江苏省丰县农村宅基地管理现状与对策建议改革开放以来，我县农村发生了前所未有的变化，随着生活水平的不断提高，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，农村建房热始终居高不下并呈增长趋势，宅基地管理出现了新情况、新问题。

加强农村宅基地管理，节约集约用地，改善农民居住条件，对于促进农村经济社会又好又快发展具有重要意义。

根据目前丰县农村宅基地使用、管理、审批的现状及存在的问题，结合我县实际，谈一下今后的工作思路和发展方向。

一、我县土地利用现状丰县隶属江苏省徐州市，地处苏鲁豫皖四省七县交界处，淮海经济区中心地带。

全县目前共有14个镇和一个国有林场，下辖360个行政村、1790个自然村、2391个村民小组，人口110万，总面积1450.22平方千米。

根据国土资源部下发的《全国土地分类(试行)》，全县土地主要分为农业用地、建设用地和未利用地三大类。

据《2005年丰县一体化地籍信息系统》统计结果显示：全县农用地1156.34平方千米，占总面积的79.7%，其中耕地面积764.09平方千米，园地面积248.25平方千米，林地面积35.83平方千米，牧草地和其他农用地108.17平方千米;全县建设用地251.24平方千米，占总面积的17.3%，其中住宅用地面积193.059平方千米，包括城镇单一住宅用地面积1.90平方千米、城镇混合住宅用地13.18平方千米、农村宅基地177.17平方千米、空闲宅基地0.67平方千米;未利用地11.58平方千米，占全县总面积的3%，详细情况见《全县三大地类比重图示》(图1)和《2005年全县用地情况统计表》(表1)。

由上述数据可知：我县农村宅基地面积占全县住宅用地面积的91.77%，占全县建设用地面图1 全县三大地类比重图示(单位平方千米)据《丰县2004年统计年鉴》和《丰县一体化地籍管理信息系统》相关数据显示，目前全县共计14个镇，325046户，人口总数1095122人，其中农业人口905403人;土地总面积2175332.01亩，其中耕地面积1146130.14亩，居民点规划用地总面积203570.6亩，实际用地面积289589.33亩，村内空闲地面积203.27亩;宅基地总宗数为508927宗，总面积为265748.97亩，其中超标户为183881户，超标面积127919.8亩，闲置宅基地2649宗，面积1006.72亩，空置住宅39006户，面积14822.28亩。

(土地利用数据见附件) 由此可见农村宅基地无论是和全县总面积，还是和全县建设用地或者住宅用地相比，都占较大比重，因此，加强对农村宅基地管理，对于有效管理土地、保护耕地、充分利用土地资源都具有重要意义。

今后一段时间，随着经济快速发展，人口增长，农民群众生活水平逐年提高，农民申请建房的势头将会有增无减，违章搭建也屡禁不止。

为此，查清农村宅基地使用、管理情况，研究制定新的对策、措施，已成为我县社会主义新农村建设的一项刻不容缓的重要工作。

二、我县农村宅基地管理政策现状为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)精神，进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》等法律法规，我局于2005年研究制定了《丰县农村宅基地审批管理暂行规定》。

该规定规范了宅基地审批条件、宅基地报批程序和宅基地报批材料，并明确了各镇国土资源所切实加强农村村民住宅建设用地管理的职责、权限和法律责任。

(一)宅基地审批条件坚决贯彻执行“一户一宅”的法律规定。

农村村民一户只能拥有一处且不超过标准的宅基地，宅基地标准面积县城郊区的每户不得超过一百三十五平方米，乡镇不得超过二百平方米。

农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准，不符合审批条件的不予批准。

(二)宅基地审批程序农村村民新建、翻建、扩建使用本村组集体土地建住宅(未利用地、村内空闲地、建设用地)，按以下程序办理;涉及占用农用地的，需报经省政府依法批准农用地转用后，方可按该程序办理。

1、提出申请村民向所在村民小组(原生产队)提出申请，经村民小组代表会议或者全体村民小组成员会议讨论通过，由村民小组、村委会分别签署意见，并加盖村委会公章。

2、接件受理申请人持经签字盖章的申请书、户口簿，土地权属证明等有关材料，上报到镇国土资源所，由国土资源所接件受理，符合要求的，办理受理登记，不符合要求的，一次性告知需补充的材料或不予受理的原由。

3、现场勘测由镇国土资源所组织人员进入现场实地察看是否符合分户条件，拟用地是否符合土地利用规划，权属是否清楚，并进行实地丈量核实面积。

查验申请人的身份证、户籍簿4、填表公示镇国土资源所填写公示内容，连同个人申请一并在所在村组进行张榜公示7天，公示无异议的，由所在村民小组、村委会分别签署意见，所长及镇政府领导分别签署意见并加盖村及镇政府公章。

5、审核审批由镇国土资源所派专人将申报宅基地材料统一报县局审核审批。

6、下发证件经县局审批后，由县局向申请建房村民颁发《居民建房用地许可证》，《居民建房用地许可证》，由所在镇国土资源所统一领取，并发给建房户，申建户方可用地。

7、组织验收新批宅基地竣工后，由镇国土资源所进行现场验收，并由镇国土资源所出具验收报告，上报县局，由县局按照管理程序发放《集体土地使用证》。

(三)农村宅基地审批需要提供的材料新批宅基地需提供下列材料：1、个人申请;2、公示材料;3、宅基地审批表;4、申请人的身份证、户口簿;5、四邻签字;6、建设用地规划许可证、选址意见书;7、土地利用总体规划图复印件，并标明位置;8、其它有关证明材料。

翻建、扩建、改建需提供下列材料：1、个人申请;2、公示材料;3、宅基地审批表;4、申请人的身份证、户口簿;5、四邻签字;6、房屋产权证;7、其它有关证明材料。

三、我县农村宅基地使用方面存在的主要问题随着经济快速的发展，人口的增长及农民群众生活水平的逐步提高，农民建房无序发展，村体大量外延也占用了很多耕地。

(一)村庄外延扩张，土地利用粗放，耕地破坏和土地资源浪费严重改革开放以来，随着农村经济发展，农民增收，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，农村建房热始终居高不下，并呈增长趋势。

而由于农民法制观念淡薄，在没有进行土地审批的情况下，私自建房现象屡见不鲜。

建新房的同时，老房子又没有拆除，以至于农村建房容积率低、一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。

这样便形成了“空心村”，使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。

(二)农村建房无序、规划不到位，村容村貌差由于农村村庄建设规划滞后，农民建房随意性很大，过去常常由村干部说了算，至今仍有相当一部分村干部不重视规划。

近年，虽然不少村有了建设规划，但由于思想认识不到位，缺乏整体的、长远的考虑，因此，有的虽搞了规划，但在编制规划时缺乏科学论证，对配套设施建设考虑不周;有的在编制规划时没有严格遵循节约土地资源的原则，忽视旧村改造;有的虽然编制了规划，但只作为一纸空文，做做样子，没有充分发挥规划应有的作用。

造成年年讲规划，村庄多年无变化的不合理现象。

(三)未批先建、宅基地超标、一户多宅现象严重目前，在农村仍然存在未批先建、宅基地超标、一户多宅等现象，主要表现为以下三种情况：一是部分村民未经土地管理部门和县、乡人民政府批准擅自建房或超标准建房;二是将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出;三是采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口，新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的一个主要原因。

(四)“空心村”大量存在“空心村”的大量存在一方面是由于村庄外围交通方便，视野开阔，自然条件优越，许多村民愿意到村庄外围建房;另一方面是由于农民子女升学、参军及人口死亡，村民外出打工、经商造成的搬迁而形成的空闲宅基地。

这使得村庄内部空闲地多，造成了土地浪费，形成了大量的“空心村”。

(五)擅自改变农村宅基地用途现象时有发生由于国家对农村宅基地实行无偿供应，一部分村民就钻法律的空子，擅自改变农村宅基地用途。

主要表现是部分村民在宅基地批准后，用宅基地建成小型工厂、商业房、饭店等，严重改变了农村宅基地用途，造成国家资产的损失。

还有一部分村庄借宅基地之名搞房地产开发，这种情况主要见于城乡结合部和集镇所在地，一是以农村宅基地的名义申报，统一建房，向社会出售;二是未经批准，村集体就占用大量土地建住宅向社会出售。

通过以上方式，村集体可获得高额利润，而国家的财产却遭受巨大损失。

四、我县农村宅基地管理中应当着重解决的问题农民宅基地规范化管理是新农村建设的一项基础性工作。

加快全县农村现代化建设，应当以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，立足于“建设社会主义新农村”，着眼于城乡一体化进行总体规划，针对突出问题，层层统一思想认识。

在具体实施过程中，从实际出发，区别情况，依法处理好以下几个方面的工作：(一)一户多宅和宅基地超占问题对于一户多宅和宅基地超占部分实行有偿使用制度。

有偿使用制度能有效地制止多占、超占宅基地现象发生。

对宅基地实行超面积收费，不是增加农民负担，只是对极少数乱占、多占宅基地者的制约措施，符合社会主义市场经济规律、土地集约利用和保护耕地的要求。

超占宅基地有偿使用费按年度交纳，张榜公布，让投机宅基地者无利可图，多占多用者付出代价。

一户多宅中对于符合村集体规划的部分，允许其一定时期内存在，但要作为临时用地进行管理，收取一定的临时用地管理费用;而对于违法占地、不符合规划的部分，坚决予以拆除。

严格宅基地申请条件。

坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。

不符合申请条件的不予批准。

农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，也不予批准。

(二)农村空闲宅基地流转问题对于农村空闲宅基地流转的问题要认真对待，积极研究政策，促进依法规范流转。

由于农村普遍存在子女升学、参军及人口死亡，村民外出打工、经商等人口流动现象，所以农村存在空闲宅基地。

这些空闲宅基地的存在，将导致宅基地资源浪费，土地占地、空心村等不合理现象。

农村空闲宅基地不断扩大，不仅浪费了有限的国土资源，加剧了人多地少的矛盾，而且给社会增添了不安定因素。

因此，需要对农村空闲宅基地进行合理开发。

农民在申请建房时，应将原有宅基地交由集体统一支配使用，以旧换新。

对收归集体的旧宅基地，结合地形、位置、土质等实际情况，或用于批给其他农户，做宅基地建新房;或进行复耕，发展农作物。