什么是商品房转预售 商品房转预售，是指商品房预售后，预购人将其预购的尚未竣工的商品房再行进
行转让的行为，俗称“炒楼花”。根据《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定 ，预售商品房再行转让的问题，由国务院规定，表明这一问题至今尚无明确的法律规 定。
预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品
房屋买卖流程
2016.02
.
1
目录
.
2
基础知识—房产分类
按房产建造性质分类： 1.商品房 2.经济适用房 3.安置房（拆迁安置、劳力安置、贫困安置……）
.
3
基础知识—房产分类 ） 按房产使用性质分类： 1.住宅（普通住宅(144㎡以下)和非普通住宅（144 ㎡含以上） 2.非住宅（写字楼、店面、车库、仓库）
它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后 ，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房 号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内 与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买 权，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人。
有些个人和企业利用人们法律知识的欠缺，在订立合同时，故意设
套内阳台面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封
闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑 面积。
.
112
名词解释
基底面积 房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
共有面积 房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建
.
4
基础知识—房产分类
按房产产权发放情况 1.产权房 2.无产权房（期房和现房）,小产权房是 无产权房的一种。
.
5
房屋买房流程
.
6
流二 程手
房 交 易
.
7
名词解释
开盘 一般项目在取得销售许可证后会选定某一时间开始公开发售，称之为开盘。这时
，可以交纳预付款，正式签约并办理贷款等相关手续，也有些楼盘把第一次公开推出 之时定为开盘。
基数增减楼层，朝向差价后而得出。
均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米 的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼 层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩 目的营销策略。
.
9
名词解释
认购 一般也称作内部认购。是指项目在尚未完全取得销售手续之前的预订销售方式。 一般只交纳较少的定金，不能签订正式的销售合同。
关于五证
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可
证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“
五证”。
其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用
证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
一般购房者购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”
.
14
名词解释
订金 虽一字之差，意思却大相径庭，但在签合同时，却经常使用。合同 中，如果写的是“订金”，一方违约，另一方无权要求其双倍返还， 只能得到原额。“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金 所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可 抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。
建筑面积 房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。
.
11
名词解释
套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的
面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共 有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积 全部计入套内墙体面积。
.
10
两书 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》
容积率 容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
绿化率 绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。建筑
密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。
.
8
名词解释
起步价 某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶
楼的销售价为起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为 “×× ×元／平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意。
基价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为
筑面积。
.
13
名词解释
“订金”与“定金”
定金 定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权 担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人履 行债务，保证债权人的债权得以实现。
签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交 付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方 如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金 应抵作价款或者收回。房产交易期间，一般买房与卖方签订合同时需要交付“定金 ”，一般为房款5%左右，最高不高于20%，后期该笔款项可以抵充房款。
下陷阱，将定金写成“订金”，以逃避法律制裁。为避免损失，与他
人签合同时，一定要留点神，看准了！！！.
15
名词解释
特别提示:并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商 品房销售管理办法》第22条规定:不符合商品房销售条件 的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的 费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经 交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事 项，开发商都应无条件退还定金给购房者名词。解此释外，根据《 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双 方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是 应当返还定金的。
就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》
是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《开工证》是拿
不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工
程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资
பைடு நூலகம்
格。