常住人口城镇化率
17-18年投资投机逐渐退场，19年初步回归，2020继续下滑10%
17-18年投资投机逐渐退场
新常态
3600 回 转 2600
19年初步回归，2020年将继续向“常态”回转
一．市场容量大，多年位居全国榜首；
二．人口基数大，城镇化率低，还有10年人口红利期，发展潜力大；
三．市场回归新常态，2019年初步回归，2020年成交预计继续回转，同 比继续下滑10%左右。
楼面价（元/㎡）
政府调整供地节奏，持续下滑，19年1401万方，历年最低
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
2010年
1401 1600 2612 2253 2848 3189 4606 3349 2222 2317
2011年
2012年-2019年重庆土地规模走势
规范局部有松动，但整体1.5不放松，轨道导向是机会
容积 率
弹子石·1.9 大杨石· 2.5
突破
规模
界石·233亩、133亩 西永·352亩 中央公园·213亩
限高
要求放松，限高40米以 上，核心、临轨放松至 60、80、100米
10条轨道
北区
14条轨道
3、4、5、6、8、9、10、11、 13、14、16、6支线、3支线、环线
2000
1000
1000
3133
0
0
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
建筑面积(万方)
平均成交（万方）
2600万方 平均
人口拉动真实需求，预计未来五年容量保底仍有年均2600万方
年均释放1000万方 & 年均释放600万方 & 年均释放400万方
22%（溢价率）
2019年上半年
（近70%拍卖成交，10%以上溢价超 过50%）
2020年（15%， 1300万方）
8%（溢价率）
2019年下半年
（底价为主）
2020年随行入市，灵活供地，打破周期性变动
2020年主城区计划拟供应土地1.5万亩。
30% 25% 20% 15% 10%
5% 0%
供应量占比
0
0
重庆 上海 北京 成都 天津 广州 深圳 武汉 西安 长沙 昆明 贵阳
常住人口（万人）
2018年城市城镇化率走势
110% 100%
100% 90% 80%
88% 87% 86% 83% 80% 79% 75% 74% 73% 73%
70%
66%
60%
50%
40% 深圳 上海 北京 广州 天津 武汉 长沙 贵阳 西安 成都 昆明 重庆
2000
0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
楼面价（元/㎡）
三稳基调不变，房价涨幅紧跟城市GDP，2020年涨幅稳定在5%
稳房价
6.0%
2020年期
一．重庆房价这三年，在政策的调控下，维持在每年5%的上涨（小幅稳 涨）；
>200㎡
-
1
1
-
1
1
1
5 988 998
合计 23320 17056 17481 15667 11996 10090 7239 5132 25540 133521
改善首选，热销面积100-160㎡，总价120-180万接受度高
2019年重庆洋房月度量价走势
面积/万方
<=100 万元
100120万
说完了重庆楼市“新常态”
那2020年重庆楼市将有什么样的发展趋势
大数据解读
2020年重庆房地产的十大趋势
趋势一
成交量趋势
（今年预测：成交量继续下滑，在10%左右）
市场回归新常态，2019年成交3100万方，下滑14%
2010年-2019年重庆商品房走势
4000
4000
3000 2000
3000 2600
1.6 1.9 2.1 2.0 2.3 2.4
规范升级
限高要求占比率
2 0 1 7 51%
限高
2 0 1 8 51%
2019
82%
业态结构逐年调整，由811向631转变，高层主流，洋房容量大涨
高层 60%
存量443万方 存销比3.2
存量265方 存销比6.9
洋房 32%
存量202万方 存销比13.7
120-140㎡ 143 18 213 957 2225 2561 2137 1584 7247 17085
140-160㎡ 6
11
-
15 182 264 535 620 6677 8310
160-180㎡ 6
1
1
-
3
-
3
27 2299 2340
180-200㎡ 1
1
-
-
2
21
81
2 1071 1179
2010年-2019年重庆土地成交价格走势
23%
8000
12%
47%
6000
39%
4000
6384 5185 4615 3148 2269 2514 2473 2268 2644 2228
2000
0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
1、2、5、7、9、12、 13、17、环线、5支线
2035
西区 规划
东区
6条轨道
2、3、5、8、12、18
南区
2条轨道
6、8
高热板块·西永·水土·蔡家·龙兴·鹿角 城市新区·白市驿·界石
一．政府控制供地规模，2019年成交1400万方，未来土地将更加稀缺； 二．楼面价逐年攀升，“面粉”价涨，将推促“面包”价格走高； 三．TOP20企业储备严重不足，确保业绩持续在线，2020年会是拿地高峰； 四．整体1.5容积率不会松动，轨道导向，局部可放松，容积率可为2.0左右。
趋势二
房价趋势
（今年预测：价格涨幅紧跟GDP，保持在5%）
准一线城市、成渝经济圈、17-18年带动，房价五年上涨70%
14000
12000
10000 6119
8000
6905
2010-2019年重庆均价走势
6603
7282 7113
6778
7124
11321 9331
12013
6000
4000
2000
存销比
4.5
12.0
10.0
8.0
6.0
4.0
0.0
3年
6300万方
一．楼市回归“新常态”，住宅保持在2300万方； 二．窗口指导，维稳楼市，房价涨幅维持在5%左右； 三．短期存销比4.7，中长期库存6300万方，3年之内即可卖完。
一句话总结重庆楼市
重庆是全国房地产容量最大，房价最有潜力的中国 准一线城市
趋势四
产品发展趋势
（今年预测：中高端改善去化压力大，降价或降标）
供地调整，降容缩量 ，改善同质加剧
地块因素
宗均可建体量变化
近年容积率变化
2019年 2018年 2017年 2016年 2015年 2014年
10
2019年
17
2018年
21 21 18 22
2017年 2016年 2015年 2014年
10000 6119
8000
6905
2010-2019年重庆价格走势及增幅
11321
6603
7282 7113
6778
7124
9331
12013
6000
4000
2000
0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
910 866 779 721 631 628 616 635 682 799 811 860 808 636 525 475 352 276 270 288 382 378 414 416 440 439 412 423 448 453 469 468 513 620 700 798 946 1045 1097 1193 1234 1243 1252 1270 1255 1348 1424 1505
2020重庆房地产十大趋势发布
—— 铭腾老朱
一起了解楼市的真相
我们对重庆房地产有15年的大数据收集、分析和总结
我们希望能通过大数据
得到一些结论，看到一些趋势
首先，
我们了解一下重庆房地产的真相。。。
2019年住宅成交稳定在2300万方，逐渐回归到正常水平
2010年-2019年重庆住宅成交量走势
5000
4000 3000 2000 1000
1691
1099
1785
1757
1618
1619
2176
2507
2682
2308
0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
窗口指导，以稳为主，价格上涨在5%左右
14000
12000
>150万 元
合计合计
<=80㎡ 11811 1676 1001 530 433 99 156 11 40 15757
80-100㎡ 10549 13414 10746 7135 4216 2678 1864 1475 1849 53926