房地产开发项目的成本和利润测算模板一.征地补偿费(一) .土地出让金1. 计算方法：土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积2•上交部门：市财政局3. 依据：⑴京政发[1993]34号文•(2)京政发[1994]43号文•4. 说明：(1) 各区类地价取值详见附件；(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政；(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用；(4) 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发，利用,经营，应补交土地出让金，其中的60%返还企业，由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设(5) 在使用《基准地价表》时，由于地区分类是按照区县划分，不同区县的同类地区差别很大，而且周围环境至关重要，所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中，首先判断土地的区类，然后评定地价的级别，最后选定基准地价，使地价测算更为合理，规范. 同时考虑到说明(2)，(3)，(4)，在测算地价时加入"操作系数”概念，以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件:(1) 1-10 类地区土地出让金标准价；(2) 土地出让金修正系数表(二) .征地及拆迁补偿费：详见附资料一：土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明：(1)测算时亦可依据《基准地价表》，计取"土地开发及其它费用”的数据.二.前期工程费：(取值在40-120元/平米)1. 临时水，电,路，场地平整费依据：1992年建安工程定额；标准:按实际发生工程量计算；说明：施工现场千差万别，通常按建筑面积5-15元/平米，或建安工程费的1%.2. 规划，测量,勘察,设计费:依据:原国家建委（79）建发设字第315号文,国家计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150,316,425 号文；国家物价局,建设部［1992］价费字375号.标准:（1）勘察费：概算价*0.30-0.80%（2）民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位:%I I II工程丨工程概算投资（万元）I I ------------- 1------------- 1------------- H-------------I 等级 | 300 以下 | 301-1000 | 1001-3000 | 3001 以上I1特1级J| 2.21--------------1| 2.1-----------------| 2.0 |II1.911 一级1 11| 2.011| 1.91| 1.8 |II1.711 二11级11| 1.811| 1.71| 1.6 |II1.5r1三11级11| 1.611| 1.51| 1.4|II1.3r1四11级11| 1.411| 1.31II| 1.2 |IIr1五11级11| 1.211| 1.11| |1 1备注:特级：1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑2. 有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑；3.30层以上建筑；4.高大空间有声，光等特殊要求的建筑•一级：1.高级大型公共建筑；2. 有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑；3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建筑.二级：1•中高级，大中型公共建筑；2.技术要求较高的中小型建筑；3.16层以上29层以下住宅.三级：1•中级，中型公共建筑；2.7层以上（含7层）15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑；四级：1. 一般中小型公共建筑；2.7层以下无电梯的住宅，宿舍及砖混建筑.五级：一，二层单功能，一般小跨度结构建筑.说明：⑴民用建筑大型＞10000平米中型3000-10000 平米小型＜3000平米⑵仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时，其工作量的比例为40%和60%.（3）提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3. 规划条件，可行性研究费依据:建设部（1991）第425号文标准：（1）按现行规划收费定额计算：工日定额*85元/工日用地规模（公顷）工日定额＜=3 9010 300三•基础设施费 1. 红线内基础设施费5元/平米40 920 50 1000 >50面议(2)施工执照费按京政发[19880 号文：概算额*(1-3) %。
依据：京政发[1993]34 号文 标准：1).根据项目的实际情况定•管线延长米*管线单方造价. 2).根据经验，基础设施费一般为建安工程费的 说明：(1) 一般该项费用为基础设施各种管线工程量 2% - 10%. *单方造价;(2)各种管线单方造价 自来水管线 600 元 /米 雨水管线700 元 /米 污水管线 800 元 /米 煤气管线 1000 元 /米 热力管线 2000 元 /米 供电管线700 元 /米 电信管线 1500元/门 道路 80元/平米 20元/平米绿化 (3)经验数据: 环卫费 5元/平米 (4)该项费用一般范围 普通住宅150-400元/平米 150元/平米照明费2. 红线外基础设施费(包括集资和自己修建) 依据:设计方案和集资协议； 标准:根据项目的实际情况定；说明：⑴热力，煤气，自来水，污水处理如有集资，则相应的四源费中的该项不在计取 (2) 若自己修建，测算依据同红线内基础设施费.四•房屋建安工程费1•建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价 标准： (1)普通住宅 多层 900-1000元/平米高层1600-1800 元/平米(2)公共建筑 3000-4500 元 /平米1000-1500 元 /平米 800-1000元/平米 1200-2000 元 /平米3000元/平米说明：(1)公共建筑包括公寓，写字楼,别墅，以及教育，医疗卫生，文化体育，商业服务，金融 邮电，社区服务，行政管理，市政公用.(2)依据：京政发[1985]149号文； 标准:建筑面积 9678-10630平米/千户 工程取费按实际工程量.①.详见公建配套附表.a. 北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标b. 北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标②.通常取7-15%为公建配套面积比率.A. 公寓，写字楼 其中：结构 装修 设备 B. 别墅2.招投标费依据：京政办发(1987)第152号文标准：中标额*1 %03.预算审查费依据:(84)建京经字第439号；标准:预算造价*0.5 %(京计基字(1997 )第0711号，住宅项目费率为0%)4.工程监理费依据：(1)国家物价局•建设部［1992］价费字479号;(2)［93］京建法字第029号标准:工程造价*适用税率适用税率：500---1000 1000---5000 5000--10000 10000--50000 50000-100000 >100000说明：工程造价500万元以下2.0-2.5%1.4-2.0%1.2-1.4%0.8-1.2%0.6-0.8%0.6%2.5%(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费理费中的7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。
(2) 设计监理费由于金额相对较小，测算时一般不予考虑。
,其费率为工程监5.竣工图费依据:(86)市建规字第097号;标准:设计费*7%6.建材发展基金依据:(89)京建材字第292号；标准:建安工程造价*2%(京计基字(1997 )第0711号，住宅项目费率为0%)五.公共配套设施费1.锅炉房标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价说明：(1)锅炉每吨供热面积约5000平米；(2)锅炉每吨造价约25万元.2. 变配电所标准：每建筑平米30元.3. 集资维护费标准：每建筑平米80元.4. 电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)依据:原(84)华北电供用字25号文290元/KVA后调整为四环路以内1100元/KVA四环路以外550元/KVA;现调整为单路供电270元/KVA双路供电540元/KVA;说明：住宅用电量30-60 VA/平米；其他用电量50-80 VA/平米.六•管理费依据:(92)京价收字第124号；标准:一至五项之和*2.5%.七•基础设施增容费1. 商品房依据：京计基字(1988)第866号文标准：自来水厂建设费12元/平米；煤气厂建设费29元/平米；供热厂建设费30元/平米；污水处理厂建设费10元/平米；说明：(1).用一项交一项；(2).如其中之一在基础设施中有集资，则该项不再重复计取；2. 非住宅建设项目四源费依据:(1).京政发(1986)131号；(2).京政发(1986)155 号；标准：自来水厂建设费：设计日用水量*830元/吨；煤气厂建设费：设计日用气量*600元/吨；供热厂建设费：设计每小时供热量*35万元/百万大卡；污水处理厂建设费：设计日排污量*830元/吨；说明:交纳数额在20万元以上的在接用”四源"之前可以分期交纳八.项目配套设施建设费1. 综合开发市政费依据:(1).京计基字(1988)第648号；(2).市开办(1988)经字第2号;标准：(1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;(2).建设投资*15%;2. 分散建设市政费依据:京计基字(1988)第648号；标准：多层，纯住宅建筑面积*60元/平米；高层,纯住宅建筑面积*90元/平米；3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。
九•两税一费1.营业税依据:(90)财税字第009号；标准:商品房收入*5%;2•城市建设维护税依据:市开办(1988)经字第2号；标准:营业税*7%；3. 教育附加费依据:市开办(1988)经字第2号；标准:营业税*3%；两税一费计取标准：商品房收入*5.5%；十•用电权费(取消)依据:京政发[1993]17号标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米；(2).其他用电量(KVA)*4000 元/KVA；用电量:(1)住宅用电量20-30VA/平米；(2)其他用电量40-50VA/平米；十一.投资方向调节税(取消)依据:京税字(1991) 805号标准：(商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金)*80%*适用税率适用税率：(1).按国家规定不纳入计划管理，投资额不满5万元的固定资产投资项目，北方节能住宅，其税率为0%.(2) . 一般民用住宅，包括商品房住宅，其税率为5%;(3) .更新改造项目，其税率为10%；(4) .京政发[1991]61号通知，税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;(5) .公费建设超标准独门独院，别墅式住宅，经有关单位批准允许建设的楼堂馆所，其税率为30%.十二•不可预见费依据：估标准：一至六项之和*5%.十三•建设周期依据：建安工程定额标准：建筑面积（万平米）<=3.03.0 -- 6.06.0 --12.0>=12.0 、基本税种：1、 营业税按营业收入5%缴纳；2、 城建税按缴纳的营业税7%缴纳；3、 教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；4、 地方教育费附加按缴纳的营业税 2%缴纳；5、 印花税：建筑工程合同按承包金额的万分之三贴花；帐本按 5元/本缴纳（每 年启用时）；年度按 实收资本”与资本公积”之和的万分之五缴纳（第一年按全 额缴纳，以后按年度增加部分缴纳）；6、 土地增值税按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额， 缴纳土地增值税。