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项目 产品
公寓部分户型包括一房、两房、三房产品，其中两房套数比例 17.6%，三房套数比例9.6%，主力户型为一房产品占72.7%，主 要集中在A座，B座全部是两房和三房。
关键词：面积跨度大/一房户型是主力
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项目 区位
位于东门老商业区解放路与建设路交汇处，在东门老商 业区西侧，位于蔡屋围金融商圈、东门商圈的交界处， 毗邻国贸商圈。
关键词：城市老商业中心。
东门商圈
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国贸商圈
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配套
罗湖中学。
关键词：教育配套资源良好
深圳小学
罗湖中学
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项目 配套
东门商业街以经营中偏低档的服装、鞋帽、箱包、日常用品、 化妆品、餐饮为主，集采购、休闲和观光于一体，为深圳规模 最大、商铺最集中、经营品种最齐全的商业街区。
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项目 裙楼
商业部分目前考虑先招商再销售的模式业态，适合于休闲为主的 目的地型消费功能，转换层可以作为商务休闲的过渡空间。
关键词：消费和休闲便利度高。
二层平面图 五层平面图
三、四层平面图 转换层平面图
根据裙楼商业的产品 特点和东门区域市场 市场的经营格局，项 目2-5层裙楼适合经营 休闲为主的业态，定 位在年轻消费群体。 项目6层位设备转换 层，室外平台可以作 为商务人群休闲娱乐 的空间，为商务公寓 提供公共的过渡空间 。
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项目 户型
项目两房、三房产品面积偏大，无阳台设计，无赠送空间，卧 室居住舒适度较差。
关键词：设计缺乏亮点
三房户型
主卧室
外立面
两房户型
客厅
厨房和餐厅
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项目 地段
铁道
西侧紧邻广深铁路，南侧为老街地铁站B出口、东门门诊 部和邮局，西北面为深圳戏院，东侧为戴斯酒店和东门步 行街。
关键词：昭示性强/交通通达性/便利度高
深圳戏院
东门步行街
和平天桥
1号线B出口
邮局
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戴斯酒店
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2012年中原深圳东门远为大厦 公寓项目营
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项目解读 功能定位 市场定位
营销战略
分析本项目的优点和软肋。
从产品设计、周边环境、区域环境、潜在竞争、 客户需求分析项目适合的功能方向。
从宏观市场、竞争解析、项目价值、案例研究和 客户挖掘确定项目的市场定位。 项目的形象定位。 项目的价格定位。
项目的营销总策略和分步策略。
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项目 地段
建设天桥
项目人居环境差，受交通的干扰大，住宅功能受到 极大局限。
关键词：纯居住功能弱。
东门门诊部
步行街入口
广深铁路 西侧
地铁老街站
解放路
南侧
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东北/北侧
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项目 项目所在区域，小学划片在深圳小学，初中部划片在
关键词：商业气氛浓重
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项目 规划
项目土地使用年限40年，设计为地下部分4层，地上15层，其中 1-5层为裙楼，6层以上塔楼为商务公寓。
关键词：多功能/地铁上盖物业。
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项目经济技术指标 占地面积5907 m2； 建筑容积率为4.39； 总建筑面积29231m2， ➢其中商业面积为14954m2， ➢商务公寓10052.77 m2。 ➢一层公交建筑面积2913 m2， ➢不计容积率地下面积3114m2。
项目功能设计： 建筑物的地下部分共四层，功能为 地铁1、3号线换乘中心； 裙楼为五层，其中一层为公共交通 换乘中心，设计公交线路6—9条， 二至五层为商业部分；六层为设备 转换层，六层以上塔楼为商务公寓 ，建筑总高度为60米。
编号 结构 A-1 两房两厅 A-2 两房两厅 A-3 两房两厅 B-1 一房一厅 B-2 一房一厅 C-1 三房两厅 C-2 三房两厅
建筑面积 总套数
99.4㎡ 9
93.5
9
89.3
10
39.0
102
主力户型
44.50
18
132.0
8
125.4
8
套数比例 5.5% 5.5% 6.1% 62.2% 11.0% 4.9% 4.9%
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项目小结 本案是个优点和软肋都很明显的项目。
项目优点： ➢地处核心商圈的地铁上盖物业，项目通达性高。 ➢未来人流量极大，昭示性极强。 ➢周边商业气氛浓厚，项目整体的商业投资价值大。 ➢教育配套资源优越，可吸引较多重视教育的客户。 ➢裙楼商业增加了公寓住户的便利度。 ➢转换层为住户提供了休闲的平台。 ➢产品主力户型面积较小，属于商业中心追捧产品。 项目软肋： ➢40年产权，商业用地属性导致首付、月供和管理费用高于住宅，投资 门槛高。 ➢无燃气管道接入，人居环境较差，纯居住功能受限。 ➢产品区间跨度较大。 ➢户型设计缺陷较多，舒适度和附赠空间缺乏。