房地产营销策划主要做什么？
一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，
提高项目开发建设的经济、社会和
环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1) 项目概况； (2) 开发项目用地
的现场调查及动迁安置；(3) 市场分析和建设规模的确定 ; (4)
规划设计影响和环境保护;(5) 资源供给； (6) 环境影响和环境
保护； (7) 项目开发组织机构、管理费用的研究；(8) 开发建设计划； (9) 项目经济及社会效益分析 ;(10) 结论及建议。
可行性研究的工作阶段
<投资机会研究 >该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和
部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当
粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。
该阶段投资估算
的精确度为± 30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%如果
机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
<初步可行性研究>亦称“预可行性研究”。
在机会研究的基础上，
进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
初步可
行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的
0.25%～1.5%。
<详细可行性研究 >即通常所说的可行性研究。
详细可行性研究是开发建设项目投资决策的
基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在± 10%，所需费用，小型项目约占投资的 1.0%～ 3.0%，大型复杂的工程约占 0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可
行性研究报告进行评估论证。
未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建
设。
可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1) 接受委托；
(2)调查研究； (3) 方案选择与优化； (4) 财务评价和国民经济评价； (5) 编制可行性研究
报告。
二、房地产营销策划内容
A、定价策略 1 、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表； 2 、实
施后，在销售过程中视实际情
况调整销售价格； 3 、推出特价房的时机及数量建议； 4 、楼层、朝向、景观差价； 5 、付款方式建议； 6 、售价调整与销售率及工程进度的关系
B、销售费用及资金流量调控建议 1 、营销全过程中各阶段
销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，
销售人员奖金，名类促销活动等费用）的数额建议； 2 、销售资金回笼与工程进度关系建议
C、开盘时间及销售阶段的划分 1 、开盘时机建议（根据市
场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）； 2 、销售阶段的房地产营销策划主要做什么？
一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减
少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和
环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1) 项目概况； (2) 开发项目用地
的现场调查及动迁安置；(3) 市场分析和建设规模的确定; (4) 规划设计影响和环境保护;(5) 资源供给； (6) 环境影响和环境
保护； (7) 项目开发组织机构、管理费用的研究； (8) 开发建设计划； (9) 项目经济及社会效益分析 ;(10) 结论及建议。
可行性研究的工作阶段
<投资机会研究 >该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和
部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当
粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。
该阶段投资估算
的精确度为± 30%，研究费用一般占总投资的 0.2%～0.8%如果机会研究认为可行的，就可以进
行下一阶段的工作。
<初步可行性研究 >亦称“预可行性研究”。
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性
与潜在效益进行论证分析。
初步可
行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的
0.25%～1.5%。
<详细可行性研究 >即通常所说的可行性研究。
详细可行性研究是开发建设项目投资决策的
基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在± 10%，所需费用，小型项目约占投资的 1.0%～ 3.0%，大
型复杂的工程约占 0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以
上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可
行性研究报告进行评估论证。
未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建
设。
可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1) 接受委托；
(2)调查研究； (3) 方案选择与优化； (4) 财务评价和国民经济评价； (5) 编制可行性研究
报告。
二、房地产营销策划内容
A、定价策略 1 、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表； 2 、实
施后，在销售过程中视实际情
况调整销售价格； 3 、推出特价房的时机及数量建议； 4 、楼层、朝向、景观差价； 5 、付款方式建议； 6 、售价调整
与销售率及工程进度的关系
B、销售费用及资金流量调控建议 1 、营销全过程中各阶段
销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，
销售人员奖金，名类促销活动等费用）的数额建议； 2 、销
售资金回笼与工程进度关系建议
C、开盘时间及销售阶段的划分 1 、开盘时机建议（根据市
场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）； 2 、销售阶段的
划分及周期
D、销售控制 1 、推盘手法建议； 2 、各销售阶段及销售人
员职级的成交折扣建议； 3 、价格调控与促销手段建议； 4 、
签署认购书与合同的注意事项
E、人员培训 1 、发展商简介； 2 、房地产特性与房地产价
值； 3 、项目环境资料说明； 4 、项目规划介绍； 5 、公
共设施介绍； 6 、整体理念介绍表表达；7 、营销理念；
8、营销技巧；9 、逼定技巧；10、案名表达；11、广告
定位； 12 、广告表现；13、市场客源定位； 14 、业务计
划介绍； 15 、买方心理障碍排除；16 、现场接待流程及规
定； 17 、守价技巧；18 、准客户资料收集及分类方法；
19、电话拜访与演练；20 、 DM寄发及促销活动计划说明；
21、自我促销及组合促销介绍；22、现场买气制造；23、认购书、售价与付款办法介绍；24、相关法务及税务介绍；
25、仪态、仪表与商业礼仪；26 、答客问演练与课程验收
划分及周期
D、销售控制 1 、推盘手法建议； 2 、各销售阶段及销售人
员职级的成交折扣建议； 3 、价格调控与促销手段建议； 4 、签署认购书与合同的注意事项
E、人员培训 1 、发展商简介； 2 、房地产特性与房地产价
值； 3 、项目环境资料说明； 4 、项目规划介绍； 5 、公
共设施介绍； 6 、整体理念介绍表表达；7 、营销理念；
8、营销技巧；9 、逼定技巧；10、案名表达；11、广告
定位； 12 、广告表现；13、市场客源定位； 14 、业务计
划介绍； 15 、买方心理障碍排除；16 、现场接待流程及规
定； 17 、守价技巧；18 、准客户资料收集及分类方法；
19、电话拜访与演练；20 、 DM寄发及促销活动计划说明；
21、自我促销及组合促销介绍；22、现场买气制造；23、认购书、售价与付款办法介绍；24、相关法务及税务介绍；
25、仪态、仪表与商业礼仪；26 、答客问演练与课程验收。