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北京高校物业管理服务及费用评估标准2007版
（征求意见稿）
北京高校后勤物业专委会编制
北京学校后勤社会化改革领导小组办公室印发
编制说明
为推进北京高校后勤社会化改革，规范物业管理服务及相应收费标准，根据北京市有关法规及收费办法，结合北京高校实际，由北京高校物业管理专业委员会、公寓管理专业委员会、服务专业委员会讨论，制
定此标准，建议北京各高校参照执行。
为了便于理解和把握，现就有关编制要点做以下说明：
一、分类
“指导标准”共划分为16大项门类管理服务，其中包括：消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁、教学楼办公楼学生公寓综合管理、校园环境绿化保洁、供配电运行维护、电梯运行维护、二次供水运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、供暖运行维护、空调运行维护、教学楼办公楼学生公寓房屋及设施设备小修维护、邮政服务、特约服务、企业管理、校园住宅区物业管理服务。
二、编制的指导思想
1、在编制中，凡与国家或北京相关法规接近的门类，依据法规编制标准。
本标准编制共引用法规6份，涉及管理服务8项；
2、在编制中，凡没有国家或北京相关法规可借鉴的文件，依据高校后勤管理服务实际并广泛征求意见的基础上编制标准,包括：消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁及综合管理、供配电运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、空调运行维护、邮政服务、特约服务、企业管理，共计10大项；
3、在门类划分及表格设计上，尽量做到细化、量化，使大多数管理人员和操作人员易于理解、掌握和实际运用，如清扫、保安、供暖等项，是按面积配置人员，再按岗位设计人工费率；楼管、中控是按数量、行规配备人数，再按岗位设计人工费率。
这种设计方法直接反映了运行成本；
4、将执行劳动法增加的费用纳入人员成本核算，包括：工资、社会保险、加班费；
5、学校提供的经营性资产不纳入“指导标准”体系。
需要指出的是，物业管理服务不是不要经营开发，而是要把经营性资产与物业费严格清晰地分开。
经营性资产应该实行托管，通过招投标承包上交经济任务。
三、适用范围
“指导标准”适用于北京高校除餐饮、外事接待以外的后勤管理服务，并作为指导性文件参照执行，不做硬性规定。
四、注意事项
1、人员费用包括：培训、、工资、保险、劳保、加班等费用，不含住房费；
2、2006年北京市最低工资标准为640元/月；
3、人员费用适用于社会招聘的务工人员，并根据北京市公布的平均工资增幅相应进行调整；
4、所列收费标准如没有特殊标注均视为按年度计算,所列面积如果没有特殊标注均视为建筑面积；
5、学校应向物业管理单位提供所管服务面积的4 —6‰的管理用房（不含设备用房）；
6、“指导标准”解释权为北京高校后勤研究会物业专业委员会，并将在实际运用中作补充修改。
各校在参照过程中如有意见或建议，请随时采取电子邮件方式联系
2006年12月
消防、治安
2、巡检面积按建筑面积计量；
3、材料费用包含：通讯器材、记录本、笔、手电及电池等费用。
教学楼、办公楼、学生公寓保洁
2、外墙清洗面积按建筑面积计量，费用为工料费；
3、多媒体设备管理服务收费标准由设备主管机关另行制定；
4、材料费用包含：扫帚、清洁剂、玻璃器、毛巾、垃圾袋、洗衣粉等日常保洁耗材费用；
5、高档教学、办公区及室内实行特约保洁服务，费用由双方协商制定。
教学楼、办公楼、学生公寓综合管理
2、楼管员要求大专学历。
校园环境绿化保洁
2、垃圾楼、站的大、中修费用另报专项；
3、化粪池清掏费的制定参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》，面积按建筑面积计量；
4、垃圾清运费的制定参照京价（收）字[1999]第253号文件核算（25元/吨）。
供配电运行维护
2、630KVA以上（含）变电所运行维护参照《北京地区电气规程汇编》核算（每班值班人员不少于2人）；
3、11万KV自管电站材料费用在上列标准基础上适度上调。
电梯运行维护
2、大、中修报专项。
二次供水运行维护
2、运行维护费参照京发改[2005]2662号文件制定（0.1元/㎡.月）。
自备井运行维护
中水运行维护
注：大、中修报专项浴室、茶炉、蒸汽锅炉运行维护
供暖运行维护
2、供暖运行维护最低配置8人/站；
3、供暖承包制收费标准：燃气供暖为30元/120天.㎡；燃煤直接供暖为16.5元/120天.㎡；燃煤间接供暖为19元/120天.㎡；供暖时限超出120天，费用相应递增；根据市场能源费用变化，供暖费用相应调整；
4、供暖运行维护费用的制定参照京价（商）字[2001]372号文件核算。
空调运行维护
2、主机维护费用指机组的维护费用，系统维护费用指除机组外的空调设施设备的维护费用；
3、空调运行维护费用不含水电气等能源费及机组、主管网的大中修更新改造费用。
教学楼、办公楼、学生公寓房屋及设施设备小修维护
2、小修材料费包含：日常耗材费用及零修费在500元/件以下的小修材料费用；
3、房屋及设施设备小修维护参照京房地修字[1998]第799号文件、《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》文件核算（3.54元/㎡.年）；
4、教学楼、办公楼及学生宿舍家具维修协商计费；
5、房屋及设施设备小修维护不含电梯、供暖、空调、、二次供水、自备井；
6、高档楼区小修维修费用参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》文件核算（4.72元/㎡.年）；
7、大修、中修、外线维修（井沟盖、管网、临时管线）及500元以上单体材料费报专项；
8、校园道路、路灯、景观、布告栏、标志牌等设施另设立专项经费。
邮政服务（收发服务）
特约服务
1、服务标准及费用由甲乙双方协商确定，并实行明码标价；
2、特约服务包括：家政服务，客货运输，电话查号，订票服务，专项保洁，条幅制作，绿植租摆，多媒体管理，会议服务，大
型活动服务，学生迎送，行李托运，电话托管，上门投递，网络维护等。
企业管理
注：1、企业管理标准不包括大包项目。
校园住宅区物业管理服务收费标准：0.70元/建筑平方米.月
2、以上收费标准已含物业管理企业的营业税及附加；
3、校园住宅区物业管理服务收费不包括供配电、电梯、水泵、供暖、中控等运行维护费用，相关费用执行本收费标准所列项目，费用由学校列支；
4、入户维修另行收取工料费：每半小时每个人工费5元，不足半小时按半小时计费；材料费按市场零售价计费，自备材料的住户不缴纳材料费；
5、单元楼内公共部位照明能源费按户分摊；单元楼外园区景观照明（例如草坪灯、小品效果灯、楼宇外轮廓照明和园区水系等）能源费由物业管理企业与业主协商后合理收取；
6、消防及安全防范设施设备日常运行维护费另行制定，费用由学校列支。
附件：单位缴纳员工保险举例
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