监督业主 公约的实施
监督和协助
前期物业管理
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前， 由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
为了保证建设单位聘请物业管理企业的行为公开、透明，保护新 入住的业主的利益，《条例》作了五个方面的规定：
一是，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资 质的物业管理企业；
物业知识培训
课程内容
•戴德梁行介绍 •物业基础知识 •物业基本法律、法规 •物业管理费的构成 •售楼员应答技巧
戴德梁行介绍
公司的历史及背景介绍
• 戴德梁行为国际著名的专业房地产服务公司，为世界各
地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。在物业 市场和客户需求日趋国际化的前提下，戴德梁行遍布全 球的分公司能够有效的照顾客户横跨欧洲、美洲及亚太 区的服务需求。
2．物业服务合同。“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企 业订立书面的物业服务合同”(第三十五条)。
接受服务
业主权力
管理事项 建议权
其他权利
监督维修资金 管理和使用
知情权 监督权
业主权力
监督 物业管理公司
公约、规则 建议权
投票权
被选举权
监督 业主委员会
业主义务
遵守公约 议事规则
遵守 规章制度
《中华人民共和国合同法》
• 《合同法》中常用法律规定内容分类： 1、约定优先原则。 2、平等、自愿、公平、诚实信用、守法和尊重社
会公德原则。 3、订立合同时的注意事项。 4、关于合同效力的规定。 5、对履行合同的规定。 6、对合同的变更、转让和终止的规定。 7、对违约责任的规定。
《物业管理条例》
标准 按国家标准验收完毕 已成立 已制定并实行 统一规范，穿着整齐 已安装，明显易见
98%
100% 100%建立 100%完善 无 100%完善 100%遵守 100%落实 不少于 1 平方米 每日 24 小时监护 100%落实执行
优质物业管理服务标准（二）
管理服务项目 安全标准和安全措施 重大事故、火灾、刑事案件 精神文明公约 道路、路面 供电、供水、照明、通风、空调、煤气、供暖 污水排放 车辆乱停乱放现象 绿地广场、花坛、树木摆设 公共设施、公共部分占用 乱建、加建、乱立广告牌、乱涂、乱画、乱摆、乱放 饲养家禽、宠物 生活网点、康乐便民设施 环卫设备、垃圾站、垃圾筒 日常保洁、清洁、外墙清洗、灭鼠杀虫 与当地政府主管部门关系 客户和行政管理部门评议
其他义务
交纳物业 服务费用
业主义务
执行决定
交纳专项 维修资金
业主大会职责
制定、修改公约 议事规则
选举、更换业主 委员会委员
其他有关物业 管理的职责
业主大会职责
选聘、解聘 物业管理企业
制定、修改 规章制度
维修资金 使用、续筹
业主委员会职责
召集会议 报告情况
业主委员会 职责
代表签订 服务合同
业主大会 赋予其他职责
它概括的确定了我国民法的基本原则，基本制度和主要 内容，为从事民事活动提供了共同遵循的法律规范，是 进行民事活动必须遵守的基本准则，也是物业管理法规 必须遵守的准则。共9章、156条。
《中华人民共和国民法通则》
• 《民法通则》中常用的法律规定内容分类：
1、民法的基本原则 2、对公民（自然人）和法人民事权利能力和 民事行为能力的规定 3、对民事法律行为和代理的规定 4、对民事权力的规定 5、对民事责任的规定 6、对诉讼时效的规定
•它可以是一个住宅小区、一栋公
寓，或是一个写字楼、商场和宾 馆等。
物业的分类
•根据使用功能的不同可分为：
•居住物业：如住宅、公寓、别墅等；
•商业物业：如商场、写字楼、酒店；
•工业物业：如厂房、仓库等；
•其
它：如车站、医院、学校等
．
•固定性 •耐久性 •多样性 •高值性 •权益性
物业的特性
物业管理的概念
物业管理在我国的发展
•20世纪80年代 物业管理从香港传入内地 •1981年3月 全国第一家物业管理公司成立 •1994年3月23日建设部第33号令颁布 •1994年6月18日第一部地方性物业管理法规
出台
•2003年9月1日国务院颁布物业管理条例
物业的含义 •建成投入使用的各类建筑物及相
关的设备、设施和场地。
《中华人民共和国民法通则》
• 民法：是调整平等主体的自然人之间、法人之间、自然
人与法人之间的财产关系和人身关系的法律规范总称。 物业管理法律关系种民事法律关系占多数，民法是物业 管理活动种最常用的法律规范。
• 民法通则：1986年4月12日由全国人民代表大会第四次会
议通过；1987年1月1日起施行。
告知 招投标
报告 专项基金
十项制度
备案
10项制度 人员资格
招投标 交接 保修 资质
四项授权
物业区 划分
投票权 确定
四项授权
维修基金 收、用、管
资质管理 制度
两项书面合同
1．前期物业服务合同。“在业主、业主大会选聘物业管理物业之前 。建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合 同”(第二十一条)。
对于其他物业的建设单位，国家提倡按照房地产开发与物业管理相分 离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 二是，建设单位应当销售物业之前，制定不得侵害物业买受人合法权益的 业主临时公约；
并应当在物业销售前，将业主临时公约向物业买受人明示，予以 说明。
三是，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合 同约定的内容。
四是，为了防止因物业开发建设质量的问题影响以后的物业管理，《 条例》规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施 设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企 业移交物业的相关资料。
五是，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理 用房。
物业服务费用
物业管理是一种有偿的经营性服务，其价格的形成应当遵循等价有偿
• 物业管理的权力来源于全体业主
业主公约的主要内容
•总则 •物业的基本情况 •物业的使用 •物业的维护 •物业费的交纳 •业主的权力与义务 •违约责任
业主自治与自律
• 物业的法定所有人是业主
• 物业公司是受全体业主委托来管理物业
• 业主对自己的财产负责，具有和行使管理权，这
是业主自治。
• 物业在使用过程中，既有全体业主的共同利益，
• 戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由旧金山至上
海、斯德哥尔摩至雪梨，均家传户晓。公司在全球四十 个国家二百家分公司共有一万余名员工为客户服务。
公司的历史及背景介绍
• 戴德梁行在欧洲市场的覆盖率堪称同业之冠，在
二十七个国家九十四家分公司共有三千四百余名 员工为客户服务。在亚太区，公司在澳大利亚及 新西兰等主要市场，以至中国（包括香港和台北 ）、印度、日本及新加坡等东南亚地区，均设有 办事处。在中国内地，戴德梁行是首家独资的境 外房地产专业服务公司，在北京、上海、广州、 深圳、大连、天津、重庆、杭州、西安、成都、 武汉等地均设有正式领有营业执照的全资拥有附 属公司。
标准 完善 无 有 平坦 安全 齐全、运行正常 通畅 无 合理 无 无 无 齐备 完备 定期完成 良好 95%满意
物业管理法律、法规
• 《中华人民共和国民法通则》 • 《中华人民共和国合同法》 • 《物业管理条例》 • 《业主大会规程》 • 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 • 《物业服务收费管理办法》
的市场原，由业主和物业管理企业通过合同协商确定。
但考虑到目前物业管理市场发育还不完善，需要国家对物业管理收费进 行必要的指导和规范，因此，《条例》规定：物业服务收费应当遵循合理、 公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业 主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制 定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
常规性服务内容
房屋主体
设施设备
卫生
绿化
代办服务
保洁
常规服务 治安 对外联系
消防
社区工作
投诉处理
费用
车辆
针对性服务主要有
• 日常生活类
衣、食、住、行
• 商业服务类
小型超市、理发、修理、饭店等
• 文化、教育、卫生、体育类 • 金融服务类 • 中介服务 • 社会福利类
委托性的特约服务
•满足产权人、使用人个别需求受
《条例》遵循的立法原则
（一）物业管理权利和财产权利相对应的 原 则
（二）维护全体业主合法权益的原则。 （三）现实性与前瞻性有机结合的原则 （四）从实际出发，实事求是的原则
《条例》的主要内容
《条例》共七章，七十条。 第一章 总则 第二章 业主和业主大会 第三章 前期物业管理 第四章 物业管理服务 第五章 物业的使用和维护 第六章 附则 第七章 法律责任
优质的物业管理服务
•完善的日常公共服务 •个性化的配套服务 •品质优良的有偿服务 •优秀的服务意识 •优质的服务标准
优质物业管理服务标准（一）
管理服务项目 物业验收 物业“业主委员会” 物业“使用维修管理公约”以及各项规章制度 物业管理人员服装 物业各类指示牌，道路交通标志 房屋零修及时率 零修合格率 客户回访制度，记录 物业资料档案，客户档案 设备运行事故隐患 维修保养计划制度 设备运行操作规范 设备运行安全记录 人均占绿地面积 防火保安和机电设备管理 巡逻、站岗、出入口控制
大连分公司负责区域与主要项目
•负责区域：东北三省、内蒙古、山东 •主要负责项目：沈阳 银河湾
昌鑫置地广场
五里河城
理想新城
翔凤山水国际
主要服务形式