生态圈。物业管理生态圈是指在互联网为物业管理公司提供云社区和大数据的技术调节按支持下，物业管理公司一应式的生活服务为业主提供业主可以利用物业公司开发的APP 查看电子账单以及账单明细，利用APP完成一键缴费;业主可以通过APP及时反映物业问题和在线报修，例如万科在2013 年底开开发的“住这儿” APP支持随手拍功能，通过直接发送图片向物业管理中心反映问题；业主可以不用到公告栏就能掌握物业社区通知公告、文化活动、失物招领等信息，而移动端的物业企业资讯和形象展示也将推动物业公司日常工作的透明化和公正化；解决“最后一公里”快递智能存储配送，及“最后一公里”点餐送餐的问题。社区人际关系圈旨在为广大业主邻里社交提供解决方案。
广州市物业专项维修资金管理办法 第一章总则 第一条为规范物业专项维修资金管理，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和《广州市物业管理暂行办法》等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。售后公有住房物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照市住房保障办公室的相关政策执行。 本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 第三条本办法所称共用部位，是指物业管理区域内属于业主共有的部位，一般包括：房屋主体承重结构部位（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。 本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于业主共有的附属设施设备，一般包括：加压水泵、电梯、天线、照明设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物等。 第四条物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条市住房和城乡建设行政主管部门组织实施本办法，指导全市物业专项维修资金管理工作。 市物业专项维修资金管理中心（以下简称“管理中心”）具体负责全市物业专项维修资金的日常监督管理工作。 区住房和建设主管部门具体负责本辖区物业专项维修资金的监督管理工作。 市财政、审计主管部门按照各自职责负责物业专项维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。 第六条市住房和城乡建设行政主管部门牵头会同市有关部门综合考虑安全、增值、便利等因素，合理确定本市行政区域内一定数量的物业专项维修资金专户管理银行(以下简称“专户管理银行”)。 第七条专户管理银行应当按照物业专项维修资金委托管理协议约定，协助市、区住房和城乡建设行政主管部门、管理中心开展物业专项维修资金账户设立、交存、使用、结算和对账等工作。 第二章交存 第八条业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，但物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。 前款规定的建筑面积包括不动产登记薄记载的套内面积和分摊面积。 管理中心应当根据本市物业建筑安装工程每平方米造价的5%
互联网思维与物业管理整合措施 互联网的发展带动我国各行各业向着信息化、现代化的方式转变，也提高了服务行业的效率和质量。在这样的前提和背景下物业管理也积极引用了互联网思维和技术，给物业管理工作带来了新的发展方向。本文对物业管理进行了概述，分析了互联网思维与物业管理整合的必要性，对互联网思维与物业管理的整合进行了探究，希望可以为物业管理行业的发展起到一定的积极作用。 1物业管理概述 物业管理在我国已经存在了30多年，它的运行带动了多区域之间的连接，构建了丰富的发展网络，促进了社会的快速运行。但是在新时代洪流的席卷下，物业管理企业也面临新的问题和挑战，这需要不断学习、积极面对。互联网技术为物业管理提供了很好地助力，成为物业管理的新模式，也给社会重新认知物业管理提供了好的契机。 2互联网思维与物业管理整合的必要性 首先，有效的整合互联网思维与物业管理整合可以改善物业管理工作中的一些问题，提高服务效率优化服务品质，转变传统物业的管理为现代化管理，促进物业管理工作的发展。物业管理单位有掌握着丰富社区资源的优势，便于引起互联网企业的与之进行合作的兴趣。互联网的运用既可以为给物业管理工作带来便捷，还可以使其经营管理模式得到创新与变革。其次，伴随着互联网时代的诞生物业受众与物业服务之间的关系也变得多元化起来。物业公司有效利用互联网的大舞台可以获得互联网和信息化的双重实现，完成质的飞跃。对外满足服务对象的需求对内实现信息流的有效对接。将基础性服务工作与互联网技术进行合理运用能极大提高服务品质，打造物业服务优良的信誉度为其转成功型提供坚实的基础。 3互联网思维存在的问题 3.1物业企业普遍缺乏互联网思维人才
广州市物业管理暂行办法 为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，制定了广州市物业管理暂行，下面是详细内容，欢迎大家阅读。 广州市物业管理暂行办法 第一章总则 第一条为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。 本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。 第三条对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级
市政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市政府确定。 未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇政府征求相关业主后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。 第四条市、区(县级市)政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。 第五条市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。 街道办事处、镇政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。 居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇政府指导和监督社区内物业管理活动。 第六条房地产行政主管部门和街道办事处、镇政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作，增强业主实施自我
江滨公园，为此少赚了 4000 多万元；在碧江边投入6000万元，修整建成了独一无二的沙滩泳池。花重金征用7 半个不能建房出售的桂山，专门建成让住户晨运或散步的山顶公园。而在广州碧桂圆．要划出 100亩用地，建设成一个有丰富多彩活动项目的公共场所，广州碧桂圆会所建筑面积就达4万多平方米。广州城门下的两个盘的会所——一广州碧桂园，华南碧桂园会所泳池，面积都在50加平方米以上，华南碧桂园仅网球场就达20 个，这在广州楼盘中是绝无仅有的。所有这些，都表现出碧桂园的做事风格，当人 们了解到体验到这一切时，心中油然而生的大概就是这么几个字——一“真大气”。 是的，这就是碧桂园所追求的大家风范。只要有益于业主住户、只要有利于营造 高尚社区、营造完善生活方式，碧桂园就不惜重金。碧桂园的大气与阔气不同，摆多阔大多是做样子给人看，碧桂园追求的大气则是以实实在在、诚心诚意为基础，目 的不是给人看，而是为他人着想。他人之所想之所求，就是碧枝园之所为，碧桂 园历来就有这么一种服务的精神、利他的思想，这种精神与思想同碧枝园“用心建设、关怀住户、感谢社会”的经营理念一脉相承。 性格特点二： 踏实 碧桂圆实施的“统一规划、综合开发、配套建设同步到 位”的开发模式，使业主、住户免入住后“开门七件事”的生活烦忧，已被市场证明极其成功。对房地产业界的贡献是不可忽视的。但回过头来看，若没有等挂园创业者们非凡的胆略与眼光以及踏踏实实的实干精神，就没有今天“碧桂园”这一环宇震响的名字。在连夜赶工、灯火通明的工地上，碧桂园公司董事长带着一干人马在察看建筑情况；在售楼部大堂里，董事们和他们的助手仍在听取购房者的想法，在某一住户的家里，你也能发现创业者为解决业主投诉的问题而亲自登门拜访，决策层不分日夜，认真地分析、策划如何贴近市场．、…．多少个日日夜夜，多少次日出日落，就是这样的微不足道的小事，一件件一桩桩积累起来，才有今天“碧桂园”这一响当当的地产名牌。美国通用电器公司总裁韦尔奇说过：“没身体力行的领导者，我们所有的计划、梦想、承诺，都是空想而已”。没有哗众取庞，没有空洞的宣传，仍然是“八年抗战”，埋头苦干，把一个又一个实实在在的，美丽的碧桂园凸现在人们面前，请大家欣赏，给大家挑选，让大家评论。着看华南碧桂园的推盘手段，那才叫大发展商风范。 性格特点之三：专心 正如“洁尔玛创业法则”第一条专心于自己的事业。经营企业需要专注，非洲的狮子追捕羚羊的时候，只盯住一只羚羊不停地追，即便追赶中遇到很近的羚羊，也从来不改换目标。经营企业同样需要这种专注。碧桂园总裁曾经对部下说：我是怎样走过来的，打个比方，我明天有很重要的事 一定要去广州，那我肯定
广州市物业管理办法 广州市人民政府令第2号 《广州市物业管理办法》业经2001年2月12日市政府常务会议审议通过，现予以发布。 市长：林树森 二00一年三月二十三日第一章总则 第一条为加强物业管理，维护业主、使用人及物业管理公司的会法权益，保障物业的合理使用，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内的物业管理适用本办法。 第三条广州市房地产行政主管部门是本市物业行政主管部门，负责本办法组织实施。区、县级市房地产行政主管部门是本辖区内的物业行政主管部门，委托街道办事处、镇人民政府依照本办法对辖区内的物业管理进行指导、监督。 第四条建设、规划、公安、价格、工商、综合执法等行政主管部门按照各自职责，协同实施本办法。 第二章业主、业主大会及业主委员会 第五条业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应义务。业主是指： （一）物业的所有权人。 （二）已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。 （三）持有空置物业的建设单位。 第六条业主的主要权利是： （一）参加业主大会。 （二）享有业主委员会的选举权和被选举权。 （三）表决通过业主公约和业主委员会章程。 （四）决定有关业主利益的重大事项。 265
（五）监督业主委员会的管理工作。 业主的主要义务是： （一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定。 （二）遵守业主公约。 （三）遵守有关物业管理的制度、规定。 （四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。 第七条符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会： （一）物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。 （二）物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的。 分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管理部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。 第八条首次业主大会或业主代表大会应在物业所在地物业行政主管部门指导下进行。 第九条业主在300名（包括300名）以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主人数在300名以下的，由业主组成物业管理区域的业主大会。 第十条业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有过半数以上投票权的业主通过。 第十一条业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主代表大会应当有持过半数以上投票权的业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的的决定，应当经出席大会的过半数以上投票权的业主或业主代表通过。 第十二条业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。 266
互联网+背景下物业管理模式创新 摘要：完善的物业管理是保证城市管理水平的重要组成部分。随着互联网时代的到来，新的物业管理模式必将替代传统的物业管理。为此，本文就互联网+背景下，物业管理模式进行简要的研究与创新。首先，介绍了现代物业管理中存在的不足，然后对互联网背景下的物业管理模式进行了研究，最后结合现有的不足，提出了几点管理模式创新的几点建议，希望能够引发思考。 关键词：物业管理模式；创新；互联网+ 正文： 前言： 众所周知，现代人们通过互联网足不出户就能完成很多事情，比如购物、点餐、缴费等，可以说互联网使为人们的生活提供了很多便利。“互联网+”简单地说就是互联网与传统行业的结合，也是现代社会发展的必然趋势。对互联网+背景下，物业管理模式进行探究与创新不仅能提高业主的服务质量，而且还有助于物业行业生产力和创新力的提高。因此，对该话题进行研究具有非常重要的意义。 （一）现代物业管理模式中存在的不足 1、收支不平衡物业公司的服务收入与服务支出间存在着不平衡的情况，在一定程度上阻碍着物业公司的发展。物业公司的服务支出呈逐年增长的趋势，其中人力资源方面成本投入占据的比例最高；而服务收入费用主要包括法定税费、物业服务成本及利润三部分。近年来，
很多物业公司已经采取了相应的转型与改革，然而收效甚微。在房价逐年增加的情况下，一般小区的物业费仍然保持在原地，也有一些住宅小区试图在收费标准上进行调整，但遭遇到了多重阻力。有研究表明，2016年全国物业公司调价成功的比例不到10%，而绝大多数物业公司的服务项目收费标准依然保持不变，从而造成了物业公司收支不平衡的问题，严重阻碍了物业服务企业的发展。2、管理手段落后相比较于西方发达国家，我国物业管理行业的起步较晚，在物业管理的经验和手段方面还具有很大的提升空间。针对这一问题，部分物业服务企业从国外引进了一些比较先进的物业管理手段和技术，然而这些先进的手段和技术被引进后却显得水土不服，所收到的实际效果并不是很显著。物业服务企业的服务人员的素质普遍不高，专业化、职业化程度较低，大部分工作人员是入职即上岗，更不用说接受专业系统的培训教育了。目前，我国物业管理的重点在于手工操作，在管理技术方面强调的较少，从而使服务效率无法得到有效地提高。还有，大多数人对物业管理的认识仅仅停留在初级阶段，认为物业的主要工作是绿化养护、维修养护、秩序维护及卫生清洁等，从而导致了物业从业人员较为密集。3、沟通不足在物业市场逐渐规范和完善的情况下，对于物业服务企业所提供服务产品的数量与质量，大多数业主存在着不满情绪。这一问题出现的主要原因在于企业与业主之间的沟通存在不足，致使业主对服务产品信息了解不够。电话沟通和当面沟通是物业服务企业与业主之间交流沟通最常用的方式，然而受多重因素的影响（工作人员素质、时间、空间等），严重影响了两者之间交流沟通
广州市新建住宅小区物业管理规定修订版 IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】
广州市新建住宅小区物业管理办法 第一章总则 第一条为加强新建住宅小区管理，维护业权人的合法权益，维持良好的生活环境和社会秩序，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条本市市区范围内新建的住宅小区或住宅组团适用本办法。 第三条本办法所称新建住宅小区，是指实行城市综合开发，市政、公用设施配套建设比较齐全，用地面积2万平方米以上或建筑面积5万平方米以上的居住小区或住宅组团。 本办法所称住宅小区物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用、园林绿化、环卫、交通、治安等公共设施以及环境容貌等管理项目进行的维护、修缮和整治。 本办法所称的业主委员会，是代表和维护住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。业主委员会由住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人选举产生。
本办法所称的住户，是指住宅或非住宅房屋的所有权人和使用人。 第四条广州市建设委员会（以下简称市建委），负责本办法的组织实施。 住宅小区物业管理的行业管理工作归口市建委。 区建设主管部门具体实施辖区内住宅小区物业管理工作的业务指导和管理。 第五条规划、国土、房管、市政、园林、环卫、公用、供电、工商、电信、公安等管理部门（以下简称专业管理部门）以及街道办事处，在各自的职权范围内，协同做好住宅小区的物业管理工作。 第二章住宅小区的移交管理 第六条住宅小区竣工综合验收合格后，方能办理移交管理手续。
用互联网思维颠覆物业管理 ——移动互联网时代的物业管理商业模式转型与升级 中国物业管理协会常务理事 资深物业管理职业经理人 物业管理实战型培训师 英国格林威治大学房地产管理硕士 PTT国际职业培训师 AITA国际职业高级管理咨询顾问 MTP物业管理实战性才能训练课程开发人 中国物业管理培训网首席培训师 社会职务与荣誉： 中国物业管理职业经理联席会议理事 广东省房地产行业协会常务理事 中山大学管理学院特聘物业管理讲师 华南理工大学工商管理学院特聘物业管理讲师 从业资历： 曾服务于招商银行总行、金地集团、雅居乐集团等知名企业的物业高管职务。 学术研究及授课方向： 房地产客户关系管理、物业管理 擅长课程： 房地产客户关系体系建设、物业管理优质客户服务、物业管理风险与危机管理、物业管理运营管理、物业管理服务品牌建设、物业管理职业化团队建设 授课风格： 互动性强，擅长从实践中分享管理经验，简洁清晰，条理分明，深受学员欢迎 服务客户： 房地产业：华润集团、保利地产招商地产金地集团雅居乐集团远洋地产、世茂集团……服务业：招商银行中国电信中国移动通信中国联通华润集团…… 高等院校：北京大学民营经济学院中山大学重庆理工大学华南理工大学华中科技大政府机构：山东威海市房产管理局河南省濮阳市机关事务管理局广东茂名市房地产协会山东潍坊市物业管理协会…… 个人著作：《物业管理客户信息管理》、《物业管理社区价值》、《MALL大型商业广场物业管
理服务特点》、《物业管理行业保安队伍职业化建设探讨》、《保安荒、企业慌》 【课程背景】 在今天这们一个移动互联网时代，所有的传统产品与服务形式只要变成互联网模式，甚至是移动互联网模式，传统的业态就是彻底颠覆了。小米要颠覆格力，长虹说不要卖电视了，联想搞农业种桃子与互联网相结合，结果还没有卖，就形成了“褚橙柳桃”的品牌知名度，下一步大卖也是自然的事。世界级的家电企业海尔，堪称企业战略家的张瑞敏与马云合作，打造无交互不海尔的新市场。 今天的中国物业管理行业受CPI物价指数的上涨、人口红利的消退，物业服务费定价机制的缺失，物业管理企业市场竞争力在不断的削弱，根据官方统计数据，57.76%的物业管理企业处于微利甚至亏损状态。 那么，在移动互联网时代，物业管理企业如何拥抱互联网，利用互联思维重构物业管理模式，搭建社区020商务平台，重塑创新盈利模式，突出经营困局，寻找未来的利润增长点和新蓝海战略，是每一个物业管理从业人员需要重新思考的问题…… 【课程特点】 1、全面分析互联网和移动互联网的特点和对物业管理行业的影响； 2、深入剖析移动互联网时代商业模式的颠覆对物业管理企业的启发； 3、全方位分析当前形势下物业管理企业经营管理困局的深层次原因； 4、从新技术角度解析移动互联网和物联网技术下的智慧社区平台建设 5、全面分享APP、微信、微博等移动客户服务端的开发与建设 6、深入分析020社区商务平台建设的步骤和SWOT分析； 7、从行业发展趋势和企业战略的角度，分析和探讨物业企业的创新盈利模式
2020年最新广州市物业管理条例 为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定了广州市最新物业管理条例。下面是我收集的相关信息，仅供参考哦! 20xx年最新广州市物业管理条例全文 第一章总则 第一条为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。 本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。 第三条对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县
级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。 未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。 第四条市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。 第五条市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。 街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。 居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。
差距与创新：中国物业管理的发展及未来 （发稿时间：2004-06-23 阅读次数：0） 物业管理实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环。 一、中国物业管理的产生与发展 改革开放之前，由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性，因而由国家用行政手段完全统管起来。这种方法虽然在解决人们住房问题方面曾起到过积极的作用，但由于长期实行福利制低租金分配住房的政策，排斥住房的商品属性，国家在住房建设上只有投入，没有产出。包袱越背越重，不但建房投资收不回来，连日常管理和维修都难以维持，房屋失养失修严重。据20世纪80年代初统计，全国直管公房失养失修率达到50%以上。每平方米使用面积年租金仅1.56元，除去管理费0.68元，18%的税金0.28元外，维修费只剩0.60元，只够正常维修费用的1/6，亏损严重，也使房屋淘汰量逐年增加。可以说，我国传统的住房管理体制已经走进了死胡同。 随着改革开放的深入，房地产业得到了飞速发展。与此同时，旧体制的弊病更加显露，而国外的一些先进科学技术和管理经验不断引进来。在这种情况下，世界上先进的物业管理模式，自然而然的就在中国产生
并迅速发展起来。1981年3月，作为中国经济特区的深圳市，第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立。他们借鉴香港先进的物业管理经验，结合特区的实际情况进行了改革。改革的核心是政企分开，所有权与经营权分离，由单纯管理性公司向服务经营型公司转变。同年在广州市，新建的东湖新村也进行了改革的试点。这是中国物业管理迈出了第一步的标志。 20世纪90年代至今，是中国物业管理大发展阶段。仅北京市，截止到2002年底，物业管理公司已达1449家，从业人员达15万人，管理的物业面积近1亿平方米，覆盖面达全市总物业面积的64%。从北京一地就可以看出，我国物业管理的发展速度之快，规模之大，范围之广。 二、中国与世界先进物业管理模式的差距 中国物业管理的发展速度，在世界上是少有的，大大地缩短了与发达国家和地区的差别。但是，同中国的许多事情一样，只要一快，就会出现一些问题，物业管理也不例外。 1.市场化的差距 （1）物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构——物业管理公司，而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定，谁的管理水平高，服务质量好，费用标准适宜，谁就能生存与发展，否则就会遭到淘汰。
互联网背景下物业管理转型分析 一、互联网及物业管理 互联网1995年进入中国，在这三十年里飞速发展. 现代企业都在经历一个移动互联网时代，互联网思维的应用在于提升沟通效率，消除距离，这正是互联网对传统行业的最大冲击. 二、物业管理行业发展现状 面临各种环境的巨大变化，物业管理行业面临着大的变革，行业存在着以下几个问题： （一）行业内公司整体设施运作不理想，维修保养不得力. 物业所服务的建筑的建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理公司不能够预防、及时发现问题. （二）经营模式单一，物业管理经费难以为继. 大部分物业公司仅有基础的物业服务项目，收入来源仅靠收取少量的物业费. 既限制了企业自身的成长和发展壮大，又制约了企业服务水平的提高、开展全方位服务的可能. （三）服务水平偏低. 大部分物业公司缺乏良好的自主服务意识，物业公司以
“管理者”自居，引起物业公司与业主的纠纷；业主不能及时进行沟通交流和信息反馈，导致物业公司和业主的矛盾不断激化. 三、物业管理转型与互联网思维 在新的市场形式下，物业管理行业的转型已刻不容缓.物业管理公司运营模式的建立主要从以下几方面进行： （一）物业管理企业转型的基础1、转变物业管理方法. 运用现有的互联网技术，应用于物业管理的设施系统和管理系统，比如车辆管理、楼宇对讲、安全监控、车位管理、互联网服务平台等，用先进的技术设备代替人力，压缩管理成本。 2、通过互联网拓展服务内涵。通过拓宽服务领域、项目服务多业态化、利用物业资源开展经营服务、积极介入资产经营服务等。创造更多的价值，取得更好的经济效益。 3、物业服务模式更要转变。传统的物业管理服务主要依靠人工的实际操作，需要的人力资源较多，服务流程复杂、滞后、收缴费用与设备维护繁琐，运营困难。物业服务企业通过社会化、市场化的途径分工合作实施专业化、精细化服务，开展无限的衍生或定制服务。 （二）物业管理经营引进互联网思维 1、互联网+ 物联网打造智能社区。对于物业行业转型的方向，一个云端服务器，N 个终端APP,通过物联网技术，将人与物连接起来。手机APP 呼叫物业服务、缴纳各种费用、评价物业服务、
广州市物业管理规定 （征求意见稿） 目录 第一章总则 第二章业主及业主大会 第三章前期物业管理 第四章物业管理服务 第五章物业的使用和维护 第六章专项维修资金 第七章法律责任 第八章附则 第一章总则 第一条【立法目的】为了规范物业管理活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。 第二条【适用范围】本市行政区域内的物业管理活动适用本规定。 第三条【主管部门】市国土资源和房屋管理局负责全市物业管理活动的指导、监督、管理工作。 市国土资源和房屋管理局各区分局、县级市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局各区分局、县级市国土房管局”）负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督、管理工作。 街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内物业管理活动的指导、
协调工作，社区居民委员会（村民委员会）协助街道办事处（乡镇人民政府）、政府有关部门做好物业管理工作，调解物业管理纠纷。 建设、规划、城市管理、公安、司法、工商、物价、税务、环保、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关行政主管部门和单位，按照各自职责配合实施本规定。 第四条【物业管理联席会议】物业管理区域内，可以建立由街道办事处（乡镇人民政府）牵头，市国土房管局各区分局（县级市国土房管局）、辖区派出所、社区居民委员会（村民委员会）、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调解决物业管理中的重大问题。 有下列情况之一的，应当由辖区内街道办事处（乡镇人民政府）组织召开联席会议： （一）有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的； （二）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的； （三）业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的； （四）发生影响物业管理区域稳定情况的。 街道办事处（乡镇人民政府）应整理并保管联席会议的记录。 第五条【物业管理基本原则】物业管理区域委托物业管理的，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业或其他管理人实施物业管理。同一物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。 第二章业主及业主大会