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官方网站： 高等教育自学考试辅导《合同法》第十二章第一节讲义

租赁合同

一、租赁合同的概述

（一）租赁合同的概念

租赁合同指当事人双方约定一方将租赁物交于他方使用收益，他方支付租金并于租赁关系终止时返还原物的合同。

租赁合同依其租赁物之不同，分为动产租赁与不动产租赁。动产租赁包括一般的动产租赁、动物租赁、船舶租赁、汽车租赁等；不动产租赁即房屋租赁与土地租赁。

（二）租赁合同的特征

1.租赁合同是转移财产使用权的合同。

2.租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。

3.租赁合同的标的物，即租赁物，通常是特定物、非消耗物。

4.租赁合同的标的物通常为有体物。

5.租赁合同在当事人之间产生债的法律关系。

依《合同法》第229条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。当出租人将租赁物的所有权让与第三人后，尽管第三人取得的权利是物权，但不能对抗承租人的权利。在剩余的租赁期内，尽管出租人发生了变动，承租人的地位却不受任何影响。这一规则，被简称为“买卖不破租赁”规则。

（三）租赁合同的形式

不定期租赁或租赁期限不满6个月的定期租赁，无需采用书面形式。但租赁期限在6个月以上的定期租赁，应采用书面形式；若未采用书面形式，且双方当事人对租赁期限存在争议的，该租赁合同推定为不定期租赁，双方均有权任意解除。需注意的是，此处的合同形式缺陷不存在通过实际履行进行补正的可能。

（四）租赁的期限

1.法定最长租期

租赁权与其他债权一样，具有期限性。租赁期限的长短可由当事人自由确定。但依《合同法》第214条之规定，该期限最长不得超过20年。当事人约定的期限如果超过20年最长期限的，超过部分无效。于租赁合同续订场合，续订的最长租期也不得超过20年。

2.定期租赁与不定期租赁

依当事人是否对租赁期限作有明确约定.可将租赁合同分为定期租赁和不定期租赁。

（1）定期租赁

定期租赁指合同对租期作有明确约定的租赁。定期租赁可以更新，也可以续订。

（2）不定期租赁。即无确定租期的租赁合同。依《合同法》第232条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，可协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，视为不定期租赁。

不定期租赁与定期租赁最大的区别在于当事人是否有任意解除权。在前者，双方当事人可随时提出解除合同，若是出租人提出解除，尚应在合理期限之前通知承租人；而在后者，当事人并无随意解除合同的权利。