资产留存：40间土屋
数量 （套）
13
13
4
30
3 工程项目管理规划
年收入总计 （万元） 7800
11700
4800
24300
（四）裸心谷酒店营销
客源地
•境外（主要来源：美国、新加坡、马来西亚等），20％－30％比例 •境内（主要来源周边城市：上海、杭州、苏州、南京），70％－80％比例
主要客户形态
有着超过16年餐饮及高档豪华度假村的管理经验，他以丰富的经验领导新 度假村——naked Stables的试营业和运营。在加入naked 之前，Kurt曾 担任过“第六感觉”Laamu试营业总经理和“第六感觉”Soneva Gili的驻 店经理。Kurt是来自南非，并拥有康奈尔大学授予的酒店管理硕士学位。
2、人文环境：以当地建筑风貌、风俗人情和特色人文 景观为主，具有国际影响力最佳；
3、交通通达性：与周边中心城市距离最好不要超过 150公里；
3 工程项目管28理规划
三、模式可复制性分析
土地与开发政策
1、用地性质：商业或旅游用地，最好能直接销售；
2、规划要求：低容积率Байду номын сангаас高绿化率、低密度建筑；
3、土地成本：根据各地差异，在总投资中占比较低，未来有上 升
8500
50％ 30 60％ 30
（6800×1.15×0.5×30×196） =2299.08
（8500×1.15×0.6×30×169） =2973.55
夯土 小屋
平日： 1700
假日： 2100
60％ 40 70％ 40
（1700×1.15×0.6×40×196）= 919.63
（2100×1.15×0.7×40×169） =1142.78
韩天宁－销售总监
来自荷兰阿姆斯特丹，韩天宁拥有商业学学士学位、战略管理硕士（专注于 中国商业文化）。来集团的第一年韩天宁将公司的销售业务提高了350%， 并为公司带来了不少国际性的大公司客户，这其中有国际大企业联合利华和 可口可乐，也有上海美国学校等当地机构和中国银行等中国龙头企业。
Kurt Berman - naked 私人度假村总经理
静3 态工程投项资目管回理收规划期：13785万元÷2779.29万元＝4.95年
（六）未来发展战略
截至 2012年底，包括上海总部及浙江的两个度假村，在未来的五年到十年 间，裸心酒店管理集团计划扩展到十个度假村。
3 工程项目管理规划
三、模式可复制性分析
选址要求
1、自然环境：选择有地缘特色的自然环境，强调山水 结合；
裸心|谷
项目综合分析
3 工程项目管理规划
目录
一、酒店基本情况 二、酒店经营分析 三、模式可复制性分析 四、投资风险评估 五、综合结论
3 工程项目管2理规划
一、酒店基本情况分析
缘起
2007年，湖州市莫干山镇劳岭村的三九坞总共有18户人家。 南非小伙高天成（Grant Horsfield）第一次骑自行车来这里游逛 时，村里只有二十来个留守的老人，年轻人或外出经商、或进城打 工，空留下很多老式的泥坯房、西洋楼。
1、价格
2012客房价格
餐饮价格
A、中餐——150元/人
B、西餐—— 快餐：120元/人 烧烤：250元/人
配套价格 SPA 680-980元/60m 骑马 250元/30m
3 工程项目管理规划
2、收入估计
客房
价格 房型 （元/间/晚
）
全年平 均
入住率
数量 （套）
全年收益 （万元）
平日： 树顶 6800 别墅 假日：
1、政府招商：未来政策更倾向于保护，而不是开发，理念吸引力 非常重要； 2、土地政策：价格会上升，获得土地的渠道减少； 3、产权和经营权：现有法律政策已有完善的保障。
3 工程项目管33理规划
四、投资风险评估
选址规划风险
1、选址风险：主要依托景观、旅游和人文资源，以及经济和消费 水平，具有较高的风险； 2、规划风险：建筑、装修、设施设备和旅住方式的高度统一，具 有较高的规划难度；外围配套对成本影响较大。
二是室外道路、管网以及与外部连接的市政水电、通 讯、网络配套设施，该部分成本较高，主要参考青山湖 3园工程区项目道管路理规、划 挡墙，以及杭州外接市政管线推算。
（三）房产收益分析
销售收入
产品类型
双房间别墅 三房间别墅 四房间别墅
合计
销售单价 （万元/套）
600
900
1200
－－
税后利润:9600万元 投资收益率：70％
一、酒店基本情况分析
概况 裸心谷位于莫干山脚下的一片广阔 却又遗世独立的私人山谷中
3 工程项目管4理规划
一、酒店基本情况分析
概况——选址
项目位于莫干山风景区附近，天然山 谷之中。距离德清县火车站约15公里， 杭宁高速德清出口20分钟车程。
3 工程项目管5理规划
一、酒店基本情况分析
概况——规划
用地面积：约400亩 土地性质：招拍挂， 商业用地
3 工程项目管10理规划
二、酒店经营分析
经营内容
产权式酒店开发与销售
工程项目 酒店经营管理 管理
主编：危道军 刘志强
（一）管理团队
高天成，南非人， 集团的创始人和总裁。 在2005年来到中国之前，高天成先 生曾在英国及南非工作，有超过10 年的商业经营及运作经验。2004年， 高天成获得了开普敦大学商学院的 MBA学位。
3 工程项目管6理规划
一、酒店基本情况分析
设施 树顶别墅 圆形小屋 马厩 游泳池 餐厅 会议室
数量 30 40 1 3 3 1
健康中心 1
儿童日托中 1 心
3 工程项目管7理规划
概况——功能
备注 81间房 一室一栋 用于喂养私家马 2个冬日温水泳池
1000平米的会议空间，包括8个房 间和礼堂 包括1个SPA馆和14间治疗室
了解到这些泥坯房大多闲置，高天成和朋友们毫不犹豫地租下 了八栋农房，一租就是15年。这些农房被改造成可以接待客人的 小屋，变成了度假村，于是在2007年，裸心乡诞生了。之后， 2011年10月，裸心谷也开幕了。在高天成和合伙人的努力下，裸 心成了一个颇负盛名，而且非常成功的的公司及品牌。
3 工程项目管3理规划
•家庭 •情侣（2－3人） •朋友（4人以上）
主要入驻目的
•度假 •休闲体验 •高端商务活动
3 工程项目管理规划
客户价值诉求
3 工程项目管理规划
推广策略
主要营销策略是投放时尚类杂志软文或广告，进行精准营销 裸心谷在ELLE台湾版上的软文
3 工程项目管理规划
3 工程项目管理规划
(五）裸心谷酒店经营效益分析
3 工程项目管36理规划
四、投资风险评估
经营管理风险
1、竞争风险：未来同类型市场供应会增加，竞争必然加剧； 2、替代性：此类度假产品的核心是自然环境+特色酒店，旅游的 内涵较深，但外延不够，可能遭遇其他旅游产品的冲击，导致吸引 力下降。
趋势；
4、开发要求：前期有招商需求，未来将限制开发。
3 工程项目管29理规划
三、模式可复制性分析
规划要求
1、建筑规划：中西、本土和异域文化结合、亲近自然；
2、景观规划：最少限度破坏原始景观和风貌；
3、内部配套：主要以酒店配套为主，包括餐饮、会务、SPA， 差
异化开发越野赛道、马场等；交通停车相对集中，内部以酒店用 车解决交通；
3 工程项目管理规划
林纲洋 集团首席营运官 13年的企业财务及地产开发经验。在此 之前，作为中国金光的地产开发部的总 监，负责 上海第一家W酒店的开发。在 金光集团任职之前，林纲洋是澳大利亚 墨尔本普华永道会计师事务所的经理， 他专注于商业价值和战略咨询。
房产开发团队
叶凯欣女士， Ben Wood 设计工作室总 监，哈佛大学建筑学硕士。 来上海之前，她在香港、纽 约和波士顿工作。来上海后， 她代表Wood和Zapata负责 新天地项目的监督工作。 2005年秋季，叶凯欣女士成 为Ben Wood 设计工作室合 伙人。 有着不同文化游历经验的叶 凯欣女士，担任了许多高端 项目的监督，包括;杭州西湖 天地、朱家角东方花园、上 海外滩源、北京77宫殿、上 海虹桥商业中心、丽江拉市 海度假村总体规划设计等。
3 工程项目管31理规划
三、模式可复制性分析
经营管理要求
1、品牌依托：为自创品牌，品牌度创新的要求并不太高，但文化 差异和优先站位非常重要； 2、酒店管理：有很高的专业性和专属性，具有复制难度； 3、特色经营：为酒店经营补充部分，不具有核心竞争优势。
3 工程项目管32理规划
四、投资风险评估
当地政策分析
一、酒店基本情况分析
概况——业态 树顶别墅 • 2室、3室以及4室的别墅
夯土小屋 • 夯土小屋与山顶夯土小屋
3 工程项目管8理规划
一、酒店基本情况分析
概况——配套
包括马场、水疗中心、活动中心、三个餐厅、两个泳池、会议中心等
3 工程项目管9理规划
一、酒店基本情况分析
概况——特色
设计构思 亚洲和非洲风情的巧妙结合，把非洲的粗旷热情，以及与自然密不可分， 天衣无缝的衔接在亚洲的土地上。所有建筑的设计都以尽量减低对环境的 影响，并与自然融为一体为最高原则。 可持续发展理念 在建筑上坚守永续的原则，第一个在亚洲得到LEED白金奖。雇佣当地居 民，提升就业机会.所有的食物就地取材，以当季的农产为主，就近向当地 农户购买 。
总费用：11700×0.05＝585万元
土地总价：1000万元 茶地租赁总额：300万
3 工程项目管理规划
建筑 土屋单价：60万元 土屋总价：60×40＝2400万元 别墅单价：200万元 别墅总价：200×30＝6000万元 道路管网及其它配套设施 2000万元 合计： 10400万元