房屋租赁合同的登记、变更、解除和终止

一、登记备案

《城市房地产管理法》第52条规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，……并向房产管理部门登记备案。”近几年来，我国房地产交易日趋活跃，越是经济发达的地区，市场交易特别是房地产租赁就越发达，房地产租赁的管理也就成了加强房地产市场管理的一个重要内容。房屋租赁合同实行登记备案制度，一方面可以较好地防止自由、自发、非法出租房屋；另一方面也可以防止国家税费流失。从全国范围来看，凡是加强了房屋租赁登记管理的城市，房地产市场管理就比较好。

房屋租赁登记备案不同于简单的备案，主管部门在接受登记申请后，应对租赁合同进行审核。审核的内容主要应包括：一是审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；二是审查租赁的客体是否合格，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；三是审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等；四是审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；五是审查是否按有关规定缴纳了有关税费。只有上述条件均具备后，才能登记备案，否则，作为主管部门有权行使否决权，不予登记，并依据有关法律、法规的规定责令当事人限期改正，或者给予处罚。

二、房屋租赁合同的变更

房屋租赁合同的变更，主要包括两方面：一是当事人的变更；二是当事

人权利、义务内容的变化。

引起房屋租赁合同当事人变更的有效条件是：

1出租人或出租单位姓名、名称的改变，原合同的出租人更换。如果发生这种情况，当事人应重新订立租赁合同，并到房管部门重新进行登记。

2承租人由于工作调动或与其他承租人换房所引起的原承租人变更，也应履行上述手续。

3出租房屋因出租人出售、赠与或被继承等原因而发生所有权转移，致使原出租人发生变更。这种情况下也应履行重订合同与变更登记手续。

4承租人死亡但与其同住的其他家庭成员尚健在，需要继续租用该房屋的应由这些人履行合同变更手续，继续租用。这种情况属于重新订立一份房屋租赁合同，承租人应符合一定的条件。在公房租赁中，承租人要受户口等因素的限制。如《上海市城镇公有房屋管理条例》第18条第3款规定：“公有居住房屋的承租人死亡，原住处无常住户口同住人，或有常住户口的同住人另有房屋而居住不困难的，租赁关系自然终止，房屋由出租人收回；原住处有常住户口而他处无住房的同住人，可申请更改户名。”在私房租赁中，法律对此无明文规定，有的地方法规作了一些规定。我们认为，在租赁期限内，承租人死亡，与承租人长期共同居住的家庭成员，应视为共同承租人，在原租赁期限内，应继续承租，出租人不得以原承租人死亡为由，要求收回房屋。如果承租人一人住用承租房屋，子女未住在该房屋内，其子女就无权继续租用此房，原承租人死亡，租赁合同自然终止。

对于房屋租赁合同的内容，根据具体情况，双方当事人也可协商变更。如订立的合同期限长，但租金低，与市场发展水平差距较大，双方可协商作

适当调整。房屋租赁合同当事人的权利和义务变更后，要经过房产管理部门鉴证，经审查认为合法合理后，才具有法律效力，受法律保护。

三、房屋租赁合同的解除

房屋租赁合同的解除，是指合同依法成立后，在尚未履行或尚未履行完毕的情况下，因一方当事人的意思表示，或双方当事人的协商一致，或发生了法律、法规规定的某些情况，使合同关系归于消灭。

除一方提出解除，他方同意，或双方都有解除的意思表示之外，合同的解除要有一定的前提条件，当这些条件具备时，一方根据法律、法规的规定，可强制对方同意解除。这种解除方法也叫强制解除。根据有关民事法律的规定，以及《城市私有房屋管理条例》第21条的规定，房屋租赁合同的解除条件有以下几种情况：

1出租人解除合同的条件

承租人有下列行为之一的，出租人可提前解除房屋租赁合同：

(1)承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的。如将租住的公房高价转租他人，或借给无权租用此房的人长期使用。

(2)承租人用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的。如利用租房进行卖淫、嫖娼、赌博、窝藏赃物或聚众进行流氓活动等。

(3)承租人不按合同规定的期限交纳租金达到一定期限的。如《城市私有房屋管理条例》第21条规定，承租人累计6个月不交租的，出租人有权解除合同。对于承租公房、拖欠租金、出租人有权解除合同的情况，各地方政府也有规定。

(4)承租人全家迁离本市的。全家已经迁离，已无住房之必要，从社会利益

出发，不能使房屋闲置，而急需住房的人又无法租住。尤其是公房租赁中，有的人全家已经调离本单位、本市，但仍控制着房屋，这是明显的违法行为，出租单位有权收回房屋另行安排。

(5)承租人全家去国外定居(包括到港、澳、台地区定居)，已超过规定保留期限的。《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》第37条规定：“公有居住房屋承租人全家去国(境)外定居的，一般应解除租赁关系，由出租人收回房屋，但经出租人同意可保留原承租的公有房屋。保留期限不超过3年。”该细则还对去国(境)外探亲、留学人员所留下的承租房如何处理作了规定：出国探亲、留学的人员，没有符合条件的同住人时，原承租公房要保留三年。

(6)承租人违反合同规定，擅自改变房屋用途的，如将租赁的用来居住的房屋作为堆放东西的仓库等。

(7)出租人因不可预见的原因，如家庭人口骤增，确实需要收回房屋自住的或者出租房屋发生重大损坏，有倒塌危险须改建并确实有房管部门证明的。在此情形下出租人解除合同，应当适当赔偿承租人因迁出而受的经济损失，并给予承租人一定的时间来解决住房问题。

2承租人解除房屋租赁合同的条件

根据有关法律、法规规定，有下列情况之一的，承租人可以提前解除房屋租赁合同：

(1)承租人已经有了房屋，不需要再租房的。对于这种情况，承租人应提前将情况告诉出租人，以便出租人另行安排。

(2)承租人全家迁离本市或承租人出国定居、留学、探亲而又没有符合条件的同住人继续租用住此房。