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前期准备阶段—改造前的项目调查
改造前的项目调查
在收购和改造前应对项目现状进行详尽的调查，利于确定改造方案和设计方向，尤其应注意如下 信息： • • • • 原有项目的测绘和现状图绘制： 原有竣工图不准确是普遍现象，尤其是使用年限较长的项目情况更为严重，如果没有准确的现 状图，将无法指导后续工作。 结构鉴定单位、设计单位、图纸审查单位、消防审图部门、商业顾问都需要原有正确的竣工图 纸最为指导工作的依据。 本项目在就没有进行现场测绘工作，从城建档案馆调取的资料作为各方的工作依旧，在项目进 行过程中带来了很多麻烦：如：10年使用过程中的机电改造信息无、局部结构拆改的信息无、 所有弱电（尤其是各运营商的光缆）线路路由信息无…..。
为本项目原设计单位，根据建筑师和机电顾问提供的建筑、机电设计方案提供结构改造方案和各专业施工图。
保证设计文件的合规性和落地性。 成本顾问团队（利比造价咨询顾问）：
提供合约和成本造价的咨询服务。 © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc.
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设计阶段—确定商业业态
商业改造项目设计工作的重点是商业业态的布置和定位 • 原计划改造工作计划2015年初--2016年底，两年时间完成设计、招标、施工和移交。原商 业顾问: 盈石，不能给出可行的招商方案和商业业态布局，2017年9月，项目设计方案仍无 法确定。 • • 为促进项目有效进展，业主在2015年10月引入中粮大悦城招商运营团队，作为项目商业顾 问和将来商业运营的合作方。 大悦城给出了中庭加飞天梯的改造方案，及时确定了商业业态的布局。 商业项目的风格----体验式购物 人员动线-----中庭加飞天梯
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项目背景介绍-- 商场改造前平面
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前期准备阶段
报建手续： • •
— 报建手续
是否立项？对于改造项目很多投资方的负责人总是想规避报建手续。 如果仅仅是对内部装修效果调整、翻新装饰面、机电末端的调整，没有建筑面积的变化， 是按照装修工程进行报建和验收，不用报规划部门审批，需要如：建委的质量监督和消防 审批及验收。
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3 层商场通过中庭与首 层实现贯通，布局随业 态有所调整.
原有扶梯调整位Leabharlann 增加圆中庭共享空间© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.
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设计阶段—确定商业业态
4 层升级改造工程内容
4 层商场通过中庭与首 层实现贯通，布局随业 态有所调整，以高尚舒 适生活为主题的生活用 品及配套街区。
商铺的布局-----丰富的招商资源为基础，确定业态布局，店铺大小等等
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设计阶段—确定商业业态
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设计阶段—确定商业业态
2 层升级改造工程内容
2 层商场通过中庭与首 层实现贯通，布局随业 态有所调整。
增加1-4层飞天梯，增 加圆中庭共享空间
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设计阶段—确定商业业态
3 层升级改造工程内容
及时调整业态类型，以期赶超市场发展的步伐。计划于2015年初至2016年底对现有津汇广场裙房商业购物广场 进行业态调整和进行室内装修升级，将津汇广场商场打造成集精品零售、餐饮、休闲及娱乐的时尚综合体。并引 入大悦城品牌作为本项目的运营管理方，与大悦城联袂打造天津另一个大悦城购物中心。 改造设计原则： 在审批的项目预算内和结构改造可行的前提下，尽量满足商业业态改造的需求。
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设计阶段—机电设计
机电设计的重点是在设计时考虑尽量减少对现运行系统的影响、施工可操作性、能源红线的 控制 • • • • 按照新的业态标准重新对裙房范围内强弱电、空调、排油烟、给排水设施进行改造，保留 竖向管井内主要设备线缆设备，每层内的水平机电管线拆除后重新安装 新增餐饮业态的给排水、排油烟路由是设计的重点。建筑师提供初步平面布局---机电顾问 提供竖井提资条件----建筑师和结构顾问反馈修改意见----多轮协商后确认机电提资条件。 能源红线的控制：在不能增容的情况下，现有能源如何合理分配是关键。小租户的需求与 原有能源供应的情况的矛盾。 对将来的租户提出二次装修要求（机电方面）
•
公共区域精装修与小租户二次装修工作的协调。在一次消防验收前，小租户进场进行装修。
大悦城运营团队（楼长）---新租户 物业管理团队---租户装修单位 仲量工程管理----大悦城和物业管理团队
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施工阶段----改造现场照片
改造区域检查移交工作
增加1-4层飞天梯 原有扶梯调整位置 增加圆中庭共享空间
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设计阶段—确定商业业态
5 层升级改造工程内容
5 层商场调整为以正餐 为主体的餐饮楼层
原有扶梯调整位置
增加圆中庭共享空间
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设计阶段—结构设计
结构改造设计的重点是可实施性 • • • • 本项目比较特殊，在三个高层建筑下的裙房范围内进行结构改造，需要进行专家论证。由 建院提供的结构改造方案，专家组对改造设计方案的可行性进行了评估。 结构拆除方法应采用“静力拆除”的方案，如墙剧、绳锯、液压剪等方式。 新增加的结构部分宜采用钢结构梁加楼承板方式，现场施工较容易。 结构加固方式以碳纤维、粘钢为主，尽量优化设计方案，在改造区域内容进行加工，较少 在营业区内的施工内容。
• •
结构验算工作：根据现场实测数据、后续使用年限、现行的结构设计规范、抗震规范进行验算， 给出原有建筑物的评级（B级以上较好）。 特别要注意建筑物所在的场地类别： 场地的类别分为四类，分别是Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ类，如果 建筑所在地的场地类别过低，则改造加固的费用较高。案例：北京某项目。
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商业项目改造经验 • 项目背景介绍 • 前期准备阶段 • 设计阶段 • 施工阶段 • 移交阶段
项目背景介绍
改造项目背景： 天津津汇广场项目分期陆续落成并开业；其中商场于2001年开业，1号写字楼于2002年开业，酒店及2号写字楼
于2007年开业。随着现有设施的陆续老化以及天津商业地产市场需求的变化，投资方GIC希望适时加大投资力度，
•
如果有建筑布局的调整和结构拆改造成建筑面积的变化、出租区域与公共区域的变化，就
要进行相应的规划报建手续和验收手续。这种改造项目类似新建项目的报建手续和验收备 案手续。
• •
改造工程竣工备案后，委托房管局进行产权测绘，重新核发产权证。 正规的报建、验收、产权确认的手续，利于后期的合法经营活动。
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设计阶段—确定商业业态
6 层升级改造工程内容
6 层商场打造为一个具 有话题性的购物街区和 创意餐厅
原有扶梯调整位置
增加圆中庭共享空间
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设计阶段—建筑设计
商业改造项目消防设计是建筑设计的重点 • • • 需要按照新的防火规范进行设计 在改造报建初期要明确改造区域和非改造区域的边界，改造区域按照新的规范进行消防设 计，原非改造区域维持原状。 增加疏散楼梯的数量和调整位置、增加消防设施（如消防电梯时），施工成本和时间都很 大，建筑师要兼顾商业业态布局的要求、现场施工的可操作性、成本、工期等因素确定合 理的建筑布局和防火分区布局改造方案（考量建筑师水平的关键工作） • 确实有局部区域无法按照新规范进行改造的，可以采取专家论证的方式进行优化设计。 （尽量不采用）
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前期准备阶段—改造前的项目调查
•
• •
结构可靠性鉴定（政府报批的要求、后续改造设计的依据）：后续使用年限？安全性鉴定和带
抗震验算鉴定？带改造方案的鉴定？ 聘用有鉴定资质的第三方单位，对于又有建筑物进行“结构可靠性鉴定”。 实体检测工作：通过实测、实量，检测原有建筑物的结构现状，是否符合原设计要求，混凝土 的老化程度、检测钢筋数量是否符合原设计，是否有超负荷使用情况，是否受到破坏或私自结 构拆改的情况。
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施工阶段
• 为节省工期，在没有完成总包单位招标工作前，将原有机电管线拆除工作单独发包。
工期紧张，在15年10月刚刚确定方案，如果完成全部设计和总包单位招标工作再进行施工， 将无法实现16年底开业的目标 • • • • 有大中庭的商业项目，中庭施工耗时最长，为整个改造项目的主线。超高中庭的装修时间 从搭设脚手架到拆除脚手架和完成中庭地面装饰材料，应考虑90天左右。 本项目在写字楼和酒店下面，施工噪声的控制很关键。拆除工程多采用静力拆除方法，工 程造价较高，在确定招标方案应关注。 楼板拆除宜采用液压剪、梁的拆除宜采用绳锯，在拆除结构时，确定拆除块体的尺寸和重 量时应充分考虑吊装 需关注新增结构混凝土采购问题：混您土浇筑量较少，采购困难。