新能源研发及现代物流等行业，积极培育和发展 功能区
国家战略新兴产业
总部商务园 研发科技区
满足企业总 部办公、、营 销部门需求
占地比25%
满足产品下 线生产之前的 研发、中试需 求
占地比42%
商务会展中心 企业定制区 配套服务园
满足企业生 产制造、物流 需求
占地比14%
满足企业对 满足企业会
配套开发
完善的配套提升 对产业的吸引力
产业发展
企业和产业人口 入住带来各类需 求
7 南昌新建县市政公用城项目 南昌市政公用城开发有限公司
不同产业发展情况下，配套用地的发展情况呈现不同效果， 包括价值和业态两方面
松山湖：在高投入和高端产业带动下，凯悦酒店、 寄莲酒店式公寓、4D影院、学术交流中心、文体 中心等高等级配套逐渐落成；
瑶湖科技岛：
产业园区:被誉为华中 的硅谷，涵盖航空、光 伏光电、电子信息、生 物医药、新材料等高新 技术产业；
高校区：江西师大、南 昌工程学院、江西科技 学院等；
高新主城综合功能区：
昌东大道总部基地：超 高层写字楼（绿地中心、 赞城、云中城、方大上 上城等）
生态住宅区：恒大名都、 中兴和园、湖韵天成、 绿地新都会、保利香槟、 温莎城堡、保利东湾国 际等
住宅和配套先行开发，夯实了产业新城发展 的基础，为导入核心产业提供了优越的环境
固安工业区的发展共分为五个阶段，项目采用“园区+地产”的开发模式， 住宅和配套开发先于园区建设。
该模式充分发挥 出园区和地产的协同 效应，不仅从资金上 保障了园区的顺利建 设，而且地产的开发 推动了园区价值最大 化，带动周边区域整 体升值。
区域规划图
光伏、 医药园
区
航 空 城
主城综 合功能
区
高校区
瑶湖科技岛
奥体中心
规划为综合功能区， 将成为商业和住宅 的聚集区域
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世联案例研究表明，产业发展与配套开发是紧密关联互相 作用的
案例： 南昌高新区 松山湖 苏州工业园 重庆九龙园 大连软件园 ……
项目概况——固安工业园区位于天安门正南50公里， 地处大北京核心位置 项目功能——复合规划了中国北方电子信息产业基 地、中国北方汽车零部件产业基地、现代装备制造 业基地、城市核心区、生活配套区5大功能区 产业定位——确立了“电子信息产业”、“汽车零 部件产业”、“高端装备制造业”三大产业方向
固安工业园功能布局图
大连软件园：中国产值 最高的软件业外包基地， 业态高端，前期园区打 造投入较高，配套用地 实现了较高的市场价值；
产业发展情况影响配套用地价值实现
价 值
投资、产值、产业 业态、附加值高
重庆九龙园：A、B区低 投入、产业低端、单位 产值低，经营性用地仅 作为配套角色，最终导 致经营性用地业态单一 且低端，以低价住宅和 低端商业为主，没有实 现其应有的市场价值
人与人的共生
强调人与人之间信息、知 识的共享，通过沟通、交 流和碰撞场所的设置激发 创新活力
人与产业的共生
通过教育机构的设置为产 业提供持续创新的产业人 口，而产业的发展聚集和 创新环境又带动员工成长
人与自然的共生
产业与产业的共生
在“尊重自然”与“以人 为本”理念之间实现平衡， 打造宜居、宜业的共生空 间
厂房的特殊和 展、培训、咨询
个性化需求
、餐饮娱乐住宿
占地比14%
需求 占地比5%
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3
参考案例 固安工业园
配套服务区、生产区和生活居住区之间保持 相对独立的存在，以减少彼此之间的干扰
清晰、完善的布局架构使得固安工业园区不仅让一个产业聚集的工业新城蓬 勃发展，也让一个生态宜居的理想城市初显端倪。
村
安
落
置
小
高 新
区
北 沥
园中源大
大 道
高科
新 村
酒店
技产
业园
区
产业园区
京 东 大 道
四季花城
居住区
村落
赣江
软件园
艾溪 湖
国防科技 大厦
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“瑶湖时代”——产城融合期（2008年起）：南昌高新区 大幅增加商业、商住、金融、办公功能性项目用地，优化 的环境留住了人才，成为国内一流的生态科技新城
1 产业新城的演变 The Evolution of Industry City 中国产业园区在过去的几十年里主要经历了三个发展阶段：以 产业园起步，最终演变为功能复合、产城融合的产业新城
形态
初期发展阶段
产业园
成长发展阶段
产业区
成熟发展阶段
产业新城
功能 园区规模 园区形式
单一研发、生产
为数不多的企 业入园
亿达集团——大连本地市场领先开发商，开发经验丰富， 实力雄厚，集房地产开发、 建筑装修、组合机床制造、 大连软件园综合开发和管理，软件信息业服务平台建设及 软件人才教育培训等多种产业为一体。
外来人口
外来人口
居住区：
学清花园
产业带来 居住人口
软件工程师公寓
居住人口 产生教育 需求
产业区： 启动方案
教育区： 东软引入
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龙头企业的入驻，将加快工业园区发展成为 现代化产业新城的步伐
参考案例 大连软件园
基本概况 区位：位于大连市西南部星海湾畔； 占地规模：一期占地面积3平方公里左右，累计投资约55亿元，已建成
产业、教育和配套设施120多万平方米；二期可用地面积8.6平方公里左 右，规划建筑面积400多万平方米，总投资150亿人民币。
园区性质：成为国内最具国际化特色的、产学研一体的、以对日业务
为主的专业化软件园区和最具规模的BPO产业基地,并建设形成了一个集 工作、生活、商务为一体的国际化软件社区。
启动特点：通过引入东软作为起爆点，实现“马太效应”，并选择住
宅区及教育区关联项目进行复合启动，实现房地产开发—教育产业开 发—软件开发的“三级跳”。
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“艾溪湖时代”——快速扩张期（2001-2008）：伴随生 活及配套设施的建设，开始逐步向高科技产业园转变，城 市格局逐步形成
产业园区：电器制造业，铜矿产业出口加工 业、软件开发及应用、新型材料等 配套住宅区：四季花城、北沥新村、安置小 区及周边村落 商务办公区：国防科技大厦，园中源大酒店
案例选取原则
初步考虑案例
4
去工业化的园区环境
3
• 松山湖工业区； • 大众汽车总部； • 华为基地
园区合理规划
2
• 联东U谷·北京 • 固安工业园
龙头企业入驻园区 带动园区发展
1
• 大连软件产业园
住宅配套先行开发
• 固安工业园
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1
参考案例 固安工业园
数据来源：世联数据平台
投资、产值、产业 业态、附加值低
投资高、产值高、产业高端、附加值高的园 区配套用地实现了较高的市场价值
8 南昌新建县市政公用城项目 南昌市政公用城开发有限公司
而通过建设完备的居住、商业、商务等配套设施，能提升 园区对企业及从业人口的吸引力，从而促进产业入住
张江科技园“浦东唐城”人才公寓
苏州工业园
湖景资源、CBD配套
产品复合
湖景资源、CBD配套
高端产品
湖景资源、产业配套
低端产品
湖景资源、教育配套
产品复合
9
南昌新建县市政公用城项目 南昌市政公用城开发有限公司
产业新城发 展方向小结
从传统的工业园区发展为现代化、国际化、生态 化的科技新城区，高新区的发展历程充分验证了 城市产业的发展已经由单纯的产业园模式转向产 城融合模式
服务区
生产区
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4
参考案例 松山湖工业区； 大众汽车总部；
华为基地
“去工业化”、高绿化率、花园式的产业园 区是现代化产业新城发展的必然趋势
高品质建筑与园区生态绿化相映成趣，发展成为一个充满艺术感和文化意蕴的 新城景观。
东莞松山湖工业区：当代中国优秀建筑文化的示范
【发展案例参考】自1991年创建以来，南昌国家高新技术产
业开发区经历了三个发展阶段，目前是江西省唯一的国家级高 新区
开发区地址：南昌市城东板块 创建时间：1991年3月 辖区面积: 231平方公里 开发面积：60平方公里 特色支柱产业：具有电子信息及应用软 件、精密机械制造及光机电一体化、生物 医药、新材料四大特色支柱产业，四大支 柱产业的产值占全区经济总量的87%以上 项目定位：坚持“优先发展高新技术产 业，重点发展软件产业，大力发展先进制 造业，配套发展第三产业”的发展战略
总建筑面积3.1万平米，共提供三房一厅170套、四房 一厅81套、复式8套，可居住房间886间； 租金水平：略低于市场水平，双人间1100元/月，单人 间（小床）900元/月； 供应对象：注册并入住张江高科技园区的企业员工， 且与企业签订一年以上劳务合同
湖东CBD板块 湖西C：总部商务 个园区
区、企业定制区、研发科技区、商务会展中心和 原则2——形象昭示原则：具有形象昭示效果的功能物业布
配套服务区
置在外围区域，体现项目形象如研发办公区、企业定制区
产业定位——重点打造电子信息、现代高端制造、 原则3——物业聚集原则：相同的物业功能聚集形成特定的
参考案例 联东U谷·北京
五大功能分区打造产业新城综合体，为新城实现自我 更新和成长提供可能性