2006年河南新密房地产市场调研报告目录第一部分宏观经济环境调研 (2)一、新密经济发展状况分析 (2)二、城市总体规划对零售业的影响 (9)第二部分项目SWOT分析 (11)一、项目地块基本情况 (11)二、项目SWOT分析 (13)第三部分商业市调 (16)一、新密市商业现状 (16)二、项目竞争商场比较分析 (32)三、项目所在区域商业分析 (33)第三部分消费者调研 (35)一、调查基本情况 (35)二、调查问卷情况 (35)三、访谈总结 (48)第一部分宏观经济环境调研——新密宏观经济背景及地产状况分析一、新密经济发展状况分析（一）、新密市基本概况新密市地处中原腹地的嵩山东麓，双洎河上游，东临新郑，西接登封，南傍禹州，北依荥阳，东北与郑州搭界，西北与巩义相连。

距省会郑州40公里，地势西高东低，西、北、南三面环山，中部丘壑相间，东部地势较为平坦。

新密总面积1001平方公里，下辖3个乡、12个镇、3个街道办事处、304个行政村，总人口80万，其中城区人口14.4万。

1、自然环境新密市属温带大陆性气候，年平均气温14.3℃，四季分明。

地势西高东低，除东部平坦，其余三面多为山地丘陵。

一般海拔350—825米，最高海拔1108.5米，最低海拔114米。

境内水系200公里，常年有流水河流30余条，山泉、湖泊散布各处，水量充盈。

2、矿产资源新密市资源富蕴，已探明的主要矿藏有煤炭、石灰石、铝矾石、耐火土、耐火土、天然油、石英钟、磷矿石、大理石、水晶石、石棉石、硅石、玉石等。

煤炭地质储量达50亿吨，煤田遍及全境，被誉为“乌金之乡”。

铝矾土储量4亿吨，氧化铝含量在40-80%之间。

工业硅储量10亿吨，氧化硅含量均在98%以上。

石灰石储量50亿吨，氧化钙含量50%以上。

特别是以坚硬、质细、色鲜、美观为特点的密玉驰名中外，储量在百万吨以上，是全国著名的玉矿基地之一，玉雕产品畅销美国、西欧和东南亚。

3、旅游资源悠久的历史，灿烂的文化给新密留下了丰富的人文景观。

全市拥有国家和省市重点文物保护单位79处，其中国家级重点文物保护单位2处。

轩辕黄帝宫、打虎亭汉墓、神仙洞、杨业祠、雪莲宫、天仙庙、古城寨等名胜古迹，吸引大量游客。

地处郑州至少林寺国际旅游热线中段，距少林寺55公里，地理位置优越，交通十分便捷。

4、交通状况境内铁路、公路兼备，密新、宋大两条铁路紧密相连，杞密地方铁路和郑临、灵永两条省级公路横贯全境，密荣、密新等4条干线公路和28条市乡公路纵横交错，形成了以市区为中心，联结省会郑州、全国各地的四通八达的交通网络。

公路总里程921.571公里（不含村道101条269.433公里）。

其中省道5条113.036公里，县道8条118.542公里，乡道73条679.993公里，专用道2条10公里。

公路网密度92.07公里/百平方公里，名列全省前茅。

（二）、经济发展现状1、新密市国民经济持续较快增长2003年全市完成生产总值98.4亿元，人均GDP1.3万元RMB，全市民用车辆拥有量：2.2万辆。

据初步测算，2004年1-6月份全市实现生产总值58.02亿元，同比增长14.7%（扣除价格因素），其中第一产业增加2.39亿元，同比增长1.8％；第二产业增加值35.58亿元，同比增长17.0％；第三产业增加值20.58亿元，同比增长12.9％。

2001年，规模工业增加值完成19.05亿元，原煤产量达到750吨，居河南省第一位；造纸业年产量95万吨，尤其是大隗镇，被誉为全国造纸第一镇，耐火材料工业年产150万吨，成为全国八大耐火材料生产基础之一。

2004年1-6月份，规模工业增加值累计完成16.79亿元，同比增长31.2%。

1-6月，原煤产量380万吨，比去年同期增长10.9%；纸浆70.2吨，比去年同期增长26.7%；耐火材料65.6吨，比去年同期增长41.7%。

2、民营经济——新密市经济发展的主力军至2004年6月底，新密市非公有制经济户数为1．2万余家，其中私营企业1218家，个体工商户1．1万家，民营经济占全市经济总量的80％以上，成为新密市财源主导力量。

3、消费品零售市场状况1-6月份，全市社会消费品零售总额达21.22亿元，同比增长17.1％。

按销售地区分：市区零售额为8.25亿元，同比增长24.3％；市以下零售额为13.96亿元，同比增长12.9％。

按行业销售分：批发零售贸易企业为18.16亿元，同比增长17.9％；餐饮业为2.03亿元，同比增长13.3％；其他行业为1.03亿元，同比增长11.0％。

社会消费品零售总额持续增长，消费市场稳中趋活。

4、新密房地产住宅市场新密市的房地产发展基本处于刚刚起步阶段，市场上没有形成具有一定规模和档次的住宅产品。

目前仅有三个较有小区规模的住宅小区，其基本情况如下：新密市在售楼盘调查表新密商品房主要集中在惠丰街以西、雪花路以东、嵩山大道以北区域，开发规模小，楼盘档次较低，多以自建房为主。

由此可见，新密房地产开发处于初级阶段。

新密的房地产主要表现出以下几个方面的特点：（1）、规模有限自建房基本是单体建筑，而所开发的住宅小区，规模都比较小，凯悦花园、鑫苑花园目前开发面积都不到5万平方米，很难体现出规模社区的优势。

（2）、没有高层建筑，欧式建筑风格为主。

建筑形态以多层、别墅为主，建筑风格也多为欧式。

房地产市场产品单一，可供选择的余地很小。

（3）、园林景观单一除新开发的凯悦园邸、鑫苑花园规划有园景观外，其他以自建形式的楼盘基本没有园林景观概念。

作为新密目前最高档的小区凯悦花园，小区内设有园林景观，但别墅区密度过大，都没有设置前后私家花园，依然有比较理想的销售业绩。

（4）、由于缺乏投资理念，房价相对较低在新密房地产投资仅限于自建房形式，商铺也以出租为主。

房产投资理念没有形成，还有待进一步引导。

由于房地产开发还处于初级状态，房地产价格也相对较低。

（5）、房地产市场渴望高品质楼盘出现从凯悦花园的销售及客户了解到，新密有大量的潜在客户群，只是还处于有市场无产品的阶段。

就凯悦花园与鑫苑花园比较看出，消费者更看好品质较高的产品。

（6）、基本没有物业管理意识在所调查的楼盘中，只有凯悦花园有物业管理公司进行统一管理，其他小区基本是值班室形式出现。

按城市发展规划的要求，规模开发逐步增加，对物业管理水平要求也越来越高。

5、零售业市场未来预测在对新密商业调查结果显示，零售商业分布主要在农业路、行政路与东大街交汇区域为核心向四周延展。

商业形态较普通，多以沿街商业形式存在。

（1）、存在问题A、业态分布零乱，缺乏整体规划虽然部分业态分布相对集中，但多为自然形成。

从总体上看，业态分布缺乏整体规划，各种业态长期处于混杂经营状态，相互间在形象上、经营上都受到一定影响。

B、规模较小沿街商铺面积一般在100平方米以内，商场、超市面积一般在1000-3000平方米之间。

受规模的限制，无法提供高档次的购物环境。

C、档次不高整体档次不高，由于受规模、经营理念等各方面的约束，难以提供高品位、高档次的购物环境，只限于一般的售卖形式。

而消费者的消费理念也有待正确引导。

D、缺乏商业配套沿街商业基本上没有商业配套，商场、超市由于规模较小，商业配套设施简单，一般只提供简单照明所需，基本不设专用停车场、电动扶梯也处于停滞状态。

（2）、未来分析随着新密城市规模的进一步扩展，城镇化水平不断提高，逐渐形成具有规模化、多元化、集约化、档次高、配套齐、管理体制完善的新型商业形态。

A、商业功能化分明显，业态分布科学有序。

B、档次有所提升。

无论是经营商品档次，购物环境档次还是服务管理水平都有较大提升。

C、完善的商业配套将成为未来商业的基本所需。

D、服务品种多样化：一站式购物、电话订购、网络购物等各种形式陆续出现，诸如24小时便利店之类的新型经营模式，将引起市场的更多关注。

E、纯商业步行街吸引更多消费者关注。

F、集购物、餐饮、文化娱乐、运动休闲于一体的大型购物广场出现，不但改变了人们的生活体验、提高了人们生活档次，同时也是城市形象的展示。

6、城市总体规划对零售业的影响二、城市总体规划对零售业的影响（一）、总体规划A、城镇化水平（2005年---2020年）至2005年城区人口将达到18.8万；居住用地525.5万㎡，占城市总建筑面积25.5％。

B、规划结构以新密市城区为中心，以超化、大傀、白寨、曲梁等四镇为中心镇，沿北、南、西城镇发展，东面适当集中发展。

C、城市职能（地位和作用）郑州卫星城市矿业管理城市：煤矿、建材等矿产资源开发管理、利用和服务中心。

新密政治经济文化中心D、城市发展方向调整完善中心城区组团、老城组团和城东组团；重点发展城西组团、科技园组团和城北组团；重点向西发展，兼顾向北发展，控制向东、南发展。

空间布局“一横、三纵、二中心、六组团”城西组团以行政及文化娱乐、体育、商业为主，用地面积6.0平方公里，人口规模9万。

以近、中期为开发重点，在青屏山以南，安排一类居住用地（2.43平方公里）。

成片开发新居住区，以中档多层为主，综合解决道路、水、电等市政基础设施和公共服务设施建设，完善社区服务，形成一定的吸引力，引导中心城区人口向新区转移。

（2）、影响随着城镇水平的提升，城市人口不断增加，零售商业需求量逐步提高。

老城区商业趋于饱和，商业重心西移，逐渐形成新城区与老城区——东、西两大商圈。

东、西大街依然作为新密市最重要、最繁华的商业大街，发展方向向西延伸。

乡镇商业将得到进一步带动。

第二部分项目SWOT分析一、项目地块基本情况（一）、地块描述项目地块南临西大街，与新密市唯一市政广场——青屏广场一路之隔，西接长乐路，北靠青屏大街，东面待建10米宽的雪花街与农民自建房相隔离。

总占地面积6.46万平方米。

（二）、地形地貌特征1、地块形状：呈较规整的长方形，北面与青屏大街路面有1-2米落差。

2、地貌特征：属嵩山低山丘岭区，北靠青屏山。

3、地块高差：地势北高南低，最高海拨301.1米，最低海拨290.0米，最大高差达到11米。

4、地块现状：地块南面和北面已拆迁完毕，中部有部分在种植农田及原生树木，西侧会涉及少量拆迁，其余均有自然植被覆盖。

（三）、土地七通一平描述位于项目西北面的天然气工程加紧建设，近期有望开通。

水、电等基础设施齐备（四）、周边环境特征项目位于老城区西侧边缘，是规划中的城市中心区域。

占地近90亩的青屏广场及东面沿街商业为本区域聚集相当人气。

东、西大街以开阳路为界，由东至西，路面宽度从60米扩大到65米，交通便利。

长乐路以西大量土地均规划为住宅用地，在开发小区有凯悦园邸、鑫苑花园等。

电信大厦、新华书店办公大楼、检察院、税务局等与项目隔路相望。

在建的四星级宾馆——京威宾馆，距项目以西近800米处。

北面：新改建青屏大街，沿街多为自建房，档次较低，一般6-7层，一、二楼设为商铺，商铺、住宅空置率高。