苏州工业园区城市规划管理技术规定（2011年版）第一章总则第二章用地管理通则第三章建筑管理通则第四章住宅区规划管理第五章公共设施规划管理第六章工业区规划管理第七章景观与环境规划管理第八章附则附录一特定区域范围附录二建筑满窗日照计算规则总则第一条（目的依据）为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》等有关法律、法规、规章和规范，制定本规定。

第二条（适用范围）本规定适用于苏州工业园区中新合作区范围内各项新建、扩建、改建的建设工程及与城市规划、设计和管理有关的活动，中新合作区外参照执行。

第三条（规划建设理念）园区规划建设应当体现资源节约、环境友好的总体要求，统筹安排各类建设项目和建设用地，完善功能布局、集约利用土地，保护景观和生态资源、改善人居环境。

第四条（特定区域）园区行政主管部门可视城市发展需要，将城市核心地区、旧城更新地区及大型公共绿地、滨水地区等在土地使用和建筑管理上有特别要求、需作特殊规定的地区划定为特定区域。

特定区域内的建设工程，应按经批准的详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）、城市设计执行。

在规划设计时，可根据实际情况和特殊要求确定地块的建筑密度、容积率、绿地率、建筑退让和建筑间距等指标。

园区现行特定区域范围见附录一。

园区行政主管部门可根据需要另行制定特定区域的管理规定。

用地管理通则第五条（新增城市用地分类）园区内建设用地，按主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类，并结合本地区社会经济发展实际情况，在现行国标基础上新增部分用地类别。

表2.1 新增城市用地分类和代号表第六条（兼容性控制）建设用地的使用和建设项目的选址，应当符合总体规划和控制性详细规划要求，并遵循土地使用兼容性的原则，按照《江苏省城市规划管理技术规定》中建设用地适建性的有关规定执行。

《江苏省城市规划管理技术规定》建设用地适建性规定中未列入的建设项目，由园区规划部门根据该建设项目对周围环境的影响和基础设施的条件核定其适建范围。

凡需改变经批准的规划用地性质或超出《江苏省城市规划管理技术规定》中建设用地适建性规定范围的，应对规划进行调整，按规定程序批准后方可实施。

第七条（建设强度控制）各类建设用地的建设强度控制指标应符合本规定的要求。

园区特定区域、重要节点地区、轨道站点周边地区、旧区更新地区的开发与改造等特殊建设项目，因实施需要建设强度确需突破本规定要求的，可结合有关专项规划、城市设计等要求进行论证，论证可行的，经批准后执行。

第八条（建设地块管理）已取得规划许可的建设项目，因上位规划、市政规划调整或公共利益需要造成净用地面积减少的，在符合交通、景观、消防、卫生、日照等有关规定，且规划论证可行的前提下，经批准后可按原核定建筑规模建设，但不得改变用地性质、降低绿地率、减少公益性设施配置、影响城市空间形态。

因开发建设需要，相邻的两块或多块用地确需调整合并的，应符合以下要求：（一）地块合并后建设规模不得超过各地块原批准建设规模之和；（二）若各地块规划用地性质或控制要求不同，应保证地块合并后各功能建筑面积的比例不变，并应符合相关规划控制要求。

建筑管理通则第九条（建筑退线）（一）建筑缓冲带距离控制建筑缓冲带是指主体建筑物（一般以建筑外墙为参照）与城市道路、公路、铁路及水域之间的控制区，其中包括绿化缓冲带和间距缓冲带。

绿化缓冲带只用于植树、造景和铺设草地，可建设指示牌、灯柱等小型构筑物和设施。

间距缓冲带中可建设停车场、车道、人行道、路肩和篷盖，以及建筑面积不超过9平方米的垃圾收集点、警卫室、小型变配电设施、雨水提升泵站、自来水增压泵站等设施。

表3.1 建筑缓冲带控制距离（二）相邻地块建筑物、地下建筑物退界距离控制相邻地块建筑物后退公共地界、地下建筑物后退道路红线按表3.2的规定执行。

表3.2 相邻地块建筑物、地下建筑物退界距离第十条（建筑间距）（一）建筑间距控制应满足《江苏省城市规划管理技术规定》的有关要求，并应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求。

（二）CBD区域内的建筑按非住宅建筑控制建筑间距，不执行住宅日照标准。

若CBD区域外有受其遮挡且有日照要求的建筑（根据《苏州工业园区中央商贸区高层建筑日照分析管理办法》的规定确定），该受遮挡建筑须满足国家相关建筑日照标准。

（三）东环路地区内的新建建筑，若周边有受其遮挡且有日照要求的建筑，该受遮挡建筑须满足国家相关建筑日照标准。

（四）酒店式公寓按非住宅建筑计算建筑间距，不执行有关住宅日照标准。

第十一条（出入口）（一）周边有一条以上城市道路的地块，出入口应设置在较低等级道路上。

同一条道路上相邻出入口的间距一般不小于100米。

城市主干道上不宜开设地块出入口。

不得在道路展宽段、港湾式公交站场设置出入口。

（二）地块出入口位置与城市主干路交叉口（含T型交叉口）的距离不宜小于80米，与次干路交叉口（含T型交叉口）的距离不宜小于50米（以上起算点为城市道路红线交叉点），与桥隧坡道起止线的距离不宜小于30米。

（三）居住小区一般应至少设置2个出入口；商业、办公建筑宜单独设置人行出入口，主要人行出入口前应留有适当的集散场地；面积小于1公顷的工业地块，只允许设置1个出入口。

（四）出入口的宽度一般为6～10米，特殊情况下可放宽至12米。

出入口处的道路机非分隔带开口在出入口宽度基础上放宽6米。

（五）对出入口宽度、数量有特殊要求的工业项目，可根据情况另行申请，但应进行交通影响分析，并满足相应的规范要求。

第十二条（停车设施配建）（一）停车场（库）应遵循以配建停车为主、路外公共停车为辅、路边停车为补充的原则。

建筑物配建停车指标应符合表3.3的规定。

其中机动车以小型车为计算当量，非机动车以自行车为计算当量。

表3.3 建筑物停车配建标准注：1、上表中指标为最低控制值；2、综合性建筑配建停车位指标按各类性质和规模分别计算；3、三星级及以上酒店、大型餐饮娱乐设施、剧院、博物馆、图书馆、展览馆按每1000㎡建筑面积配建一个旅游巴士停车位；4、一般工业厂房货车停车位按1车位/3000㎡配置，仓库货车停车位按1车位/800㎡配置；5、其它类型建筑配建停车位指标按省相关标准执行；6、带“＊”的建筑停车配建指标为建议值，具体指标宜通过交通影响分析确定；7、根据不同的停车分区要求，停车配置标准可依照停车调控系数进行调整。

第十三条（建筑层高）（一）住宅层高1、住宅主体层高不得超过3.5米，不得低于2.8米；2、架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视等功能使用时，净高不宜低于3.0米；3、酒店式公寓、服务式公寓的层高不得超过4.5米。

（二）其它建筑层高1、办公建筑标准层层高一般不超过4.5米；2、住宅区公共配套设施及小型商业建筑首层层高不得超过5.0米，二层及以上层高不得超过4.8米；3、单层建筑面积超过5000平方米的仓储式超市、大型商场等的建筑层高不得超过8.0米；（三）有特殊使用要求的建筑，其层高可依据使用功能及设备的具体情况确定。

住宅区规划管理第十四条（居住用地分类）居住用地指居住小区、居住街坊、居住组团等类型的成片或零星的用地，包括住宅用地、为居住小区以及小区级以下居住配套服务的公共服务设施用地、道路用地和绿地。

第十五条（居住用地分级规模）居住用地应相对集中布局，形成相应规模的居住邻里、居住小区或居住组团，规模标准应符合表4.1的规定。

表4.1 居住用地分级规模注：每户按照3.2人计算。

第十六条（住宅区开发控制）住宅区开发强度应符合表4.2的规定。

住宅区现状建筑容量控制指标已超出规定值的，不得进行扩建。

表4.2 住宅区开发控制指标注：1、本表规定的建筑密度指标为上限，绿地率指标为下限；2、低密度住宅区内除私人庭院外绿地率不小于15%。

3、建筑层数为建议指标。

第十七条（住宅区绿地）（一）住宅区绿地包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建附属绿地、道路绿地以及居民能够方便地进入、并满足绿化覆土要求的地上或半地下建筑的屋顶绿地。

（二）住宅区公共绿化宜集中布置。

组团集中绿地面积一般不得小于400平方米，并设置相应的老人和儿童活动场地。

（三）住宅区绿地面积指标应符合规范规定，鼓励发展垂直绿化及屋顶绿化，提高绿化质量。

（四）绿地率计算除满足国家相关规范要求外，还应满足以下规定：1、建设工程对其地下设施实行覆土绿化时，应保持必要的覆土厚度，形成以乔木为主的合理种植结构，保证发挥绿地效益。

符合以下规定时，可按比例计入绿地率：凡地下设施顶板上部至室外地坪覆土厚度达1.5米（含1.5米）以上，其绿化面积可全部计入绿地率；覆土厚度达0.8～1.5米（含0.8米），其绿化面积可按1/2计入绿地率；覆土厚度小于0.8米不计入绿地率。

2、与室外地坪高差不大于5.0米的非住宅建筑屋顶、覆土层厚度不小于0.6米的绿化用地，按其水平投影的1/4计入绿地率；覆土层小于0.6米或单片面积小于20平方米的不计入绿地率。

3、建筑水平投影内覆盖的绿化用地不计入绿地率。

4、使用植草砖等透水地面、乔木行株间距在6米×9米以下的地面停车场用地, 可计入绿地率。

第十八条（住宅区道路）（一）住宅区道路系统应结构清晰，分级明确，鼓励采用人车分流的交通组织方式。

（二）住宅区道路宽度应满足以下规定：1、各类可通车道路路面宽度不宜小于双向6米、单向3.5米。

2、路面宽度6～9米的可通车道路应设置双侧宽度之和不小于1.5米的人行道；路面宽度大于9米的可通车道路应设置双侧宽度之和不小于3米的人行道。

3、尽端式可通车道路长度不得超过120米，并应设置不小于12米×12米的尽端回车场地。

4、步行专用道路应设置机动车物理阻挡设施，并应设置完善的无障碍设施。

（三）住宅区道路边缘至建、构筑物的最小距离按表4.3执行。

表4.3 道路边缘至建、构筑物最小距离（四）住宅区内道路标高及住宅室内外标高应统一考虑，保证排水和管线布置的顺畅，不得对周边地块造成影响。

原则上沿主干道场地地坪标高不得低于3.12米，最高不宜超过3.5米，场地其它地坪标高不得低于2.82米（1985国家高程基准）。

（五）住宅区内道路、公共建筑应满足无障碍通行的要求。

第十九条 (住宅区停车)（一）住宅区停车场地应尽量靠近机动车出入口，并保证相对集中设置与停放安全，减少对住宅环境的影响。

住宅架空层不得用作机动车停放处。

非机动车停车库（位）应设置在地下或半地下室，不得在住宅群落或楼栋之间搭建停车棚。

（二）住宅区机动车停车位应近远期结合设置，远期停车位数量应符合规划要求。

鼓励多层停车方式，考虑远期采用多层停放方式的场地，其地块尺寸不宜小于30米×70米；设置机械式双层停车位的车库，净高不得低于3.7米。