中国土地流转研究综述社科0923班李杨勇3090104461摘要：随着改革开放之后我国经济的快速发展，尤其是九十年代市场经济的方针确定之后，我国进入一个告诉现代化和城市化的阶段，随着城市规模的扩张经济发展的多样化，土地利用类型日益多样化，改革开放初期建立的土地承包责任制度在高速经济发展速度和城市化进程中凸显出很多问题。

在这样的背景下，为了配合经济的发展和城市化的进程，关于土地流转进行了很多的研究，这些研究从土地产权土地补偿和流转流程等多个方面对土地流转进行了研究。

本文通过对多篇国内外有关土地流转的研究文献和资料的阅读，在此基础上梳理出这些研究文献的基本观点，厘清在土地流转领域已有的研究成果和观点，从而对土地流转这一命题获得更加全面理性的认识。

关键词：土地流转土地产权权益流转市场土地流转在我国是从1978年随着改革开放开始的，在90年代以后随着城市化的快速发展，进入了高峰时期，本文综合的主要是关于农村土地流转的文献，由于农村土地资源本身产权的特殊性，作为生产资料对于农民的特殊意义，农村土地流转问题是一个关系社会经济和国计民生的重大问题，具有很大的复杂性，本文集合了多篇中外文献资料，对有关这一命题的研究进行了总结，从概念界定，现状研究，原因剖析，制度建设等方面分别进行了总结。

一，基本概念对于土地流转的概念界定，在法律上尚没有直接明确的界定。

在《农村土地使用权流转市场化研究》中吴月芽将其定义为土地产权在不同经济实体之间的流动和转让，主要是土地所有权和土地使用权，这个定义明确了土地流转中的实质对象即土地所有权和土地所有权。

李先春在《农村土地流转制度浅识》中进一步将土地流转定义为通过地租、地价等经济指标的合理确定，以转让、出租和抵押等形式，将土地使用权的流转引入市场，李先春这个概念则更加的贴近我国的现实情况，将土地流转对象主要限定在了土地使用权上，同时这个定义也指示出了土地流转对象的价值衡量标准和手段，即地租地价。

而在我国目前最主要的土地流转是农村集体土地向城市的流转，也是本文探讨的对象，因此有必要对农村集体土地的流转进行一个概念的界定。

在《农地流转过程中的农户行为分析》中钟涨宝直接指出中国的农村土地流转限于所有制形式和制度的约束，必然只能是农地使用权的转让和流通。

从法律角度来讲，胡同责、任涵认为“农村土地流转，即农村土地使用权流转，是指在不改变农地用途的前提下，拥有土地承包经营权的农户将自己的土地使用权单独或随同土地附着物转让给其他农户或经济组织的行为。

”（《农村土地流转中的主体阻碍因素分析及其对策》）。

对于我国农村土地的流转到底是产权及使用权的流动还是简单的使用权的流动，一直存在着争议，从以上的分析当中我们可以发现关于农村土地流转的内在含义从经济上来说在产权明晰的情况下应该是所有权使用经营权的流动，而由于我国实行的特殊的土地制度，导致了在土地流转的过程中，从法律意义上来说农民只能出让土地的经营使用权，而无权将作为集体共有物品的土地产权进行转让，在农村土地流转问题上，产权的不明晰导致了一系列的问题。

二．土地流转动因分析农村土地流转之所以在现当下的中国社会盛行，是具有必然的社会经济原因的。

在市场经济体制下，利润的驱动是很多经济行为产生的源头动力，在有关研究中也多用利益的驱动来解释我国土地流转。

陈永志、黄丽萍认为相对价格变动是农地使用权流转的源泉．对潜在利润追求是农地使用权流转的驱动因素（《农地使用权流转与社会主义新农村建设》）。

国外学者从土地流转收益这个角度也解释了我国土地流转的动因，Jack Makeham认为当前农地流转足农户为使生活状况变得更好的结果，流转不仪有助于规模经营，而且能够解放农村过剩劳动力，促进农地流转需要加强制度建设、信贷支持和完善流转中介（《Recent developments in the market for rural land use in China》）。

邵淑慧则从内外部因素上更加具体的分析了土地流转的动力因素，这些动力因素不仅包括了客观的利益追求还包括了主管倾向，他认为内在动力有：非农就业率，每亩农业纯收入，人均承包土地面积，政府干预，农民受教育水平。

外部动力也有：WTO促进农地的流转．农业新技术应用需要农地流转．农村经济结构调整促使农地流转，农村工业化和城镇化需要农地流转（《土地流转动力机制初探》）。

这一论断从客观利益主观意愿，政府介入以及宏观经济环境等多个方面对土地流转动力进行了分析，相对来说较为全面的概括了我国现阶段土地流转的促成动因。

总结来说，促使我国土地流转发展主要包括几个方面的原因：首先是经济的发展产生了大量的非农就业，农村生产效率的提高使得规模化集约化生产成为了可能，其次政府今年在这方面的干预和农民自我意识的提高为土地流转的发展提供了主观的条件，农业的产业化和新技术的应用都很好的推动了土地流转的发展。

三．土地流转现状分析这一部分我们主要通过以下几个部分对我国土地流转的现状的研究进行总结分析，首先是我国现阶段土地流转的基本现状，困境极其阻碍因素，流转方式等方面分别进行总结分析。

（一）土地流转基本现状对于我国土地流转的基本现状的研究，我国的学者在这一方面做的较多，很多实证研究的结果都有助于我们更好的了解我国现阶段土地流转的基本现状。

从总体上来说，我国的农村土地流转以初具规模，但是规模依然较小，且没有形成一个规范化的市场，政府主导和私下流通成为了土地流转的主要形式。

根据叶剑平等人的研究，2005年，有26．7％的农户进行过土地流转，流转土地面积比例为9．7％，有1／3的农户、1／10的耕地参与了流转，承包地的转出和转入在农村已经开始发展起来（《中国农村士地流转市场的凋查研究》）。

根据叶剑平等人的研究现阶段我国的农地交易价格并未充分显化, 不正式的土地流转多，市场规范和市场化水平低。

绝大多数交易发生在本村, 半数以上的交易没有显化的市场价格。

根据他们的调查，在转出的土地中, 有87. 6%的土地转包给本村的亲戚或其他村民, 其中, 半数以上不收取任何报酬, 即使收取报酬, 其平均价格也显著低于外村人的用地价格；诸多土地流转为约定期限，在叶剑平等人的调查中在转出的农户中, 有46%的农户转出土地没有约定期限,剩余的54%有约定期限的农户中又有一半的农户的约定期限为1年以内, 只有6% 的农户曾经约定过超过10年的流转期限。

绝大多数流转未签订书面合同。

另外我国的土地流转地区差异大，叶剑平在研究中指出东北地区和东部沿海地区的土地流转市场发育相对更成熟一些, 而中西部地区比较落后。

这与我国经济的发展分布情况是基本一致的。

除了上述这些情况外，我国农地流转引发纠纷较多，改变土地用途情况普遍。

杨中英在研究中指出土地流转过程中承包人非法改变土地用途现象突出，小产权房的出现是我国农地流转中农业用途被改变的典型案例，截至2007年上半年，通过农地流转非法改变用途等形式的小产权房约占全国村镇房屋的12%（《从产权角度看我国农村土地的流转问题》）。

农村土地流转的非农化是我国现阶段土地流转中存在的一个重要问题，它不仅仅是小产权房一个案例，地方政府利用农村土地流转进行非法的土地非农化处理也大量存在。

（二）土地流转问题与阻碍因素通过前文的分析，我们可以了解到目前我国的土地流转正在处于兴起发展的阶段，发展总体趋势较好。

然而由于历史原因和现实干扰因素的存在，我国土地流转的发展尤其是正式的土地流转制度的发展相对来说阻碍重重，也存在大量的问题，针对这些现阶段我国土地流转过程中问题，中外学者对这一方面也取得了一定的研究成果，下面我们就从土地流转的问题和阻碍因素方面进行研究综述。

关于我国土地流转现阶段存在的问题和阻碍因素的研究，国内外学者都有所涉猎。

美国的罗伊·普罗斯特曼通过实地调查认真研究，认为我国的土地使用权权属不充分．权能不明确，导致土地使用权流转无法在更大范围内进行。

James Kai——sing Kung将我同非农劳动力市场与农村土地租赁市场结合分析，指出农村土地租赁市场主要受家庭特征、非农就业、制度和村庄特征影响。

中国学者的研究基本与外国学者一致，张照新，张海洋在他们的研究中指出目前我国土地流转主要存在两方面问题，一方面政府干预过度，失地者利益受损严重，他们还进一步分析了政府在土地流转过程中的不当作为产生的危害，其次他们认为现阶段土地流转市场不健全，没有市场法律规范和监督。

关于土地市场的发展，国内诸多学者对我国的土地流转市场进行了考察，指明了诸多问题。

从市场规范来说，我国当前土地流转市场缺乏相关专业的法律法规，存在无法可依的现状。

张璐指出，现行的法律框架中对农村土地流转的实然规定与政策预期存在着一定的差异，合理的立法和制度选择能够推动我国农村土地流转的完善；同时田野等指出，我国目前的有关集体土地流转法律制度具有规定的不完备性和滞后性、集体土地所有权的单向流出性及限制的不严格性和家庭承包经营权流转方式的不完整性，导致我国农村集体土地的流转很不规范，造成很严重的社会经济问题。

除了市场规范之外，市场组织的不完善也是当前土地流转的一个重大问题，市场机制的不健全，导致了交易成本的提高。

张军认为，缺乏中介服务组织，农村土地使用权的交易特别农业内部交易规模偏小，而且程序不规范，导致效益损失，从而延缓了农村土地市场的发育，不利于土地的快速流转和土地的增值。

除了中介组织的不完善以外，与土地流转相关的市场服务组织也严重缺乏，在农村地区农民往往在没有任何有效的市场组织的有效参与之下完成了土地流准，这样的流转粗糙且风险极大。

Bogaerts等学者通过对中欧国家和地区农地交易的调查研究，得出交易费用过高进而阻碍了农地交易的结论，虽然欧洲与我国的现状有一定的差异，但是交易主体对于交易成本的敏感度是基本一致的，当土地流转缺乏合理的中介和市场组织的时候，交易成本的提高和交易难度的上升都会影响到交易主体的行为。

除了市场本身组织以外,信息的不对称无疑也是目前土地流转中存在的一大问题，特别是出于相对弱势的农民，在信息上更是出于绝对不利的地位。

张红宇在他的研究中就认为土地流转当前缺乏有效的信息传递机制，导致了在流转交易的过程中的信息不对称，增加了交易的成本难度以及导致交易的不公平产生。

除了对市场组织，法律制度以及信息制度等方面的研究外，与外国学者一样，中国学者从根本上出发认为土地产权所属的混乱是我国土地流转的最大问题，也是导致我国土地流转混乱现状的一个主导因素。

赵敏认为，产权关系明晰是市场经济的客观要求，也是农地流动的前提和基础，我国目前集体土地产权关系混乱，农户还不是真正意义上的土地产权主体；农民在承包期内也存在着经营权排他性残缺，造成了农民土地财产并没有得到有效保护。