特亨房地产公司精细化管理制度汇编庆阳市特亨房地产开发有限责任公司2008．10目录第1章组织结构设计与责权_________________________________________________ 101．1 组织结构设计_______________________________________ 错误！未定义书签。

1．1．1 公司组织结构图_________________________________________________ 101．2 部门组织结构与责权_________________________________________________ 11 1．2．1 总经理办公室组织结构与责权_____________________________________ 11 1．2．2 投资发展部组织结构与责权_______________________________________ 12 1．2．3 项目开发部组织结构与责权_______________________________________ 13 1．2．4 项目经理部组织结构与责权_______________________________________ 14 1．2．5 设计管理部组织结构与责权_______________________________________ 15 1．2．6 造价管理部组织结构与责权_______________________________________ 16 1．2．7 工程技术部组织结构与责权_______________________________________ 17 1．2．8 材料设备部组织结构与责权_______________________________________ 18第2章产公司职位说明书___________________________________________________ 192．1 高层管理类职位说明书_______________________________________________ 19 2．1．1 总经理职位说明书_______________________________________________ 19 2．1．2 运营总监职位说明书_____________________________________________ 20 2．1．3 营销总监职位说明书_____________________________________________ 212 . 1 . 4 工程总监职位说明书______________________________________________ 222 . 2 投资拓展类职位说明书 ________________________________________________ 232 . 2 . 1 投资发展部经理职位说明书________________________________________ 232. 2. 2 发展规划主管职位说明书___________________________________________ 242．2．3 投资拓展主管职位说明书_________________________________________ 252．3 项目开发类职位说明书_______________________________________________ 26 2．3．1 项目开发部经理职位说明书_______________________________________ 26 2．3．2 项目投标主管职位说明书_________________________________________ 27 2．3．3 项目立项主管职位说明书_________________________________________ 272．4 项目管理类职位说明书_______________________________________________ 28 2．4．1 项目经理职位说明书_____________________________________________ 28 2．4．2 施工员职位说明书_______________________________________________ 29 2．4．3 技术员职位说明书_______________________________________________ 302．5 设计管理类职位说明书_______________________________________________ 31 2．5．1 总设计师职位说明书_____________________________________________ 31 2．5．2 结构设计师职位说明书___________________________________________ 322．6 造价管理类职位说明书_______________________________________________ 33 2．6．1 造价管理部经理职位说明书_______________________________________ 33 2．6．2 合同预算主管职位说明书_________________________________________ 34 2．6．3 造价工程师职位说明书___________________________________________ 352．7 工程技术类职位说明书_______________________________________________ 362．7．1 工程技术部经理职位说明书_______________________________________ 36 2．7．2 土建工程师职位说明书___________________________________________ 362．8 材料设备类职位说明书_______________________________________________ 37 2．8．1 材料设备部经理职位说明书_______________________________________ 37 2．8．2 采购主管职位说明书_____________________________________________ 38 2．8．3 仓库主管职位说明书_____________________________________________ 392．9 质量管理类职位说明书_______________________________________________ 40 2．9．1 质量管理部经理职位说明书_______________________________________ 40 2．9．2 质量体系主管职位说明书_________________________________________ 41 2．9．3 质量检验主管职位说明书_________________________________________ 412．10 装饰管理类职位说明书______________________________________________ 42 2．10．1 装饰管理部经理职位说明书______________________________________ 42 2．10．2 装饰设计主管职位说明书________________________________________ 432．11 营销管理类职位说明书_______________________________________________ 44 2．11．1 营销策划部经理职位说明书______________________________________ 44 2．11．2 销售管理部经理职位说明书______________________________________ 45 2．11．3 售楼处经理职位说明书__________________________________________ 46 2．11．4 调研主管职位说明书____________________________________________ 47 2．11．5 策划主管职位说明书____________________________________________ 47 2．11．6 公关主管职位说明书____________________________________________ 48 2．11．7 客服主管职位说明书____________________________________________ 492．12 物业管理类职位说明书______________________________________________ 50 2．12．1 物业管理部经理职位说明书______________________________________ 50 2．12．2 服务中心主管职位说明书________________________________________ 51 2．12．3 绿化主管职位说明书____________________________________________ 51 2．12．4 保洁主管职位说明书____________________________________________ 52 2．12．5 安全主管职位说明书____________________________________________ 532．13 财务管理类职位说明书______________________________________________ 54 2．13．1 财务经理职位说明书____________________________________________ 54 2．13．2 财务主管职位说明书____________________________________________ 54 2．13．3 融资主管职位说明书____________________________________________ 55 2．13．4 审计主管职位说明书____________________________________________ 562．14 行政人事类职位说明书______________________________________________ 57 2．14．1 总经理办公室主任职位说明书____________________________________ 57 2．14．2 行政管理部经理职位说明书______________________________________ 57 2．14．3 人力资源部经理职位说明书______________________________________ 58 2．14．4 档案室主管职位说明书__________________________________________ 59 2．14．5 法务主管职位说明书____________________________________________ 60 2．14．6 行政主管职位说明书____________________________________________ 60 2．14．7 后勤主管职位说明书____________________________________________ 61 2．14．8 车队队长职位说明书____________________________________________ 62 2．14．9 招聘主管职位说明书____________________________________________ 622．14．10 培训主管职位说明书____________________________________________ 63 第3章项目投资与开发管理_________________________________________________ 653．1 项目投资与开发管理制度_____________________________________________ 65 3．1．1 企业项目投资管理制度___________________________________________ 65 3．1．2 企业经营计划管理制度___________________________________________ 693．2 项目投资与开发管理操作工具_________________________________________ 72 3．2．1 项目阶段投资回收分析表_________________________________________ 72 3．2．2 企业年度总体经营计划书_________________________________________ 72 3．2．3 投资项目竞争分析调研表_________________________________________ 73 3．2．4 项目开发成本费用估算表_________________________________________ 743．3 项目投资与开发管理工作流程_________________________________________ 75 3．3．1 企业经营决策管理流程___________________________________________ 75 3．3．2 年度经营计划编制流程___________________________________________ 763．4 项目投资与开发管理方案_____________________________________________ 77 3．4．1 年度经营计划方案_______________________________________________ 77 3．4．2 项目投资分析方案_______________________________________________ 78 3．4．3 项目拆迁安置方案_______________________________________________ 80第4章设计管理___________________________________________________________ 844．1 设计管理制度设计___________________________________________________ 84 4．1．1 工程设计管理制度_______________________________________________ 84 4．1．2 设计图纸自审制度_______________________________________________ 894．2 设计管理操作工具___________________________________________________ 90 4．2．1 工程项目设计任务单_____________________________________________ 90 4．2．2 设计任务修改审批表_____________________________________________ 90 4．2．3 设计投标企业审查表_____________________________________________ 91 4．2．4 设计跟踪检查记录单_____________________________________________ 91 4．2．5 设计输出文件审查表_____________________________________________ 924．3 设计管理工作流程___________________________________________________ 93 4．3．1 图纸设计管理工作流程___________________________________________ 93 4．3．2 设计变更管理工作流程___________________________________________ 944．4 设计管理方案设计___________________________________________________ 95 4．4．1 工程设计合同书编制方案_________________________________________ 95 4．4．2 工程设计任务书编制方案_________________________________________ 99第5章造价管理__________________________________________________________ 1035．1 造价管理制度设计__________________________________________________ 103 5．1．1 工程预结算管理细则____________________________________________ 103 5．1．2 工程计量计价管理办法__________________________________________ 1075．2 造价管理操作工具__________________________________________________ 109 5．2．1 工程预算作业进度表____________________________________________ 1095．2．2 单项工程计量一览表____________________________________________ 110 5．2．3 分项工程计价内控表____________________________________________ 111 5．2．4 单项工程概、预算表____________________________________________ 1115．3 造价管理工作流程__________________________________________________ 112 5．3．1 工程预算编制流程______________________________________________ 112 5．3．2 工程竣工结算流程______________________________________________ 1135．4 造价管理方案______________________________________________________ 114 5．4．1 工程水电预结算办法____________________________________________ 114 5．4．2 竣工结算社会审价方案__________________________________________ 115 5．4．3 项目付款审核审批办法__________________________________________ 116第6章工程施工管理______________________________________________________ 1196．1 工程施工管理制度__________________________________________________ 119 6．1．1 项目经理部管理制度____________________________________________ 119 6．1．2 项目招投标管理制度____________________________________________ 123 6．1．3 工程承包商管理制度____________________________________________ 127 6．1．4 工程监理管理制度______________________________________________ 135 6．1．5 技术交底管理制度______________________________________________ 138 6．1．6 临时水电使用规定______________________________________________ 141 6．1．7 工程签证管理制度______________________________________________ 1426．2 工程施工管理操作工具______________________________________________ 145 6．2．1 项目工程施工进度表____________________________________________ 145 6．2．2 建设工程招标申请书____________________________________________ 145 6．2．3 建设投标报价清单表____________________________________________ 146 6．2．4 施工招标合同评审表____________________________________________ 147 6．2．5 施工招标合同会签表____________________________________________ 147 6．2．6 施工组织设计报审表____________________________________________ 148 6．2．7 工程施工方案审批表____________________________________________ 149 6．2．8 工程施工进度计划表____________________________________________ 149 6．2．9 进度调整计划审批表____________________________________________ 149 6．2．10 建设工程开工申请单____________________________________________ 150 6．2．11 技术交底三签记录表____________________________________________ 151 6．2．12 施工工程量签证单_____________________________________________ 151 6．2．13 周工程量统计表_______________________________________________ 152 6．2．14 工程管理日记表_______________________________________________ 1526．3 工程施工管理工作流程______________________________________________ 153 6．3．1 工程施工过程管理流程__________________________________________ 153 6．3．2 工程进度控制管理流程__________________________________________ 1546．4 工程施工管理方案__________________________________________________ 155 6．4．1 施工组织总设计方案____________________________________________ 155 6．4．2 安全生产协议书模板____________________________________________ 158 6．4．3 给排水技术指导方案____________________________________________ 161 6．4．4 施工技术管理方案______________________________________________ 1676．4．5 土方回填施工方案______________________________________________ 171 6．4．6 工程成品保护方案______________________________________________ 173第7章材料设备管理______________________________________________________ 1777．1 材料设备管理制度__________________________________________________ 177 7．1．1 材料设备采购管理制度__________________________________________ 177 7．1．2 重要设备招标采购办法__________________________________________ 1817．2 材料设备管理操作工具______________________________________________ 184 7．2．1 年度设备采购计划表____________________________________________ 184 7．2．2 月度材料采购计划表____________________________________________ 185 7．2．3 材料设备考察信息表____________________________________________ 185 7．2．4 材料设备采购询价表____________________________________________ 185 7．2．5 供应商评价记录________________________________________________ 186 7．2．6 合同谈判记录表________________________________________________ 1877．3 材料设备管理工作流程______________________________________________ 188 7．3．1 采购计划编制工作流程__________________________________________ 188 7．3．2 材料设备采购工作流程__________________________________________ 1897．4 材料设备管理方案__________________________________________________ 190 7．4．1 采购谈判方案__________________________________________________ 190 7．4．2 材料采购合同__________________________________________________ 194 7．4．3 供应商管理方案________________________________________________ 196第8章营销管理__________________________________________________________ 1998．1 营销管理制度设计__________________________________________________ 199 8．1．1 营销策划人员工作守则__________________________________________ 199 8．1．2 营销活动策划与实施细则________________________________________ 200 8．1．3 公司销售管理制度______________________________________________ 201 8．1．4 公司销售会议管理规定__________________________________________ 2058．2 营销管理操作工具__________________________________________________ 207 8．2．1 营销策划计划书________________________________________________ 207 8．2．2 策划内容执行表________________________________________________ 208 8．2．3 销售推广计划表________________________________________________ 208 8．2．4 媒体推广计划表________________________________________________ 208 8．2．5 营销费用预算表________________________________________________ 209 8．2．6 项目市场调研表________________________________________________ 210 8．2．7 宣传事项报告书________________________________________________ 211 8．2．8 销售工作计划表________________________________________________ 211 8．2．9 客户促销计划表________________________________________________ 213 8．2．10 客户到访征询单________________________________________________ 2148．3 营销管理工作流程__________________________________________________ 215 8．3．1 企业营销战略制定流程__________________________________________ 215 8．3．2 项目市场调研管理流程__________________________________________ 2168．4 营销管理方案______________________________________________________ 217 8．4．1 全程营销策划方案大纲__________________________________________ 217 8．4．2 住宅小区营销策划方案__________________________________________ 220 8．4．3 商业地产营销策划方案__________________________________________ 225 8．4．4 公关活动企划方案______________________________________________ 228 8．4．5 楼盘销售广告计划方案__________________________________________ 230 8．4．6 销售现场包装策划方案__________________________________________ 235第9章特亨房地产公司绩效管理____________________________________________ 2389．1 特亨房地产公司绩效管理制度________________________________________ 238 9．1．1 绩效考核管理制度______________________________________________ 238 9．1．2 员工奖惩管理制度______________________________________________ 2409．2 特亨房地产公司绩效考核表__________________________________________ 243 9．2．1 总工程师绩效考核表____________________________________________ 243 9．2．2 投资发展部经理考核表__________________________________________ 244 9．2．3 项目开发部经理考核表__________________________________________ 245 9．2．4 项目经理绩效考核量表__________________________________________ 246 9．2．5 营销策划部经理考核表___________________________________________ 247 9．2．6 水暖工程师绩效考核表___________________________________________ 248 9．2．7 工程项目预算员考核表___________________________________________ 2499．3 特亨房地产公司绩效管理流程________________________________________ 250 9．3．1 目标设定工作流程______________________________________________ 250 9．3．2 绩效管理工作流程______________________________________________ 2519．4 特亨房地产公司绩效管理方案________________________________________ 252 9．4．1 项目经理绩效考核办法__________________________________________ 252 9．4．2 工程技术人员考核办法__________________________________________ 255第10章物业管理_________________________________________________________ 25710．1 物业管理制度设计_________________________________________________ 257 10．1．1 保洁工作管理制度_____________________________________________ 257 10．1．2 绿化工作管理制度_____________________________________________ 26010．2 物业管理操作工具_________________________________________________ 264 10．2．1 业主信息登记表_______________________________________________ 264 10．2．2 服务质量调查表_______________________________________________ 265 10．2．3 满意度调查问卷_______________________________________________ 265 10．2．4 服务意见征询表_______________________________________________ 268 10．2．5 设备报修记录表_______________________________________________ 268 10．2．6 业主报修记录表_______________________________________________ 269 10．2．7 消杀服务检查表_______________________________________________ 269 10．2．8 清洁质量总结表_______________________________________________ 270 10．2．9 绿化养护周检表_______________________________________________ 270 10．2．10 消防巡查记录表_______________________________________________ 27110．3 物业管理工作流程_________________________________________________ 27210．3．1 物业报修管理流程_____________________________________________ 272 10．3．2 机电设备检修流程_____________________________________________ 27310．4 物业管理方案_____________________________________________________ 274 10．4．1 设备维修养护方案_____________________________________________ 274 10．4．2 物业服务管理方案_____________________________________________ 276 10．4．3 保洁工作应急方案_____________________________________________ 281第11章装饰管理__________________________________________________________ 28311．1 装饰管理制________________________________________________________ 283 11．1．1 装饰工程质量管理制度_________________________________________ 283 11．1．2 装饰工程安全管理制度_________________________________________ 28511．2 装饰管理操作工具__________________________________________________ 287 11．2．1 装饰工程项目计价表___________________________________________ 287 11．2．2 装饰施工进度计划表___________________________________________ 287 11．2．3 现场质量检查记录表___________________________________________ 28711．3 装饰管理工作流程__________________________________________________ 289 11．3．1 装饰工程设计管理流程_________________________________________ 289 11．3．2 装饰工程预算管理流程_________________________________________ 29011．4 装饰管理方案______________________________________________________ 291 11．4．1 装饰工程造价控制方案_________________________________________ 291 11．4．2 装饰工程施工管理方案_________________________________________ 293第12章财务管理_________________________________________________________ 29712．1 财务管理制度_____________________________________________________ 297 12．1．1 企业存货管理制度_____________________________________________ 297 12．1．2 货币资金管理办法_____________________________________________ 300 12．1．3 项目融资管理制度_____________________________________________ 302 12．1．4 内部财务管理制度_____________________________________________ 30612．2 财务管理操作工具_________________________________________________ 311 12．2．1 营业利润测算表_______________________________________________ 311 12．2．2 年度财务费用台账_____________________________________________ 312 12．2．3 票据及存款日报表_____________________________________________ 312 12．2．4 财务审计报告表_______________________________________________ 313 12．2．5 审计查账记录表_______________________________________________ 313 12．2．6 现金流量分析表_______________________________________________ 313 12．2．7 融资项目登记表_______________________________________________ 314 12．2．8 项目融资申报表_______________________________________________ 31412．3 财务管理工作流程_________________________________________________ 316 12．3．1 资金管理工作流程_____________________________________________ 316 12．3．2 财务审计管理流程_____________________________________________ 31712．4 财务管理方案_____________________________________________________ 318 12．4．1 财务会计报告管理方案_________________________________________ 31812．4．2 财务成本核算控制方案_________________________________________ 320 第13章行政人事管理_____________________________________________________ 32213．1 行政人事管理制度_________________________________________________ 322 13．1．1 办公用品管理制度_____________________________________________ 322 13．1．2 会议管理制度_________________________________________________ 324 13．1．3 文书管理制度_________________________________________________ 326 13．1．4 印章管理制度_________________________________________________ 328 13．1．5 出差管理制度_________________________________________________ 329 13．1．6 档案管理制度_________________________________________________ 331 13．1．7 车辆管理制度_________________________________________________ 33413．2 行政人事管理操作工具_____________________________________________ 337 13．2．1 办公费用明细表_______________________________________________ 337 13．2．2 办公用品请购单_______________________________________________ 338 13．2．3 办公用品领用表_______________________________________________ 338 13．2．4 办公设备登记表_______________________________________________ 339 13．2．5 固定资产登记表_______________________________________________ 339 13．2．6 图书借阅登记表_______________________________________________ 339 13．2．7 印章使用申请单_______________________________________________ 339 13．2．8 车辆使用申请表_______________________________________________ 340 13．2．9 安全状况检查表_______________________________________________ 340 13．2．10 会议申请表___________________________________________________ 34113．3 行政人事管理工作流程_____________________________________________ 341 13．3．1 行政经费控制流程_____________________________________________ 341 13．3．2 企业会议管理流程_____________________________________________ 34213．4 行政人事管理方案_________________________________________________ 343 13．4．1 办公费用控制办法_____________________________________________ 343 13．4．2 车辆使用管理办法_____________________________________________ 345第1章组织结构设计与责权1．1．公司组织结构1．2 部门组织结构与责权1．2．1 总经理办公室组织结构与责权1．2．2 投资发展部组织结构与责权1．2．3 项目开发部组织结构与责权1．2．4 项目经理部组织结构与责权1．2．5 设计管理部组织结构与责权1．2．6 造价管理部组织结构与责权1．2．7 工程技术部组织结构与责权1．2．8 材料设备部组织结构与责权第2章 公司职位说明书2．1 高层管理类职位说明书2．1．1总经理职位说明书文件编号：2．1．2 运营总监职位说明书文件编号：2．1．3 营销总监职位说明书文件编号：2 . 1 . 4 工程总监职位说明书文件编号：2 . 2 投资拓展类职位说明书2 . 2 . 1 投资发展部经理职位说明书文件编号：2. 2. 2 发展规划主管职位说明书文件编号：2．2．3 投资拓展主管职位说明书文件编号：2．3 项目开发类职位说明书2．3．1 项目开发部经理职位说明书文件编号：2．3．2 项目投标主管职位说明书文件编号：2．3．3 项目立项主管职位说明书文件编号：2．4 项目管理类职位说明书2．4．1 项目经理职位说明书文件编号：2．4．2 施工员职位说明书文件编号：2．4．3 技术员职位说明书文件编号：2．5 设计管理类职位说明书2．5．1 总设计师职位说明书文件编号：2．5．2 结构设计师职位说明书文件编号：2．6 造价管理类职位说明书2．6．1 造价管理部经理职位说明书文件编号：2．6．2 合同预算主管职位说明书文件编号：2．6．3 造价工程师职位说明书文件编号：2．7 工程技术类职位说明书2．7．1 工程技术部经理职位说明书文件编号：2．7．2 土建工程师职位说明书文件编号：2．8 材料设备类职位说明书2．8．1 材料设备部经理职位说明书文件编号：2．8．2 采购主管职位说明书文件编号：2．8．3 仓库主管职位说明书文件编号：2．9 质量管理类职位说明书2．9．1 质量管理部经理职位说明书文件编号：2．9．2 质量体系主管职位说明书文件编号：2．9．3 质量检验主管职位说明书文件编号：2．10 装饰管理类职位说明书2．10．1 装饰管理部经理职位说明书文件编号：2．10．2 装饰设计主管职位说明书文件编号：2．11 营销管理类职位说明书2．11．1 营销策划部经理职位说明书文件编号：2．11．2 销售管理部经理职位说明书文件编号：2．11．3 售楼处经理职位说明书文件编号：2．11．4 调研主管职位说明书文件编号：2．11．5 策划主管职位说明书文件编号：2．11．6 公关主管职位说明书文件编号：2．11．7 客服主管职位说明书文件编号：2．12 物业管理类职位说明书2．12．1 物业管理部经理职位说明书文件编号：。