房地产估价师房地产估价理论与方法真题2007年(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：35，分数：35.00)1.房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。
（分数：1.00）A.发明B.发现√C.创造D.隐定解析：2.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。
（分数：1.00）A.掌握的有关信息不同√B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同解析：3.下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。
（分数：1.00）A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师√D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一解析：4.某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。
（分数：1.00）A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B.现时该房改房上市交易的正常价格√C.现时该房屋的房改成本价D.当时该房屋的房改成本价解析：5.在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=( )×直接成本利润率。
（分数：1.00）A.后续开发成本+管理费用B.后续开发成本+管理费用+销售费用C.待开发房地产价值+后续开发成本D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费√解析：6.判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产( )。
（分数：1.00）A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力√D.目前的收入是否大于运营费用解析：7.某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。
（分数：1.00）A.1765B.2000C.2069D.2400 √解析：8.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。
（分数：1.00）A.市场价值B.清算价值√C.快速变现价值D.投资价值解析：9.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是( )。
（分数：1.00）A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值√C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值解析：10.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。
假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元/m2。
（分数：1.00）A.3473 √B.4365C.4500D.4635解析：11.根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( )。
（分数：1.00）A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值√解析：12.引起真正的房地产自然增值的原因是( )。
（分数：1.00）A.装修改造B.需求增加√C.通货膨胀D.改进物业管理解析：13.下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。
（分数：1.00）A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款√C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应解析：14.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。
（分数：1.00）A.合法原则B.最高最佳使用原则√C.估价时点原则D.替代原则解析：15.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
（分数：1.00）A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制√D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格解析：16.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。
（分数：1.00）A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技术性原则D.谨慎原则属于一般性原则√解析：17.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。
（分数：1.00）A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日√D.未来处置抵押房地产之日解析：18.甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )万元。
（分数：1.00）A.0～50B.50～75C.50～100 √D.100～150解析：19.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/m2，约定建筑面积为95m2，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100m2。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/m2。
（分数：1.00）A.3868.92 √B.4000.00C.4072.54D.4286.89解析：20.某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。
则该宗房地产的正常成交单价为( )元/m2。
（分数：1.00）A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57 √解析：21.为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/m2，安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2)，装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为( )元/m2。
（分数：1.00）A.2204.55B.2397.99 √C.3237.60D.3345.64解析：22.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。
假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。
（分数：1.00）A.1838.00B.1844.55 √C.1845.87D.1850.00解析：23.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
（分数：1.00）A.1.00%B.2.13%C.2.22% √D.2.50%解析：24.某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。
预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。
用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为( )万元。
（分数：1.00）A.358.85B.360.49C.362.93D.365.29 √解析：25.某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。
则其综合资本化率为( )。
（分数：1.00）A.7.65%B.8.75%C.9.42%D.10.19% √解析：26.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。
该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，挣收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。
则该宗房地产的现时收益价格为( )万元。
（分数：1.00）A.85.45B.87.16 √C.88.50D.88.90解析：27.某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。
项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。
目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。
假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为( )万元。
（分数：1.00）A.2281.83B.2474.60C.3798.30 √D.4119.18解析：28.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是( )。
（分数：1.00）A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润√解析：29.通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为( )元/m2。
（分数：1.00）A.4075.0B.4242.5 √C.4410.0D.4577.5解析：30.某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。
王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m2，房地产价值为150万元。
若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为( )。
（分数：1.00）A.1.67% √B.2.33%C.2.75%D.3.33%解析：31.（分数：1.00）A.临街深度/mB.≤4√C.4～８D.８～1２E.１２～１６F.１６～１８G.＞１８H.平均深度修正率/%I.130J.125K.120L.110M.100N.40解析：32.某房地产开发用地，其土地面积为10000m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500 元/m2。
后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价( )万元。