遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>拆迁安置房屋买卖合同效力分析内容提要：拆迁安置房屋买卖时尚未领取权属证书，此类房屋就普通商品房而言有着特殊性质，本文从物权理论出发，结合民法诚实信用原则和不动产善意取得制度对拆迁安置房屋买卖合同效力及履行中相关问题进行分析。

关键词：房地产转让不动产善意取得合同成立与生效今年年初以来，浙江省宁波市鄞州区人民法院东钱湖法庭受理的房屋买卖案件数量激增，而案件讼争的房屋绝大部分都是位于辖区内的下应、东钱湖等地的拆迁安置房，这类卖房人变卦，买房人起诉”案件的激增，其主要原因可归于近两年来市场房价的飞涨，也可以说是近两年来宁波房市非理性发展所留下的后遗症”。

与普通的房屋买卖纠纷不同的是，这些拆迁安置房在进行交易时尚未领取权属证书，土地使用权性质也有特殊性，在审判实践中也存有一定的误区，观点纷呈，做法不一。

一、据以研究的案例：案例一，2003年9月8日,原告楼某与被告应某签订《卖房协议》一份，约定被告将其即将交付的拆迁安置房一套卖给原告，房屋面积77.63平方米,总价款22.5万元。

协议签订后，原告按约支付了定金和预付款，被告于同年11月8日将房屋交付原告并由后者入住。

2004年4月初，被告领取房产证和土地证后却拒绝履行协议，至今未办理过户手续。

原告要求被告继续履行协议，协助原告办理房屋过户手续。

庭审时，被告以双方签订协议时，转让的房屋尚未交付，也没有领取任何权属证书，原、被告之间这一买卖行为违反了《城市房地产管理法》第三十七条第六项未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”这一强制性法律规定，要求确认双方买卖协议无效。

案例二，原告陈某与被告汪某房屋买卖纠纷。

与案例一情况相同，被告在双方签订协议并收取原告预付款，原告也入住的情况下，却拒绝履行协议，办理房屋过户手续，被告以该房屋为夫妻共同财产，被告未经共有权人同意擅自处分共有财产的行为无效，要求驳回原告的诉讼请求。

二、未领取权属证书房屋(预购房屋)转让的效力问题要确认两个案例中房屋买卖协议的效力，必须正确理解《城市房地产管理法》第三十七条的规定。

首先要澄明的一个问题是，房地产不得转让”不等同于房地产不得买卖”。

该法第三十六条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

”因此，房地产转让”应包括签订合同、付款、房屋交付，过户登记等一系列债权行为和物权行为，所谓不得转让”应理解为上述系列行为不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的，但不得据此认为法律禁止订立预购房(期房)转让合同或所签订的合同一律无效。

此外，《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

”从此条的立法含义可以看出，预售商品房在取得权属证书之前再行转让是可行的，否则应当明令禁止。

其实，《城市房地产管理法》(草案)中曾明文规定禁止预售房再转让，但该法正式颁布时，却又改为上述45条的规定，由此也可以看出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。

从上述两案来看，双方在签订协议时，被告的拆迁安置房尚未建成，但这并不影响该转让协议的效力，而且，以尚不存在或尚未实际取得的物作为标的物订立合同，在现实生活中普遍存在，合同法也持肯定态度，典型的例子是融资租赁合同、期货交易等。

当前理论界对于未办理过户手续的房屋买卖合同的效力问题已趋于统一，已认识到不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。

最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》也明确规定：当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。

”这一做法的转变有力地制止了一些借口不动产买卖未登记就主张合同无效，以追求更大利益的不诚信行为。

而正确认识并区分预售房再转让合同的效力也有与之相同的社会效果。

就上述两案而言，双方在签订卖房协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，双方对买卖房屋约定明确，产权亦无其他争议，购买的房屋已交付原告入住，并且诉讼发生前被告已领取权属证书的情况下如果仍然僵化地理解适用《城市房地产管理法》第三十七条规定，势必会助长一种随意悔约，违背诚信的不良社会风气，也是对诚实信用原则的一种践踏。

诚然，当前造成一些地方房价飞涨有恶炒楼花”的原因，目前各地也都有相应的禁止期房买卖的规定，这些地方性规定或其他部门规章也不能作为法院认定合同无效的依据。

另一方面，现实生活中预购房买卖的原因众多，一味禁止预购房转让的立法意图也难以得到贯彻实现。

在房地产市场发展初期，禁止转让可能会在一定范围内达到抑制房价的作用，但一个成熟的市场经济秩序可能更需要的是市场因素的自然调节。

总之，上述案例一的房屋买卖合同中，合同双方当事人具有民事行为能力、意思表示真实、标的物确定也未违反法律规定，并且被告在起诉前已经领取了房屋权属证书，应当确认买卖合同的效力。

三、夫妻一方擅自处分共有房产的效力处理第二类案件时首先要查明被告汪某在出卖他们共有的房屋时是否属于擅自处分，现实生活中相当多的情况都是夫妻双方共同决定处分共有财产，具体由一人出面与买方商谈，当另一方对约定的价格不满意，这种情形则不构成无权处分，不影响已签订合同的效力。

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。

在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

因此，本案中即使被告汪某出卖房屋没有经过其他共有人的同意，属擅自处分不动产行为，原告也构成善意第三人，其依据合同可获得的利益也应予以保护，而房屋共有人之损失可以向无权处分人主张侵权赔偿。

理由在于：1、善意取得制度作为各国普遍实行的一项维护交易安全的民事制度，其适用对象不仅限于动产，也应包括不动产。

因为不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，而第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。

如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意，则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产的所有权。

不动产善意取得制度在瑞士、德国等大陆法系国家立法上也有规定。

具体到本案中，因双方签订房屋买卖合同时，被告房屋尚未领取权属证书，原告也无从审查不动产共有人情况。

原告取得房屋支付了当时合理的市场价格，并且已经入住该房屋，虽然这时原告尚未取得房屋的登记证明，但这也是由于被告违约，拒绝履行合同义务所造成的局面，并不影响原告作为善意第三人的地位，应当说原告在一系列过程中是善意且无过失的。

2、从利益衡量角度观之，如果以被告主张的未经共有人同意的理由确认合同无效，则会使买受人订立合同的目的彻底落空。

在合同有效的情况下，尚能取得房屋所有权。

若合同无效，则使这种可能性完全丧失。

而我们知道，此时适用缔约过失追究被告责任与正常的合同履行利益之间是存在很大差距的。

如果不适用善意取得制度来保护善意第三人的利益，则交易中大量的合同会被认定为无效，将极大地降低合同制度的可信赖程度，损害市场信用。

不利于市场信用机制的建立，也不符合市场经济对交易便捷的基本要求。

四、拆迁安置房屋买卖合同的成立与生效本文所分析的这类拆迁安置房屋的土地使用性质是国有划拨土地，根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

”基于这一规定，有观点认为，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后，如未到有关部门办理报批手续，则买卖合同未生效。

笔者认为，这一观点值得商榷。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。

在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不得转移。

”因《城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效(这与担保法规定抵押合同自登记之日起生效”有着显著区别)，因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权不能发生转移，当事人订立合同之物权变动的目的无法实现。

拆迁安置房屋买卖交易实例中，双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行，而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行，由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。

从实际操作的这一做法中，也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。

(作者单位：浙江省宁波市鄞州区人民法院)∙盗窃罪刑法规范 /ss/879777.html∙公安机关立案审查期限是多长/ss/879776.html∙关于规范公安机关警务辅助人员管理工作的意见/ss/879775.html∙起诉书的格式和主要内容有哪些/ss/879774.html∙刑事诉讼一审和二审的审理期限是多长/ss/879773.html∙二审在什么情况下会改判/ss/879772.html∙提起上诉或者请求人民检察院提出抗诉的期限是多久/ss/879771.html∙对服刑犯监外执行的程序是什么样子的/ss/879770.html∙关于裁判文书引用法律/ss/879769.html∙犯罪嫌疑人与被告的区别/ss/879768.html∙非法持有毒品无罪辩护词/ss/879767.html∙醉驾保释能出差吗 /ss/879766.html∙关于人民陪审员制度改革试点情况的中期报告/ss/879765.html∙毒品犯罪立案追诉标准(2018年) /ss/879764.html∙寻衅滋事罪刑事上诉状/ss/879763.html∙什么是侦查、当事人、法定代理人、诉讼参与人、诉讼代理人、近亲属 /ss/879762.html∙辩护人庭审中不当发问如何制止/ss/879761.html∙巡回审判制度 /ss/879760.html∙关于人民法院通过互联网公开审判流程信息的规定）答记者问/ss/879759.html∙交通事故刑事被告上诉状/ss/879758.html∙关于人民法院办理执行信访案件若干问题的意见/ss/879757.html∙如何认定刑事案件达到立案标准(2018年)了/ss/879756.html∙检察院批捕还能放人吗/ss/879755.html∙刑事上诉状无罪辩护词/ss/879754.html∙被害人提出的刑事抗诉申请书（2018最新）的格式/ss/879753.html∙介绍贿赂罪上诉状书写格式2018 /ss/879752.html∙安监可执行行政拘留的情况有哪些/ss/879751.html∙关于在北京市 /ss/879750.html∙强令违章冒险作业罪立案标准(2018年) /ss/879749.html∙酒驾刑事判决书模板 /ss/879748.html ∙涉外刑事案件的管辖地是怎么规定(2018)的/ss/879747.html∙关于加强中小学幼儿园安全风险防控体系建设的意见/ss/879746.html∙坐监狱多长时间能保释/ss/879745.html∙案子到检察院后取保候审容易吗/ss/879744.html∙什么叫刑事管辖权 /ss/879743.html∙亲友被刑事拘留该如何处理/ss/879742.html∙适用简易程序的案件多长时间内审结/ss/879741.html∙合同诈骗刑事上诉状范文/ss/879740.html∙最高人民法院69件指导案例（全部）分类整理/ss/879739.html∙医生贪污医院能出面保释吗/ss/879738.html∙打架公安局立案程序 /ss/879737.html ∙贩毒刑事上诉状范文 /ss/879736.html ∙刑事案件取保候审需要满足哪些条件/ss/879735.html∙盗窃罪刑事起诉书 /ss/879734.html∙诉讼中止和中断的区别/ss/879733.html∙关于办理恶意透支型信用卡诈骗犯罪案件若干问题的指引/ss/879732.html∙传销刑事上诉状范本 /ss/879731.html ∙诉讼中止申请书（2018最新）应在何时提交/ss/879730.html∙开庭审理程序是什么违反法庭次序怎样处理/ss/879729.html∙寻衅滋事罪不属于刑事和解范围吗/ss/879728.html∙人民检察院抗诉的规定(2018)有哪些/ss/879727.html∙关于建立律师评价体系和评定机制的试点方案/ss/879726.html∙重婚罪属于自诉案件还是公诉案件/ss/879725.html∙孙谦：“刑事案件认罪认罚从宽制度”试点工作这九大问题要注意 /ss/879724.html∙取保候审要请律师吗 /ss/879723.html ∙关于防止干部“带病提拔”的意见）答问/ss/879722.html∙公安局立案后能撤销吗/ss/879721.html∙刑事拘留被企业开除可以吗/ss/879720.html∙刑事诉讼的基本程序是什么样子的呢/ss/879719.html∙新规｜浙江省发布2018办理“醉驾”案件会议纪要/ss/879718.html∙取保候审有什么好处 /ss/879717.html ∙对故意伤害罪该怎样准确的认定/ss/879716.html∙在刑事拘留期间可以请律师吗/ss/879715.html∙看守所拘留5天能保释吗/ss/879714.html∙关于发布第15批指导性案例的通知/ss/879713.html∙提起公诉的条件是什么/ss/879712.html∙什么情况会构成刑讯逼供/ss/879711.html∙刑事案件申诉程序具体规定(2018) /ss/879710.html∙不起诉有哪些种类 /ss/879709.html∙第一审刑事判决书的案号由哪些要素组成/ss/879708.html∙刑事辩护授权委托书书写格式2018,授权委托书范本/ss/879707.html∙刑事拘留三天后怎么样/ss/879706.html∙专利民事诉讼上诉状的内容有哪些,有哪些上诉技巧/ss/879705.html∙中央政法委明确：员额比例可扩至40%，涨工资方案调整，员额工资高于法警.. /ss/879704.html∙刑事案件受理通知书必须送达当事人吗/ss/879703.html∙刑事诉讼的上诉和抗诉有什么区别/ss/879702.html∙关于办理建筑施工企业从业人员犯罪案件若干法律适用问题的会议纪要 /ss/879701.html∙山东省高级人民法院 /ss/879700.html ∙刑事拘留当天算时间吗/ss/879699.html∙司法拘留、行政拘留、刑事拘留的区别/ss/879698.html∙刑事案件管辖地怎么确定/ss/879697.html∙终结执行的法定情形有哪些/ss/879696.html∙关于办理职务犯罪案件认定自首/ss/879695.html∙关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见/ss/879694.html∙审查起诉阶段取保候审可以吗/ss/879693.html∙刑事附带民事诉讼案件的赔偿标准(2018年)规定(2018) /ss/879692.html∙关于（关于多次盗窃中“次”如何认定的法律适用请示）的答复意见 /ss/879691.html∙刑事拘留期限是多少天/ss/879690.html∙向检察院申请抗诉的期限是多久/ss/879689.html∙做假商标能保释吗 /ss/879688.html∙销售假药罪刑事上诉状/ss/879687.html∙刑事案件办理的“三大司法纪要文件”/ss/879686.html∙二审维持或撤销一审裁定用行政裁定书格式是什么样子的/ss/879685.html∙刑事管辖权异议怎么提/ss/879684.html∙一审刑事案件的适用范围是什么/ss/879683.html∙律师办理黑恶势力犯罪案件辩护代理工作意见/ss/879682.html∙什么是审判监督，审判监督程序的审限是多久/ss/879681.html∙关于进一步加强社区矫正工作衔接配合管理的意见）答记者问/ss/879680.html∙刑事诉讼中的撤诉处理/ss/879679.html∙什么人可以申请取保候审/ss/879678.html。