XXX项目物业服务费用评估报告（评）2019XXXXXXXXXX二零一九年x 月x 日目录评估报告声明. (1)评估报告摘要. (2)评估报告正文一、委托方、评估机构及其他评估报告使用者 (4)二、评估目的. (5)三、评估对象和范围. (5)四、评估原则. (6)五、评估依据. (6)六、评估基准日和有效期 (8)七、评估方法. (8)八、评估工作实施过程 (9)九、评估结论. (9)十、评估限定条件. ..................... .. 9十一、评估作业日期. ................... .. 10十二、评估报告日期. ................... .. 10十三、评估人员名单及职责分工................. .. 10十四、评估机构及评估专家签章................. .. 11评估报告附件. ...................... .. 12附件一物业服务费用测算技术报告及项目基本情况【含物业项目基本情况、物业服务费用支出明细、物业费分项测算（人工成本、管理成本）等】附件二评估项目确定的物业服务标准附件三关于xxxxxx 项目核准的批复附件四关于xxxxxx 项目规划意见及复函附件五建设工程规划许可证附件六建筑工程施工许可证附件七建设用地规划许可证附件附件八带技术指标平面图附件九建筑物名称核准证附件十国有土地使用证附件十一委托方营业执照附件十二委托方资质证书附件十三评估机构营业执照附件十四评估机构资质证书评估报告声明一、本公司在执行本物业服务费用评估业务中，遵循了相关法律法规和评估准则，恪守独立、客观和公正的原则，根据本公司在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资料由委托方提供并经其签章确认，所提供资料的真实性、合法性、完整性由委托方负责，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、本公司与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、本公司出具的评估报告，没有以预先设定的标准作为评估结论。

五、本公司依照《北京市物业服务费用评估规范（试行）》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。

六、本公司出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

七、本公司出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告中载明的评估目的，仅在评估结论使用有限期限内使用，因使用不当造成的后果与本公司无关。

xxxxxx 物业费用评估报告摘要评）【2019】第xxxx 号我司接受xxxxxxx 有限公司委托，根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）、《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219 号）、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发〔2010〕383 号）、《北京市物业服务费用评估规范（试行）》（京建发〔2010〕391 号）和《住宅物业服务标准》（DB11/T751—2010）等法律、法规和技术标准的规定，依照评估程序，独立、客观、公正地对xxxxxx 项目的（前期）物业服务费用标准进行了评估。

本项目物业服务等级标准参照住宅物业服务等级标准（xxx 标准）。

本次评估所采用的评估方法为：以运营成本法为主导、市场比较法为参考。

在评估过程中，北京XXXXXX有限公司评估人员对评估项目按照物业服务评估规范要求，履行了必要的评估程序，具体包括：对委托方提供的评估资料及其来源进行了必要的查验，并收集了相关的项目评估资料复印件；对项目实施了实地查勘与核对。

同时，根据评估项目的特点，进行了必要的市场调查与征询等等。

在实施了上述评估程序后，xxxxx 项目在评估基准日xxxx 年x 月x 日的物业服务费用市场总价为：￥xxxxxx 元/ 年；其物业服务费用测算单价见下表：物业服务费用评估结果汇总表评估基准日：2019年x月x日单位：元评估结果的成立依赖于各种假设和前提条件，请评估报告使用者认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明对评估结论的影响。

评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，评估报告的有效使用期限为两年，即自评估基准日为2019年x 月x 日起，至2021年x 月x 日止，评估报告使用者应当根据评估基准日后的项目状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。

xxxxxxxx 小区前期物业服务费用评估报告（评）2019我司接受北京XXXXX有限公司委托，根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）、《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219 号）、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发〔2010〕383 号）、《北京市物业服务费用评估规范（试行）》（京建发〔2010〕391 号）和《住宅物业服务标准》（DB11/T751—2010）等法律法规和技术标准的规定，依照评估程序，独立、客观、公正地对项目的（前期）物业服务费用标准进行了评估。

一、委托方、评估机构及其他评估报告使用者一）委托方委托方：XXXXX法定代表人：XXX联系电话：XXX注册地址：XXXX二）评估机构评估机构：XXXX法定代表人：XXX 联系电话：XXX011#地块注册地址：XXX （三）其他评估报告使用者其他评估报告使用者应为业务约定书约定的使用者和国家法律、法规规定的国家有关部门、有关监管机构。

二、评估目的：根据委托方承诺的物业服务等级要求及项目设备设施及建筑情况等，xxxxxxxxx 服务项目物业费进行公开、公平、公正的评估，保障业主和物业管理企业的合法权益，规范物业服务收费行为。

三、评估对象和范围评估对象：XXX评估范围：XXX基本情况如下：地名核准名称：XXX类型：住宅本项目位于北XXX。

四至范围：东至xxxxx西至xxxxxx ，南至xxxxxxx ，北至xxxxxx 。

本项目规划设计的物业类型为：住宅项目总用地面积30891 平方米，地上建筑规模67960 ㎡，地下建筑面积（含楼座下面积）：41059.67 ㎡，总收费面积：74214.52 ㎡（商品住宅57317.64 ㎡，自持住宅10114.88 ㎡，地下仓储用房6782 ㎡）。

四、评估原则一）委托方确定评估项目物业服务标准原则物业服务费用评估以委托方选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。

（二）合法原则委托方在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，评估人员在进行评估时，都应以符合相关法律、法规的规定为前提。

（三）评估时点原则评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。

五、评估依据（一）主要法律文件1、《中华人民共和国价格法》中华人民共和国主席令[1997] 第92 号；2、《物业管理条例》国务院令[2003]379 号；《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》国务院令[2007] 第504 号；3、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》京发改[2005]2662 号；4、《北京市住房和城乡建设委员会关于印发＜北京市物业项目承接查验评估规范（试行）＞、＜北京市物业服务费用评估规范（试行）＞、＜北京市物业服务质量评估规范（试行）＞的通知》京建发2010〕391号；5、《北京市住房和城乡建设委员会关于印发＜北京市物业服务第三方评估监理管理办法＞的通知》京建发〔2010〕383 号；6、参考北京市物业管理行业协会发布的普通商品住宅物业服务成本项目。

（二）委托方提供的有关材料1、项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料；2、项目物业管理区域划分说明；3、项目物业共用部位、共用设施设备清单；4、项目物业服务项目和等级标准；5、评估需要提供的材料。

（三）评估人员及评估机构收集的有关材料1、现场踏勘资料；六、评估基准日和有效期本次价格评估的基准日: 2019 年x 月x 日。

本评估报告有效期为贰年，即2019 年x 月x 日至2021 年x 月x七、评估方法运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估参考当期公布的物业服务成本价格，分项评估物业服务成本的构成单项，物业服务成本包括以下内容：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、其他费用。

汇总物业服务成本的构成单项评估数据，根据物业服务行业合理利润计算出评估项目的物业服务费用评估结果。

八、评估工作实施过程九、评估结论项目收费面积为74214.52 平方米，本项目物业服务等级标准参照住宅物业服务等级标准四级标准。

物业服务费用测算评估标的市场总价为：4,346,142.05 元/ 年，其物业服务费用测算评估标的市场价格为：十、评估限定条件评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在本评估报告设定的评估假设和限定条件下成立。

1、根据委托方提供用于支持评估目的相关资料进行分析及结论，委托方对所提供的评估对象资料的真实性、合法性、完整性和有效性承担责任。

2、评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，以继续使用为假设前提，没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价格的影响。

3、评估结论是评估人员对评估对象在评估基准日特定目的及特定物业服务标准下的费用进行分析、估算而发表的专业意见，评估结论受委托方提供的物业服务标准限制。

4、国家及地方现行法律、法规、财政政策、行业的经济环境、经济条件、市场情况不会有重大变化。

5、无其他不可抗拒因素造成的重大不利影响。

十一、评估作业日期2019 年x 月x 日—2019 年x 月x 日十二、评估报告日期2019 年x 月x 日十三、评估人员名单及职责分工1 、评估专家名单及职责分工组长：综合部分测算：2 、评估机构人员名单及职责分工十四、评估机构及评估专家签章评估专家签章：XXXX二零一九年x 月x 日XXX附表1、员工工资明细表1314附表2、工程人员工资明细表15011#地块附表2.1 、物业共用部位、共用设施设备维修费用2.2 、物业共用部位、共用设施设备运行费用附表3.1 、环境人员工资明细表附表3.2 物业管理区域清洁卫生费用附表4. 绿化费用附表5.1 、秩序维护人员工资明细表附表5.2 物业管理区域秩序维护费用附表7 固定资产折旧附表8 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用附表9 税金、酬金项目的简要说明一、项目描述: 我司所开发的XXXXX011地# 块和玺苑小区项目位于XXXXX，R2二类居住用地，建设规模：总建设用地面积30891 ㎡，地上建筑规模67960㎡，地下建筑面积（含楼座下41059.67㎡，总收费面积：74214.52㎡（商品住宅57317.64㎡，自持住宅10114.88 ㎡，地下仓储用房6782 ㎡）。