投资性房地产评估实务与案例分析
第1部分判断题
1.评估披露内容只需对权属完整的资产，对于缺失产权文件的不必披露
A、对
B、错
B、错
3.尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。
A、对
B、错
A、对
B、错
--- --------------------------------------------------------------------------------------------- --- -------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------------- ------------ --------------------------------- ----------------------------- ------ 1 f ■■
.正确答案：A解析：不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可 .
I ||采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。
区别
于公允价值评估结论。
5.户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。
A、对
B、错
」
正确答案：B解析：人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政
策因素。
6.投资性房地产应当能够单独计量和出售。
A、对
B、错
■―■■■■■ ■■■ .-—-I——■ ■ ■ ■―■ ■ ■ ■ ■ ■T
■
•正确答案：A解析：未找到解析
■
7.评估对象除了个别建筑物单元外，还有多个单元及其附属物组成的整体。
A、对
B、错
正确答案：A你的答案：解析：评估对象对应的是个别建筑物单元，还有多个
建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。
9.会计准则下的投资性房地产的公允价值一般低于资产评估准则下的市场价值。
A、对
B、错
■
正确答案：B解析：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。
10.公允价值是评估准则中界定的价值类型之一。
A、对
B、错
产的组成部分时，注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。
.................................................................................................................................
12.投资性房地产评估价值不包括土地使用权的价值。
A、对
B、错
I
正确答案：B解析：米用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常
包括土地使用权价值。
13.评估师在开展评估业务时，需要了解会计准则
A、对
B、错
沟通。
14.运用市场法评估时，应重点关注极具代表性的个别交易案例。
A、对
B、错
正确答案：B解析：市场法评估，要收集足够的同类或者类似房地产的交易案
例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。
15.准备租出的空闲建筑物也属于投资性房地产。
A、对
B、错
正确答案：A解析：准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物属于投资性房地产。
16.公允价值应当只是事实性交易的真实市价。
A、对
B、错
■
正确答案：B
■
1
II
.解析：公允价值既可以是基于事实性交易的真实市价，也可以是基于假设性交]
易的虚拟价格。
第2部分单选题
C、销售费用
D、财务费用
19.注册评估师应关注投资性房地产评估的（），根据自身的专业知识和经验, 审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。
A、使用性
B、安全性
C、复杂性
D、收益性
1
■
正确答案：C
I
解析：注册评估师应关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和
经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。
20.以下属于房地产区位因素的是（）。
A、建筑规模
B、土地面积
C、外部配套
D、空间布局
I
1
正确答案：C
解析：房地产区位因素包括：位置，交通，环境景观，外部配套。
23.投资性房地产评估的结论通常为（）
A、确定的数值
B、比值
C、确定值或者区间值
D、区间值
A、真实性
B、可靠性
C、公允性
D、独立性
I
25.房地产外部因素不包括（）。
A、文化环境
B、法制环境
C、政治因素
D、政策因素
26.新会计准则定义的公允价值三个条件，除了双方自愿、公平交易外，还有（）
A、竞争市场
B、信息公开
C、活跃市场
D、参与者众多
正确答案：B
解析：新会计准则的公允价值应具备的三个条件：（1 ）信息公开，双方对于交易对象所了解的信息是对称的；（2）双方自愿，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或处于非自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值；
（3）对资产或负债进行公平交易。
27.应当根据（）确定投资性房地产的收益期限。
A、土地使用权剩余使用年限
B、合同规定的租期
C、建筑物的剩余经济寿命年限
D、建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定
28.投资性房地产的评估以在评估基准日的（）为评估基础。
A、历史成本
B、公允价值
C、重置成本
D、可变现净值
正确答案：B
解析：投资性房地产的评估以在评估基准日的公允价值为基础。
29.收益法中折现率的确定，其口径应当与（）口径保持一致
A、收益
B、交易费用
C、成本
D、租金
'正确答案：A
■.
解析：折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因■
I
素对折现率选取的影响。
30.选用交易案例时应当关注案例的（），以分析评估对象的内外部状况
A、真实性
B、可比性
C、代表性
D、相关性
I
B、收益法
C、市场法
D、重置成本法
第3部分多选题
32.采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响, 包括（）。
A、非常规的融资
B、特殊关系人间的交易
C、售后租回
D、特殊对价或折让
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ ■■■■■■■■ ■■■ ■■■■■■■■ ■■
'正确答案：ACD
h
F
解析：采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影
■
响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。
33.投资性房地产评估的原则包括（）。
A、不得以预先设定的价值作为评估结论
B、勤勉尽责，保持应有的职业谨慎
35.评估假设主要包括（）。
A、已签租约是否实际履行
B、已出租建筑物是否存在安全问题
C、已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变
D、已签租约是否合法有效
正确答案：ACD
解析：评估假设，主要包括：已签租约是否合法有效；已签租约是否实际履行, I
是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变。
36.现场勘查的目的在于明确投资性房地产的（）。
A、实物状况
B、权益状况
C、折旧状况
D、区位状况
A、公平性
B、估计性
C、开放性
D、动态性。