有关商品房买卖合同法律法规
详解最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释“28条”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）将从今年6月1日起开始实施。该解释是根据人民法院在审理案例中，对经常出现争议的问题进行的法律界定，这不但对人民法院在审理案件中有实际指导意义，而且对开发商和购房者而言，也有了“参考”。
●尊重当事人的“意思自治”
该“解释”尊重当事人的自愿约定，全面体现了尊重当事人“意思自治”的原则。如第六条关于办理合同备案的效力的规定，第十一条关于房屋交付时间的规定，第十四条关于房屋面积“缩水”“涨水”的规定，第十五条关于合同解除权期限的规定，第十八条关于办理房屋权属证期限的规定，以及第二十和二十一条关于购房者和开发商与包销人法律关系的规定，均体现了“有约定从约定、没约定从法定”的“意思自治原则。”
建议：购房者和开发商在签订《商品房买卖合同》时，应将对合同条款的解释权掌握在自己手中，将双方协商、约定的事项在合同中予以明确。
●想说“合同无效”不容易《中华人民共和国合同法》规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，
应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
可见，合同被认定无效后的处理，将对房地产市场以及交易关系的稳定产生一定的影响。为此，该“解释”规定，人民法院在审理案件中，只要《商品房买卖合同》没有违犯《合同法》第五十二条关于认定合同无效的规定，并符合该司法解释的相关规定的，法院不支持“主张无效”的请求。
《城市商品房预售管理办法》有关规定，开发经营企业进行商品房预售，应取得《商品房预售许可证》，没有取得预售许可证的，属于不符合商品房销售条件和要求，所签订的合同，应认定无效。
而该“解释”明确规定，“商品房买卖合同”只要“在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。”这样的规定，可以稳定交易，并可以有效减少因认定合同无效造成的各方损失，在一定意义上保护了开发商的利益。
点评：其实，无论是尊重当事人“意思自治”，还是对合同不能轻易确认无效的规定，这些解释都是“以人为本”的原则进一步深化。
●特定的销售广告和宣传资料可视为合同条款在房屋销售中，广告和宣传资料对开发商包装“楼盘”，对购房者选房起着非常重要的作用。特别是在预售阶段，由于大部分房屋属于在建工程，根本无法从工地上看到房屋的全面情况。因
此，设计精美、充满浪漫和想象的广告图片就给人以美好的憧憬，很多购房者也就“一厢情愿”地认为广告中内容与实际交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋时，才发现“误差”如此之大。而这时开发商往往以借口广告宣传而已，不愿承担任何责任，因此引起的纠纷数不胜数。
《商品房销售管理办法》第十五条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。该规定对广告内容事项能否成为合同条款提供了法律依据。
“解释”第三条规定，房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响说明和允诺，无论是否载入商品房买卖合同，均可视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。可见，该解释对于销售广告和宣传资料可否直接成为合同内容提供了明确依据，实际上是对开发商交易提出了诚信的要求和法律上的约束。
点评：销售广告和宣传资料切不可“漫无边际”，开发商要“诚信”，购房者要“当心”。
●慎签《认购书》在商品房交易中，为了保证买卖双方能够签订买卖合同，一般先由购房者交付一定的“定金”，并签订《认购书》，作为签署正式合同前双方权利义务承担的书面凭证。对于购房者来说，在签订《认购书》并交付一定“定金”后，可以有一段时间进行考察并考虑决定是否购买该房屋，如果决定不
签订正式合同，或者是放弃购买《认购书》中明确约定的房屋，购房者仅依据约定承担损失相对较小的违约责任。从一定程度上稳定了交易，避免了日后更大纠纷的出现。
《认购书》毕竟不是合同，它包括的内容比较简单。例如，有的《认购书》约定的仅仅是：1、购房者认购的房号、面积、单价、总价；2、交付定金的数额，同时还约定，乙方（购房者）须在签署本《认购书》后×日内与甲方（开发商）签署《商品房买卖合同》。如乙方在约定期限内不签订该合同，甲方有权扣除乙方所交定金，并有权另行处置该房屋。
从法律效力上说，一旦在《认购书》里约定了定金，对于买卖双方均具有法律约束力。所以，实践中，往往由于双方对房屋交付时间、房屋装饰材料和装修标准等合同条款内容不能完全达成一致，这样往往被开发商认为是购房者“不能和约定的时间里签订合同”而首先违约，开发商也就以此为借口不再返还购房者定金；而购房者认为开发商的合同条款和签订《认购书》时的口头许诺不一致，签不成合同是开发商“出尔反尔”造成的，开发商应该双倍返还定金。这样，双方的纠纷就不可避免。
“解释”第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
根据对该“解释”的理解，如出现上述情况，双方不能就合同内容协商一致，或因购房者不能完全接受开发商的条件，造成双方不能签订合同，依据该规定，“应当按照法律关于定金的规定处理”，那么，购房者的定金就很可能被“扣缴”了。
所以，购房者在签订《认购书》时，要注意以下问题：1、签订《认购书》之同时，一定要开发商提供正式的合同文本，对合同中的内容进行提前了解，对双方理解不同的条款和购房者最关心的内容予以沟通协商，并将协商一致的理解在《认购书》中确认。2、为避免因“定金”的约定使双方产生纠纷，建议在签订《认购书》时，尽可能将“订金”代替“定金”。这样，一旦因对合同的理解出现分歧或是纠纷时，“订金”可以全部返还。
当然，作为开发商来讲，签订《认购书》，是保证房屋正常并顺利销售的主要条件，任何开发商也决不希望购房者恶意利用“订金”这种相对没有法律惩罚性的方式签订《认购书》，所以，建议买卖双方在交易中，均保持诚实信用的态度，也是非常重要的。
点评：法律对双方都是公平的，买卖双方均有权运用法律最大限度地维护自己的利益，降低自己的风险。
●解决面积“缩水、涨水”问题法定化《商品房销售管理办法》作为部委规
章，对此也有明确规定，即房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照规定的原则处理。
该规定以“解释”的形式出现，对制止开发商滥增减房屋面积，有了更明确的法律依据和标准。
●交易不诚信，开发商被严惩在房屋交易中，由于房屋的实际转移和取得房产证的时间不相一致，购房者往往在实际占有使用房屋很长时间以后，房屋的产权一般还在开发商名下，有的开发商就因资金紧张，将以售出的房屋作抵押贷款，这无形中就给购房者增加了风险。
为此，该“解释”第八条规定，对于开发商“一女多嫁”“嫁后抵押”的行为，购房者有权请求“解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”
可见，该规定加大了对恶意抵押和恶意销售行为的惩处力度。
点评：购房者应注意的是，只有在开发商恶意抵押和恶意销售行为而造成购房者无法实现购房目的时候，该惩罚才能生效。
另外，“解释”的第十五条，对于合同解除权的期限：第十六条，对于如何
处理违约金“漫天要价”和违约金不足以弥补实际损失的规定，都对规范房地产市场、解决交易纠纷具有很好的实际意义。
建筑工程相关法律法规试题 一、名词解释 1. 无因管理 2. 要约 3. 抵押 4. 不安抗辩权 二．单项选择题 1. 人们通常称（）为法律事实。 A. 法律关系产生、变更和消灭的原因 B. 法律得以产生的事实 C. 实际发生的社会现象 D. 法律关系产生的事件 1. 下列关于安全生产检查制度说法错误的是（）。 A. 安全检查制度是安全生产的保障 B. 安全检查制度是“预防为主”的具体体现 C. 安全生产检查制度是群众路线在安全工作中的具体体现 D. 安全生产检查制度是上级管理部门或企业自身对安全生产状况进行定期或不定期检查的制度 2. 占有权是指对财物的（）。 A. 直接使用的权利 B. 取得经济效益的权利 C. 获得利息的权 利 D. 实际控制的权利 3. 当事人应当按照约定（）自己的义务。 A. 全面履行 B. 可以不全面履行 C. 可以不履行 D. 只享受权利，不全面履行 4. 建设工程发生质量事故后，有关单位应当在（）小时内向当地建设行政 主管部门和其他有关部门报告。 A. 12 B. 24 C. 32 D. 48 5. 债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人，应当经（）的同意。 A. 债权人 B. 人民法院 C. 公证部门 D. 第三人 6. 未经总监理工程师签字，建设单位（）。 A. 不拨付工程款，不进行竣工验收 B. 不拨付工程款，可以进行竣工验 收 C. 可以拨付工程款，不进行竣工验收 D.可以拨付工程款，可以进行竣工验 收 7. 从事建筑工程活动的企业或单位，应当向（）申请设立登记，并由建设 行政主管部门审查，颁发资格证书。 A. 项目主管部门 B. 当地人民政府 C. 工商行政管理部门 D. 单位上级主管部门 8. 建筑工程施工许可的基本规定说法错误的是（）。 A. 未办理报建登记手续的工程，不得发包 B. 未领取施工许可证的，不得开工 C. 未办理报建登记手续的工程，不得签订工程合同 D. 新建、改建、扩建的工程，包括国务院建设行政主管部门或其授权的部门 申请领取建设工程施工许可证。
招标法律法规汇总 法规 1.《中华人民共和国招投标法》 2.《中华人民共和国招投标实施细则》 3.《山西省工程建设项目招投标条例》 4.《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》 5.《工程建设项目货物招投标办法》 6.《工程建设项目勘察设计招投标办法》 7.《工程建设项目招投标代理机构资格认定办法》 8.《工程建设项目招投标活动投诉处理办法》 9.《工程项目施工招标办法》 10.《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》 11.《公路工程勘察设计招标投标管理办法》 12.《公路工程施工监理招标投标管理办法》 13.《公路工程施工招标投标管理办法》 14.《国家技术创新项目招标投标管理办法》 15.《国家重大建设项目招标投标监督暂行办法》 16.《机电产品国际招标投标实施办法》 17.《建筑工程设计招标投标管理办法》 18.《评标委员会和评标方法暂行规定》 19.《评标专家和评标专家库管理暂行办法》 20.《水利工程建设项目招标投标管理规定》
21.《水运工程施工招标投标管理办法》 22.《铁路建设工程招标投标实施办法》 23.《通信建设项目招标投标管理暂行规定》 24.《违反规定插手干预工程建设领域行为处分规定》 25.《政府采购货物和服务招标投标管理办法》 26.《中央投资项目招标代理资格管理办法》 27.《机电产品国际招标机构资格管理办法》 司法解释 28.《关于审理建设工程施工纠纷案件适用法律问题的解释》 政策 29.《关于铁路工程项目进入地方公共资源交易市场招投标工作的指导意见》 30.《关于交通运输工程建设项目进入公共资源交易市场集中交易的通知》 31.《关于进一步加强房屋建筑和市政工程项目招标投标监督管理工作的指导意见》 32.《关于做好招标投标法实施条例贯彻实施工作的意见》
精心整理 房地产开发相关法律法规 一、房地产宏观管理篇 国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》 建设部关于贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》有关问题的通知 中华人民共和国城市房地产管理法 建设部关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知 建设部关于做好《中华人民共和国城市房地产管理法》实施工作的通知 知》 国家计划委员会关于《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》 国家土地管理局印发《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》的通知 国家土地管理局印发《关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见》的通知 国家土地管理局关于《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 国务院办公厅转发民政部关于《进一步加强公墓管理的意见》的通知 国家土地管理局《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》 国家土地管理局关于《土地使用权抵押登记有关问题的通知》
国家土地管理局建设用地司关于试用《出让国有土地使用权呈报表》的通知 国家土地管理局关于《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》 国务院关于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 国家土地管理局关于《加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知》 国家土地管理局关于《加强宏观调控管好地产市场的通知》 国家土地管理局关于《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》 国土资源部《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》 国务院办公厅关于《加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 国土资源部关于《土地利用年度计划管理办法》 国土资源部关于《土地利用总体规划审批和实施管理工作若干问题的通知》 国务院批转国家土地管理局关于《部分地方政府越权批地情况报告》的通知 国家土地管理局关于《正式使用建设用地批准书的通知》 国家土地管理局关于印发《建设项目用地预报和审批备案制度试行》的通知 国土资源部关于《建设用地审查报批管理办法》 国土资源部关于《闲置土地处理办法》 国土资源部、国家发展计划委员会关于《增发国债投资建设项目用地有关问题的通知》
案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的
招投标法律法规汇编 一、招投标相关法律法规 《招标投标法》 《招标投标法实施条例》 《工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会令第３号》 《通信工程建设项目招标投标管理办法【工信部令27号】》 《中华人民共和国财政部令第74号政府采购非招标采购方式管理办法》 《政府采购评审专家管理办法详细内容》 《评标委员会和评标方法暂行规定》 二、基本原则 1、关于肢解项目规避招标的规定 《招标投标法》第四条任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。 《通信工程建设项目招标投标管理办法【工信部令27号】》第二十二条通信工程建设项目已确定投资计划并落实资金来源的，招标人可以将多个同类通信工程建设项目集中进行招标。招标人进行集中招标的，应当遵守《招标投标法》、《实施条例》和本办法有关依法必须进行招标的项目的规定。 2、关于必须招标范围的规定 《工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会令第３号》第二条规定必须招标范围：关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的范围
包括：（三）邮政、电信枢纽、通信、信息网络等邮电通讯项目； 《工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会令第３号》第四条规定必须招标范围：使用国有资金投资项目的范围包括： （一）使用各级财政预算资金的项目； （二）使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目； （三）使用国有企业事业单位自有资金，并且国有资产投资者实际拥有控制权的项目。 3、关于必须招标规模的规定 《工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会令第３号》第七条，上述5、6条规定的项目；包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标（一）施工单项合同估算价在２００万元人民币以上的； （二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在１００万元人民币以上的； （三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在５０万元人民币以上的； （四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在３０００万元人民币以上的。 4、一个完整的招投标程序 招标、投标、开标、评标、中标、签订合同及项目实施 三、招标方式分类及相关法律规定 1、招标 《招标投标法》第十条必须招标分为公开招标和邀请招标。 公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。
招标中投标保证金相关法律规定 一、法源 招标人在招标文件中可以要求投标人提交投标保证金（《招标投标法实施条例》第26条） 二、金额标准 （一）投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。（《招标投标法实施条例》第26条） （二）招标文件要求投标人提交投标保证金的，保证金数额不得超过勘察设计估算费用的2%，最多不超过10万元人民币。（工程建设项目勘察设计招标投标办法第24条） （三）“投标保证金不得超过项目估算价的的2%，但最高不得超过80万元人民币。（工程建设项目施工招标投标办法第37条）（工程建设项目货物招标投标办法第27条） 三、有效期 投标保证金有效期应当与投标有效期一致。（《招标投标法实施条例》第26条） 四、保证金形式及转出账户要求 （一）依法必须进行招标的项目的境内投标单位，以现金或者支票形式提交的投标保证金应当从其基本账户转出。（《招标投标法实施条例》第26条）（二）投标保证金可以是银行出具的银行保函或不可撤销信用证、转账支票、银行即期汇票，也可以是招标文件要求的其他合法担保形式。（机电产品国际招标投标实施办法(试行)第23条）（工程建设项目货物招标投标办法第27条） 五、联合体提交保证金的要求 （一）联合体投标的，应当以联合体共同投标协议中约定的投标保证金缴纳方式予以提交，可以是联合体中的一方或者共同提交投标保证金，以一方名义提交投标保证金的，对联合体各方均具有约束力。（机电产品国际招标投标实施办法(试行)第23条） （二）联合体投标的，应当以联合体各方或者联合体中牵头人的名义提交投标保证金。以联合体中牵头人名义提交的投标保证金，对联合体各成员具有约束力。（工程建设项目施工招标投标办法第45条） 六、提出时间 对技术复杂或者无法精确拟定技术规格的项目，招标人可以分两阶段进行招标。 第一阶段，投标人按照招标公告或者投标邀请书的要求提交不带报价的技术建议，招标人根据投标人提交的技术建议确定技术标准和要求，编制招标文件。 第二阶段，招标人向在第一阶段提交技术建议的投标人提供招标文件，投标人按照招标文件的要求提交包括最终技术方案和投标报价的投标文件。 招标人要求投标人提交投标保证金的，应当在第二阶段提出。（《招标投标法实施条例》第30条）
《建筑工程相关法律法规》知识点 1、要约与承诺当事人订立合同必须的程序，也是当事人双方就合同的一般条款经过协商一致并签署书面协议的过程 2、附生效条件的合同，自条件成就时生效。 3、劳动合同中约定试用期的，试用期最长期限是6 个月。 4、合同成立后，能否产生法律效力，能否产生当事人所预期的法律效果，要看合同是否具备生效要件 5、关于要约失效，下列说法中错误的是：受要约人不满意要约内容 6、建设工程纠纷处理的基本形式中不包括索赔 7、下面关于安全生产责任事故应急救援说法错误的是：有关地方人民政府和负有安全生产监督管理职责部门的负责人接到重大生产安全事故报告后，应当召开会议研究抢救方案。 8、定金的数额由当事人约定，但不得超过主合
同的额的20% 9、人们通常称法律关系产生、变更和消灭的原因为法律事实 10下面关于安全生产检查制度说法错误的是：安全生产检查制度是群众路线在安全工作中的具体体现 11、占有权是指对财物的实际控制权利 12、当事人应当按照约定全面履行自己的义务 13、根据经济规律和生态规律的要求，环境保护法必须认真贯彻三同步方针不包括：经济建设、城市建设、环境建设同步繁荣 14、建设工程发生质量事故后，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。 15、法定代理的成立，是基于法律的直接规定 16、抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭时，抵押权也消灭 17、关于建设工程消防工程的验收说法，下列选项中不正确的是：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经消防器材生产企业进行消防验收 18、一般来说，构成法律责任或违约责任的要件包括两个方面，即主管要件和客观要件 19、关于诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》作了专门规定：权利的最长保护期限为2 0 年20、债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债
(一) 主要法律 1、《城乡规划法》(2007年10月28日通过,自2008年1月1日起施行) 2、《城市房地产管理法》(1994年7月5日通过,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一次修正施行,2009年8月27日修改) 3、《建筑法》(1997年11月1日通过,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正) 4、《土地管理法》(1986年6月25日通过,2004年8月28日修正) 5、《招标投标法》(1999年8月30日通过,2000年1月1日实施) 6、《物权法》(2007年3月16日通过,2007年10月1日施行) 7、《公司法》(1993年12月29日通过,1999年12月25日第一次修订, 2004年8月28日第二次修订,2005年10月27日修订) 8、《合同法》(1999年3月1日通过,1999年10月1日施行) (二)法规、规章1、主要行政法规、规章 (1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日发布施行) (2)《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月6日通过,2001年11月1日施行,2011年1月21日废止) (3)《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日发布施行,2011年1月8日修改) (4)《土地管理法实施条例》(1998年12月24日通过,1999年1月1日施行,2010年12月29日通过修正决定,2011年1月8日施行) (5)《建设工程质量管理条例》(2000年1月10日通过,2000年1月20日发布施行) (6)《商品房销售管理办法》(2001年3月14日通过,2001年6月1日施行) (7)《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日发布,2001年8月15日第一次修正,2004年7月20日第二次修正) (8)《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日发布,2001年8月15日修正) (9)《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日发布,2001年8月15日修正) (10)《房地产广告发布暂行规定》(1996年12月30日发布,1998年12月3日修订) (11)《物业管理条例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修订) (12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1日起施行)。 (13)《土地登记办法》(2007年11月28日通过,2008年2月1日施行) (14)《房屋登记办法》(2008年1月22日通过,2008年7月1日施行) (15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号,2010年4月17日发布施行) (16)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号,2011年1月26日发布施行) (17)《房地产经纪管理办法》(2010年10月27日通过,2011年4月1日起施行) (18)《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(2011年5月11日发布施行) (19)《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日发布,2011年2月1日施行) (20)《商品房销售明码标价规定》(2011年3月16日发布,2011年5月1日施行) (21)《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(2011年1月27日发布施行) (22)《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日发布施行) (23)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月19日通过,2011年1月21日起施行) 中华人民共和国城市房地产管理法2004-05-29 中华人民共和国建筑法2004-05-29 中华人民共和国土地管理法2004-05-29 ·房地产法规·
《建筑工程相关法律法规》复习题 1、建设工程纠纷处理的基本形式包括哪些？ 答：建设工程纠纷处理的基本形式包括：和解、调解、仲裁、诉讼 2、法律代理是基于什么成立的？ 答：法律代理是基于授权委托成立的。 3、定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的多少？ 答：定金不得超过合同总额的20%。 4、附生效条件的合同，自什么时候开始生效？ 答：自然条件成就时生效 5、在哪些情形下，用人单位可以解除劳动合同？ 答：劳动者有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同： （一）在试用期间被证明不符合录用条件；（二）严重违反用人单位的规章制度的； （三）严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；（四）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；（五）因《劳动合同法》第26条第一款第一项规定的情形致使劳动合同无效的；（六）被依法追究刑事责任的。 6、劳动合同中约定试用期的，试用期最长期限为几个月？ 答：劳动合同期限三个月以上不满1年的，试用期不得超过1个月，劳动合同期限1年以上不满三年的试用期不得超过二个月，三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过六个月。 7、占有权是指什么？ 答：占有权是指事实上的控制权。 8、建设工程质量事故后，有关单位应当在几个小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告？ 答：应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。 9、抵押权与其担保的债权是什么关系 答：先执行抵押权，后执行担保权 10、根据经济规律和生态规律的要求，环境保护法必须认真贯彻的三同步方针包括哪些？ 答：同步规划、同步实施、同步发展。 11《中华人民共和国民法通则》作了专门规定，权利的最长保护期限为几年? 答：最长的保护期限是20年，超过20年法律将不再保护。 12、生产经营单位为免除或者减轻其对从业人员因生产安全生产事故、伤亡依法承担责任，与从业人员订立的协议是否有效？ 答：第八十九条生产经营单位与从业人员订立协议，免除或者减轻其对从业人员因生产安全事故伤亡依法应承担的责任的，该协议无效；对生产经营单位的主要负责人、个人经营的投资人处2万元以上10万元以下的罚款。 13、未经总监理工程师签字，建设单位是否能拨付工程款，能否竣工？ 答未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。 14、招标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，处中标金额多少的罚款？
招投标法规解读及投诉质 疑解决方案 内容简介
2015年3月1日《中华人民共和国政府采购法实施条例》正式颁布生效，继《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》和《中华人民共和国政府采购法》之后，我们在招投标领域的法规体系又进一步完善，那么，在有法可依的前提下，我们如何能有效的运用这些法规更好地规避风险，为我所用呢？ 首先，法务将对相关法规的核心内容进行解读，在帮助大家了解相关法规的内容和调整范围后；再针对招投标实践中常见的违规现象进行归类、剖析并一一告知对应的解决方案。 依据法律规定结合商务实践法务将招投标违规分为2大类（政府采购招投标和非政府采购招投标）共15小类（详见目录）；然后针对每一小类问题分4个方面（法律依据、法律解读、解决方案和备用模板）进行讲解，其中“解决方案”一栏分别给出5种备选方案（询问、质疑/异议、投诉、行政复议和行政诉讼）供大家选择适用，同时告知大家选择解决方案的方法、适用的期限、形式、主体，当然，如大家在使用中有任何疑问欢迎随时联系法务。 希望我们的工作能给你带去实实在在的便利，能真正为公司的招投标项目加油助力；同时衷心希望您能对我们的工作提出意见和建议，也欢迎大家随时反馈法律需求，最后，希望通过我们的共同努力能使公司的投标项目在有效规避法律风险的同时获得最大的效益！ 相关法律： 《中华人民共和国招标投标法》 《中华人民共和国招标投标法实施条例》 《中华人民共和国政府采购法》 《中华人民共和国政府采购法实施条例》 《中华人民共和国反不正当竞争法》
目录 第一部分政府采购招投标法规解读与投诉质疑解决方案 (6) 一、招标人违反代理商计数规则 (6) 解读 (6) 法律依据 (6) 解决方案 (6) 附件：文书模板 (7) 二、招标人有倾向性采购行为 (11) 解读 (11) 法律依据 (11) 解决方案 (11) 附件：文书模板 (12) 三、招标人违反评审回避制度 (16) 解读 (16) 法律依据 (16) 解决方案 (16) 附件：文书模板 (17) 四、其他供应商有欠缴社保记录 (21) 解读 (21) 法律依据 (21) 解决方案 (21) 附件：文书模板 (22) 五、其他供应商缺乏独立民事能力 (26) 解读 (26) 法律依据 (26) 解决方案 (26) 附件：文书模板 (27) 六、其他供应商欠缺履约能力 (31) 解读 (31) 法律依据 (31)
【案例一】企业法人与项目经理部的法律关系P9 地处A市的某设计院承担了坐落在B市的某项“设计--采购--施工”承包任务。该设计院将工程的施工任务分包给B市的某施工单位。设计院在施工现场派驻了包括甲在内的项目管理班子，施工单位则由乙为项目经理自成了项目经理部。施工任务完成后，施工单位以设计院尚欠施工款为由向仲裁委员会申请仲裁，主要依据是有甲签字确认的所增加的工程量。设计院认为甲并不是该项目的设计院方的项目经理，不承认甲签字的效力。经查实，甲既不是合同中约定的设计院的授权负责人，也没有设计院的授权委托书。但合同中约定的授权负责人基本没有去过该项目现场。事实上，该项目一直由甲实际负责，且有设计院曾经认可甲签字付款的情形。 【问题】 设计院是否应当承担付款责任，为什么？ 【案例分析】 设计院派甲作为设计项目管理班子，但甲既不是合同中约定的设计院授权负责人，也没有设计院的授权委托书，但由于合同中约定的授权负责人基本没有去过项目现场，项目一直由甲实际负责，且设计院曾经认可甲签字付款的情形。施工任务完成后，施工单位以设计院尚欠工程款为由申请仲裁，依据是有甲签字确认的增加的工程量。 【答案】 设计院应当承担付款责任。因为，由于设计院方面的管理原因，让施工单位认为甲具有签字付款的权力，致使本案付款纠纷的出现。《民法通则》第43条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”由于种种原因，我国目前经常存在着名义上的项目负责人经常不在现场的情况。本案的真实背景是设计院认为甲被施工单位买通而拒绝付款。本案对施工单位的教训是：施工单位需要让发包或总包单位签字时，一定要找其授权人；如果发包或总包单位变更授权人的，应当要求发包单位完成变更的手续。 【案例二】P13 甲施工企业在某条公路的施工过程串，需要购买一批水泥。甲施工企业的采购员张某持介绍信到乙建材公司要求购买一批B 强度等级的水泥。由于双方有长期的业务关系，未签订书面的水泥买卖合同，乙建材公司很快就发货了。但乙建材公司发货后，甲施工企业拒绝支付货款。甲施工企业提出的理由是，公司让张某购买的水泥是A强度等级而非B强度等级。双方由此发生纠纷。 【问题】 （1）水泥买卖合同是否有效？ （2）合同纠纷应当如何处理？ 【分析】 （1）本案中的纠纷处理，首先要判明水泥买卖合同是否有效，而对于合同效力判断的重要依据是甲施工企业的介绍信是如何写的。《民法通则》第65条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。……书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。”据此，甲施工企业开出的介绍信是“介绍张某购买水泥”，则张某行为是合法代理行为，其购买B强度等级水泥的行为在代理权限范围内；双方的口头合同也是有效的，应当继续履行，即甲施工企业应当付款。如果甲施工企业开出的介绍信是“介绍张某购买A强度等级水泥”，则张某买B强度等级水泥的行为就超越了代理权限，双方的口头合同是无效的。 （2）如果合同被确认无效后，其首要的法律后果是返还财产，即甲施工企业可以退货、拒付货款。乙建材公司的损失，按照《民法通则》第66条关于“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任”的规定，应当向张某主张。但在司法实践中，乙建材公司的难点是应当如何证明张某要求购买的是B强度等级水泥。 【案例三】P14-15 2011年7月，甲建筑公司(以下简称甲公司)中标某大厦工程，负责施工总承包。2012年5月，甲公司将该大厦装饰工程施工分包给乙装饰公司(以下简称乙公司)。甲公司驻该项目的项目经理为李某;乙公司驻该项目经理为王某。李某与王某是多年的老朋友。2012年6月，甲公司在该项目上需租赁部分架管、扣件，但资金紧张。李某听说王某与丙材料租赁站(以下简称丙租赁站)关系密切，便找到王某帮忙赊租架管、扣件。王某答应了李某的请求。随后，李某将盖有甲公司合同专用章的空白合同书及该单位的空白介绍信交给王某。同年7月10日，王某找到丙租赁站，出具了甲公司的介绍信(没有注明租赁
1.土地使用权年限： 2.土地使用权转让： 3.土地使用权期满或收回： 4.住宅建设用地使用权届满续期问题 5.房地产广告： 6.预售商品房的条件： 7.未取得预售许可证订立的预售合同是否有效： 8.销售代理： 9.预订款： 10.定金： 11.商品房现售的条件： 12.不得重复销售： 13.房屋平面图及尺寸误差： 14.签约时同时签订物业合同： 15.计价方式、销售面积、分摊及面积误差的处理办法： 16.明示法规和合同： 17.规划变更： 18.样板间： 19.合同备案： 20.延期交付房屋或迟延支付房款： 21.违约金数额的确定和调整： 22.惩罚性赔偿： 23.两书： 24.现场施工管理： 25.建筑噪声： 26.空调器、冷却塔等环境噪声： 27.竣工验收及备案： 28.房屋的转移占有及风险转移： 1
29.产权登记： 30.抵押及抵押登记： 31.按揭中商品房买卖合同中的解除权： 32.担保按揭合同的解除权： 33.质量责任： 34.测绘单位及测绘人员的责任： 35.房屋建设质量保修 36.主体结构质量不合格： 37.房产测绘收费问题： 38.契税： 39.印花税： 40.公共维修基金： 41.物业收费： 42.物业收费明码标价： 43.空置房的交费： 44.业主公约及临时业主公约： 45.物业招投标： 46.前期物业服务合同： 47.物业管理用房： 48.业主大会及业主委员会： 49.业主的权利与义务： 50.关于业主的建筑物区分所有权 51.装修活动的噪声管理： 52.住宅室内装修： 2
1、土地使用权年限： 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。 2、土地使用权转让： 《城市房地产转让管理规定》 第五条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第四十二条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 3、土地使用权期满或收回： 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第三十九条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。 第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。 第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。 第四十二条国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。 4、住宅建设用地使用权届满续期： 3
1）人们通常称法律关系产生、变更和消灭的原因为法律事实。 （2）占有权是指对财产的实际控制的权利。 （3）法律代理的成立是基于法律的直接规定。 4）抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭时，抵押权也消灭。 （5）一般来说，构成法律责任或违约责任的要件包括两个方面，即一般要件和特殊要件。（6）关于诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》规定：权利的最长保护期限为20年。 7 对于当事人达成和解协议的，可以请求仲裁庭根据和解协议作出裁决书，也可以撤回仲裁申请。 8 法庭辩论终结后，审判长征询各方最后的意见的顺序是原告、被告、第三人。 9 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消失。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告在合理期限内不行使的，该权利消灭。 级别管辖是人民法院组织系统内部从纵向划分各级人民法院的管辖权限。 地域管辖—同级法院审判案件时的职责分工 11 经营者有违反被责令暂停销售，不得转移、隐匿、销毁与不正当竞争行为有关的财务的行为的，监督检查部门可以根据情节处以被销售、转移、隐匿、销毁财务的价款的1倍以上3倍以下的罚款。 12 行政处分是行政责任的承担方式。 13 只追索赡养费、抚养费、抚育费案件的权利人死亡，人民法院应当终结执行。 14 委托代理自行终止的情况：代理人死亡或丧失民事行为能力；代理人期限届满或代理事务完成；被代理的法人组织终止。 15 代理的种类：委托代理、法定代理、指定代理 15质权人有权收取质物所生的利息。 16某公司因特殊原因未能在规定的时间内提取所采购的设备，一个月后提取设备时，对方索要设备保存管理费，这属于无因管理之债 17物权的特征为：物权是权利人对于物的权利；物权是由权利人直接行使的；物权是以权利人直接支配标的物；物权是排他性的权利。 18法定代理或指定代理终止的情况：代理人丧失民事行为能力；被代理人或代理人死亡；指定代理的人民法院或指定单位取消指定。 19留置担保的范围：主债权及利息；违约金及损害赔偿金；留置物保管费用；为实现留置权的费用。
与房地产销售相关的法律法规 房地产业是一个相当广泛的领域，它涉及众多法律关系，法律规范，在房地产经营中，无论其买卖，租赁，还是其抵押，继承都不象一般商品那样靠物质实体在当是人之间流通完成，而主要靠法律，法规和合同来完成。合同规定了个种技能，和交易各方的权利与义务，保证了置业人和租赁人所购买或承租的某些权能，以实现其权利。不仅如此，还因为房地产营销中所涉及法律关系比较复杂，所以要求有相应的法律规范，以协调、调整各经济主体之间的权利关系，从而保证和促进房地产市场健康发展。 从事房地产经济活动所依据的房地产相关法规包括以下内容： 一、《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国土地管理法》第二章规定了土地的所有权和使用权,第三章明确了建设用地的管理与使用。这些内容的规定确立了房地产的权属关系,是我们从事房地产营销活动的基础。 二、《中华人民共和国城市房地产管理法》 为了加强对城市房地产管理,维护房地产市场秩序，保障房地产人的合法权益，促进房地产业的健康发展1994年7月国家出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法于1995年1月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产市场营销人员应着重中对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属管理及法律责任都有明确规定。掌握该法中的一些具体内容，如国家施行的五种房地产管理制度、五项登记备案制度、五项证书及五种合同。 三、《中华人民共和国合同法》 为保护当事人的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会主义现代化建设，国家于1999年3月15日通过了《中华人民共和国合同法》并于当年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》中与房地产有关的条款主要在第十三章“租赁合同”中其中第230条、234条有具体规定。 四、《商品房销售管理办法》 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，建设部于2001年3月14日以88号令的形式颁布了《商品房销售管理办法》该办法于2001年6月1日起施行。地产市场营销人员应着重了解其中的第二、三、四、五、六章的内容。
招标投标法律法规和政策 1.政府采购应该遵循公开透明原则、公平竞争原则、公正原则和城市信用原则。 2.采购人是指依法进行采购的国家机关、事业单位、团体组织。 3.政府采购采用以下方式：（1）公开招标（2）邀请招标（3）竞争性谈判 （4）单一来源采购（5）询价（6）国务院政府采购监督管理部门认定的其他采购方式。 4.货物和服务项目实行招标方式采购的，自招标文件开始发出之日起至投标人 提交投标文件之日止，不得少于二十日。 5.采用竞争性谈判方式采购的，谈判小组由采购人的代表和有关专家共三人以 上的单数组成，其中专家人数不得少于成员总数的三分之二。 6.采购文件的保存期限为从采购之日起至少保存十五年。 7.政府采购项目自签订采购合同之日起七个工作日内，采购人应将合同副本报 同级政府采购监督管理部门和有关部门备案。 8.必须进行招标的：（1）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的； （2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；（3）勘察、设计、监理等业务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；（4）单项合同估算价低于前三种，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。 9.在指定报纸免费发布的招标公告所占版面一般不超过整版的四十分之一，且 字体不小于六号字。 10.依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向有关行政监 督部门备案。 11.邀请招标应当向三个以上法人或组织发出投标邀请书。 12.招标文件应当包括找遍项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报 价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。13.招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要 求提交投标文件截止时间至少十五日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 14.依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文 件截止之日止，最少不得少于二十日。 15.招标项目属于建设施工的，投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与 主要技术人员的简历、业绩和拟用于万晟招标项目的机械设备等。 16.开标应当在提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。 17.依法必须进行招标的项目，成员人数为五人以上单数（评标委员会），其中 技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。 18.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内签订书面合同。 19.依法必须招标的项目，招标人应当自确定中标人之日起十五日内向有关行政 监督部门提交招投标情况的书面报告。 20.稽察特派员由国家发展计划委员会任免。由司（局）级担任，一般在55周 岁以下。 21.稽察特派员助理由国家计划委员会任免，由处级以下公务员担任，一般在50 周岁以下。 22.评标委员会可以书面方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题
建筑工程法律法规及相关知识（一） 一、单项选择题（60题，每题1分，共计60分。每题只有一个正确答案，多选、不选、错选均不得分） 1、《建筑法》规定，建设单位领取施工许可证后，因故不能按朔开工的，应向发证机关申请延期；延期以( B )为限，每次不超过3个月。 A 1次B．2次 C 3次 D.4次 2、《建设工程安全生产管理条例》规定，建设单位应当自开工报告批准之日起( B )日内，将保证安全施工的措施报送建设工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A. 30 B 15 C 10 D 7 3、《建设工程质量管理条例》规定，涉及建筑主体承重结构变动的装修工程，（ A ）应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案，没有设计方案的，不得施工。 A建设单位B施工单位 C监理单位D建设单位的主管部门 4、《建设工程质量管理条例》规定，建设单位将建设工程发包给不具有相应资质等级的勘察设计和施工单位的，责令改正，处（ D ）的罚款。 A10万元以上20万元以下B10万元以上50万元以下 C20万元以上50万元以下D50万元以上100万元以下 5、合同当事人一方对另一方发来的要约，在要约有效期限了、内，做出完全同意要约条款的意思表示，该意思表示是（ B ）。 A.新要约 B 承诺 C 同意 D 成立 6、《合同法》规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，这样的合同是（ A
）。 A无效合同B可变更合同c可撤销合同D效力待定合同 7、某施工企业与女工小王签订了为期3年的劳动合同，合同尚未到期，小王欲解除劳动合同，按《劳动合同法》规定，小王应当提前( B )日以书面形式通知用人单位。 A 60 8 30 C 20 D 10 8、( C)是指材料在自然状态下单位体积的质量，用po= m/Vo表示。 A密度B堆积密度C表观密度D比重 9、根据水在材料表面的湿润程度，当润湿角θ >90°。时，材料表现为( B )。 A亲水性B憎托性C中性D吸水性 10、某干燥多孔保温材料的导热系数为λ1．，吸水饱和后其导热系数为λ2：，再经受冰冻后其导热系数为λ3，可以判定(B )。 Aλ1>λ2>λ3 Bλ1<λ2<λ3 Cλl>λ2=λ3 Dλl<λ2=λ3 11、在潮湿环境中的重要建筑物其材料的软化系数不得低于( C )。 A. 0. 75 R 0 .80 C 0. 85 D 0. 90 12、普通硅酸盐水泥混合材料的掺量为( B )。 A 0% -5% B 6% - 15% C 20% D 40% 13、建筑石膏制品具有( C )的特点。 A防水性能好B防火性能差c保湿性能好D强度高 14、某偏心受压柱的钢筋，采用绑扎连接，则每次在同一断面上搭接的钢筋面积不超过总面积的( A )。 A 25% B 50% C 60% D 75%
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国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 的通知 国税发[2009]31号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 二○○九年三月六日 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合