第一章总论一、项目概况（一）项目名称：蔡家组团南区基础设施建设项目（二）项目业主：市蔡家组团建设开发有限公司（三）项目地址：市北碚区蔡家岗镇、童家溪镇（四）项目性质：新建（五）项目建设目标、容及规模项目建设目标：通过基础设施建设，完成对蔡家组团南区围的土地整治，便于挂牌出让。
项目建设容：蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程；以及蔡家组团南区围的土地平整。
项目建设规模：蔡家引道及配套管网、路灯、绿化、防护工程0.7公里；蔡家环道西环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程1.5公里；蔡家环道南环一期工程及配套管网、路灯、绿化、防护工程3.1公里；园区支路6.5公里。
蔡家组团南区围的土地平整2平方公里(除道路外约3000亩)。
（六）项目总投资及资金筹措1、项目总投资31000万元，其中：工程费用25750万元，工程建设及其他费用2387万元，基本预备费2251万元，建设期利息612万元。
2、资金筹措方式：业主自筹资金11000万元，占总投资的35.48%；银行贷款20000万元，占总投资的64.52%。
（七）建设周期：两年，2007年7月至2009年6月。
二、业主简介市蔡家组团管理委员会，成立时间为2004年。
其性质为北碚区委、区府下设的处级事业单位。
市蔡家组团建设开发有限公司为市蔡家组团管理委员会的下属公司，其性质为国有独资公司，主要负责组团规划、工程建设、土地整治与开发等工作。
是北碚区政府按现代企业体制建立的一个投融资平台。
市蔡家组团建设开发有限公司下设办公室、财务处、征地拆迁处、建设管理处、招商服务处、工程处等职能部门。
现有员工35人，其中中级以上技术经济职称占员工总数的40%。
，是一个精良干练的经营团队。
三、研究容与目的（一）研究容1、研究地区经济发展趋势。
2、研究项目区功能定位。
3、研究项目区土地市场需求。
4、根据地貌条件及土地整治要求，提出基础设施建设方案、建设规模和技术标准。
5、根据建设条件，提出工程实施方案和建设工期安排。
6、根据主要工程数量，估算工程投资。
7、进行经济、财务分析，研究本投资项目的经济合理性，判别建设项目的可行性。
（二）研究目的通过以上研究，对本项目的建设必要性、可行性、方案合理性、经济可行性、技术可靠性提出综合性的论证报告，供有关决策部门作为开展下一阶段工作的依据，同时也可为银行贷款提供参考。
四、编制依据（一）《市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；（二）国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《国家项目可行性研究指南》；（三）市总体规划图(市规划设计院2005)；（四）市蔡家组团分区规划(市规划设计院2005)；（五）市蔡家组团地形图1：500（市勘测设计院）；（六）市人民政府关于北碚区蔡家组团若干宗规划建设用地的批复；（七）市人民政府关于认真做好2007年市级重点项目和重大前期项目有关工作的通知；（八）北碚区人民政府关于印发《北碚区一团二园三城管委会财务管理实施细则（暂行）》的通知；（九）业主提供的相关基础资料。
五、简要结论（一）工程建设符合市城市总体发展规划，有利于推动市的城镇化建设进程，是市推行城乡统筹实验区的有力举措，是北碚区社会经济发展的在要求，有利于改善地区投资环境、有利于提升项目区地块的价值，项目建设是必要的。
（二）项目区的地理条件优越，建设运营的资源条件能满足要求，工程技术方案可行；经整治后的土地挂牌出让不成问题；项目建设总投资 31000万元，造价合理。
（三）财务分析表明：财务部收益率22.21%，财务净现值7348万元，投资回收期3.03年（含一年建设期）。
经济效益良好，（四）社会影响分析表明：可提高地方财政收入，可提高当地居民的经济收入，可提供就业，社会效益显著。
六、技术经济指标项目主要技术经济指标见下表1-1。
第二章项目背景一、蔡家组团概述蔡家组团幅员面积75平方公里，规划建设面积48平方公里，规划人口45万。
是《市城市总体规划》确定的都市发达圈的十一个外围组团之一，其地理位置位于北碚区东南。
距市中心区35公里，东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区、江北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。
蔡家组团作为市城市北部组团之一、北碚区行政副中心，担负疏散主城区工业、商贸、居住、文化娱乐等功能的职能。
二、蔡家组团发展优势独特的区位、优美的环境、便捷的交通、丰富的土地资源，为蔡家组团的开发建设提供了良好的支撑。
具体说，蔡家组团的优势主要体现在以下几个方面：（一）区位优势蔡家组团位于市主城区北部，北碚区的东南部，处于渝北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区四区版图交界的枢纽位置。
东临嘉陵江，与渝北区悦来镇隔江相望。
距北碚城区16公里，跨市中心35公里。
均在30分钟车程以。
（二）环境优势蔡家组团的自然条件十分优越，属于亚热带湿润季风气候，冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年平均气温18.3度，年降水量1105.4毫米。
蔡家组团前临嘉陵江流域，有大约30公里长的江岸线；西靠中梁山脉，大约有20公里长的绿色走廊；中部地势平坦、开阔，海拔高度大多在200—300米之间，蔡家组团地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，是市主城区向北拓展的最佳用地空间。
（三）交通优势蔡家组团的交通十分便捷，初步形成了快捷的立体交通网络。
水运：嘉陵江贯穿南北，蔡家码头、845厂码头、余家背码头等分布辖区，3000吨级的轮船可直达港口；距离最大的货运码头寸滩仅20分钟车程。
铁路运输：遂渝高速铁路、襄渝铁路横贯东西，距离最大的货运站东站、龙头寺火车站均仅20分钟车程。
公路：渝武高速公路、中环快速干道、外环高速公路贯穿组团，国道212从组团经过。
航空：通过悦来大桥到到江北国家机场仅25分钟车程。
轨道运输：轻轨1号线、6号支线在组团设立了专门的停靠站点。
（四）土地资源优势蔡家组团地域宽阔，幅员面积75平方公里。
工程地质条件稳定，无地质灾害隐患。
目前处于规模建设初期，土地成本较低，土地性价比高，是主城北扩中难得的一块宝地，极适于项目规划和开发。
三、蔡家组团功能定位据《市都市区城市总体规划》（2004-2020），蔡家组团是以居住、大型公共设施用地和以仪器制造业为主的拓展区，是举办国家级和世界级的博览会，体育赛事等的备选用地之一。
北碚区政府根据“市蔡家组团总体规划”，将组团的具体定位为：组团所在北部片区为城市近期重点拓展区域，主要承接主城区疏散的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、高档次房产、高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的城市人居环境，塑造新的城市风貌。
其发展方向为“三高”，即高品质的居住和都市休闲区；高科技含量的机电、仪器、仪表、微电子产业区；高规格的国际体育赛事、会展和商贸金融区，使之成为市最高档休闲商务新城区和北部经济高地。
由此可知，组团功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的发展用地，产业上突出高新技术产业、都市旅游休闲业、会展节会业、现代物流业、房地产业等。
可以预见，在不久的将来，蔡家组团将建设城为一座环境优美、经济发达、社会繁荣、最适宜人居、最具有活力和竞争力的生态花园城市。
四、蔡家组团发展基础目前，蔡家组团控制性详细规划的三大分区规划已基本完成，各项城市建设规划及基础设计正在实旋中。
消防、人防、绿化系统、水资源利用规划、市政公用设施 (公厕、汽车场、垃圾站等)和社会公共服务设施布点等各专业规划同时进行，组团围的测绘与地质灾害评估也已经完成，上述基础工作的稳妥进行为组团的开发建设奠定了坚实基础。
在北碚区政府的牵头下，专门成立了市蔡家组团建设开发有限作为组团建设的代理业主。
主要负责组团规划、工程建设、土地整治与开发等工作。
同时也是一个按现代企业体制建立的投融资平台。
第三章项目建设的必要性一、是市规划建设的需要市规划局公布了《市2020—都市区城市总体规划（2004—2020）纲要》。
该总体规划纲要，将蔡家组团定位在“五大”片区的第二个片区——即北部片区。
北部片区是嘉陵江以北，中梁山和铜锣山之间（含蔡家组团）的区域，是城市近期的重点拓展区域，是以中央商务区、北部新区、集装箱港口，铁路客运中心、航空枢纽，大型博览设施和体育设施等为标志，主要承接中心城区的人口疏散、部分公共服务功能和交通功能。
同时，对蔡家组团的发展建设定位为：“以居住、大型公共设施用地和以仪器、仪表、机械制造为主的拓展区，举办国家级和世界级的博览会、体育赛事备选用地”等项目。
本项目的建设，将有力推进市规划建设的步伐。
二、是北碚区经济建设发展的需要产业是一座城市赖以发展的基础，蔡家组团通过本项目的基础设施建设，将引进和打造一系列产业：一是现代服务业。
组团将在北部建立大型体育场馆，使其成为我市举行大型体育赛事的首选之地，从而填补我市无法举行大型体育赛事的空白。
同时，在这一区域部署会展中心、高档酒店、餐饮，使其同时成为举办各种国际会议、展览交易会的首选之地。
二是都市休闲旅游业。
在西南靠江地区，蔡家组团将建立高尔夫、休闲度假、现代游乐园、游艇俱乐部等设施机构，发展高尚都市休闲旅游业。
三是新型工业。
在蔡家组团西部，沿中梁麓部署总面积达12.7平方公里的工业园区，既立足北碚本地产业优势，又与主城北部片区进行产业互补，重点发展仪器仪表、汽车电子及机电一体化等产业，发展一批具有带动性、经济效益好的劳动密集型企业和龙头企业，形成产业群。
四是房地产业。
重点在东部沿江地区，建设高品质住宅区。
五是物流产业。
主要依托渝合、外环、212国道及遂渝铁路、嘉陵江黄金水道汇聚的交通优势和北部新区的产业优势，大力发展现代物流业，打造重要的物资集散地。
三、是蔡家组团招商引资的需要完善的基础设施建设，是招商引资的的重要前提和保障。
由于蔡家组团明显的区位优势和合理的功能定位，国外知名大公司、大财团纷纷将目光瞄准蔡家组团，部分项目投资洽谈正在积极进行中，本项目的实施将有利于投资项目的顺利落户。
第四章需求预测和拟建规模一、需求预测因为蔡家组团制定的“三高”标准，并严格按照这一标准一以贯之地执行，海外大批实力雄厚的企业纷纷看好该组团。
在组团西南部，红塔集团投资10亿元建起了顶级的红塔高尔夫球场，工业企业50强华立集团投资的中安·翡翠湖、新加坡华新国际投资8亿元的水天花园、石油公司投资的香溪美林已完成一、二期建设。
在组团西部的工业园区，力帆集团总部已签约入驻，将建设力帆微车园。
在组团东部，世界500强荷兰壳牌公司将投资4亿元建立中国西南地区总部，北大附中、北大青鸟信息产业孵化园已相继落户该地区。