**市旧城更新调研报告2015年5月目录1、概念 (3)2、工作内容 (3)3、更新模式 (5)3.1 旧城更新整体运作模式 (5)3.2 旧城更新项目开发模式 (6)3.3 旧城更新地块组合模式 (7)3.4 旧城更新拆迁模式 (8)3.5 旧城更新融资模式 (8)4、开发强度 (9)4.1确定开发强度的思路 (9)4.2确定开发强度的方法 (9)5、关注重点 (11)5.1针对旧城与新城的差异化控规编制深度策略是控规发挥作用的关键 (11)5.2城市设计是旧城核心区控规编制的重要依据 (11)5.3建立旧城控规编制全面、系统与重视个性特征相结合的现状调查工作方法 (11)6、规划框架 (12)6.1旧城地区现状分析 (12)6.2旧城地区发展定位及产业定位 (12)6.3旧城地区产业规划 (12)6.4旧城地区产业发展战略实施 (12)6.5旧城地区支持体系规划 (12)1、概念旧城更新又称旧城改建、旧城改造或者城市再开发，对城市旧区进行调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治城市环境、保护城市历史风貌的建设活动，其目的在于要解决城市中的物质性老化、功能性衰退和结构性衰退等问题以恢复城市活力、促进城市有机延续。

所谓物质性老化，是指建筑物和设施超过其使用年限而出现结构破损、腐朽、设施陈旧、简陋、无法再行使用，致使城市自然老化。

针对物质性老化的城市更新，可保持旧城原有的社会经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建的更新改造方式。

功能性衰退，是指城市内部结构的各系统活动和作用配合不好，甚至相互抵触，导致城市功能失调。

在我国目前城市人口不断增长，规模不断扩大，合理的城市环境容量易被突破，造成城市超负荷运转，整体机能下降，出现城市功能性衰退。

结构性衰退，是指城市功能、结构和布局不能及时适应城市经济结构和社会结构变迁，引起城市内部组织系统的变化，调试滞后于发展变化，从而导致城市结构性衰退。

2、工作内容旧城更新的主要工作内容涉及调整城市结构、改善城市环境、更新产业布局、完善城市道路、提升基础设施等内容。

2.1 调整中心区的功能及用地结构2.1.1调整产业结构由于历史原因，城市中心区中往往分布着大量的工业企业，一方面这些工业企业受到发展空间的限制以及市场经济的强力冲击，许多已处于停产或半停产状态。

另一方面，这些工业企业与居民区混杂，其所产生的噪声及空气污染导致区域内居住环境和生活质量恶化。

因此，对工业企业实施外迁，调整中心区的功能及用地结构是旧城更新规划需要解决的首要问题。

对于引入和培植的第三产业类型，应该着眼于全市整体规划统一考虑，结合其自身的综合条件各有侧重、突出特色。

2.1.2盘活存量土地调整中心区用地及功能结构的另外一项重要内容，就是需对中心区现状用地进行全面调查和清理，收回部分企事业单位多占或不合理占用的土地。

对于部分开发企业圈占多年而一直未予开发使用的闲置土地和多年闲置的烂尾楼及其用地也应制定相关规定一并收回处置。

2.1.3改造“城中村”“城中村”通常是“社会——经济塌陷带”，村里的管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。

从物质环境看，城中村基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣。

城中村社会经济问题严重，迫切需要通过旧城更新来解决。

旧城更新中应该将“城中村”用地一并纳入规划范围，制定相关政策对“城中村”进行综合改造，消除发展障碍，为中心区的旧城更新提供更加充足的发展空间。

2.2 确定土地储备范围及规划要点2.2.1划定拆迁红线，确定储备地块根据现状调查的结果，结合中心区用地及功能结构的调整要求，按照集约节约利用城市土地和方便使用的原则，对新建、改建、扩建等情况予以区别分类，确定中心区旧城更新的拆建范围，划定拆迁红线，明确拆迁安置措施并大致确定回迁人口。

同时，在拆迁范围的基础上确定土地储备地块的数量和范围。

2.2.2确定储备地块的规划设计要点在对中心区全部拆迁地块的综合成本进行整体测算后，按照区域平衡的原则，根据每个储备地块的用地规模和周边的建设情况，结合国家相关的法律法规以及当地的建筑规划管理技术规定，确定各储备地块的规划设计要点，为储备地块进入土地交易市场进行招标、拍卖、挂牌提供技术准备。

2.3 重构城市空间环境和支撑体系2.3.1确立土地使用强度和人口密度旧城更新规划应结合城市中心区新的功能结构和未来可持续发展的需要，合理确定中心区土地使用强度的综合指标。

同时，按照商业区、办公区、居住区等不同的功能区段，分别确立区域内相应的容积率、建筑密度、人口密度等分项指标，达到既能营造浓厚的商业氛围，体现中心区寸土寸金的商业价值，又能创造舒适和谐的工作和人居环境的目的。

2.3.2完善城市生活及市政配套设施①道路交通系统城市中心区内部道路通常狭窄拥挤，交通组织混乱。

更新规划需对现有路网结构进行调整和完善，打通消防通道，消除断头路，结合交通发展状况对现状道路予以拓宽改造，改善道路断面、提升道路等级，实施居住社区的道路硬化和人行道铺装。

合理组织动态交通和静态交通，加强机动车、非机动车停车场库建设。

②市政配套系统城市中心区的市政配套系统由于长期超负荷运转，加之年久失修、设施老化，已不能满足现代生活的需求。

旧城更新中应充分考虑到未来城市发展的需要对给水、排水、电力、电讯、供热、煤气等系统予以综合改造，合理布局煤气调压站、供配电房等设施。

③绿化景观系统配合道路系统的改造形成完整的行道树线状绿化带，增设面状的街头和社区小游园，采用平面、立体绿化相结合的方式提高绿化覆盖率，加强景观节点建设，形成“点、线、面”结合的绿化景观系统。

同时，对城市中心区不同功能分区的景观特色进行引导，使其彼此协调，并符合整个城市的形象特征。

④建筑物改造清理拆除违法搭建的建、构筑物，对部分人口外迁改变使用性质的建筑按照新的使用功能提出改建方案，对影响城市景观的建筑进行立面整治，对部分确需保留的危旧建筑结构予以修缮和加固。

同时，提出建、构筑物上广告设置和亮化工程设计的规划指引和要求。

2.3.3创造和谐的城市公共空间更新规划中需加强对城市空间关系的把握和分析，对城市外部空间界面、城市天际线、建筑物的体型体量、建筑形式、建筑主色调、亮化效果、建筑环境影响评估等方面进行综合论证，提出中心区富有特色的城市设计方案。

2.4 延承城市历史文化特色城市中心区通常是城市历史文化积淀最集中的区域，旧城更新规划要正确处理好现代城市建设与历史文化特色延承之间的关系。

更新规划应以维护城市中心区的固有肌理为出发点，从城市功能、空间形态、建筑形态等方面重点分析，规划中还要考虑适当恢复己被破坏的有重要影响的历史性空间及空间联系，对传统建筑内部、传统特色地段的新建筑模式及建筑群组合模式的创新进行研究。

既要维护旧城的历史性，又要考虑现代城市生活对城市功能的调整要求，特别是城市公共设施的适度调整。

注重发掘城市的内涵和价值，充分释放历史和文化的价值潜能，激发旧城的社会活力。

3、更新模式3.1 旧城更新整体运作模式旧城更新整体运作模式主要有三种类型，即政府承担型、开发商承担型、政府主导下的开发商参与型。

3.1.1政府承担型模式即政府掌握控制权，强化住宅的保障功能，实施主体不用开发商，改造区域不进行商品房开发，所建房屋全部用于居民回迁。

3.1.2开发商承担型即将亟待改造土地交给发展商去进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据自身利益去进行房地产开发。

根据城市总体规划，政府划出地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。

3.1.3政府主导下的开发商参与型模式，市区两级政府共同做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营。

开发商可以是由一家具有良好资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成，或者是分片区由不同的开发商完成。

实践表明，旧城更新的主要运作模式以政府主导下的开发商参与型模式为主。

3.2 旧城更新项目开发模式3.2.1 大规模开发模式大规模更新的典型做法就是对原有的“落后区域”内多数建筑推到，而后进行大规模的重建，原有居民则被置换到城市的其它区域。

该种更新方式就是将贫民窟从一个地方搬到另一个地方。

由于片面追求城市土地开发效益，导致很多城市中心区缺乏弹性和选择性，排斥中小商业，对城市多样性产生破坏性的影响。

3.2.2渐进式开发模式渐进式小规模更新，旨在充分认识城市物质空间结构、经济结构、社会结构，以及它们之间的朴素制约关系的基础上，采用小规模的资金逐渐投入，设施逐渐完善的更新改造模式。

该模式不仅可以改善居民的居住条件，还可以实现居住社区与历史街区中文化的继承与发展。

3.2.3 模块式开发模式针对由单一的开发商、单次难以直接完成大规模、多功能的旧城改造项目，利用模块划分的思路，保证模块的相对独立性与完整性，保证但模块开发的资金收回。

采用该模式时，需要找到改造片区的新的增长点，并在此基础上实现区域整体价值的全面重建；同时针对规划目标进行总体设计及布局，注意城市多功能的实现；并按照城市总体设计及布局制定相应的开发方案，确立需要一次完成和分次完成的功能体，确定不同功能体完成的先后顺序；最后要保证每个阶段尽量完整且能够回收成本以备下阶段使用。

3.2.4 软性开发模式软性开发模式的突出特点是，它采用渐进式小规模理论，在城市改造的过程中，不强制居民一次性搬迁，而是采取边改造边搬迁的方式。

在其实施的过程中，考虑原住户的利益，强调广泛的公众参与，并通过政府的监督作用保证不动产价格的稳定，避免因为城市改造造成的不动产价格的上升，而使原住民无力继续购买房屋。

同时，根据改造前的房屋的具体情况提供数额不等的补助，该模式当前主要应用于小规模的住宅改造。

采用该模式进行改造，其改造计划以当地居民为目标，在经济上可行的前提下，改造计划将更注重保护更多的旧建筑，同时更加注重公众参与城市改造。

3.2.5 城市历史文化遗产保护模式（“整旧如旧”模式）在我国大规模城市更新刚开始的时候，用大规模的形体规划对现有城市采取完全否定的态度，忽略和摧毁了城市环境中存在的诸多有价值的事物，不但不经济还导致了城市艺术环境的丧失，因此，在城市的改造发展中需要保护城市中环境中有益的部分，对历史保护区中新建筑进行严格的控制。

3.3 旧城更新地块组合模式旧城更新项目由于其庞大的资金需求，在政府主导的前提下是必须要引入私人投资，然而私人投资往往要考虑改造地区的潜在开发价值、工程初期投资额、资金回报率等方面的因素，私人目标和政府目标必然存在着较大的差异，因而没有经济利益的驱动，开发商看不到旧城更新项目的任何经济效益，即使是在经济形势好的情况下，旧城改造项目的招商也会很无助。