1.8
上海 广州 太原 2010年 南昌
武汉
郑州 占比（%）
31 3003 35 30 25 20 924 15 10
合肥
长沙
武汉
郑州
房地产开发投资额（亿元）
固定资产投资额（亿元）
2009年 增幅 （%） 40 30 26.2 20 10 0 13.1
2011年
郑州2002-2011固定资产、房地产开发投资情况
3500 3000 2500 2000 1500 1000 18 15 18 20 22 22 24 1773 775 22 2289 28 2757
郑州市与国内主要城市固定资产投资增速对比
31.9 34.6 26.3 22.7 15 16.5 13.8 9.8 11.3 13.9 2.6 深圳 太原 南昌 合肥 长沙 武汉 郑州 34.3 30.7 33.3 25.1
绝对保密
万科郑州城市地图研究
克而瑞河南片区 2012年 4月
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目 录
CRIC
中房信
城市的发展方向
1. 城市基本面 2. 人口情况 3. 城市空间发展
房地产市场表现和驱动力
郑州近两年财政收入增速显示， 较武汉均超过2-4个百分点。
819
643 502 387
313
390
2010年
2011年
地方财政收入（亿元）
一般预算收入（亿元）
9
PART
1
经济发展/总体运行
郑州市固定资产投资稳步增长，其中房地产开发投资比重不断上升，对固定资产 投资增长拉升明显，高于其他中部省会城市，但低于国内主要一线城市。近三年 固定资产投资增速略低于武汉、长沙。
GDP（亿元） 30000 20000 10000 0 北京 上海 广州 2009年 深圳 2010年 太原 南昌 2011年 合肥 长沙 近三年平均增速（%） 武汉 郑州 16000 9.5 19196 8.8 11.9 12380 10.9 11502 7.8 2080 2689 3637 5619 6756 4913
括河南省以郑州为中心的中原城市群部分地区；
以郑州为中心的都市圈 紧密联系圈
辐射圈
城市化战略 格局示意图
6
PART
1
经济发展/总体运行
郑州市GDP一直保持着较高增长率，近3年平均增速高于全国平均增长率3-4%。 郑州市“十二五”规划纲要对经济增长的规划，预计“十二五”期间郑州市GDP 平均增长率将保持在13%左右。根据规律房地产市场处于高速发展时期。
2011年郑州与国内主要城市房地产开发投资对比
7000 6000 5911 5067 60 50
增幅 （%） 60 50 40 24.1 30 22.5 20 10 0 -10 北京 4.7 46.1
郑州市与国内主要城市房地产开发投资增速对比
5000
4000 3000 2000 1000 0 北京 上海 广州 深圳 太原 南昌 合肥 长沙 3036 2170 1307 590 3414 2136 2003 1024 312 280 880 887 3377 3510
郑州市与国内主要城市财政收入增速对比
43.4 27.6 19.8 28.1 16
23.4 14
16.1 10.3
13.1 13 7.7
地方财政收入（亿元）
一般预算收入（亿元）
2009年
郑州2002-2011年财政收入情况
1000 800 600 400 200 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 税收收入（亿元） 2009年 58 54 43 72 66 51 115 105 80 151 136 100 202 176 278 130 369 220 176 260 208 450 302 238
1998-2011年郑州名义GDP及2012-2014年保守预期
8000
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 GDP（亿元） 增长率（%） 全国平均增长率（%） 610 633 728 816 914 7.8 7.6 10 9 8.4 8.3 9.1 11 10.9 10 10.1 2487 14.7 15.5 15.8 15.7 15.6 14.2 10.7 12.7 11.3 9.6 3013 1661 2008 9.1 3309 12.2 13 13.2 4913 10.4 4041 9.2 7.5 7 7 13 5552 6273 13 7089 13
24.2
30.3
29.1 20.4
500
0
500 341 115 74 60
650
820 168
1032 230
1367
299
430
514
5
0
9.2 7.6 0.8
10.1
9.9
13.4 8.9
4.6
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 房地产开发投资（亿元） 固定资产投资（亿元） 占比（%）
17.3 13 11.5 11 14 13.1 13 11 9.2 9.9 17.5 16
14.7
15.5 14
12 10.7
14.7 13.7 12
12
13
13
8
6 4 2 0 北京 2009年 上海 2010年 2011年 广州 深圳 太原 南昌 2.6
郑州近三年GDP增速显示， 2011年较武汉超过1个百分点
63.6
67.1
80.0 60.0
30 25 20 15 10 5 北京 上海
47608 40736 44242 34068 27882 13394 15506 18995 23320
56948
40.0 20.0 0.0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 GDP（元） 城镇化率（%）
5
PART
1
城市基本面
中原经济区发展为郑州带来新的历史机遇，城市规模扩张、产业升级、城市辐射 力增强；城市定位的转变将催生新一轮价值机会的实现，有利于房地产市场的发 展。
• • 华北 华东 中原经济区 黄河经济带 西部城市 南地区产业转移和西部资源输出 枢纽和核心区域 之一
中原经济区是黄河经济带中促进中部崛起、辐射带动中西部地区的 战略支点 同时，中原经济区是河南省乃至中部地区承接发达国家及我国华北、华东、华
大的油石基地之一。
• 郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作 用 • 郑州位居全国中原经济区中心，是沟通、促进全国各经济区交流、 联合的中枢之地，是崛起中的中国中部的中心城市 • 全市总面积7446.2 平方公里，市区面积1010.3 平方公里 • 现辖6区5市1县：金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上 街区，巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。根 据第六次人口普查，郑州全市常住人口为863万人
2009-2010年郑州市与国内主要城市人均GDP增速对比
27.5 25.2 20.9 15 13.1 9.1 16 9.7 8.5 3.8 14.8 10.3 18.5
25
20 15 10 5 0 -5 增幅 35
23.5 21.4
20.3 16.3 8.5 3.1
北京
上海
广州 -0.8 深圳 太原 2009年
南昌
合肥 长沙 2010年 32.6
武汉
郑州
郑州2002-2011年人均GDP及城镇化率变化
60000 40000 20000 0 55.9 56.8 58.1 59.4 60.2 61.3 62.3 63.4
郑州市与国内主要城市第三产业增速对比
28 19.5 15.5 21.5 17.9 14.7 10.1 15.7 9.6 19.1 12.9 11 25.2 22.6 14.1 22.9 17.2 16 13.5
18
16 14 12 10 8 6 4 2 0
12
1074
1335
小于4%
4%-5%
5%-8%
大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
7
PART
1
经济发展/总体运行
近年来在全国范围内的产业转移大势下，包括郑州在内的中部省会城市展现了良 好的经济发展动力， 郑州GDP总值2011年首次进入全国20强，在中部省会城市 中排第3位，近三年平均增速与武汉、南昌接近，高于北上广深。
• 郑州作为中原城市群的唯一核心城市，是带动中原城市群协调发展，承接东
部沿海发达地区产业转移的最佳载体和引领。
华南
•
郑州作为中原经区和郑州带来了新的历史机遇
中原经济区位于全国“两横三纵”城市化战略格局中
陆桥通道横轴和京哈京广通道纵轴的交汇处，包
2009-2011年郑州市与国内及中部主要城市GDP总值、平均增速对比
16.9 13.3 14.9 13.6 20 12.7 15 10 5 0
GDP增幅（%） 20 18 16 14 12 10 10.1 10.2 8.1 8.2 9.9 8.2
2009-2011年郑州市与国内及中部主要城市GDP增速对比
4255
3003 1274 924