公共半地下室
结构部位
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
上部结构 自带全埋一层地下室
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各地区含钢量限额指标(kg/m2)
北京
上海
深圳 武汉、东莞
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段
•房地产全程设计运作
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规划设计阶段的成本控制
规划设计决定品质、成本和品牌
•房地产产品
•用 地 选 择 •50%
•规 划 设 计 •30%
•销 售 执 行 •20%
•规划设计决定7085%的工程成本
•名牌产品造就品牌 企业
•企业的竞争实质上 是产品的竞争
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规划设计阶段的成本控制
•万科：
•北京、上海、深圳： 55元/M2
•广州公司：
50元/M2
•其他地区公司： 45元/M2
•某集团地产公司设计费统计
分类
公司
深圳公司 --国内单位 武汉公司
项目 上海公司
项目
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规划概念 方案
25
方案+ 建筑扩初
结构、设 备
扩初+施工 图
景观方案
+ 扩初 +施工图
23 15
0.75 0.59 39.10
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规划设计阶段的成本控制
•
设计管理部门应发挥市场策划作用
•策划意图 •市场目的
•设计管理部门
•设计要求 •（设计任务书）
•设计成果
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•房地产产品
规划设计阶段的成本控制
全程设计对成本管理的意义
• 加强预控。 • 在控制成本低的阶段进行控制
这是全程设计的效益和核心价值
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•÷设计
• 总人数
•施工图总面积x C%
•1 建议A 为20％；B为50%;C为30％
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规划设计阶段的成本控制
某集团公司04年人均设计管理面积一览
深圳公 司设 计部
北京公 司设 计部
上海公 司设 计部
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规划面积之和 方案面积之和 施工图面积之和 设计部人数 规划面积之和 方案面积之和 施工图面积之和 设计部人数 规划面积之和 方案面积之和 施工图面积之和
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规划设计阶段的成本控制
•规划设计成本管理与成本部门的关 系
•项 目 论 证 阶 段
•项目立项
•项 目 策 划 阶 段
•营 销
•设 计 管 理 阶 段
•主 体 结 构 开
•开盘销售
工
•工 程 施 工 阶
段
•竣工
•入伙 •入伙管理阶段
•销售管理阶段
•设 • 多 方 案 比
计
较
• 概念规划
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规划设计阶段的成本控制
*人均设计管理面积
不提倡人海战术
• --开发规模加大，并不意味着人数呈同比例
的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人
均生产效率，保证企业高效率运作。
•效能
•多项目制下
•平衡点 •人数
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规划设计阶段的成本控制
•（ •) 人均设计 •＝∑
管理面积
•规划总面积x A% •方案总面积x B%
• 拿地到开盘：
多层项目9个月； 高层项目12个月；
•重庆奥林匹克花园
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•北京领海
规划设计阶段的成本控制
•顺驰、万科的共性
1）采取传统工序前置:
– 提前做好70%的准备工作,以“成本换时间”； – 虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，
但从总体上看认为值得。
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规划设计阶段的成本控制
产品建造成本
定位成本
•市场定位---确定 目标市场及客户 群，决定了产品 类型、档次以及 投入的各项成本
•功能定位---根 据市场定位、竞 争需要确定产品 的功能，决定了 满足产品功能需 要投入的各项成 本
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创新成本 产品品质
•在产品设计 中规划、建筑、 景观、室内设 计等采用的创 新形式、技术、 材料等产生的 成本，
规划设计阶段的成本控制
•成 •含钢量等土建造价 •部品造价
•本
•景观造价
•示范区造价
•控
•设计变更签证率
•制
•合理的设计费
—对设计人员而言是任务，
对成本人员而言应前置而持续
• 避免两种现象：
•不计成本地追求设计效果 •成本不合理导致品质丧失
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规划设计阶段的成本控制
•三、在项目开发过程中 •“目标成本”是成本管理的前提
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规划设计阶段的成本控制
景观造价
分类及定义
一类景观区
居住区级/小区级公共绿地范 围
二类景观区
组团级绿地范围
三类景观区
宅间、宅旁绿地范围
四类景观区
道路旁绿化
硬景
（元/平米）
软景
（元/平米）
总造价
（元/平米）
•控制总价偏差率 •分项动态平衡
总计
说明： 1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、
筑师积极性的发挥；； • 直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会
有更积极的作用
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规划设计阶段的成本控制
合理设计费标准：
• 根据具体的项目性质、选择设计单位的不同设立设计费支 付标准，如
– 国内一线品牌设计公司--元/M2 – 国内二线品牌设计公司--元/M2 – 国外一线品牌设计公司--元/M2 – 国外二线品牌设计公司--元/M2
•产品的品质 •设计失误率 •图纸完善程度
•项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡, •部品封样率 •而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价， •只有三者平衡才能获得最小的代价付出
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规划设计阶段的成本控制
设计阶段成本管理的目的
•提升产品品质 •缩短开发周期 •降低开发成本
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• 组织能力成本
•企业把握市场、设 计产品的能力对规 划设计成本管理的 影响
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规划设计阶段的成本控制
• 设计阶段的成本观
•含钢量等土建成本 •部品造价 •景观造价 •示范区造价
•设计变更签证率 •合理的设计费
•进 度
•成本 •品 质
•规划周期 •方案周期 •扩初周期 •施工图周期 •景观设计周期 •室内设计周期 •施工周期
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规划设计阶段的成本控制
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•流程与计划
•规划方案
•建筑方案
•部品策划方案 •示范区设计
•景观方案 •施工图
规划设计阶段的成本控制
•设计周期划定
拿地节点
•概念规划周期 •实施方案周期
•施工图周期
论证阶 策划阶
段
段
概念规划
•概念 规划草
案
•概念 规划方
案
设计管理阶 段
实施方案
30 48 48 18 62 33.6 15.1 17 63.84 39 39
2.46 1.69 3.38
规划设计阶段的成本控制
•合理设计费 是保证质量与进度的基本条件之一
• 避免两种现象： •为节省成本而压低设计费
•为追求效果设计费失控
• 合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性 • 合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建
滨江奥城 181,942 约300,000 2003.11.04 2004.02.22 2004.07.10 110 249
湖畔天城 164,200 约300,000 2003.10.22
2004.06.12
234
天鹅湖 733,889 1,027,444 2004.03.25
2004.11.18
238
•工
草案
程
•概 念 规 划 设 计管理
•方 案 设 •扩 初 设
计管理
计管理
•施 工 图 设 •工程施工配合、销售配合及入伙配合 计管理
•成 本 •项目成本估算
•成 本 测 算 及 目标成本拆分
•预算、标 底、 合同 价
•进度款、工 程 变更、招标采 购
•结算
•项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成 本部门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。
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规划设计阶段的成本控制
•规划设计阶段成本管理控制方式
成本部门应制定项目目标成本。 设计部控制目标成本偏差率。
•结构含钢量偏差率； •景观造价偏差率； •示范区成本偏差率； •设计费偏差率 •。。。
•目标成本首先必须合理，建立 在长期数据库积累的基础上。
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规划设计阶段的成本控制
•规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本 管理的宏观意识
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规划设计阶段的成本控制