原始记录 估计
取得方法 价格特征
复原重置 更新重置
物价指数法
重置成本=历史成本×物价指数 • 历史成本：会计核算资料 • 物价指数：环比/定基 综合/分类/个别
发布机构（权威性/准确性）
功能成本法
重置成本Y=f（功能X） • 功能：待评估资产的实际功能 • 功能成本函数数：Y=∑anXn+b
Y=∑anXnb+C
–A0）/ A0 • 第三步：B1=B0+t 或B1=B0×t 或B1=B0×t+B0 • 第……步：同第三步
一、成本法
4.有形损耗的计量： • 观测法（综合判定法） • 使用年限法 • 修复费用法
观测法
使用年限法
损耗率
已使用年限 总使用年限
名义使用年限 实际使用年限
设计年限 经济年限 物理年限 实际使用年限+ 尚可使用年限
加权平均数或期望值）
时间序列法
• Sn=f（n） • 移动平均法
因素分析法
• Sn=流入量-流出量
销量 售价
材料 人工 制造费用 营业费用 ……
• 每个因素的确定都是对未来情形的一定预测， 通常会预测好、中、差三种情形，再取其加权 平均数。
二、收益法
5.3-5年后的收益的确定： （1）前3-5年收益稳定时： • 推论稳定收益一直延续
二、收益法
2.基本思路：评估值=收益现Байду номын сангаасb
b
n Sn 1（1 i）n
i：折现率 n：尚可使用年限 Sn：第n年的净流入量
二、收益法
3.关于收益和预测收益的几个基本概念： • 收益=净流入量 • 最佳效用原则 • 只能预测3-5年
二、收益法
4.3-5年内的某一年收益的确定： • 时间序列法 • 因素分析法（多种情形下的可能收益的
第三章
资产评估基本方法
一、成本法
1.理论基础： • 生产费用价值论
一、成本法
2.基本思路：评估值=重置成本净值a
有形损耗
a=重置成本-损耗
无形损耗
功能性损耗 经济性损耗
一、成本法
3.重置成本的计量： • 重置核算法 • 物价指数法 • 功能成本法 • 现行市价法 • 统计分析法
重置核算法
重置成本=消耗量×现行市价
整价格
• n通常≥3
in：第n个参照物的权重
三、市场法
4.参照物的确定： • 完全/部分相似
相似点的确定
• 所以要调整价格，要若干个参照物
三、市场法
5.差异及调整： （1）时间差异 • 参照物价格形成日期与评估基准日的差
异 • 调整：同类全新商品价格变化趋势
三、市场法
5.差异及调整： （2）新旧程度差异 • 参照物成新率与待评估资产成新率 • 调整：直接比例
5.3-5年后的收益的确定： （4）收益无限时： • 稳定化收益法 • 分段法
三、市场法
1.理论基础： • 均衡价值论
三、市场法
2.适用条件： • 存在公允市场（公开、公平、自愿、自
由、信息充分）
三、市场法
3.基本思路：评估值=参照物价格c
• C=cn1×in • cn1=cn0+调整
Cn1：第n个参照物的调
值
• 与普适功能相比 • 更新重置是否存在功能性损耗？
一、成本法
5.功能性损耗的计量： （2）计量
功能性损耗
n 1
损失的收益（1 t） （1 i）n
功能性损耗
n 1
超额运营成本（1 t） （1 i）n
损失的收益的确定
前提：与普适功能的产能不同，单位产能 的消耗相同
• =产能差额×（P-V）
• 损耗额=损耗率×重置成本
尚可使用年限的确定
• 根据待评估资产在评估基准日的实际状 况，按照正常使用强度，结合设计生产 能力，由评估人员主观判断给出（不受 已使用年限，设计年限等给定因素的影 响）
修复费用法
损耗额=修复费用（人工费+材料费）
获得方式？渠道？
一、成本法
5.功能性损耗的计量： （1）定义：因功能落后而产生的资产贬
三、市场法
5.差异及调整： （3）功能差异 • 参照物功能与待评估资产功能 • 调整：直接比例
三、市场法
5.差异及调整： （4）地域差异 • 参照物价格形成地与待评估资产所在地 • 调整：运费/同类商品的地域差
t（所得税税率）的确定
• 普适税率 • 优惠税率： 基于产品的
基于地区的 基于企业性质的
i（折现率）的确定
• i=资金利润率（资金报酬率）
社会资金利润率 行业资金利润率 个别资金利润率
n的确定
• n=尚可使用年限
一、成本法
5.功能性损耗的计量： （3）重复计量问题 在重置成本的计算中是否已经剔除了功能
性损耗？
一、成本法
6.经济性损耗的计量： （1）定义：因经济环境、市场供求、国
家政策等非资产本身的因素导致的资产 贬值
一、成本法
6.经济性损耗的计量： （2）计量
经济性损耗
n 1
损失的收益 /超额运营成本（1 t） （1 i）n
经济性损耗率 1（可设利计用生生产产能能力力 ）x
x：规模效益指数
二、收益法
5.3-5年后的收益的确定： （2）前3-5年收益呈现稳定变化趋势： • 推论该稳定变化趋势一直延续
• 实际上不可能出现
二、收益法
5.3-5年后的收益的确定： （3）前3-5年收益不稳定时： • 稳定化收益法 • 分段法
稳定化收益法
• 稳定化年金法 • 加权平均收益法
分段法
二、收益法
P：销售价格 V：变动成本
材料成本
人工成本
超额运营成本的确定
前提：与普适功能的产能相同，单位产能 的消耗（动力、材料、人工）不同
• =消耗差额×Q
Q：产能
• 在一些情形下，损失的收益和超额运营 成本同时存在，则需在相同产能的范围
内计算超额运营成本，在产能差异的范
围内计算损失的收益，再以和值代入功 能性损耗的计算公式
现行市价法
重置成本=现行市价（同等功能的全新资 产）
• 功能：待评估资产的实际功能 • 现行市价：数据来源/取得方法/价格特
征
统计分析法
有待评估资产A、B、C、……，下标0分别代表其原始 会计入账成本，下标1分别代表其重置成本
• 第一步：选择A为代表，运用前4种方法得到A1 • 第二步：计算t= A1 –A0 或t= A1 /A0 或t= （A1
一、成本法
6.经济性损耗的计量： （3）重复计量问题 在重置成本的计算中是否已经剔除了经济
性损耗？
一、成本法
评估值=重置成本-有形-功能性-经济性 20000 6000 2000 2000 20000 20% 2000 30% 20000 10% 20% 5%
综合成新率
二、收益法
1.理论基础： • 效用价值论