论契税征管工作中存在的问题及探讨
2008-01-29 13:08:13 | 来源：山东省汶上县财政局| 作者：刘彬
随着国民经济的持续、快速的发展，国有土地使用权的出让、转让的范围不断扩大，房产交易也日益活跃，房产价格一路走高，契税成为县级财政重要的税收来源，特别是农业税全面取消后，契税的重要性就更加突出了。

但是，由于长期以来，对该税的重视程度不够，房地产交易又复杂多变，给契税的征管提出了新的要求。

一、契税征管工作中存在的问题
（一）缺乏应有的法律保障，税收执法弱化。

《中华人民共和国税收征管法》规定：耕地占用税、契税、农业税、牧业税的征税管理的具体办法，由国务院另行制定。

由于种种原因，该办法一直没有出台，为了避免法律的空缺，财政部和国家税务总局下发了《关于农业税收暂参照＜中华人民共和国税收征收管理办法＞执行的通知》，由于《税收征管法》是相对于工商税收制定的，对契税的征管不是十分实用，使契税的征管缺乏必要地法律保障，在客观上决定了契税征管执法力度的弱化。

影响了契税的征收质量。

加之，长期以来契税由财政部门负责征收，没有形成国税、地税那样一整套的征管模式和方法，影响了契税的征收质量。

（二）政策的实际操作性不是很强，致使税源流失。

一是不能做到纳税申报。

根据《契税条例》规定，纳税人应在纳税义务发生后10 日内到征收机关主动申报纳税。

由于纳税意识薄弱，不少居民之间的土地、房产交易，通过私自订立买卖合同，付清款项后直接将原房地产权属证明直接交给购买房，不到征收机关申报纳税，也不到相关部门办理确权手续。

就是刚刚购置的新房，纳税人交齐开发商的房款后直接居住，不予办理房产证，征收机关也没有这么大经历去逐户摸底并催收，致使大量的税源流失。

二是计税价格准确确定有难度。

为了达到偷漏税的目的，开发商和购房户签订两份商品房预售合同，降低价合同用来交税；二手房交易的漏洞就更加明显，交易双方签订的交易价格随意性更大，往往交易的价格低于实际的交易价格，达到偷漏税的目的。

按照《契税暂行条例》规定："成交价格明显低于市场价格并且无正当理有的，由征收机关参照市场价格核定".实际操作中很难正确把握“明显低于市场价格”的界限，而对房地产进行评估又不是法律规定的必须条件，因此经常发生征纳双方讨价还价，相互妥协，这样不仅消弱了税收的刚性，还给“关系税”、“人情税”的产生创造了条件。

三是《契税暂行条例》规定，仅仅对土地使用权的出让、转让和房产的所有权的转让征收契税，有的单位和个人就钻政策的空子，为了逃避税收，把房屋、土地权属的变更演变成“租赁"行为，把房屋、土地的"租赁"期限延长倒30年、50年，甚至70年，实际上已经形成了权属的转移。

四是首次购买普通住宅的标准很难掌握。

《契税暂行条例》规定，纳税人首次购买住宅，契税减半征收，这一政策规定在实际执行中难度很大。

首先是由于各地经济条件发展不均衡，普通住宅的标准等等比一，是按面积来确定标准还是按价值确定标准，这都有很大的难度。

其次首次购买确定的难度更大，同一纳税人以亲属的名义购买第二套或更多的住房，征收部门只能只能认定为第一套，也只能按照减半征收契税，致使部分税源不能应收尽收。

五是部门配合需要明确的法律约束。

契税的征管，财税、国土资源、房管等部门的配合是最关键的。

而现有的法规对部门配合要求的很笼统，散见于相关的文件中，缺乏统一性和严肃性，以至于各部门从本部门的利益出发，出现相互推诿扯皮现象，信息资源不能共享，不能严肃执行“先税后证”制度，给征收工作造成很大的漏洞。

（三）行政干预过多，严重影响了契税的征收质量。

契税属于地方的小税种，又有财政部门征收，这给地方政府的行政干预流下了较大的空间。

如为了加大招商引资力度，盘活本辖区内的企业，政府硬性出台各种税收优惠政策，要求财税部门不征或少征契税。

财税部门迫于行政压力，只能绝对服从，这不但造成了税款的大量流失，也给契税征管工作带来了不可估量的负面影响。

（四）房地产市场管理混乱，给契税征收带来一定的难度。

由于房地产市场近几年发展较快，而管理没有跟上，致使部分单位擅自在国有或集体土地上开发房地产。

这部分房地产由于没有办理合法的土地证用手续，致使住户无法办理房产证，住户依次为借口拒绝缴纳契税，从而影响了契税的征收。

二、做好契税征管工作的主要对策
针对上述存在的问题，结合我们近几年的工作实际，就如何做好新形式下的契税征管工作，提出一下几点建议。

（一）尽快完善契税法律保障体系。

针对目前契税法律保障滞后的实际，国家税务总局应该尽快修订适合契税征管工作实际的法律法规，改变程序法缺失的现象，健全契税征收的法律保障体系。

一是将隶属于财政管理的契税全部划归地税部门管理，实行省垂直管理。

这样不仅使契税的征管能更好的利用税务部门多年形成的成熟经验，也能在很大程度上减少地方政府的行政干预。

二是依法的性是明确明确税务、国土资源、房管等部门的责任和义务，纪检、监察部门要进一步加强对三部门的监督检查，对工作中存在的问题严格按照法律法规的规定进行处理，决不姑息。

三是取消和完善一些实际操作存在困难的政策规定。

如首次购买普通住宅的减半征收的政策规定变更为住宅减半征收，仅仅和商业用房进行区别；将超过20年以上的长期租赁界定为权属转移，纳入契税的征税范围。

（二）积极探索新的契税征管方式。

一是实行房地产评估制度，由征收机关提请社会评估机构分片对房地产进行评估，提供区域内的最低指导价，对交易价格的确认实行宏观指导，本区域内的房地产交易价格不能低于指导价格，否则不予认可。

特别是对于二手房，指导价格标准要按照房屋的新旧程度具体明确，使税务人员有章可循。

二是加强与房地产开发商的联系，实行源头控税。

实行契税关口前移，加大对开发商的奖励力度，实行开发商在竣工交付使用前整体缴纳契税的办法，对于积极配合的开发商，按照缴纳契税的一定比例给予奖励；对不予配合的开发商，房管、国土等部门拒绝为其办理各种竣工验收手续。

三是打造契税征管的“阳光工程”。

在征收机关内部建立严格地办税流程，对每一项征收要实行征收员、复核员、稽查员共同负责，实行相互制约和相互监督的工作机制。

同时，定期做好税务公开，公开纳税项目，交易价格，税率，税额等内容，接受社会监督，实行“阳光作业”，杜绝“人情税”和“关系税”。

四是严格执法，严厉打击偷漏税行为。

要与公安部门的经保大队密切协作，按照《税收征收管理法》第二O一条的规定，对偷漏税数额达到1万元，且占应纳税额10％以上的偷漏税者移交公安部门立案查处，给予严厉打击。

在这方面我们作了有益的探索，收到了良好的效果。

2007年移交给公安部门的欠税悉数追缴，并处以0.5倍以上的罚款。

（三）强化部门配合，严格“先税后证”制度。

契税征管工作最关键的环节就是"先税后证"制度，这是堵塞税源漏洞最有效的和最根本的办法。

纳税人必须持完税证明或免税证明到国土资源或房管部门办理产权变更手续，如果纳税人不能出具完税证明或完税证明的，国土资源或房管部门不得办理有关土地、房屋的权属变更手续，不得发放《土地使用证》和《房屋使用权证》，否则一经发现将按照法律法规给予严惩。

同时，三部门之间信息要互通共享，定期召开联席会或协调会，及时通报情况，及时对工作中存在的问题加以解决。

（四）加大宣传力度，营造依法纳税的良好氛围。

长期以来，征收部门没有将宣传工作放到一个突出地位之上，宣传工作流于形式人民群众没有真正了解契税政策，致使纳税人不能主动申报纳税。

具体工作中，我们要常抓不懈，全方位、多角度大力宣传依法纳税和纳税的重要性，扭转契税的弱势局面，营造良好的征收环境，使契税征管收到事半功倍的效果。

同时要对地方政府部门出台的各种和《契税征管暂行条例》相违背的税收优惠政策进行坚决清理，及时予以纠正。

对擅自占用国有土地或集体土地搞房地产开发的，地方政府部门要督促有关部门主动与国土资源、房管部门联系，及时办理各种相关合法的手续。