经营定位报告一．概要建华地产今朝正在小榄镇北部福兴区域开辟一个大年夜型崇高室庐项目，力争打造小榄及中山北部区域的明星楼盘，本项目占地面积1000多亩，总建筑面积40多万平方米，项目重点以别墅为核心开辟产品，同时包含多层、小高层、高层及其他小体量室庐。

开辟项目标同时，建华地产和小榄北区新村当局合营合作开辟一座贸易中间，将和项目同期开辟，欲望可以或许完美项目标配套和进步区域居平易近的生活程度。

二．项目开辟背景1．项目提议公司的背景项目由建华地产和小榄北区新村当局合营合作开辟。

中山市建华房地产成长有限公司成立于2003年3月，是以亚洲最大年夜管桩临盆企业-----中山建华集团公司为核心组建的股份制有限公司。

今朝正致力开辟一个范围达1000亩的大年夜型高等室庐项目。

项目筹划建筑面积约40万平方米，估计全部项目成长需时约4年，总投资跨越10亿元人平易近币。

项目标建成将大年夜大年夜进步小榄镇的城建水平和本地人平易近的栖身质素，项目成长获得了当局及社会各届的大年夜力支撑，成长前景乐不雅。

2．项目运营目标描述项目运营后欲望可以或许达到以下目标◆欲望可以或许完美建华花圃的配套，增长项目标卖点和附加值，促进项目标发卖◆欲望可以或许带动建华花圃周边的房地产和市政配套的开辟，改良片区情况◆欲望可以或许给北区新村当局带来收益，回报当局，进步项目标公益形象◆取得经济效益和品牌效应，为建华地产成长积聚经验和塑造形象3．项目协作关系项今朝期由建华地产和小榄北区新村当局合营合作开辟，由小榄北区新村当局出资出地盘，我公司负责成长、经营和治理。

后期将合时引入策划和招商参谋公司，应用参谋公司的资本和专业加快项目标过程。

三．市场状况和竞争关系1．项目地点城市、地区经济成长状况中山是今朝广东经济增长最快的城市之一，持续几年的经济增长都在全省排名第三，经济成长势头很好。

小榄镇位于中山市北部，经济实力雄厚，汗青悠长，和中山别的的经济重镇古镇相临，属于中山经济蓬勃的片区。

在区域上看，小榄镇地处珠江三角洲的中部地区，北临经济较为蓬勃的佛山市顺德区，接通珠三角的西向经济走廊。

总面积71平方公里，个中城区面积9.3平方公里。

常住人口15万人，还有长年在镇内工作的外来人口15万人阁下。

有3个社区居委会、13个村委会。

小榄镇自1991年建镇以来经济成长敏捷，行业集合和家当配套的做法成为珠三角经济成长模式的典范，也为经济成长带来了强大年夜的推动力，2003年，全镇经济总收入235亿元，个中工业发卖收入205亿元；国内临盆总值76亿元；税收总额12.6亿元；岁终金融机构各项存款余额116亿元。

经济各项指标在中山各镇均名列前茅。

2．项目地点城市、地区零售业分析经济高速成长的同时，中山的零售业也有了很快的成长，2003年社会花费品零售总额151.71亿元，比上年增长12.9%，增长十分敏捷。

作为中山的经济重镇，小榄的贸易成长十分优胜，各大年夜贸易业态在小榄都获得了很好的成长，大年夜型综合超市、便利店、家电专业点、百货等在小榄生根抽芽，小榄优胜的贸易氛围，不只给本地的零售业以肥饶的泥土，还引起了嗅觉灵敏的外资零售业觊觎。

到今朝为止普尔斯马特、华润超市、屈臣氏、国美、丰泽、大年夜家乐等外资零售店纷纷到小榄落户，与此同时，本地的一加一超市、汇益百货等也不甘示弱，成为和外资零售业分庭抗礼的一极。

今朝小榄贸易出现外埠和内地零售商繁华并存的局面。

3．项目目标市场分析项目位于小榄的北部尖头区域，被顺德、古镇和东凤镇三面环绕，从区域来看，其目标市场天然覆盖小榄绝大年夜部分北部区域以及顺德、古镇和东凤镇部分区域，因为北部区域是小榄重要的花费中间，所以覆盖北部区域根本上可以覆盖全部小榄全境，对于顺德来说，固然和项目仅仅一河之隔，但因为直接交通不便，并且文化和习惯有必定的差别，覆盖顺德有必定难度，但假如能凭借项目标特点，加上直线距离的优势，覆盖顺德交界区域照样异常有可能，古镇和东凤镇跟我们在文化上有必定的类似，而贸易成长还不算十分蓬勃，是以也可以或许被纳入我们项目目标市场的范围。

是以我们项目标目标市场可以定位为，以小榄境内为核心花费层，顺德、古镇和东凤镇为辐射层。

项目标目标市场，小榄的经济状况优胜，花费程度最高，贸易的成长情况最好，竞争的压力最大年夜。

对此客户层我们应当经由过程我们的档次和互补来纳客。

顺德、古镇和东凤镇的经济状况则次之，但实力也非等闲顺德的平易近企、古镇的灯饰和春风的销小家电等都具有集合的家当优势，而贸易也在敏捷的成长过程中。

对此客户层应当用我们的特点来吸引。

4．项目竞争情况今朝和我们项目直接的竞争敌手是顺昌购物中间和大年夜信新都邑两个，因为他们都有范围上和地段上的优势，所以给项目带来十分大年夜的竞争压力。

竞争情况将是决定项目定位的关键身分，对于竞争敌手我们的策略是避其锋芒，实施差别化竞争，同时强化项目标主题特点。

5．项目竞争好坏势分析优势1）项目位于建华花圃对面，将会给项目带来固定的高端人流。

同时建华花圃高等的定位能晋升项目标档次2）从今朝的趋势来看，小榄北区成为崇高栖身区的可能性很大年夜，房地产的成长将会给项目带来机会，项目有来由成为针对室庐区的社区型购物中间。

3）今朝从筹划来看福兴地区项目是独一的购物中间，竞争性很小，轻易脱颖而出成为区域花费的主流。

4）项目适中的范围和筹划设计的后发优势都有助于项目获得竞争优势劣势1)项目对面是讲究静谧的别墅室庐区，轻易和项目标繁华产生干扰2）项目所处的地位属于火食稀薄的区域，贸易氛围昏暗3）项目在建华大年夜道旁边，建华大年夜门路宽车流快，不合适在其旁边做贸易项目。

4）项目标公共交通急待改良，而项目本身须要增长车位等硬件，市政配套也严重缺乏5）项目所处地位今朝较为偏远，在招商方面尤其是主力店招商方面的难度较大年夜，这是一个比较大年夜的考验。

6．项目机会点分析1）小榄今朝还没有一个合适情侣拍拖的场合，客不雅上今朝有这方面的需求2）小榄今朝也缺乏交朋会友的场合，很多来小榄工作的人都有此领会3）小榄餐饮店的数量比较多，然则缺乏集中的处所，也缺乏特点。

难以吸引更远的客人4）小榄娱乐业蓬勃，然则特点不光鲜，缺乏高雅的花费场合5）小榄今朝还没有合适年青女性购物的老鼠街，小商号集合商品多样化的场合还不多见。

6）小榄广泛的贸易项目在主题特点和购物情况有所缺点，而市平易近对购物场合的请求愈来愈高。

总结：项目固然面对强劲的竞争敌手极大年夜的压力，同时项目也面对着地位偏远，贸易氛围淡薄的劣势，然则经由过程我们的差别化竞争，依然具备着竞争优势和成长空间。

四．项目定位1．项目地位、情况描述项目位于小榄北区福兴地区，北区—西区路和筹划的建华大年夜道交界处，今朝周边情况还十分荒凉，严重缺乏市政配套，门路情况也在改不雅中，区域的居平易近为农村的村平易近为主，火食稀少。

2．项目市场定位（一）目标市场定位▼商圈定位推敲到项目标范围和筹划，以及竞争敌手的情况、交通门路情况、人口的分布，地舆的情况，项目标商圈分为三级：核心商圈（三公里日常花费圈）以项目为中间三公里路程之内，覆盖福兴地区全部范围，北区和西区部分范围，此区域邻近没有可以或许和我们竞争的项目，因而项目具有绝对的垄断优势和稀缺性，今朝为止，核心商圈的栖身人口还比较少，显得薄弱，但此区域的人流将占总人流的一半阁下，购物花费重要以日常花费为主。

次级商圈（六公里娱乐休闲花费圈）以项目为中间六公里路程之内，覆盖这个小榄北区和部分周边镇区，此区域有很多强劲的竞争敌手，所以我们对这部分的花费圈采取避实就虚的策略，推敲到小榄的娱乐休闲花费缺乏上档次并且集中的区域，项目以娱乐休闲来吸引客流，并和购物产生有效的互动边沿商圈（十公里特点花费圈）以项目为中间十公里路程之内，覆盖全部小榄和周边顺德、古镇、东凤镇等镇区，因为商圈距离比较远，而项目标交通也不十分便利，吸引远道而来的来客更重要的是靠项目标特点，靠独一性来吸引客户▼目标花费群定位目标客户群特点研究对于项目而言，定位为中高收入的人群不只是为了建华花圃配套的须要，也是取得竞争优势的必须，研究小榄地区的中高收入人群，有以下特点：中高收入的人群特点描述：25-50岁之间，以本地工资主，各私营企业的老板，中高等当局官员，企业金领等1）欲望成功的欲望和自我成就取得事业成功后急于表示自我（例如经由过程房子、汽车等家当证实自我）2）快节拍的生活有限的休闲时光强烈欲望放松和娱乐越来越期望获得便利地解决需求3）越来越看重生活享受4）拥有更高的眼界和但对时尚不盲目追崇。

对商品的请求苛刻，但对服装和饰品却不寻求档次，不爱好露富5）开端以家庭为中间孩子是将来的欲望，为孩子供给最好的情况6）购物成为歇息和放松的一种弥补甚至替代品主力目标客户群定位：第一阵营：女性、30-45岁之间，经济来源依附于妃耦，少部分人有本身的事业和丰富收入。

第二阵营：女性，20-30岁之间，生于富贵家庭，经济来源于家庭和自身收入。

第三阵营：女性，20-30岁之间，自身经济来源一般，花费资金来源于与其关系非同一般的高收入男性。

第四阵营：男性，30岁以上的商界和官场成功人士，身份是私营企业主、企业中高层治理人员、个别工商户、机关/事业单位中高层官员。

第五阵营：男性，20-30岁之间，公司白领，或富贵家庭后辈，有钱有闲，时尚，前卫，看重生活质量。

第六阵营：男女不限，年纪不限，福兴地区和小榄北部购买日用品的花费者。

推敲项目标交通不便利，并且地位偏远，项目标花费者将重要定位于有车人士。

因而项目更象一个精品郊区型shoppingmall。

项目将重要定位中高收入的有车人士和邻近的日常花费群，但不排斥其他中等收入人士，相反跟着今后交通的改良，还会吸引中等收入人士前来花费。

（二）功能定位经市场总结申报分析，项目应当定位为休闲、娱乐、餐饮为特点，旅游、购物为辅的社区型购物中间，今朝来说，绝大年夜部分购物中间购物、娱乐和餐饮的比例为5：3：2或者4：3：3，但结合项目标特点，项目购物、娱乐和餐饮的比例应为4：4：2，强化娱乐休闲的功能，因为核心商圈栖身人口薄弱，消辛苦不敷，次级商圈的重要性明显增长，而次级商圈消辛苦强劲，但竞争激烈，所以作为吸引次级商圈的利基功能娱乐就应当强化。

项目标功能构成如下：购物：百货、超市、专卖店、专业店、女人街、名牌扣头店、数码城、婚纱街娱乐：影视厅、游戏机房、保龄球、室内攀岩馆、真冰滑冰场、室内游乐城，儿童游乐中间、摊位游戏休闲：书店、音乐城、文化廊、水族馆、酒吧街办事：美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身、补缀店餐饮：中西快餐、中餐、西餐、冷饮、咖啡店、小吃店、茶艺馆、特点店（如日韩摒挡店）等（三）经营特点定位特点是项目吸引第二商圈和第三商圈的人群的重要利基点，重要靠贸易中间建筑筹划的主题风格和商户的特点来表现。